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【摘要】对城市规划与房地产开发的协调机制进行研究。具体是在解析城市规划与房地产开发两者关系的基础上，从城市规划对地价的作用机制、城市规划对土地利用管理的作用机制、基于利益分析基础上的控制这三种机制编制与实施的内涵与要点进行探究。希望在促进城市规划与房地产开发事业协调发展方面有所帮助。
【关键词】城市规划；房地产开发；协调机制；城市建设
新时期下国内房地产事业获得广袤的发展空间，房地产业在优化个体居住环境质量的同时，在推动社会经济发展进程方面也发挥显著作用，逐渐演变成国民经济基础产业之一这一角色。梳理城市规划与房地产开发的关系两者的关系，编制并实施促进两者协调、持续发展的机制是极为必要的。基于此，本文做出如下论述内容。
1、城市规划与房地产开发关系分析
城市规划和房地产开发在侧重点上存在差异性。在战略层面上，城市规划
主要是站在宏观的角度解析城市发展条件，进而明确城市发展模式；但是房地产开发商多数是从微观的视域去分析推动企业可持续发展进程的措施[1]。在时间层面上，城市规划在关注民生长久发展的同时，也对其近期发展模式进行分析；房地产开发更多的重视短期效果。从效益上分析，城市规划重视的是经济、社会与生态效益三者发展的统一性与协调性，希望通过压缩成本的方式达到提升综合效益的目标；但是房地产开发更重视研发项目、开采土地与开发企业的经济效益。城市规划是房地产开发目标达成的前提，只有在城市规划的导向下，房地产开发才有方向与凭据，带有预见性特征，最终实现可持续发展的目标，在获得一定经济效益的情况下，推动相关产业的发展进程。
2、城市规划与房地产开发的协调机制研究
2.1 城市规划对地价的作用机制
一是城市性质、功能、规模对土地价格造成显著影响。城市性质决定其城市功能与城市形象和它的相符性，这也是不同属性、功能与建设规模城市衍生出来的内在原因，土地资源供应量的差异性，也使房地产业对容积率、土地利用程度存在显著差异性。比如说要将某个城市确定为一区域的经济中心、商贸中心，那么其在土地资源利用上就应该加大对商业与他类第三产业用地比重，商业用地级差收益最显著，土地价格也是最贵的。此外，级差地价受城市规模的影响，两者存在正比例关系。综合以上论述的内容，可见城市整体规划影响城市的属性、城市用地面积与主要功能。进而影响城市地价高低，最终决定房地产开发的强度、趋向和规模。
二是城市的用地结构对地价的影响。对土地资源施以不同的应用模式，级差地租也会存在差异，级差地价依次为商业用地、住宅用地、工业用地。这就表明城市地价水平和级差地价存在关联性，多数在用地结构上体现出来，地价和商住用地存在正比例关系，和工业用地呈现负相关关系。
三是配套设备控制对地价的影响。配套设备质量对地价水平产生显著影响。城市规划借助对配套设备管控的效果去实现优化城市经济发展软硬件环境，提升城市发展的后续溢价等目标，在这样的局势中城市整体地价水平将会有大幅度提升。
2.2 城市规划对土地利用管理的作用机制
城市规划对土地利用效果的管理形式，大体上体现在以下几方面上：一是整体规划；二是分片规划；三是详细规划。在对城市整体规划过程中，重视的是对城市土地经济性的评估，完成对城市土地经济性全面评估的前提下，参照一定规格对城市功能进行划分，并科学整改与配置大型工程设备，这样城市在整体规划目标达成的基础上，构建一个相对合理的城市基准地价体系。在城市分片规划方面，具体是结合城市土地区位的差异性，使城市土地分期供给量确定下来。同时对城市的居住、工业、仓储等用地规模进行科学预估，科学布设城市土地的分期供给量，借此途径达到推动城市土地市场长效发展的目标。在城市详细规划层面上，参照当前各土地开发区内多数土地开发商在取得土地使用权以后期望拥有更多自主权的心理，加大对详细规划工作的管控力度，实质上就是对土地资源应用形式、开发强度与土地利用的相关规定等多样方面进行把控。三类规划的编制与实施，其宗旨均是压制房地产开发商们各种投机取巧的行为，同时又鼓励开发商们在遵守控制性规划的情景中，对有限的地块资源进行重新配置与规划，这样详细规划工作一方面符合城市土地出让和转让合同管理规范，另一方面也能够极大的满足开发商们的理性需求，从而推动了城市土地出让和转让协调发展的进程。
2.3 基于利益分析基础上的控制机制
现代社会中，各个阶层、不同利益群体对自体利益追求的欲望与过去相比体现出强烈性。基于利益分析基础上构建的控制机制，其目的在以下两个方面体现出来：一是政府机关预要借助城市发展去提升市民的生活档次，通过优化城市面貌去完善市民生活环境，在特殊情况下需要有私人集团——房地产公司财力的辅助[2]。而为了获得它们的帮助，政府机关总会付出一定代价，做出一定让步，使它们享受特殊的优惠政策；二是政府要维护市民的权益，因此可以借助城市規划的控制机制制约不同阶层群体对利益追求的程度。PeterHall主观的认为城市规划有两类管控形式：一种是管控公共投资（特别是道路、铁路、机场、学校、医院、公有住房等基础设施的投资）的权利，第二种为鼓励或约束私人投资对物质环境开采的权利。基于城市规划宗旨在于获得公共利益这一实况，故此控制机制的编制与推行也应以上述解析内容为基点，其中最关键的内容为环境容量的管控。
结语：
综合全文论述的内容，对城市规划与房地产开发两者协调发展的意义有更为全面的认识。要真正的处理房地产开发过程中存在的问题，就应该深入研究城市规划与房地产开发的协调机制，从而将城市规划的导向与约束作用充分彰显出来，将房地产行业的反馈作用体现出来。
参考文献：
[1]方健.对房地产开发和城市规划协调发展的路径探讨[J].现代物业（上旬刊），2015，07：143-145.
[2]徐雪梅，周立涵，王琳.土地利用规划背景下的房地产开发——以南通经济技术开发区项目为例[J].管理观察，2014，15：28-29.
【关键词】城市规划；房地产开发；协调机制；城市建设
新时期下国内房地产事业获得广袤的发展空间，房地产业在优化个体居住环境质量的同时，在推动社会经济发展进程方面也发挥显著作用，逐渐演变成国民经济基础产业之一这一角色。梳理城市规划与房地产开发的关系两者的关系，编制并实施促进两者协调、持续发展的机制是极为必要的。基于此，本文做出如下论述内容。
1、城市规划与房地产开发关系分析
城市规划和房地产开发在侧重点上存在差异性。在战略层面上，城市规划
主要是站在宏观的角度解析城市发展条件，进而明确城市发展模式；但是房地产开发商多数是从微观的视域去分析推动企业可持续发展进程的措施[1]。在时间层面上，城市规划在关注民生长久发展的同时，也对其近期发展模式进行分析；房地产开发更多的重视短期效果。从效益上分析，城市规划重视的是经济、社会与生态效益三者发展的统一性与协调性，希望通过压缩成本的方式达到提升综合效益的目标；但是房地产开发更重视研发项目、开采土地与开发企业的经济效益。城市规划是房地产开发目标达成的前提，只有在城市规划的导向下，房地产开发才有方向与凭据，带有预见性特征，最终实现可持续发展的目标，在获得一定经济效益的情况下，推动相关产业的发展进程。
2、城市规划与房地产开发的协调机制研究
2.1 城市规划对地价的作用机制
一是城市性质、功能、规模对土地价格造成显著影响。城市性质决定其城市功能与城市形象和它的相符性，这也是不同属性、功能与建设规模城市衍生出来的内在原因，土地资源供应量的差异性，也使房地产业对容积率、土地利用程度存在显著差异性。比如说要将某个城市确定为一区域的经济中心、商贸中心，那么其在土地资源利用上就应该加大对商业与他类第三产业用地比重，商业用地级差收益最显著，土地价格也是最贵的。此外，级差地价受城市规模的影响，两者存在正比例关系。综合以上论述的内容，可见城市整体规划影响城市的属性、城市用地面积与主要功能。进而影响城市地价高低，最终决定房地产开发的强度、趋向和规模。
二是城市的用地结构对地价的影响。对土地资源施以不同的应用模式，级差地租也会存在差异，级差地价依次为商业用地、住宅用地、工业用地。这就表明城市地价水平和级差地价存在关联性，多数在用地结构上体现出来，地价和商住用地存在正比例关系，和工业用地呈现负相关关系。
三是配套设备控制对地价的影响。配套设备质量对地价水平产生显著影响。城市规划借助对配套设备管控的效果去实现优化城市经济发展软硬件环境，提升城市发展的后续溢价等目标，在这样的局势中城市整体地价水平将会有大幅度提升。
2.2 城市规划对土地利用管理的作用机制
城市规划对土地利用效果的管理形式，大体上体现在以下几方面上：一是整体规划；二是分片规划；三是详细规划。在对城市整体规划过程中，重视的是对城市土地经济性的评估，完成对城市土地经济性全面评估的前提下，参照一定规格对城市功能进行划分，并科学整改与配置大型工程设备，这样城市在整体规划目标达成的基础上，构建一个相对合理的城市基准地价体系。在城市分片规划方面，具体是结合城市土地区位的差异性，使城市土地分期供给量确定下来。同时对城市的居住、工业、仓储等用地规模进行科学预估，科学布设城市土地的分期供给量，借此途径达到推动城市土地市场长效发展的目标。在城市详细规划层面上，参照当前各土地开发区内多数土地开发商在取得土地使用权以后期望拥有更多自主权的心理，加大对详细规划工作的管控力度，实质上就是对土地资源应用形式、开发强度与土地利用的相关规定等多样方面进行把控。三类规划的编制与实施，其宗旨均是压制房地产开发商们各种投机取巧的行为，同时又鼓励开发商们在遵守控制性规划的情景中，对有限的地块资源进行重新配置与规划，这样详细规划工作一方面符合城市土地出让和转让合同管理规范，另一方面也能够极大的满足开发商们的理性需求，从而推动了城市土地出让和转让协调发展的进程。
2.3 基于利益分析基础上的控制机制
现代社会中，各个阶层、不同利益群体对自体利益追求的欲望与过去相比体现出强烈性。基于利益分析基础上构建的控制机制，其目的在以下两个方面体现出来：一是政府机关预要借助城市发展去提升市民的生活档次，通过优化城市面貌去完善市民生活环境，在特殊情况下需要有私人集团——房地产公司财力的辅助[2]。而为了获得它们的帮助，政府机关总会付出一定代价，做出一定让步，使它们享受特殊的优惠政策；二是政府要维护市民的权益，因此可以借助城市規划的控制机制制约不同阶层群体对利益追求的程度。PeterHall主观的认为城市规划有两类管控形式：一种是管控公共投资（特别是道路、铁路、机场、学校、医院、公有住房等基础设施的投资）的权利，第二种为鼓励或约束私人投资对物质环境开采的权利。基于城市规划宗旨在于获得公共利益这一实况，故此控制机制的编制与推行也应以上述解析内容为基点，其中最关键的内容为环境容量的管控。
结语：
综合全文论述的内容，对城市规划与房地产开发两者协调发展的意义有更为全面的认识。要真正的处理房地产开发过程中存在的问题，就应该深入研究城市规划与房地产开发的协调机制，从而将城市规划的导向与约束作用充分彰显出来，将房地产行业的反馈作用体现出来。
参考文献：
[1]方健.对房地产开发和城市规划协调发展的路径探讨[J].现代物业（上旬刊），2015，07：143-145.
[2]徐雪梅，周立涵，王琳.土地利用规划背景下的房地产开发——以南通经济技术开发区项目为例[J].管理观察，2014，15：28-29.