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【摘要】农村宅基地土地登记是土地管理的基础工作，本文对潞城市农村宅基地土地登记的现状及其存在的问题和不足进行剖析，并对如何完善宅基地土地登记制度进行了探讨。
【关键词】土地登记；农村宅基地土地；建议
一、研究概况
土地登记是土地产权管理的核心环节。在土地管理法实施后，全国各地相继开展了土地调查、登记、发证工作。农村集体土地使用权登记包括农村集体建设用地和宅基地使用权登记，主要工作是宅基地登记发证工作。在土地登记工作中，农村土地确权发证问题是困难最多，难度最大的，这也是全国范围普遍存在的共性问题。
潞城市位于山西省东南部，行政区域面积612.5平方公里，下辖9个乡、镇（办事处）202个行政村。潞城市共开展了两次大规模的发证工作，首先是1987年全市范围内发放了宅基地使用证，后于1992年又重新开展了农村宅基地初始登记发证工作，至1993年底基本完成。在1998年后，由于宅基地使用中违法违规行为比较突出，登记发证率开始降低，滞后的农村集体土地登记发证工作，引发了各种矛盾纠纷，对构建和谐社会造成极大的不良影响。为依法保护土地产权人的合法权益，妥善调处各种土地权属纠纷和争议，建立完善的宅基地土地登记制度势在必行[1]。
二、存在的问题
农村宅基地土地所有权作为我国农村居民的一项重要的基本的土地权利，是村民土地使用权和他项权利的基础。对农村宅基地土地所有权进行登记有重要意义，然而，在实际农村宅基地土地所有权登记过程中存在诸多问题。
（一）“一户多宅”现象较为普遍
根据《中华人民共和国土地管理法》规定，农村居民一户只能有一处宅基地，由于各种原因，各地普遍存在“一户多宅”的现象，产生这种现象的主要原因有以下几点：一是历史原因，在新的土地管理法颁布之前，我国的法律法规不健全，管理松懈造成的；二是建新不拆旧，近年来随着新农村规划建设，多处存在着新房建成而旧房未拆，造成了“一户多宅”；三是由于购买和继承造成“一户多宅”；四是其他原因。对于“一户多宅”的问题，应如何登记发证是一个急需有待解决的问题[2]。
（二）农村住宅合法用地界址不好确定，违法违规使用宅基地现象严重
由于农村比城市用地相对宽松，农村宅基地实际用地面积一般较大，而且农村住宅建设没有统一规划，农民建房随意性大，节约集约用地意识非常淡薄。虽然《土地管理法》中规定了“三到场”，规定了批准面积，但是实施起来比较困难，批甲占乙、批少占多和未批先建现象非常严重。
山西省规定农村居民一户只能使用200m2，除了居住农村居民一般还要堆放粮食等其他农物、圈养牲畜等，200m2远不能满足他们的需要，这就造成了批少占多的现象。按照现行的法律法规，对超占部分该如何处罚，如何确权发证，这是困扰农村宅基地土地登记工作的一大难题，也是近几年发证率低的主要原因。对于未批先建的宅基地，只能查处和处罚，不能补办用地审批手续，致使这部分农户建房登记发证难度较大，用户难以接受。
（三）权属来源不清，农村宅基地发证工作进展缓慢
在农村宅基地土地所有权登记中，村民办理土地证时大都拿着村里出具的证明或出具书，权属来源很不清楚，导致不能办理，年复一年，时间久了致使近几年农村宅基地发证工作进展缓慢。还有部分地方，集体土地使用权证书统一存放在村委会，未真正发到农民手中，村委换届导致证书丢失。
（四）土地登记人员水平偏低
随着土地登记规范化和制度化管理要求，现有的业务水平已经很难适应形势发展的需要。省里和市里每年组织的土地登记业务培训少，到目前为止，取得土地登记资格上岗证的只有5人，加之局里和所里工作任务重，现有的工作人员已经很难完成土地登记工作，这样造成土地登记报件质量差、不规范、退件多、土地登记质量难以保证。特别是在1992-1993年全市范围内开展的农村宅基地初始登记，大部分由聘用人员完成，由于聘用人员的素质参差不齐，业务能力不强，因权属不清、界址不清引发的土地纠纷经常出现。
（五）登记中的技术问题
主要存在以下几个问题：一是地籍测量利用的1：1万的权属界限图，难以满足集体土地所有权登记的要求；二是农村宅基地土地所有权变更登记未能形成制度，权属界线图不能完全满足注册登记的要求[3]；三是农村土地地籍编号只是对土地所有权宗的编排，没有对土地使用权登记的地籍编号加以考虑。
三、对策与建议
（一）加强领导，落实责任
农村宅基地土地登记是地籍管理工作的一项重要内容，也是对农民宅基地使用权的检查监督。对农村宅基地土地所有权进行注册登记发证，是一项涉及面广、量大权属复杂的全新工作，并存在一定数量的土地权属纠纷，调查难度较大，因此，领导重视是搞好农村宅基地土地所有权登记发证工作的关键。要将农村宅基地土地发证工作列入重要日程，列入年度考核内容。只有这样，农村宅基地登记工作才能保持延续性，建立起完成的地籍管理模式。
（二）加强学习，提高队伍素质
人才是事业发展的关键，没有一支高素质的土地登记人才队伍，就难以提高土地登记的质量和水平。农村集体土地所有权登记发证工作政策性强，技术要求高，要按时保质完成其工作任务，抓好技术队伍培训是工作的首要条件。上级国土资源部门要加大对土地登记人员上岗培训的工作力度，逐步提高土地登记人员持证上岗的数量和比例。通过工作实践和培训，培养出一批既懂土地登记又有国土资源专业知识的复合型人才。充分利用社会人才资源，吸引高素质人才加入到国土资源建设行列。
（三）妥善解决“一户多宅”的问题
对于因继承造成第二处宅基地的，村民申请土地登记的，土地登记机关可以受理；对于买卖住宅的造成第二处宅基地发证的，村民申请土地登记，土地登记机关可以不得受理。对于卖掉住宅又重新申请宅基地的，土地登记机关可以拒绝；对于历史原因造成的，可以根据《确定土地所有权和使用权的若干规定》的有关规定办理。
（四）制定切合实际的宅基地土地所有权登记发证技术规范
制定农村土地登记的进度。包括加快制度、机构建设、细化登记部门内部的工作权限等。首先要积极完善相关登记档案资料的整理入档，做好新旧档案的整理衔接；其次加强农村土地利用执法检查，坚决杜绝新的违法占地现象发生。三要加强对农村村民住宅建设用地的日常监管，及时发现和制止各种类型的土地违法行为，重点加强城乡结合部地区农村宅基地的监督管理。严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证；四是加快农村宅基地建设用地的变更登记，争取变更一宗登记一宗，努力杜绝产生新的权属争议。充分发挥地籍档案资料在宅基地监督管理上的作用[5]。
四、讨论
土地登记是国家管理土地的重要政策工具，是支持国家经济发展的制度保障，依法对土地的各项权利进行登记是土地权利主体权利得以确认的过程。《物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未經登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”因此，土地使用权作为一种用益物权必须经依法登记才能得到法律的保护。《土地管理法》第五条规定：“国务院土地行政主管部门统一负责全国土地的管理与监督工作。”而农村集体土地是中国土地的主体，农村宅基地发证工作是一个长期的过程，所以农村宅基地土地的统一登记是土地统一管理工作的最基本的内容。只有在广大农村进行土地登记之后，才能建立完整的地籍，实现城乡土地统一管理。
参考文献：
[1]农丰收，韦玲.从5%到95%的突变_玉林市国土资源局农村集体土地登记发证工作略记[J].南方国土资源，2008，（5）：27-29.
[2]周力丰，万江波，丁永平，叶盛.农村集体土地登记发证情况与对策[J].浙江国土资源，2011，（1）：39-41.
[3]王兆林.农村集体土地登记问题探讨[D].西南大学，2008 .
[4]钟太洋，刘浩.农村地籍编号探讨[J].广东土地科学，2003，（4）.
[5]亓月.对莱芜市农村集体土地登记的思考[J].现代农业科技，2010，（6）：387.
【关键词】土地登记；农村宅基地土地；建议
一、研究概况
土地登记是土地产权管理的核心环节。在土地管理法实施后，全国各地相继开展了土地调查、登记、发证工作。农村集体土地使用权登记包括农村集体建设用地和宅基地使用权登记，主要工作是宅基地登记发证工作。在土地登记工作中，农村土地确权发证问题是困难最多，难度最大的，这也是全国范围普遍存在的共性问题。
潞城市位于山西省东南部，行政区域面积612.5平方公里，下辖9个乡、镇（办事处）202个行政村。潞城市共开展了两次大规模的发证工作，首先是1987年全市范围内发放了宅基地使用证，后于1992年又重新开展了农村宅基地初始登记发证工作，至1993年底基本完成。在1998年后，由于宅基地使用中违法违规行为比较突出，登记发证率开始降低，滞后的农村集体土地登记发证工作，引发了各种矛盾纠纷，对构建和谐社会造成极大的不良影响。为依法保护土地产权人的合法权益，妥善调处各种土地权属纠纷和争议，建立完善的宅基地土地登记制度势在必行[1]。
二、存在的问题
农村宅基地土地所有权作为我国农村居民的一项重要的基本的土地权利，是村民土地使用权和他项权利的基础。对农村宅基地土地所有权进行登记有重要意义，然而，在实际农村宅基地土地所有权登记过程中存在诸多问题。
（一）“一户多宅”现象较为普遍
根据《中华人民共和国土地管理法》规定，农村居民一户只能有一处宅基地，由于各种原因，各地普遍存在“一户多宅”的现象，产生这种现象的主要原因有以下几点：一是历史原因，在新的土地管理法颁布之前，我国的法律法规不健全，管理松懈造成的；二是建新不拆旧，近年来随着新农村规划建设，多处存在着新房建成而旧房未拆，造成了“一户多宅”；三是由于购买和继承造成“一户多宅”；四是其他原因。对于“一户多宅”的问题，应如何登记发证是一个急需有待解决的问题[2]。
（二）农村住宅合法用地界址不好确定，违法违规使用宅基地现象严重
由于农村比城市用地相对宽松，农村宅基地实际用地面积一般较大，而且农村住宅建设没有统一规划，农民建房随意性大，节约集约用地意识非常淡薄。虽然《土地管理法》中规定了“三到场”，规定了批准面积，但是实施起来比较困难，批甲占乙、批少占多和未批先建现象非常严重。
山西省规定农村居民一户只能使用200m2，除了居住农村居民一般还要堆放粮食等其他农物、圈养牲畜等，200m2远不能满足他们的需要，这就造成了批少占多的现象。按照现行的法律法规，对超占部分该如何处罚，如何确权发证，这是困扰农村宅基地土地登记工作的一大难题，也是近几年发证率低的主要原因。对于未批先建的宅基地，只能查处和处罚，不能补办用地审批手续，致使这部分农户建房登记发证难度较大，用户难以接受。
（三）权属来源不清，农村宅基地发证工作进展缓慢
在农村宅基地土地所有权登记中，村民办理土地证时大都拿着村里出具的证明或出具书，权属来源很不清楚，导致不能办理，年复一年，时间久了致使近几年农村宅基地发证工作进展缓慢。还有部分地方，集体土地使用权证书统一存放在村委会，未真正发到农民手中，村委换届导致证书丢失。
（四）土地登记人员水平偏低
随着土地登记规范化和制度化管理要求，现有的业务水平已经很难适应形势发展的需要。省里和市里每年组织的土地登记业务培训少，到目前为止，取得土地登记资格上岗证的只有5人，加之局里和所里工作任务重，现有的工作人员已经很难完成土地登记工作，这样造成土地登记报件质量差、不规范、退件多、土地登记质量难以保证。特别是在1992-1993年全市范围内开展的农村宅基地初始登记，大部分由聘用人员完成，由于聘用人员的素质参差不齐，业务能力不强，因权属不清、界址不清引发的土地纠纷经常出现。
（五）登记中的技术问题
主要存在以下几个问题：一是地籍测量利用的1：1万的权属界限图，难以满足集体土地所有权登记的要求；二是农村宅基地土地所有权变更登记未能形成制度，权属界线图不能完全满足注册登记的要求[3]；三是农村土地地籍编号只是对土地所有权宗的编排，没有对土地使用权登记的地籍编号加以考虑。
三、对策与建议
（一）加强领导，落实责任
农村宅基地土地登记是地籍管理工作的一项重要内容，也是对农民宅基地使用权的检查监督。对农村宅基地土地所有权进行注册登记发证，是一项涉及面广、量大权属复杂的全新工作，并存在一定数量的土地权属纠纷，调查难度较大，因此，领导重视是搞好农村宅基地土地所有权登记发证工作的关键。要将农村宅基地土地发证工作列入重要日程，列入年度考核内容。只有这样，农村宅基地登记工作才能保持延续性，建立起完成的地籍管理模式。
（二）加强学习，提高队伍素质
人才是事业发展的关键，没有一支高素质的土地登记人才队伍，就难以提高土地登记的质量和水平。农村集体土地所有权登记发证工作政策性强，技术要求高，要按时保质完成其工作任务，抓好技术队伍培训是工作的首要条件。上级国土资源部门要加大对土地登记人员上岗培训的工作力度，逐步提高土地登记人员持证上岗的数量和比例。通过工作实践和培训，培养出一批既懂土地登记又有国土资源专业知识的复合型人才。充分利用社会人才资源，吸引高素质人才加入到国土资源建设行列。
（三）妥善解决“一户多宅”的问题
对于因继承造成第二处宅基地的，村民申请土地登记的，土地登记机关可以受理；对于买卖住宅的造成第二处宅基地发证的，村民申请土地登记，土地登记机关可以不得受理。对于卖掉住宅又重新申请宅基地的，土地登记机关可以拒绝；对于历史原因造成的，可以根据《确定土地所有权和使用权的若干规定》的有关规定办理。
（四）制定切合实际的宅基地土地所有权登记发证技术规范
制定农村土地登记的进度。包括加快制度、机构建设、细化登记部门内部的工作权限等。首先要积极完善相关登记档案资料的整理入档，做好新旧档案的整理衔接；其次加强农村土地利用执法检查，坚决杜绝新的违法占地现象发生。三要加强对农村村民住宅建设用地的日常监管，及时发现和制止各种类型的土地违法行为，重点加强城乡结合部地区农村宅基地的监督管理。严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证；四是加快农村宅基地建设用地的变更登记，争取变更一宗登记一宗，努力杜绝产生新的权属争议。充分发挥地籍档案资料在宅基地监督管理上的作用[5]。
四、讨论
土地登记是国家管理土地的重要政策工具，是支持国家经济发展的制度保障，依法对土地的各项权利进行登记是土地权利主体权利得以确认的过程。《物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未經登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”因此，土地使用权作为一种用益物权必须经依法登记才能得到法律的保护。《土地管理法》第五条规定：“国务院土地行政主管部门统一负责全国土地的管理与监督工作。”而农村集体土地是中国土地的主体，农村宅基地发证工作是一个长期的过程，所以农村宅基地土地的统一登记是土地统一管理工作的最基本的内容。只有在广大农村进行土地登记之后，才能建立完整的地籍，实现城乡土地统一管理。
参考文献：
[1]农丰收，韦玲.从5%到95%的突变_玉林市国土资源局农村集体土地登记发证工作略记[J].南方国土资源，2008，（5）：27-29.
[2]周力丰，万江波，丁永平，叶盛.农村集体土地登记发证情况与对策[J].浙江国土资源，2011，（1）：39-41.
[3]王兆林.农村集体土地登记问题探讨[D].西南大学，2008 .
[4]钟太洋，刘浩.农村地籍编号探讨[J].广东土地科学，2003，（4）.
[5]亓月.对莱芜市农村集体土地登记的思考[J].现代农业科技，2010，（6）：387.