论文部分内容阅读
摘要：选用湖北省12个城市的统计数据，确定合理的房地产投资环境测评指标，构建房地产投资环境综合测评体系。研究方法采用最小二乘法、主成分分析法、聚类分析法。从自然环境、宏观经济、房地产市场、基础设施和社会文化五方面初选房地产投资环境测评指标，利用最小二乘法和主成分分析法对指标进行筛选，避免了指标的盲目性；采用最小二乘法确定各指标权重，结合逻辑严密且易于操作的房地产投资生态位测评公式，完成房地产投资环境综合生态位的测评；采用聚类分析法对城市进行分等定级并从生态位角度提出了优化策略。所构建的房地产投资环境测评体系具有较强的逻辑性，测评方法简洁高效，具有良好的应用价值。
关键词：房地产经济，投资环境，生态位，竞合模式
中图分类号：F293.3 文献标识码：A
文章编号：1001-9138-（2014）12-0031-41 收稿日期：2014-09-16
随着一线城市房地产业的日趋成熟，房地产投资者将目光更多转向二、三线城市。湖北省作为中部崛起战略的重要组成部分，其房地产业的健康可持续发展对国家中部崛起以及统筹区域发展都具有重要的战略意义。作为影响地区房地产业发展的重要一环，对房地产投资环境进行定量测评，有利于了解地区房地产投资环境的优劣。近年来，房地产投资环境引起了不同学科背景的学者研究和关注，综合来看，现有文献多是运用德尔菲法、因子分析法等来分析某一城市圈房地产投资环境，对省域层次的房地产投资环境研究较少。本文应用生态位理论，界定构成湖北主要城市（湖北全省现划分为12个地级市、1个自治州、4个直管县级行政区，本文选取12个地级市作为研究对象）房地产投资生态系统的生态因子并进行测评，同时结合聚类分析方法对城市进行分等定级，并提出了房地产投资环境生态位优化的策略，以期为房地产投资环境改善提供新的思路。
1 生态位及生态位态势理论
生态位理论作为生态学最重要的基础理论之一，目前被广泛运用于研究群落结构、种间关系、生物多样性、生物结构稳定性与演化等方面。迄今为止，并没有一个学者共同接受的“生态位”概念。最具代表性的有1917年Grinnell提出的“空间生态位”、1927年Charles Elton提出的“功能生态位”以及1957年Hutchinson提出的“多维超体积生态位”，其中对实践最具指导意义的是Hutchinson的理论。多维超体积生态位理论通过对生态环境各因子进行指标量化，可以将抽象的理论与现实相结合，从而为理论的运用提供可能。他认为生物在环境中受到多个而不是两个或三个资源因子的供应和限制，每个因子对该物种都有一定的适合度阈值，在所有这些阈值所限定的区域内，在任何一点所构成的资源环境组合状态上，该物种均可以生存繁衍，所有这些状态组合点共同构成了该物种在该环境中的多维超体积生态位。
结合生态位态势理论，城市房地产投资生态位包括“态”、“势”两方面的属性。其中，城市房地产在过去发展以及与环境相互作用所积累的结果被称为房地产投资的“态”；城市房地产对环境、周边其他城市房地产及区域房地产发展总体水平的支配力、影响力被称为房地产投资的“势”。这两方面的综合就是房地产投资生态位宽度，体现了一个城市房地产整体在区域房地产系统中的地位、作用以及对其他城市房地产的影响情况，通过分析其变化情况就可全面了解房地产投资生态位的演变规律。其计算公式是：
式中：i，j=1，2，…，n；Ni为城市i的房地产投资生态位，Si为城市i房地产投资生态位中的“态”，Pi为城市i房地产投资生态位的“势”，Sj为城市j房地产投资生态位中的“态”，Pj为城市j房地产投资生态位的“势”，Si+Ai为城市i的房地产投资绝对生态位，Ai和Aj为量纲转换系数。Ni的取值范围在0-1之间，值越接近1，说明在区域房地产投资环境中影响力越大，越接近0，说明影响力越小。
2 基本思路及指标选择
区域房地产投资生态位测评的基本思路是：
（1）房地产投资环境测评指标初选。从自然环境、宏观经济、房地产市场、基础设施和社会文化5方面选择指标，初步建立房地产投资环境测评指标体系{Xi}。
（2）修正房地产投资环境测评指标体系。对12个城市的数据，反复利用主成分分析法及最小二乘法从投资环境优劣的排序分析中查找并剔除可能导致排序结果偏差的指标，确定合理的测评指标体系{Xi'}。
（3）采用OLS确定房地产投资环境指标权重。
（4）建立房地产投资环境综合测评公式。根据逻辑严密且易于操作的房地产投资生态位测评公式（式1、式5），结合修正后的测评指标体系及其权重，完成房地产投资环境综合生态位的测评。
2.1 指标初选
遵循多维超体积生态位理论，在参考已有文献的基础上，结合城市房地产投资环境影响因素，根据数据可获得性原则设计出城市房地产投资环境测评指标体系，包括自然环境维（X1-X3）、宏观经济维（X4-X12）、房地产市场维（X13-X23）、基础设施维（X24-X29）、社会文化维（X30-X33），共5个维度33项指标（见表1）。由于政治环境、政策法规环境等的定量化解释性数据难以获得，本文假设这些软环境是无差别的，在评估时暂不考虑。
2.2 指标检验及修正
主成分分析法可用于众多城市房地产投资环境的优劣排序，但无法实现少数城市间的比选，且运算过程较为复杂，直接作为房地产投资环境测评方法有一定局限。本文根据这一优点将其用于修正房地产投资环境评价指标体系。
以湖北12个城市为研究样本，在多次运用主成分分析法进行城市房地产投资环境分值计算的基础上对城市进行投资环境的优劣排序，查找并删除导致排序偏差的指标，直至排序结果合理。
2.2.1 检验指标体系的合理性
基于上述指标体系，本文收集了湖北12个主要城市2000-2013年的相关数据（《湖北统计年鉴》、《中国区域经济统计年鉴》、《中国城市统计年鉴》），为确保数据一致性，本文以更高层次部门发布的数据为准。为了消除不同量纲的影响，使计算具有可比性，采用Eviews7.0对数据进行标准化处理。运用公式： 式中，i=1，2，…，33；j=1，2，…，12；n=12，Xij为第j个城市第i个指标原始数据值；为所有城市第i个指标原始数据值的平均值；n为所选城市个数。
利用SPSS21.0对指标数据进行主成分分析，计算12个城市的投资环境得分，具体过程为：
（1）计算主成分的特征值与贡献率。对X=（Xij）mn进行标准化处理并进行因子分析，选择特征值大于1且累计贡献大于90%的3个公因子作为评价指标的主成分。
（2）计算主成分荷载。进行评价指标主成分分析，得到主成分荷载矩阵Aij。
（3）计算指标与主成分的系数。计算各房地产投资环境指标与各主成分之间的系数关系（Rij）p，p=1，2，3。
（4）计算城市综合分值。首先，计算各个城市的主成分值。以武汉为例，第一主成分F1值为：
（式3）
式3中，F1为武汉的第一主成分分值；A1j为各变量在第一主成分上的载荷；Zj为武汉房地产投资环境各指标的标准化数据。同理，可以求得武汉F2、F3的值。其次，计算各城市房地产投资环境总值，以武汉为例，其房地产投资环境综合分值为：
（式4）
式4中，Rp为武汉第p个主成分的权重系数；Fp为武汉第p个主成分的分值。同理，可以求得各城市的综合分值。
根据上述计算方法，得到12个城市房地产投资环境的综合得分和排名（见表2）。根据目前市场情况，为使表2中各城市房地产投资环境排名更符合其实际发展程度，对初步建立的房地产投资环境评价指标体系进行改进。
2.2.2 评价指标的改进
2.2.2.1 最小二乘法筛选指标
对初步建立的房地产投资环境测评指标利用OLS方法进行分析和筛选，剔除相关性强或易相互干扰的指标，同时选择更能解释目标层的指标。OLS估计法不仅能说明自变量和因变量的相关关系，而且能够说明各个自变量对因变量影响的力度是不同的，因此用来对房地产投资环境测评指标进行修订是可行的。
利用OLS估计法对指标进行检验，剔除变量对应参数P值高于0.3的变量，因为P值高于0.3意味着变量有30%的概率与待评价的变量房地产投资环境没有关系。剔除后的结果如表3所示。
模型修正R2为0.868404，说明模型解释能力较强，指标能较好解释被解释变量，除X19外，所有参数P值均低于0.05的显著性水平，可认为其参数显著。AIC值和SC值较低，该模型拟合较优。X5、X12、X14、X15、X19与被解释变量正相关，X16、X23、X32与被解释变量负相关。
因此考虑以上8个指标作为最终的评价指标，且房地产投资环境Y可表述为：
Y=0.846406X5+11.36405X12+0.143804X14+1.902915X15-8.592176X16-286.6454X23-240.4752X32+4.417250X19
2.2.2.2 因子分析法检验指标合理性
对以上筛选出的8个指标进一步采用主成分分析法和OLS估计两种方法得到湖北省12个城市房地产投资环境综合得分（见表4）。从表 4可知，新的评价指标下，各城市房地产投资环境评价得分和排名基本符合目前市场实际情况。因此，可以建立新的房地产投资环境指标体系（见表5）。
3 湖北主要城市房地产生态位测评与聚类分析
3.1 生态位测评
结合生态位态势模型，房地产投资生态位“态”的度量以各城市变量2013年的现状值为度量指标，房地产投资生态位“势”的度量以各城市变量2000-2013年的平均增长量为度量指标，时间尺度设为1年，即量纲转换系数为1，应用式1计算各城市各因子的生态位，再结合OLS确定的指标权重运用式5计算城市因素层生态位及城市房地产投资综合生态位（见表6）。
式中：i=1，2，…，12；n=1，2，…，33；Mi为城市房地产投资综合生态位；Ni为测定的每个指标的生态位值；Ri为指标权重。
3.2 聚类分析
根据上述计算结果，运用SPSS21.0分析湖北12城市房地产投资生态位的类型。采用系统聚类法进行聚类分析（选用卡方距离测度类间距离，类与类间的亲疏程度选用离差平方和），可以得到12个城市房地产投资环境生态位的分层聚类树形图（见图1）。湖北12个城市房地产投资环境可分为3种类型，第Ⅰ类为武汉；第Ⅱ类为宜昌、孝感和襄阳；第Ⅲ类为十堰、荆州、黄石、荆门、黄冈、鄂州、咸宁以及随州。根据表5及图1，得出以下结论：
3.2.1 第Ⅰ类为武汉
武汉综合生态位为0.272，位居区域第1位，在湖北全省所占比重达27.2%，处于区域的主导地位。武汉综合生态位也就是生态位宽度最大意味着它在区域房地产系统中的竞争力最强，对周围资源及环境的吸引力和影响力最大，在区域房地产投资系统中发挥的作用也最大。具体而言，武汉房地产投资生态位的各个因子生态位均为12市之首，说明武汉在各种资源上均占据着十分有利的位置。
3.2.2 第Ⅱ类为宜昌、孝感、襄阳
宜昌综合生态位为0.132，位居第2，仅次武汉，生态位宽度较大，房地产投资环境较优。宜昌的经济发展水平较高，其全社会固定资产投资额、商品房销售面积等均排在全省前列，但其第三产业占GDP比重和房屋建筑竣工面积则排在了第12和第7位，说明宜昌的产业结构不够合理，第二产业比重偏大，房地产市场供应不足，说明市场已逐渐趋于饱和。孝感的综合生态位为0.131，位居第3。其作为距离武汉最近的城市，经济发展势头良好、固定资产投资增长较快，居民生活水平明显提高。同时，随着汉孝城际快铁的开工建设，交通条件的改善也将成为拉动孝感房地产开发投资的重要力量。但其第三产业占GDP比重和医院、卫生院床位数排在了全省较后位置，说明孝感的医疗水平还跟不上经济发展。襄阳的综合生态位为0.096，位居第4。作为湖北的省域副中心城市，各方面发展势头良好，适合进行投资。但也要看到襄阳在产业结构和医疗条件上与孝感类似，这是襄阳下一步需要改进的地方。以上三个城市综合排名均在前列，其他指标增长趋势相近，同时产业结构都发展不合理，但综合来看，第Ⅱ类城市是湖北房地产投资环境优良的地区。 3.2.3 第Ⅲ类为十堰、荆州、黄石、荆门、黄冈、鄂州、咸宁、随州
十堰综合生态位为0.076，位居区域第5，这主要得益于其合理的产业结构、丰富的劳动力资源及优良的医疗水平，但随着汽车行业的搬迁，其经济发展水平有所放缓，导致房地产市场活跃度降低。荆州以综合生态位0.062的水平排在区域第6位。除房地产从业人员这一指标靠前外，其余指标均处于全省的中流水平。黄石综合生态位为0.061，与荆州水平相当。除房屋建筑竣工面积和商品房销售面积靠前外，其余指标得分不高。荆门、黄冈综合生态位排在第8位、第9位，黄冈的房屋建筑竣工面积得分排在全省第二，这与黄冈广阔的土地面积是分不开的，在可预见的时间里，随着经济的发展，黄冈的房地产市场潜力巨大。鄂州、咸宁、随州排在全省末尾，除个别指标外，各项指标得分均靠后，这在短期内不能明显改观，但这也展现了这类城市房地产投资的特色，对部分特殊定位的房地产投资项目具有吸引力。综合来说，第Ⅲ类城市在保持经济发展的同时，应加大房地产市场的规范化管理，注重社会文化氛围的提高，以拓展城市的综合生态位，提高在区域系统中的地位与作用。
4 基于生态位理论的湖北区域房地产发展策略
4.1 区域房地产发展空间模式
结合以上分析，基于12城市经济水平、房地产发展潜力、地理区位、目标市场与区域内部空间结构的相互作用，本文以第Ⅰ类城市为区域核心城市，第Ⅱ类城市为区域一级节点城市，第Ⅲ类城市为区域二级节点城市，通过交通线路连接各城市，构建合理的湖北区域房地产投资单核地空间等级圈层格局（见图2）。武汉应充分发挥区域房地产投资环境的中心带动功能，以自身优势向周边城市扩散，全面提升周边城市的竞争力，营造优良的房地产投资环境，形成房地产投资环境综合体。宜昌、孝感、襄阳3市应充分发挥房地产投资圈节点连带作用，承担起连接核心城市以及引领二级节点城市的作用。十堰等8个二级节点城市要充分依托自身的比较优势，如黄冈、鄂州利用武汉城市圈的政策优势，积极接受与其毗邻的武汉的经济辐射与扩散，通过城市间异质产品分散组合的方法减少同构产品的内部竞争和生态位重叠，同时加强与核心城市、一级节点城市的合作，逐渐构筑多样化的房地产投资环境线路。
4.2区域房地产内部发展策略
竞合模式（the cooperation-competing model），简称CC模式，是基于竞争前提下的有机合作，其实质是推动和实现区域旅游的一体化。本文借鉴竞合模式优化湖北区域房地产投资环境以实现“双赢”甚至“多赢”的良好格局。
4.2.1 生态位分离策略
生态位分离策略主要是为了避免因生态位相似（生态位重叠）而导致过度竞争进而遭致淘汰现象的发生。生态位分离策略包括空间错位、时间错位、营养错位策略。各城市通过采取以上分离策略可以有效优化竞争关系。
第一，空间错位是指同样类型的房地产投资环境在空间上要保持一定距离；不同城市在吸引房地产投资主体时对客源市场的定位要分离。各城市要依据自身环境特色，积极寻找有利于自身的生存发展空间，逐步成长为区域房地产投资节点，通过对区域的辐射和影响达到与周边城市的互动合作和相互促进，以形成区域房地产投资系统合理的空间梯度。
第二，时间错位是指房地产开发不仅要注重城市房地产开发的主次关系与时间次序，做到分期开发、滚动开发，同时也要对具体的房地产产品进行时间上的梯度开发。如城市住宅项目根据市场需求设置短期、中期、长期开发策略。
第三，营养错位是指各城市在进行投资环境优化时要考虑到不同目标客源市场的客户的个性化需求。如鄂州、黄冈等毗邻武汉城市就要及时改善交通条件，襄阳、鄂州、随州注重社会文化氛围的提高。
4.2.2 生态位扩充策略
第一，开拓潜在生态位。目前各城市扩充生态位最常用到的优化策略就是开拓潜在生态位。如政府的基建计划将在很大程度上吸引投资主体的进驻，弥补前期没有占据的生态位。
第二，引进新生态位。各城市可通过加快经济发展，建设新的基础设施、改善生态环境和社会环境、实行房地产优惠政策等使城市自身的生存空间不断增大。
4.2.3 生态位特化与泛化策略
生态位竞争理论认为，在资源和空间充分饱和的情况下，竞争将导致种群中某些个体的生态位被压缩，使其在发展中被淘汰，从而释放出所占有资源空间，这些物种个体则形成了“单食性”或“窄食性”（特化），可以通过强化某一特殊功能，提高自身适应性，而一些优势个体因得到这部分资源空间而使其生态位得以扩充，形成了“杂食性”或“广食性”（泛化），以增加对环境的适应能力。一般说来，行政级别高、经济发达的城市通常采取泛化策略，而行政级别低、经济落后的城市则采取特化策略以求生存。如武汉自2009年以来实施的一系列覆盖市政基础设施、商业、住宅等方面的投资项目体现了武汉房地产投资生态位的“广食性”。咸宁则充分利用其优美的环境及温泉旅游产业的独特优势，吸引了一大批温泉旅游方面的房地产投资主体，使得其生态位逐渐特化。
4.2.4 生态系统演替优化策略
为促进区域房地产投资系统的成长与发展，必须要在综合考量各地利益的基础上，以市场为导向，加强区域资源要素的流动和互补，科学分工和协作，从而推动系统从低级到高级，从简单到复杂的演替与优化，达到更高级的平衡和可持续发展。具体来说应采取以下措施：发挥武汉的中心带动作用，全面提升周边城市的竞争力，形成一个房地产投资环境综合体，实现区域内资源共享、共同发展的良好局面；针对性改善各子环境的发展水平，在充分挖掘自身发展潜力的同时，找出影响各市房地产投资环境的障碍因子，有的放矢地对投资环境中的弱项进行改进，从而较快地提高城市房地产投资环境水平；随着城市空间布局的对接和产业经济的转移和融合，要加快区域基础设施建设，如“半小时铁路网”和“一小时经济圈”等的建设，促进区域城市间的经济融合，缩短时空距离，以形成强大的区域竞争力。 5 结论与讨论
通过以上分析，本文得出如下结论和讨论：
其一，基于生态位理论，对湖北省区域房地产投资环境进行了测评，结合聚类分析将12个城市分为3类，形成以武汉为核心城市，宜昌、孝感和襄阳为一级节点城市，十堰等8市为二级节点城市的房地产投资单核地空间等级圈层格局。
其二，基于生态位理论，各城市应在认清自身优劣势和发展潜力的基础上，通过生态位分离、生态位扩充、生态位泛化与特化策略来优化竞争关系，从而推进区域生态系统演替优化，实现“多赢”的良好格局。
其三，由于软环境指标数据获取与量化有难度，本文对房地产投资环境的测评只是一个基于可量化硬环境指标的总体评价。但各地房地产政策、房地产税费水平、城市治安状况等软环境指标对投资者投资意愿的影响正越来越大。因此，各市要时刻关注投资软环境因子的变化与改善，在政策、服务等软环境方面增强吸引力，通过提供优质服务、优惠政策，加大招商引资力度，保障外来房地产开发企业的合法权益，努力营造一个开放、平等、充满活力的房地产投资环境。
参考文献：
1.张光明 谢昌寿.生态位概念演变与展望.生态学杂志.1997.16
2.周鹏 张红 谢娜 郑健力.基于主成分分析和德尔菲法的房地产投资环境综合评价体系.中国土地科学.2010.24
3.李晓光.长三角都市旅游圈一体化模式探讨.特区经济.2005.10
4.李新生.铁岭市城市生态环境质量评价.生态学杂志.1993.12
5.汪清蓉 余构雄.区域旅游城市生态位测评及竞合模式研究——以珠江三角洲为例.旅游学刊.2008.23
6.卢新海 桂婷婷 万凯.基于主成分分析的区域房地产投资环境评价研究——以武汉城市圈为例.中国房地产.2013.1
7.张志宁.基于生态位理论的房地产投资环境形成机制分析.商场现代化.2007.10
8.许媛 南灵.陕西省各城市房地产投资环境评价研究.黑龙江对外经贸.2010.5
9.王洪强 林知炎 张英婕.基于灰色系统理论的房地产投资环境分析方法.同济大学学报（自然科学版）.2005.33
10.徐小慧 翟理铜.湖南省设区城市房地产投资环境评价.特区经济.2009.5
11.周书敬 吴春花 张洪亮.房地产投资环境未确知测度的综合评价方法.理论新探.2006.11
12.刘小鹏 米文宝 王亚娟.中国西部地区城市房地产投资环境综合评价.宁夏大学学报（自然科学版）.2005.26
13.方维慰.房地产投资环境评价体系的构建及应用.南京航空航天大学学报（社会科学版）.2002.4
作者简介：
卢新海，华中科技大学国土资源与不动产研究中心主任、教授、博士生导师，研究方向为土地经济、城市规划与管理。
胡欢，华中科技大学公共管理学院硕士，研究方向为土地资源管理。
漆一凡，就职于武汉市武昌区人民政府南湖街道办事处经济发展部。
关键词：房地产经济，投资环境，生态位，竞合模式
中图分类号：F293.3 文献标识码：A
文章编号：1001-9138-（2014）12-0031-41 收稿日期：2014-09-16
随着一线城市房地产业的日趋成熟，房地产投资者将目光更多转向二、三线城市。湖北省作为中部崛起战略的重要组成部分，其房地产业的健康可持续发展对国家中部崛起以及统筹区域发展都具有重要的战略意义。作为影响地区房地产业发展的重要一环，对房地产投资环境进行定量测评，有利于了解地区房地产投资环境的优劣。近年来，房地产投资环境引起了不同学科背景的学者研究和关注，综合来看，现有文献多是运用德尔菲法、因子分析法等来分析某一城市圈房地产投资环境，对省域层次的房地产投资环境研究较少。本文应用生态位理论，界定构成湖北主要城市（湖北全省现划分为12个地级市、1个自治州、4个直管县级行政区，本文选取12个地级市作为研究对象）房地产投资生态系统的生态因子并进行测评，同时结合聚类分析方法对城市进行分等定级，并提出了房地产投资环境生态位优化的策略，以期为房地产投资环境改善提供新的思路。
1 生态位及生态位态势理论
生态位理论作为生态学最重要的基础理论之一，目前被广泛运用于研究群落结构、种间关系、生物多样性、生物结构稳定性与演化等方面。迄今为止，并没有一个学者共同接受的“生态位”概念。最具代表性的有1917年Grinnell提出的“空间生态位”、1927年Charles Elton提出的“功能生态位”以及1957年Hutchinson提出的“多维超体积生态位”，其中对实践最具指导意义的是Hutchinson的理论。多维超体积生态位理论通过对生态环境各因子进行指标量化，可以将抽象的理论与现实相结合，从而为理论的运用提供可能。他认为生物在环境中受到多个而不是两个或三个资源因子的供应和限制，每个因子对该物种都有一定的适合度阈值，在所有这些阈值所限定的区域内，在任何一点所构成的资源环境组合状态上，该物种均可以生存繁衍，所有这些状态组合点共同构成了该物种在该环境中的多维超体积生态位。
结合生态位态势理论，城市房地产投资生态位包括“态”、“势”两方面的属性。其中，城市房地产在过去发展以及与环境相互作用所积累的结果被称为房地产投资的“态”；城市房地产对环境、周边其他城市房地产及区域房地产发展总体水平的支配力、影响力被称为房地产投资的“势”。这两方面的综合就是房地产投资生态位宽度，体现了一个城市房地产整体在区域房地产系统中的地位、作用以及对其他城市房地产的影响情况，通过分析其变化情况就可全面了解房地产投资生态位的演变规律。其计算公式是：
式中：i，j=1，2，…，n；Ni为城市i的房地产投资生态位，Si为城市i房地产投资生态位中的“态”，Pi为城市i房地产投资生态位的“势”，Sj为城市j房地产投资生态位中的“态”，Pj为城市j房地产投资生态位的“势”，Si+Ai为城市i的房地产投资绝对生态位，Ai和Aj为量纲转换系数。Ni的取值范围在0-1之间，值越接近1，说明在区域房地产投资环境中影响力越大，越接近0，说明影响力越小。
2 基本思路及指标选择
区域房地产投资生态位测评的基本思路是：
（1）房地产投资环境测评指标初选。从自然环境、宏观经济、房地产市场、基础设施和社会文化5方面选择指标，初步建立房地产投资环境测评指标体系{Xi}。
（2）修正房地产投资环境测评指标体系。对12个城市的数据，反复利用主成分分析法及最小二乘法从投资环境优劣的排序分析中查找并剔除可能导致排序结果偏差的指标，确定合理的测评指标体系{Xi'}。
（3）采用OLS确定房地产投资环境指标权重。
（4）建立房地产投资环境综合测评公式。根据逻辑严密且易于操作的房地产投资生态位测评公式（式1、式5），结合修正后的测评指标体系及其权重，完成房地产投资环境综合生态位的测评。
2.1 指标初选
遵循多维超体积生态位理论，在参考已有文献的基础上，结合城市房地产投资环境影响因素，根据数据可获得性原则设计出城市房地产投资环境测评指标体系，包括自然环境维（X1-X3）、宏观经济维（X4-X12）、房地产市场维（X13-X23）、基础设施维（X24-X29）、社会文化维（X30-X33），共5个维度33项指标（见表1）。由于政治环境、政策法规环境等的定量化解释性数据难以获得，本文假设这些软环境是无差别的，在评估时暂不考虑。
2.2 指标检验及修正
主成分分析法可用于众多城市房地产投资环境的优劣排序，但无法实现少数城市间的比选，且运算过程较为复杂，直接作为房地产投资环境测评方法有一定局限。本文根据这一优点将其用于修正房地产投资环境评价指标体系。
以湖北12个城市为研究样本，在多次运用主成分分析法进行城市房地产投资环境分值计算的基础上对城市进行投资环境的优劣排序，查找并删除导致排序偏差的指标，直至排序结果合理。
2.2.1 检验指标体系的合理性
基于上述指标体系，本文收集了湖北12个主要城市2000-2013年的相关数据（《湖北统计年鉴》、《中国区域经济统计年鉴》、《中国城市统计年鉴》），为确保数据一致性，本文以更高层次部门发布的数据为准。为了消除不同量纲的影响，使计算具有可比性，采用Eviews7.0对数据进行标准化处理。运用公式： 式中，i=1，2，…，33；j=1，2，…，12；n=12，Xij为第j个城市第i个指标原始数据值；为所有城市第i个指标原始数据值的平均值；n为所选城市个数。
利用SPSS21.0对指标数据进行主成分分析，计算12个城市的投资环境得分，具体过程为：
（1）计算主成分的特征值与贡献率。对X=（Xij）mn进行标准化处理并进行因子分析，选择特征值大于1且累计贡献大于90%的3个公因子作为评价指标的主成分。
（2）计算主成分荷载。进行评价指标主成分分析，得到主成分荷载矩阵Aij。
（3）计算指标与主成分的系数。计算各房地产投资环境指标与各主成分之间的系数关系（Rij）p，p=1，2，3。
（4）计算城市综合分值。首先，计算各个城市的主成分值。以武汉为例，第一主成分F1值为：
（式3）
式3中，F1为武汉的第一主成分分值；A1j为各变量在第一主成分上的载荷；Zj为武汉房地产投资环境各指标的标准化数据。同理，可以求得武汉F2、F3的值。其次，计算各城市房地产投资环境总值，以武汉为例，其房地产投资环境综合分值为：
（式4）
式4中，Rp为武汉第p个主成分的权重系数；Fp为武汉第p个主成分的分值。同理，可以求得各城市的综合分值。
根据上述计算方法，得到12个城市房地产投资环境的综合得分和排名（见表2）。根据目前市场情况，为使表2中各城市房地产投资环境排名更符合其实际发展程度，对初步建立的房地产投资环境评价指标体系进行改进。
2.2.2 评价指标的改进
2.2.2.1 最小二乘法筛选指标
对初步建立的房地产投资环境测评指标利用OLS方法进行分析和筛选，剔除相关性强或易相互干扰的指标，同时选择更能解释目标层的指标。OLS估计法不仅能说明自变量和因变量的相关关系，而且能够说明各个自变量对因变量影响的力度是不同的，因此用来对房地产投资环境测评指标进行修订是可行的。
利用OLS估计法对指标进行检验，剔除变量对应参数P值高于0.3的变量，因为P值高于0.3意味着变量有30%的概率与待评价的变量房地产投资环境没有关系。剔除后的结果如表3所示。
模型修正R2为0.868404，说明模型解释能力较强，指标能较好解释被解释变量，除X19外，所有参数P值均低于0.05的显著性水平，可认为其参数显著。AIC值和SC值较低，该模型拟合较优。X5、X12、X14、X15、X19与被解释变量正相关，X16、X23、X32与被解释变量负相关。
因此考虑以上8个指标作为最终的评价指标，且房地产投资环境Y可表述为：
Y=0.846406X5+11.36405X12+0.143804X14+1.902915X15-8.592176X16-286.6454X23-240.4752X32+4.417250X19
2.2.2.2 因子分析法检验指标合理性
对以上筛选出的8个指标进一步采用主成分分析法和OLS估计两种方法得到湖北省12个城市房地产投资环境综合得分（见表4）。从表 4可知，新的评价指标下，各城市房地产投资环境评价得分和排名基本符合目前市场实际情况。因此，可以建立新的房地产投资环境指标体系（见表5）。
3 湖北主要城市房地产生态位测评与聚类分析
3.1 生态位测评
结合生态位态势模型，房地产投资生态位“态”的度量以各城市变量2013年的现状值为度量指标，房地产投资生态位“势”的度量以各城市变量2000-2013年的平均增长量为度量指标，时间尺度设为1年，即量纲转换系数为1，应用式1计算各城市各因子的生态位，再结合OLS确定的指标权重运用式5计算城市因素层生态位及城市房地产投资综合生态位（见表6）。
式中：i=1，2，…，12；n=1，2，…，33；Mi为城市房地产投资综合生态位；Ni为测定的每个指标的生态位值；Ri为指标权重。
3.2 聚类分析
根据上述计算结果，运用SPSS21.0分析湖北12城市房地产投资生态位的类型。采用系统聚类法进行聚类分析（选用卡方距离测度类间距离，类与类间的亲疏程度选用离差平方和），可以得到12个城市房地产投资环境生态位的分层聚类树形图（见图1）。湖北12个城市房地产投资环境可分为3种类型，第Ⅰ类为武汉；第Ⅱ类为宜昌、孝感和襄阳；第Ⅲ类为十堰、荆州、黄石、荆门、黄冈、鄂州、咸宁以及随州。根据表5及图1，得出以下结论：
3.2.1 第Ⅰ类为武汉
武汉综合生态位为0.272，位居区域第1位，在湖北全省所占比重达27.2%，处于区域的主导地位。武汉综合生态位也就是生态位宽度最大意味着它在区域房地产系统中的竞争力最强，对周围资源及环境的吸引力和影响力最大，在区域房地产投资系统中发挥的作用也最大。具体而言，武汉房地产投资生态位的各个因子生态位均为12市之首，说明武汉在各种资源上均占据着十分有利的位置。
3.2.2 第Ⅱ类为宜昌、孝感、襄阳
宜昌综合生态位为0.132，位居第2，仅次武汉，生态位宽度较大，房地产投资环境较优。宜昌的经济发展水平较高，其全社会固定资产投资额、商品房销售面积等均排在全省前列，但其第三产业占GDP比重和房屋建筑竣工面积则排在了第12和第7位，说明宜昌的产业结构不够合理，第二产业比重偏大，房地产市场供应不足，说明市场已逐渐趋于饱和。孝感的综合生态位为0.131，位居第3。其作为距离武汉最近的城市，经济发展势头良好、固定资产投资增长较快，居民生活水平明显提高。同时，随着汉孝城际快铁的开工建设，交通条件的改善也将成为拉动孝感房地产开发投资的重要力量。但其第三产业占GDP比重和医院、卫生院床位数排在了全省较后位置，说明孝感的医疗水平还跟不上经济发展。襄阳的综合生态位为0.096，位居第4。作为湖北的省域副中心城市，各方面发展势头良好，适合进行投资。但也要看到襄阳在产业结构和医疗条件上与孝感类似，这是襄阳下一步需要改进的地方。以上三个城市综合排名均在前列，其他指标增长趋势相近，同时产业结构都发展不合理，但综合来看，第Ⅱ类城市是湖北房地产投资环境优良的地区。 3.2.3 第Ⅲ类为十堰、荆州、黄石、荆门、黄冈、鄂州、咸宁、随州
十堰综合生态位为0.076，位居区域第5，这主要得益于其合理的产业结构、丰富的劳动力资源及优良的医疗水平，但随着汽车行业的搬迁，其经济发展水平有所放缓，导致房地产市场活跃度降低。荆州以综合生态位0.062的水平排在区域第6位。除房地产从业人员这一指标靠前外，其余指标均处于全省的中流水平。黄石综合生态位为0.061，与荆州水平相当。除房屋建筑竣工面积和商品房销售面积靠前外，其余指标得分不高。荆门、黄冈综合生态位排在第8位、第9位，黄冈的房屋建筑竣工面积得分排在全省第二，这与黄冈广阔的土地面积是分不开的，在可预见的时间里，随着经济的发展，黄冈的房地产市场潜力巨大。鄂州、咸宁、随州排在全省末尾，除个别指标外，各项指标得分均靠后，这在短期内不能明显改观，但这也展现了这类城市房地产投资的特色，对部分特殊定位的房地产投资项目具有吸引力。综合来说，第Ⅲ类城市在保持经济发展的同时，应加大房地产市场的规范化管理，注重社会文化氛围的提高，以拓展城市的综合生态位，提高在区域系统中的地位与作用。
4 基于生态位理论的湖北区域房地产发展策略
4.1 区域房地产发展空间模式
结合以上分析，基于12城市经济水平、房地产发展潜力、地理区位、目标市场与区域内部空间结构的相互作用，本文以第Ⅰ类城市为区域核心城市，第Ⅱ类城市为区域一级节点城市，第Ⅲ类城市为区域二级节点城市，通过交通线路连接各城市，构建合理的湖北区域房地产投资单核地空间等级圈层格局（见图2）。武汉应充分发挥区域房地产投资环境的中心带动功能，以自身优势向周边城市扩散，全面提升周边城市的竞争力，营造优良的房地产投资环境，形成房地产投资环境综合体。宜昌、孝感、襄阳3市应充分发挥房地产投资圈节点连带作用，承担起连接核心城市以及引领二级节点城市的作用。十堰等8个二级节点城市要充分依托自身的比较优势，如黄冈、鄂州利用武汉城市圈的政策优势，积极接受与其毗邻的武汉的经济辐射与扩散，通过城市间异质产品分散组合的方法减少同构产品的内部竞争和生态位重叠，同时加强与核心城市、一级节点城市的合作，逐渐构筑多样化的房地产投资环境线路。
4.2区域房地产内部发展策略
竞合模式（the cooperation-competing model），简称CC模式，是基于竞争前提下的有机合作，其实质是推动和实现区域旅游的一体化。本文借鉴竞合模式优化湖北区域房地产投资环境以实现“双赢”甚至“多赢”的良好格局。
4.2.1 生态位分离策略
生态位分离策略主要是为了避免因生态位相似（生态位重叠）而导致过度竞争进而遭致淘汰现象的发生。生态位分离策略包括空间错位、时间错位、营养错位策略。各城市通过采取以上分离策略可以有效优化竞争关系。
第一，空间错位是指同样类型的房地产投资环境在空间上要保持一定距离；不同城市在吸引房地产投资主体时对客源市场的定位要分离。各城市要依据自身环境特色，积极寻找有利于自身的生存发展空间，逐步成长为区域房地产投资节点，通过对区域的辐射和影响达到与周边城市的互动合作和相互促进，以形成区域房地产投资系统合理的空间梯度。
第二，时间错位是指房地产开发不仅要注重城市房地产开发的主次关系与时间次序，做到分期开发、滚动开发，同时也要对具体的房地产产品进行时间上的梯度开发。如城市住宅项目根据市场需求设置短期、中期、长期开发策略。
第三，营养错位是指各城市在进行投资环境优化时要考虑到不同目标客源市场的客户的个性化需求。如鄂州、黄冈等毗邻武汉城市就要及时改善交通条件，襄阳、鄂州、随州注重社会文化氛围的提高。
4.2.2 生态位扩充策略
第一，开拓潜在生态位。目前各城市扩充生态位最常用到的优化策略就是开拓潜在生态位。如政府的基建计划将在很大程度上吸引投资主体的进驻，弥补前期没有占据的生态位。
第二，引进新生态位。各城市可通过加快经济发展，建设新的基础设施、改善生态环境和社会环境、实行房地产优惠政策等使城市自身的生存空间不断增大。
4.2.3 生态位特化与泛化策略
生态位竞争理论认为，在资源和空间充分饱和的情况下，竞争将导致种群中某些个体的生态位被压缩，使其在发展中被淘汰，从而释放出所占有资源空间，这些物种个体则形成了“单食性”或“窄食性”（特化），可以通过强化某一特殊功能，提高自身适应性，而一些优势个体因得到这部分资源空间而使其生态位得以扩充，形成了“杂食性”或“广食性”（泛化），以增加对环境的适应能力。一般说来，行政级别高、经济发达的城市通常采取泛化策略，而行政级别低、经济落后的城市则采取特化策略以求生存。如武汉自2009年以来实施的一系列覆盖市政基础设施、商业、住宅等方面的投资项目体现了武汉房地产投资生态位的“广食性”。咸宁则充分利用其优美的环境及温泉旅游产业的独特优势，吸引了一大批温泉旅游方面的房地产投资主体，使得其生态位逐渐特化。
4.2.4 生态系统演替优化策略
为促进区域房地产投资系统的成长与发展，必须要在综合考量各地利益的基础上，以市场为导向，加强区域资源要素的流动和互补，科学分工和协作，从而推动系统从低级到高级，从简单到复杂的演替与优化，达到更高级的平衡和可持续发展。具体来说应采取以下措施：发挥武汉的中心带动作用，全面提升周边城市的竞争力，形成一个房地产投资环境综合体，实现区域内资源共享、共同发展的良好局面；针对性改善各子环境的发展水平，在充分挖掘自身发展潜力的同时，找出影响各市房地产投资环境的障碍因子，有的放矢地对投资环境中的弱项进行改进，从而较快地提高城市房地产投资环境水平；随着城市空间布局的对接和产业经济的转移和融合，要加快区域基础设施建设，如“半小时铁路网”和“一小时经济圈”等的建设，促进区域城市间的经济融合，缩短时空距离，以形成强大的区域竞争力。 5 结论与讨论
通过以上分析，本文得出如下结论和讨论：
其一，基于生态位理论，对湖北省区域房地产投资环境进行了测评，结合聚类分析将12个城市分为3类，形成以武汉为核心城市，宜昌、孝感和襄阳为一级节点城市，十堰等8市为二级节点城市的房地产投资单核地空间等级圈层格局。
其二，基于生态位理论，各城市应在认清自身优劣势和发展潜力的基础上，通过生态位分离、生态位扩充、生态位泛化与特化策略来优化竞争关系，从而推进区域生态系统演替优化，实现“多赢”的良好格局。
其三，由于软环境指标数据获取与量化有难度，本文对房地产投资环境的测评只是一个基于可量化硬环境指标的总体评价。但各地房地产政策、房地产税费水平、城市治安状况等软环境指标对投资者投资意愿的影响正越来越大。因此，各市要时刻关注投资软环境因子的变化与改善，在政策、服务等软环境方面增强吸引力，通过提供优质服务、优惠政策，加大招商引资力度，保障外来房地产开发企业的合法权益，努力营造一个开放、平等、充满活力的房地产投资环境。
参考文献：
1.张光明 谢昌寿.生态位概念演变与展望.生态学杂志.1997.16
2.周鹏 张红 谢娜 郑健力.基于主成分分析和德尔菲法的房地产投资环境综合评价体系.中国土地科学.2010.24
3.李晓光.长三角都市旅游圈一体化模式探讨.特区经济.2005.10
4.李新生.铁岭市城市生态环境质量评价.生态学杂志.1993.12
5.汪清蓉 余构雄.区域旅游城市生态位测评及竞合模式研究——以珠江三角洲为例.旅游学刊.2008.23
6.卢新海 桂婷婷 万凯.基于主成分分析的区域房地产投资环境评价研究——以武汉城市圈为例.中国房地产.2013.1
7.张志宁.基于生态位理论的房地产投资环境形成机制分析.商场现代化.2007.10
8.许媛 南灵.陕西省各城市房地产投资环境评价研究.黑龙江对外经贸.2010.5
9.王洪强 林知炎 张英婕.基于灰色系统理论的房地产投资环境分析方法.同济大学学报（自然科学版）.2005.33
10.徐小慧 翟理铜.湖南省设区城市房地产投资环境评价.特区经济.2009.5
11.周书敬 吴春花 张洪亮.房地产投资环境未确知测度的综合评价方法.理论新探.2006.11
12.刘小鹏 米文宝 王亚娟.中国西部地区城市房地产投资环境综合评价.宁夏大学学报（自然科学版）.2005.26
13.方维慰.房地产投资环境评价体系的构建及应用.南京航空航天大学学报（社会科学版）.2002.4
作者简介：
卢新海，华中科技大学国土资源与不动产研究中心主任、教授、博士生导师，研究方向为土地经济、城市规划与管理。
胡欢，华中科技大学公共管理学院硕士，研究方向为土地资源管理。
漆一凡，就职于武汉市武昌区人民政府南湖街道办事处经济发展部。