警惕地铁商业双刃剑

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  在充满诱惑的地铁商业时代,投资者的眼光依然应该更多地关注优势商圈、优势项目,以及具有领先开发与经营背景的物业,对各类“新兴商圈”的投资应持谨慎态度。
  
  1863年的伦敦,只有6.5公里的短途地铁“大都市铁道”开通,开启了地铁的时代。没有想到100年之间,一种叫做“地铁商业”的专属名词在全球范围内创造了巨大的商业价值。
  2007年,北京人对地铁的关注度陡增。自10月7日5号线开通以来,沿线的商业地产纷纷开始新一轮的造势。
  地铁商业无疑是充满诱惑的。开通一周,5号线运营人数超出了当初的预期,靠近地铁站的不少商店都因此人气大增。尽管房东租金已经在开通前一年就进行了上调,但不少人仍然接受了近期房东再次调价的现实;尽管不少商铺的价格已经很高,但在开发商再度调高价格时,不少投资者还是愿意相信未来会有更高的回报。
  地铁商业真的能给投资者带来预期的回报吗?
  
  滥用的“地铁概念”
  2003年4月,赵先生被报纸上一则“八通线将于2003年底通车”的新闻吸引,具有投资嗅觉的他当即决定在八通线附近购买一套小户型住宅,坐等升值。“那时候房子跟现在比真是太便宜了,开发商为拉拢买家真是心机用尽,没想到我最终就被‘忽悠’了。”
  赵先生“被忽悠”的房产是位于朝阳路的一个新盘。“当时开发商打出的广告是:距离轻轨百余米,坐拥华堂商圈。我首先考虑的是这个项目地段不错,二来属于高档住宅,以后升值的话涨幅会比较可观。”于是赵先生贷款购买了一套80多平方米的两居,每平方米6000元出头。
  4年过去了,该项目2007年3月推出的新盘均价已达到13000元/平方米,而赵先生同期的二手房价格也涨到每平方米万元以上。虽然房子确实升值了,但赵先生却笑不出来。“房子涨是涨了,但现在顶多能买90万元,还不算各种交易费用。3年来我首付加上归还的贷款一共是52万元,4年涨了不到40万元。同样的钱当年要是在方庄之类的地方买房,现在至少翻一番了。”其实,增值幅度不理想还只是赵先生郁闷的一方面,更让他难以接受的还是房子“有价无市”的尴尬。“现在上我们社区论坛,到处是出售房子的帖子,却很少有成交的。”
  “距地铁百余米”的宣传被大多数业主认定为虚假。“那只是直线距离,从我家到最近的四惠站至少得一站地。”
  现在,论坛上又开始流传一则消息:新的一期项目在周围新盘的刺激下将涨价1000元-2000元/平方米,赵先生希望这个消息是真的,那时他也不打算调高自己房子的售价,因为这样手中的房子就会比较容易卖出去了。
  
  地铁沿线商铺投资降温
  5号线地铁开通使其沿线商铺一度出现小幅“集体”上涨。在经历短暂冲动后,目前市场回归平静,短期不会有大的波动。此前,5号线商铺投资价值已被预支,商铺投资者回归平静心态是理性的,因为商铺的投资应着眼于长远,回归平静的速度要比住宅来得更快。
  齐亚彬是一家房产中介公司的业务员,最近,他感觉一度受到关注的地铁5号线沿线商铺投资的咨询量少了,而市场价格也从一度高涨回归到平稳,“商铺投资是一个长远投资,目前商铺的地铁概念已经被提前预支,投资者及商家已意识到这点,短期内租金不会有大的波动。”他说。
  5号线沿线某社区有一大型的底商超市在今年5月退租后,希望在地铁开通后能够再度招商,但是目前也没有取得实质的进展。最近在5号线沿线一些定位于“回头客”的商铺,比如超市、餐饮等表现得都比以往平静。
  据了解,在地铁5号线建设期间,精明的投资者们已经对这一重大的商机拥有充分的预期,一般都把地铁的利好提前折算到租金中;而不会等到地铁开通后再行大幅涨价。其中有些投资者甚至在一年前就已经把租金调高至地铁开通后的水平。
  10月7日5号线开通后,链家地产资料显示,沿线商铺租金普遍出现了5%-10%的上涨,换乘站商铺租金涨幅高于过路站商铺涨幅,北城涨幅要高于南城。
  


  立水桥是受此利好影响较大的区域,城铁附近一底商独立服装店铺面,9月价格是2元多/平米/天,在10月涨到3元/平米/天。东四附近有两家相邻的10平米餐饮铺面,9月份成交价是7200元/平米,10月份成交价变为了8000元/平米。其房主表示,紧邻地铁的效应是价格小幅上涨的主要原因。
  涨幅较大的区域还包括和平里北街、天通苑等,开通前,和平里北街站附近商铺租金为9-10元/平米/天左右,天通苑站附近为6.5-7.5元/平米/天;开通后,和平里北街附近商铺上涨1元/平米/天左右;天通苑上涨0.5元/平米/天左右,涨幅分别为10%、7.7%。
  
  “地铁概念”不那么好赚
  相比北京的投资者,上海投资“地铁商业”的投资者们似乎付出的代价更大。
  2007年9月1日是各大院校开学的日子,上海市松江大学城里安静了两个月的校园又开始热闹起来。
  已经挂牌的田先生希望趁着人气旺的时候把商铺抛掉。田的商铺在文汇路立信会计学院内,他在2004年以9800元/平方米的单价买下48.7平方米后自营百货,取名“学子超市”,生意一直清淡,利润微薄。
  “以大学城为依托的商铺每年只有9个半月的经营时间,局限性非常大,只能针对师生的日常生活消费做生意。”田先生表示。由于师生的消费能力有限,高档商品卖不动,利润空间也比较小。
  3年后,田先生伤心地发现:自己经营的这家超市还是只能收支平衡。
  树挪死人挪活,于是他以12500元/平方米的单价将店铺挂牌出售。这个商铺挑高设计5.4米,可以分成两层,灵活性比较大,所以前来打听的人倒不少,有的还是大学城里的师生,但是至今无人接手。
  田先生感到,这跟商铺没有产权有关。他的商铺是大学城的辅助建筑,属于大学城集团拥有。当时他买的仅是50年使用权,并没获得产权,这无疑给转售带来了麻烦。很多前来咨询的买家认为,使用权少了3年,报价还涨了2700元,投资价值不大。
  
  松江商铺 投资者的伤心之地
  不仅是田先生的小店,很多松江新城商铺的业主都没有实现理想的回报。
  规划占地面积36平方公里的松江新城一直是上海郊区房地产开发的热点。尤其是松江新城的商业,凭借大学城和规划中今年年底通车的轨道交通9号线,成了近两年投资者追逐的热点。与此同时,住宅的开发热潮也直接带动了松江新城商业地产的开发。
  从2004年开始,松江新城商业建筑陆续入市,在2005年、2006年供应达到井喷状态。
  但是,随着大量商业地产项目入市,松江新城商业供需矛盾不断凸显。由于市场定位、规划的问题以及人口导入等瓶颈,商业地产的销售和招商都不理想,嘉和休闲广场目前的出租率仅为10%。现房大量空置让早期买家的租金回报无从谈起,二手市场也是有价无市。
  今年上半年,松江新城众多商业地产项目销售进入停滞阶段,其他商业项目也不同程度地存在滞销的情况。一些商业地产项目销售搁浅,前期投资者被套牢,这让后来者对这块热土越来越谨慎。
  
  利好兑现之前“大逃亡”
  “大部分前期投资者对松江新城的商业地产抱有希望,认为9号线通车后还能有新一轮的上涨机会。这些业主宁愿空置也要捂盘,等待9号线带来从市区过来的人群。”住商不动产松江新城负责人付战全说。
  但是眼看着9号线就要开通,抛售商铺的并非田先生一人。原因是,小业主们对9号线的开通意见并不统一。有的人认为,随着9号线开通,松江新城商铺可能迎来一次“强劲商业反弹”;另一些投资者并不看好后市,商铺空着几年已经磨灭了激情,只求找机会脱手。
  很多人将松江与同样体量超大的南汇区商业地产相比,事实上,松江与南汇不同。南汇很多是大型专业市场,可以吸引上海市区的购买力;但松江新城完全是一个新造的城,所有的商业消费要靠人口导入,如果没有导入本地购买力则根本无法支持。
  在准备抛售的投资者看来,9号线虽是众所周知的利好,却未必能变为商铺经营的购买力。到时如果还带不来人气,那大家就都傻眼啦,“利好出尽成利空”。所以,眼看着利好即将兑现,被套牢两三年的一些投资者却在悄悄准备“大逃亡”。
  在这样的心态下,近期松江新城的放盘明显增多。
  
  未来涨幅空间不大
  付战全认为,松江新城商业地产虽然前景不错,但目前投资价值并不大。
  “9号线的商业价值在商铺销售中已被提前释放。”付战全表示,“现在很多商业地产是按照9号线通车后的价格卖的;整个松江新城商业地产在建造过程中打的就是9号线和大学城的概念。所以提价的空间并不大。即便是将来9号线通车,也不会有多大的涨幅空间。”
  一手市场中,开发商近两年来并无明显提价,这在上海几乎是绝无仅有的。例如安信生活广场,根据网上房地产数据显示,2005年12月开盘均价12000元/平方米;目前价格也就是12500元/平方米。
  观望后市,从宏观来看,税费、加息等政策风险比较大;从市场分析,空置率较高。养铺不是所有投资者都能承受的;从硬件配套来看,目前交通不便,人口导入一直没有实现;即便将来9号线通车了,从松江新城坐轨道交通去市区上班的可能性也不大。这些都不是商铺投资者、经营者的好消息。
  无疑,地铁能提升沿线所有商业地产的通达性,进而提升其地段价值,但对整体市场的长远影响而言,一些区域的商业相反会因此降低消费力。比如,香港在地铁开通后,几乎所有的大型的、高档次的商业都是在地铁上盖的,一些规模档次不够,或者经营不佳的老物业在地铁开通的数十年间逐渐退场。
  在深圳的地铁建设期间,也曾有不少人乐观估计地铁的沿线物业的价值升值,但事实却是:地铁开通后的一段时间,不少项目并没有得到应有的效应,有些甚至还不如过去。
  因此,地铁网络的密集对于商业物业个案而言,是一把“双刃剑”。地铁便捷带动了人流的快速流动,人流更容易向商业氛围浓厚的区域集中;而一些商业氛围比较弱的区域会面临更大的分流压力,因此投资者更需要关注商业区域的两极分化问题。
  在充满诱惑的地铁商业时代,投资者的眼光依然应该更多地关注优势商圈、优势项目,以及具有领先开发与经营背景的物业,对各类“新兴商圈”的投资应持谨慎态度。
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