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【摘要】集体土地入市将为房地产经济提供了更加广阔的土地空间，对于加快房地产经济发展将起到促进作用。然而，在实践中集体土地入市对房地产经济的影响作用有限，需要在法律法规上进行突破，满足房地产经济发展对于土地的需求。为此，本文就集体土地入市对房地产经济发展的影响进行分析，提出了完善房地产经济与集体土地入市的对策建议。
【关键词】房地产经济;集体土地入市;对策
在我国社会经济快速发展的过程中，房地产经济做出了重要贡献，发挥了重要作用。然而，房地产经济发展对土地的依存度较大，需要获得土地支撑，否则，房地产经济将会成为空中楼阁。然而， 现阶段，我国房地产经济获取土地的渠道比较单一，需要将集体土地收归国有才能实现，而国有土地属于政府垄断，影响着房地产经济的发展。因此，集体土地入市将会打开房地产经济发展所需的土地空间，从而促进房地产经济进一步发展。
1、相关概念概述
（1）房地产经济的概念。房地产经济是以房地产为对象，是房地产的生产、流通和消费等待领域各种经济关系的总称。
（2）国有土地是指土地使用权，由于法律禁止土地买卖，因此，国有土地所有权通过划拨、出让等方式获取国有土地使用权。
（3）集体土地，指集体的使用权，不得出让、转让或者出租用于非农业建设，但是集体建设用地可以依法实现转移。
2、集体土地入市对房地产经济的影响分析
（1）目前房地产经济发展现状分析。现阶段，由于社会经济的快速发展，居民的收入水平增长很快，居民对于住房消费的需求不断增加，在这种情况下，促进了房地产经济的快速发展。此外，由于我国城市化进程加快，一部分农村人口向城市转移，这部分人口在所在地城市进行安家落户，需要购买住房，这对所在地的房地产经济进到了推动作用。并且由于我同经济在区域间发展不平衡，造成了人员在不同城市间的流动，这些因素导致部分城市房价涨幅过大，引起社会各界广泛关注。房地产经济快速发展，导致城市土地供应不足，需要解决房地产经济发展所需的土地问题。由于我国土地管理的特殊政策，房地产经济需要的土地供应来自于政府掌管的国有土地使用权，政府需要通过一定的方式获得，导致城市土地供应不足，造成房价增长过快。由于政府掌管的土地使用权，获取方式困难，难以满足房地产经济发展对土地的需求，制约了房地产经济的发展。因此，需要进一步开拓土地的利用空间，为房地产经济发展提供土地保证，从而促进房地产经济的健康发展。
（2）集体土地入市对房地产经济的影响。有观点认为集体土地入市会对房地产经济造成很大冲击，影响房地产经济的发展。事实上现行的土地管理政策法规对于集体土地的管控极为严格，集体土地入市存在较多的障碍，难以对房地产经济产生较大影响。首先，集体土地入市的范围有限。目前的政策上对于集体土地入市需要经过很多程序，并非是指全域范围内的土地都可以入市。其一是集体土地必须是集体建设用地，而不是非建设用地，集体建设用地必须获得政府的规划许可才能执行。在国家对耕地政策进行严格的保护情况下，放宽集体建设用地的限制几乎不可成，因此，获准成为集体建设用地的条件非常高，管理控制极为严格。其次，国家对于耕地保护的红线有严格规定，集体建设用地难以突破耕地保护红线，在红线范围内难以获得集体建设用地的审批权，这对用地单位的需求形成一定障碍。其三，集体土地入市有明确的用途管制，而是对工业、商业等实体经济部分开放，而并非对住宅市場放开，因此，难以对房地产经济形成较大冲击。其次，集体土地入市中交易条件受到诸多限制。对于国有土地使用权而言，取得了国有土地使用权后，所产生的建筑物（含房产）获得了不动产证照，即获得了政府认可的合法资格，可以实现全流通，在个体之间实现正常交易，交易活动受到法律保护。而集体土地入市下的建筑物办证难，办证手续不全，能够交易的渠道非常有限，并且交易手续难以获得政府相关部门认可，交易活动难以获得法律保障。最后，集体土地上的建筑物（含房产）有许多历史遗留问题没有解决，对集体土地入市带来很大影响。一是农村宅基地上房产问题交易受限，不能进行全域交易，只能在村集体区域内的人员间进行交易，并且交易手续缺乏，难以获得交易安全保证，农村房产交易难对集体土地入市影响较大。二是农村小产权房问题没有解决，对集体土地入市形成障碍。
3、完善房地产经济与集体土地入市的路径选择
（1）规范集体土地入市的相关法律法规。集体土地入市是保障村集体组织土地权益的需要，也是化解建设用地矛盾的需求，真正落实同地同价，维护村集体的土地利益，必须进一步完善农村土地管理政策，规范集体土地入市条件，妥善处理好土地管理中的历史遗留问题。一是解决宅基地的上房产的不动产问题，取消农村“限购”政策，让农村居民获取更多的房产收益。二是妥善处理小产权房的产权问题，小产房权是特定历史条件下房地产发展中不规范情况下的产物，因此，要通过合法的途径寻找解决办法，不能久拖不决。
（2）在促进房地产经济发展中妥善处理与集体土地入市的关系。在解决房地产经济发展中所需的土地，通过集体土地入市难以为房地产经济找到适合的对接渠道，需要进一步完善集体土地入市的限制，保证集体土地使用权与国有土地使用权同等重要，就要解决集体土地入市的交易问题，使之能够保持全流通。因此，要保证集体土地入市中的集体土地使用权能够合法交易，在办理不动产证时，可以区别为国有土地使用权和集体土地使用权，保证“二权”对等从而保证集体土地使用权上的房产与国有土地使用权上的房产都能够进行合法交易，受到法律保护。从而实现房地产经济与集体土地入市对接，房地产经济发展可以从集体土地入市中扩大土地来源渠道，集体土地入市能够推动农村集体经济进一步发展，从而实现房地产经济发展与集体土地入市带动农村经济发展双赢局面。
结论：
现阶段，集体土地入市期许甚好，然而法律限制仍然较多，土地管理中的历史遗留问题没有有效解决对集体土地入市带来很大影响。同时，由于集体土地入市的范围有限，从而对房地产经济的影响不大。但是，由于房产地经济发展需要有土地支撑，在城市土地资源有限，农村经济需要进一步发展的情况下，以集体土地入市为契机，农村运用集体土地与房地产经济契合，对于促进房地产经济发展与集体土地入市带动农村经济发展实现双赢具有重要意义。
参考文献：
[1]唐勇.集体经营性建设用地入市改革：实践与未来[J].治理研究，2018，3403：122-128.
[2]苟小江.我国农村集体建设用地入市的现实困境与实现路径[J].西藏民族大学学报（哲学社会科学版），2017，3804：121-124.
[3]袁堂钢，赵栩.集体经营性建设用地入市制度思考[J].中国土地，2016，11：19-20.
作者简介：
郭红，广德县自然资源与规划局，安徽广德。
【关键词】房地产经济;集体土地入市;对策
在我国社会经济快速发展的过程中，房地产经济做出了重要贡献，发挥了重要作用。然而，房地产经济发展对土地的依存度较大，需要获得土地支撑，否则，房地产经济将会成为空中楼阁。然而， 现阶段，我国房地产经济获取土地的渠道比较单一，需要将集体土地收归国有才能实现，而国有土地属于政府垄断，影响着房地产经济的发展。因此，集体土地入市将会打开房地产经济发展所需的土地空间，从而促进房地产经济进一步发展。
1、相关概念概述
（1）房地产经济的概念。房地产经济是以房地产为对象，是房地产的生产、流通和消费等待领域各种经济关系的总称。
（2）国有土地是指土地使用权，由于法律禁止土地买卖，因此，国有土地所有权通过划拨、出让等方式获取国有土地使用权。
（3）集体土地，指集体的使用权，不得出让、转让或者出租用于非农业建设，但是集体建设用地可以依法实现转移。
2、集体土地入市对房地产经济的影响分析
（1）目前房地产经济发展现状分析。现阶段，由于社会经济的快速发展，居民的收入水平增长很快，居民对于住房消费的需求不断增加，在这种情况下，促进了房地产经济的快速发展。此外，由于我国城市化进程加快，一部分农村人口向城市转移，这部分人口在所在地城市进行安家落户，需要购买住房，这对所在地的房地产经济进到了推动作用。并且由于我同经济在区域间发展不平衡，造成了人员在不同城市间的流动，这些因素导致部分城市房价涨幅过大，引起社会各界广泛关注。房地产经济快速发展，导致城市土地供应不足，需要解决房地产经济发展所需的土地问题。由于我国土地管理的特殊政策，房地产经济需要的土地供应来自于政府掌管的国有土地使用权，政府需要通过一定的方式获得，导致城市土地供应不足，造成房价增长过快。由于政府掌管的土地使用权，获取方式困难，难以满足房地产经济发展对土地的需求，制约了房地产经济的发展。因此，需要进一步开拓土地的利用空间，为房地产经济发展提供土地保证，从而促进房地产经济的健康发展。
（2）集体土地入市对房地产经济的影响。有观点认为集体土地入市会对房地产经济造成很大冲击，影响房地产经济的发展。事实上现行的土地管理政策法规对于集体土地的管控极为严格，集体土地入市存在较多的障碍，难以对房地产经济产生较大影响。首先，集体土地入市的范围有限。目前的政策上对于集体土地入市需要经过很多程序，并非是指全域范围内的土地都可以入市。其一是集体土地必须是集体建设用地，而不是非建设用地，集体建设用地必须获得政府的规划许可才能执行。在国家对耕地政策进行严格的保护情况下，放宽集体建设用地的限制几乎不可成，因此，获准成为集体建设用地的条件非常高，管理控制极为严格。其次，国家对于耕地保护的红线有严格规定，集体建设用地难以突破耕地保护红线，在红线范围内难以获得集体建设用地的审批权，这对用地单位的需求形成一定障碍。其三，集体土地入市有明确的用途管制，而是对工业、商业等实体经济部分开放，而并非对住宅市場放开，因此，难以对房地产经济形成较大冲击。其次，集体土地入市中交易条件受到诸多限制。对于国有土地使用权而言，取得了国有土地使用权后，所产生的建筑物（含房产）获得了不动产证照，即获得了政府认可的合法资格，可以实现全流通，在个体之间实现正常交易，交易活动受到法律保护。而集体土地入市下的建筑物办证难，办证手续不全，能够交易的渠道非常有限，并且交易手续难以获得政府相关部门认可，交易活动难以获得法律保障。最后，集体土地上的建筑物（含房产）有许多历史遗留问题没有解决，对集体土地入市带来很大影响。一是农村宅基地上房产问题交易受限，不能进行全域交易，只能在村集体区域内的人员间进行交易，并且交易手续缺乏，难以获得交易安全保证，农村房产交易难对集体土地入市影响较大。二是农村小产权房问题没有解决，对集体土地入市形成障碍。
3、完善房地产经济与集体土地入市的路径选择
（1）规范集体土地入市的相关法律法规。集体土地入市是保障村集体组织土地权益的需要，也是化解建设用地矛盾的需求，真正落实同地同价，维护村集体的土地利益，必须进一步完善农村土地管理政策，规范集体土地入市条件，妥善处理好土地管理中的历史遗留问题。一是解决宅基地的上房产的不动产问题，取消农村“限购”政策，让农村居民获取更多的房产收益。二是妥善处理小产权房的产权问题，小产房权是特定历史条件下房地产发展中不规范情况下的产物，因此，要通过合法的途径寻找解决办法，不能久拖不决。
（2）在促进房地产经济发展中妥善处理与集体土地入市的关系。在解决房地产经济发展中所需的土地，通过集体土地入市难以为房地产经济找到适合的对接渠道，需要进一步完善集体土地入市的限制，保证集体土地使用权与国有土地使用权同等重要，就要解决集体土地入市的交易问题，使之能够保持全流通。因此，要保证集体土地入市中的集体土地使用权能够合法交易，在办理不动产证时，可以区别为国有土地使用权和集体土地使用权，保证“二权”对等从而保证集体土地使用权上的房产与国有土地使用权上的房产都能够进行合法交易，受到法律保护。从而实现房地产经济与集体土地入市对接，房地产经济发展可以从集体土地入市中扩大土地来源渠道，集体土地入市能够推动农村集体经济进一步发展，从而实现房地产经济发展与集体土地入市带动农村经济发展双赢局面。
结论：
现阶段，集体土地入市期许甚好，然而法律限制仍然较多，土地管理中的历史遗留问题没有有效解决对集体土地入市带来很大影响。同时，由于集体土地入市的范围有限，从而对房地产经济的影响不大。但是，由于房产地经济发展需要有土地支撑，在城市土地资源有限，农村经济需要进一步发展的情况下，以集体土地入市为契机，农村运用集体土地与房地产经济契合，对于促进房地产经济发展与集体土地入市带动农村经济发展实现双赢具有重要意义。
参考文献：
[1]唐勇.集体经营性建设用地入市改革：实践与未来[J].治理研究，2018，3403：122-128.
[2]苟小江.我国农村集体建设用地入市的现实困境与实现路径[J].西藏民族大学学报（哲学社会科学版），2017，3804：121-124.
[3]袁堂钢，赵栩.集体经营性建设用地入市制度思考[J].中国土地，2016，11：19-20.
作者简介：
郭红，广德县自然资源与规划局，安徽广德。