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中图分类号：C93文献标识码： A 文章编号：
随着互助县住房制度改革的不断深化和城镇化步伐的加快，互助县相继开发建设了十余个住宅小区，加上原来的破产企业利用空闲地建成的棚户区改造小区5个，为众多的城市居民和失地农民提供了住所，应运产生了物业服务企业，并逐步发展成为一个新兴行业，目前全县实行物业管理的住房面积达61.92万平方米，从业人员近200人。物業管理作为房地产消费环节的主要管理活动，在房地产开发、建设、流通使用的全过程中起着越来越重要的作用。
互助县物业管理工作中存在的主要问题
（一）物业管理市场发育不够健全。
由于在实施物业管理的多数住宅小区中，物业管理企业由当初开发该楼盘的房地产企业中衍生而来，业主不能够自行选择物业管理企业，在物业管理当中，有的企业将自己凌驾于业主至上，与业主之间没有确立明确的服务关系，经营当中只讲求经济效益，服务质量不尽人意。有的物业管理企业，为了获得更多的利益，巧立名目多收费、乱收费，甚至单方面制定有关的规章制度约束业主，并以押金、罚款等不正当手段对业主进行强制管理。
（二）物业管理法制化建设比较滞后。
虽然，国家已经颁布了《物业管理条例》及相关条款，但地方上，特别是我县还缺乏一套系统的、操作性强的物业管理实施细则，在许多矛盾纠纷的调处上缺乏法理依据，给物业管理的监管工作带来一定难度。
（三）管理主体缺失，自我监管不力。
业主委员会是广大业主的自治组织，在物业管理工作中起着联系业主与物业管理企业的沟通与桥梁作用，但在实际当中，有的业主对物业管理情况漠不关心，业主大会不能顺利召开，民主决策的作用得不到有效发挥。有的小区在入住几年后仍没有召开过业主大会，没有成立业主委员会，物业管理仍处于前期物业管理状态，业主和物业管理企业之间的矛盾因缺乏沟通而无法解决。总体上来说，全县居民小区还没有真正意义上的业主委员会，不能代表全体业主去聘请物业服务企业，更不可能与物业服务企业签订物业服务合同，无法指定完善的业主公约和议事规则，业主大会、业主委员会的组成、运作等都缺少监督和制约。
（四）收费标准偏低，物管运转艰难。
一是全县各住宅小区物业服务收费大多在每月每平方米0.4元左右，甚至有的是每月每平方米0.4元，除去各项办公经费及人工工资外，所收费用，基本上没有盈余，加上以前没有收缴公共维修基金，大的维修项目根本无法开展；二是收费难度大。部分业主对物业管理认识不足，加上提供的服务档次偏低，物管费用收缴难度大、拖欠严重，久而久之，形成恶性循环，不交费的人也越来越多，物业管理工作难以正常开展。
（五）物管人员素质偏低。由于从事物业管理的人员大多数是文化素质偏低，无专业知识的下岗职工、农民工，没有或很少经过专门的培训，大多数物业管理方式还停留在搞卫生、守大门的层次上，对物业管理工作缺乏长远规划。
二、加强互助县物业管理工作的建议
（一）理顺体制，加强领导。
随着互助县居民小区开发建设步伐的加快，建立全县统一的无关公司是在必行。政府要切实加强对物业管理工作的领导，明确主管部门的职责，出台有关的政策和规章，理顺关系，完善监督管理机制，明确职责分工，形成上下联动、齐抓共管的工作机制。一是全面建立业主委员会，加大对《物权法》、《物业管理条例》等法律、法规的宣传，提高业主对物业管理工作的认识，主动参与物业管理活动，减少物管与业主之间不必要的矛盾。二是建立健全物业管理分工协作机制。物业管理要以“行业监督、灵活管理、重心下移、分类实施”为发展思路，相关部门要建立对小区的激励考核机制，经常性组织检查、交流、屏蔽活动，促进小区物管工作上台阶。
（二）明确职责，解决问题。
一是加大对开发企业的监管力度，制定物业管理项目综合验收标准。在小区项目竣工验收时，实行按户验收责任追究制度，严把房屋、配套设施、水电气等的质量关，确保将完全合格的住宅小区交给社会。二是界定基础设施产权，从源头上杜绝开发商遗留问题造成的小区物业管理纠纷，杜绝“有人建、无人管”等严重影响业主正常生活的现象发生。
（三）加强物管企业监管。
一要加强物业管理企业的资质审查力度。对无资质的物管企业要坚决清除出互助物业管理服务市场；二要按照《房地产管理法》、《物业管理条例》等有关规定，加强对物业管理企业的日常监管，加大对违规行为的查处力度，确保物业管理企业依法诚信经营。
（四）全面建立业主大会和业主委员会制度。
要跟据《物业管理条例》，在各住宅小区全面建立业主大会和业主委员会制度，发挥好业主自治作用，制定业主公约，选聘物业管理企业，定期召开业主大会，公开财务政务，接受群众监督，各项活动置于制度监督之下。
（五）加大依法管理力度。
一要全面建立公共维修基金制度，确保房屋公共部位的维修基金及时到位；二要加大拖欠物业管理费的收缴力度，对拒不收缴的住户，要通过法律的手段收缴，确保各项物业管理活动正常开展。
（六）加大物业服务从业人员培训力度。
要根据物业管理工作的要求，除积极引进有资质、有专长的专业技术人员外，还要加大对从业人员的培训力度，定期组织从业人员参加国家、省、地、县组织的各类培训，进一步达到提高素质的目的。
随着互助县住房制度改革的不断深化和城镇化步伐的加快，互助县相继开发建设了十余个住宅小区，加上原来的破产企业利用空闲地建成的棚户区改造小区5个，为众多的城市居民和失地农民提供了住所，应运产生了物业服务企业，并逐步发展成为一个新兴行业，目前全县实行物业管理的住房面积达61.92万平方米，从业人员近200人。物業管理作为房地产消费环节的主要管理活动，在房地产开发、建设、流通使用的全过程中起着越来越重要的作用。
互助县物业管理工作中存在的主要问题
（一）物业管理市场发育不够健全。
由于在实施物业管理的多数住宅小区中，物业管理企业由当初开发该楼盘的房地产企业中衍生而来，业主不能够自行选择物业管理企业，在物业管理当中，有的企业将自己凌驾于业主至上，与业主之间没有确立明确的服务关系，经营当中只讲求经济效益，服务质量不尽人意。有的物业管理企业，为了获得更多的利益，巧立名目多收费、乱收费，甚至单方面制定有关的规章制度约束业主，并以押金、罚款等不正当手段对业主进行强制管理。
（二）物业管理法制化建设比较滞后。
虽然，国家已经颁布了《物业管理条例》及相关条款，但地方上，特别是我县还缺乏一套系统的、操作性强的物业管理实施细则，在许多矛盾纠纷的调处上缺乏法理依据，给物业管理的监管工作带来一定难度。
（三）管理主体缺失，自我监管不力。
业主委员会是广大业主的自治组织，在物业管理工作中起着联系业主与物业管理企业的沟通与桥梁作用，但在实际当中，有的业主对物业管理情况漠不关心，业主大会不能顺利召开，民主决策的作用得不到有效发挥。有的小区在入住几年后仍没有召开过业主大会，没有成立业主委员会，物业管理仍处于前期物业管理状态，业主和物业管理企业之间的矛盾因缺乏沟通而无法解决。总体上来说，全县居民小区还没有真正意义上的业主委员会，不能代表全体业主去聘请物业服务企业，更不可能与物业服务企业签订物业服务合同，无法指定完善的业主公约和议事规则，业主大会、业主委员会的组成、运作等都缺少监督和制约。
（四）收费标准偏低，物管运转艰难。
一是全县各住宅小区物业服务收费大多在每月每平方米0.4元左右，甚至有的是每月每平方米0.4元，除去各项办公经费及人工工资外，所收费用，基本上没有盈余，加上以前没有收缴公共维修基金，大的维修项目根本无法开展；二是收费难度大。部分业主对物业管理认识不足，加上提供的服务档次偏低，物管费用收缴难度大、拖欠严重，久而久之，形成恶性循环，不交费的人也越来越多，物业管理工作难以正常开展。
（五）物管人员素质偏低。由于从事物业管理的人员大多数是文化素质偏低，无专业知识的下岗职工、农民工，没有或很少经过专门的培训，大多数物业管理方式还停留在搞卫生、守大门的层次上，对物业管理工作缺乏长远规划。
二、加强互助县物业管理工作的建议
（一）理顺体制，加强领导。
随着互助县居民小区开发建设步伐的加快，建立全县统一的无关公司是在必行。政府要切实加强对物业管理工作的领导，明确主管部门的职责，出台有关的政策和规章，理顺关系，完善监督管理机制，明确职责分工，形成上下联动、齐抓共管的工作机制。一是全面建立业主委员会，加大对《物权法》、《物业管理条例》等法律、法规的宣传，提高业主对物业管理工作的认识，主动参与物业管理活动，减少物管与业主之间不必要的矛盾。二是建立健全物业管理分工协作机制。物业管理要以“行业监督、灵活管理、重心下移、分类实施”为发展思路，相关部门要建立对小区的激励考核机制，经常性组织检查、交流、屏蔽活动，促进小区物管工作上台阶。
（二）明确职责，解决问题。
一是加大对开发企业的监管力度，制定物业管理项目综合验收标准。在小区项目竣工验收时，实行按户验收责任追究制度，严把房屋、配套设施、水电气等的质量关，确保将完全合格的住宅小区交给社会。二是界定基础设施产权，从源头上杜绝开发商遗留问题造成的小区物业管理纠纷，杜绝“有人建、无人管”等严重影响业主正常生活的现象发生。
（三）加强物管企业监管。
一要加强物业管理企业的资质审查力度。对无资质的物管企业要坚决清除出互助物业管理服务市场；二要按照《房地产管理法》、《物业管理条例》等有关规定，加强对物业管理企业的日常监管，加大对违规行为的查处力度，确保物业管理企业依法诚信经营。
（四）全面建立业主大会和业主委员会制度。
要跟据《物业管理条例》，在各住宅小区全面建立业主大会和业主委员会制度，发挥好业主自治作用，制定业主公约，选聘物业管理企业，定期召开业主大会，公开财务政务，接受群众监督，各项活动置于制度监督之下。
（五）加大依法管理力度。
一要全面建立公共维修基金制度，确保房屋公共部位的维修基金及时到位；二要加大拖欠物业管理费的收缴力度，对拒不收缴的住户，要通过法律的手段收缴，确保各项物业管理活动正常开展。
（六）加大物业服务从业人员培训力度。
要根据物业管理工作的要求，除积极引进有资质、有专长的专业技术人员外，还要加大对从业人员的培训力度，定期组织从业人员参加国家、省、地、县组织的各类培训，进一步达到提高素质的目的。