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受政府调控楼市的相关政策、供应不足和逢年过节等客观因素影响,2010年3月京沪穗等主要城市的商品房成交量全面走低,成交量和成交面积均大幅回落。一线城市的楼市开局遇冷,全国房地产市场仿佛也感到阵阵寒意。目前,高房价已经成为众矢之的,随着去年年底以来我国房地产政策的调整以及近期两会的召开,预示着房地产市场也将再次进入下一个调整期。
春寒叩门 京沪穗楼市开局遇冷
2010年楼市,京沪穗几大城市的楼盘销售集体降温,开局遇冷,伴随着春寒叩门,全国房地产市场仿佛迎来“倒春寒”。
2月24日,北京土地市场进行了“虎年第一拍”,6块土地参与竞拍。与此前新“地王”诞生的预测结果不同,6块地以44.7亿元成交,其中3个地块因为竞买者仅一家而没有进行现场竞拍,“第一拍”冷清收场。
土地市场的降温只是整体楼市的一个注脚,而各大城市的商品房交易量更能体现楼市的大体走向和降温趋势。据搜房网等机构统计,3月北京有50余个项目计划开盘,与往年相比,供应量呈现“井喷”之势。然而,供应增加,需求却在走低。1月,北京新建商品房成交8698套,环比减少42.3%。2月份受春节长假影响,成交量进一步大幅下滑。同时,二手房成交量直线下滑。2010年1月二手房网上签约量为13649套。而2月截至24日,二手房网签量为7045套。
上海楼市同样总体低迷。据中国房产信息集团统计,2月13日至27日,上海市仅有6个项目新推房源入市,总计商品住宅新增供应459套,合5.1万平方米。在成交方面,同期上海市商品住宅共成交718套,成交总面积为8.4万平方米,整体偏低。而广州、深圳楼市也不容乐观。
从2月20日起,广州楼市交易量开始缓慢回升。从2月20日—2月27日8天时间内,广州12区县(市)楼市交易1199套。尽管交易量仍处在低位,但比起春节“黄金周”7天时间广州楼盘仅卖出35套、同比锐减88%来说,节后一周数据似乎好看了许多。但现实的状况是,在1199套的交易量中,有540套是远郊增城市的“业绩”;而真正能够代表广州楼市的天河、越秀、海珠、荔湾等中心城区,各自只有数十套交易量,不及平时的1/10。
从2月19日至2月21日,深圳楼市共成交新房35套、二手房120套,虽说销售量环比分别大幅下降75.4%、91.6%,但房价依然高居不下。据官方统计的成交均价,尽管环比下降32.3%,深圳新房上周的成交均价依然处于每平方米19785元的高位。同时,深圳二手房市场目前已出现降价迹象。中原地产的研究报告显示,该市175个典型二手楼盘中,已有135个的成交价环比下降。
业内人士指出,尽管新开盘项目价格仍在高位盘整,但整个市场已经出现投资投机型购房有所降温、价格涨幅趋缓的积极变化。
楼市降温 缘于多种因素形成合力
火爆楼市始降温,这是年初楼市的一大特点,据专家分析,楼市的反常降温是多种因素形成合力的结果,而政府出台政策调控,楼市前景不明朗,购买者观望气氛浓重成为楼市降温的重要原因。 中国房产信息集团高级分析师付琦认为,造成这种结果的原因有两点:
首先是政策影响,供应不足。市场供应由新增供应和存量供应两部分组成,特别是存量供应的多寡对成交的影响特别大。据相关研究部统计显示,北京楼市上周开盘项目仅3个,总共提供房源仅400套。
受“两会”影响,政策走势不定,使得很多本准备3月开盘的项目部分推后。市场供应延续了2月仅开盘8个的短缺状况,并且首次出现了商品房供应不足9万套的情况,市场短期很难出现明显的降价情况。而就上海的房地产市场而言,截止2010年1月底,上海市商品住宅存量供应仅为476万平方米,这是历史上的最低点。这些存量供应中主要是由尾盘、豪宅别墅、只租不售的房源构成,几乎已经没有有效房源,在这样的情况下,市场成交一定受到新增供应的限制,成交数据不可能很高。
第二,市场谨慎。目前,购房者已经出现了谨慎的心理,对于政策走势的不确定性,让不少购房者开始犹豫,尤其是以自住型的、中等收入的中低端购房者为甚。
此外,由于供应不足,开发商并没有感觉到市场寒流的到来,因此价格走势并没有出现明显的变化。供应不足所引起的成交趋冷,对开发商而言没有丝毫的库存压力和资金压力,开发商并不需要跌价来维持销量。据预计,今年一季度上海市场总体将处于观望,商品住房成交价格保持平稳。 目前广州楼市成交低迷主要原因还是供应量少,近期几乎没有新开楼盘,同时由于一手房价太高,也制约了交易。
不过也有专家认为,由于去年信贷宽松,加上楼市交易火爆,开发商手头现金流充裕,因此并不急于卖楼;新年楼市政策如何,他们正在观望;但自去年年底以来,国家连续出台了一系列稳定房价的政策措施,央行对于房地产相关贷款的政策也趋于严格,地方也相继出台调控政策,今年下半年,开发商将面临真正的资金和调控政策的压力。一位深圳开发商表示,他最担心的是“银行按揭贷款政策继续收紧”。
有业内人士分析,2月成交量下跌有其客观原因,如逢年过节、新货偏少等因素,但还是体现出了调控政策的成效初显。统计数据显示,从“国4条”、“国11条”发布到包括北京、上海等在内的各地纷纷出台配套政策后,各地楼市普遍遭遇“春寒”。而再看近期各地也陆续出台了落实“国11条”的地方性楼市调控政策,如“京11条”、“粤4条”等,也取得一定的效果。2月“京版国十一条”规定“商品住房项目预售许可最低规模为施工许可证批准的施工范围,取证后三天内公开所有房源”,拿到预售证就要公开所有房源,受这一规定影响,3月首周,北京商品房总成交量仅为2099套,相比2月首周下跌65.2%,而住宅更是从2月同期的4146套,下降到了3月首周的不足1200套,成交量下跌达到了71.8%。楼市的未来还很不明朗,但可以确定,随着两会的召开,楼市政策的任何变动都将成为今后楼市走向的风向标。
两会召开 政府调控
2010楼市走势风向标
2010年,房价的走势不仅关系着很多人的切身利益,也牵动着每个人的心。两会召开伊始,有调查显示,在全国政协的各项提案之中,关于房地产市场的提案几乎占据半壁江山,而其中对保障性住房、物业税征收以及房地产信贷调控成为关注焦点。委员和代表们积极献言献策,提出不少值得关注借鉴的解决方案和思路。
李稻葵、郭松海:保障性住房亟需扩容 “我国的房地产业不能仅仅依靠市场和开发商。”全国政协委员、清华大学经管学院金融系主任李稻葵的提案同样有关保障性住房。他认为,政府应当入市,学习新加坡和香港经验,大量建设平租房性质的保障性住房,然后以这些保障性住房为抵押,以稳定的租金为收益进行大量融资,这样可以解决地方政府住房建设资金问题。同时,这种稳定的融资形成后,能够让地方政府抛弃过去的“卖地财政”。
“若以北京为例,政府出地,一平方米成本最多不会超过5000元,一套一百平方的房子,成本不超过50万元,而月租金可以达到2000元,这种稳定的高收益完全可以为地方政府带来良好的融资。”李稻葵如是表示。全国政协委员、山东经济学院教授郭松海的提案则认为,“各级政府要引导一些有品牌、有实力的企业开发中低价位普通商品住房,加大保障性住房建设,对于中小套型住房,在财税、土地、信贷政策上予以优惠;使房地产开发的供给结构与中低收入家庭真实需求逐步相吻合,以满足广大民众的住房需求。”
郭松海尤其提到调整土地供应结构,“增加普通商品住房、经济适用住房、廉租房的土地供应;改善实行土地供应方式,增加土地招标出让。对土地闲置满一年不满两年的,按出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费;对闲置土地两年的,要收回土地使用权。”
阎庆民、孙继业:建议推出物业税试点 “今年的提案面向民生,主题是通过强化税收和综合治理,抑制资产泡沫,尤其是控制房地产价格。”3月2日全国政协委员、上海银监局局长阎庆民表示,建议以税收手段,通过加大征收土地增值税等来控制地价,增加开发商囤地成本,抑制开发商囤地。
阎庆民称,土地增值税是直接面向开发商征收,应根据土地价格的升值情况,按一定的比例征收税收,征收比例需要由税务部门测算来确定。虽然土地增值税最终也有可能转嫁到消费者,但最大的作用还是抑制开发商不切实际的囤地,有利于打击囤地、降低地价。
全国政协委员孙继业的提案认为,目前,很多城市房屋空置率已大大高于10%的国际警戒线。抑制购房投机最有效的方法是提高房产的持有成本和风险,在房地产保有环节征收物业税。全国政协委员、中国城市建设控股集团总裁于炼也认为,物业税对控制房地产价格有作用,也是房地产市场历史发展的必然。
对于物业税会否今年试点征收,阎庆民表示,物业税是抑制房价的有效措施,由于是面向消费者征收,何时征收如何试点要看我国的市场成熟程度。
施祥鹏:推廉租房满足需求 全国政协港澳委员、香港恒兴基立集团董事会主席施祥鹏指出,房价炒那么高,都是有背景的财团,拿了国家的钱、用了群众的地,再搞房地产赚群众的钱。不解决老百姓的住房问题是不行的。我就寄望,今年的“两会”能把房地产的问题好好解决一下。
解决房价高有两个手段,一是占了地不开发不行,占地就把土地价格抬高了;二是政府应该出台廉租屋的政策,推出限价楼来解决老百姓的需要。
民革中央:改革或取消商品房预售 民革中央的提案则剑指遏制地价过快上涨。该提案建议改变土地出让金收取方式,由一次性收取改为在土地出让期限内分年度收取。土地使用权出让时,政府向开发商预收开发至销售前的地租。开发商囤积土地,不在预定年限内建房出售的,收取高额的土地空置费用。出售后的土地使用费由房主逐年向政府缴纳,或并入物业税缴纳。
提案还建议改革或取消当前住房预售制度。“住房预售制度本来是一种利于房地产市场健康稳定的融资制度,但是由于中国房地产市场刚从计划经济中走出来,房地产市场的转轨性及这种制度选择性的移植,使得中国住房预售不仅不利于房地产市场,也制造了市场及银行风险。”
阎庆民:房地产信贷面临收紧 对于今年的房地产信贷政策,阎庆民还表示,今年对开发商的开发贷款将会严格审查,提高开发商的资质要求,尤其是对一些不是以房地产开发为主业的企业控制信贷。阎庆民同时表示,目前银行系统的压力测试,已经由之前的一年一次,调整至一季度一次。此外在个人房贷方面,二套房贷已经收紧,并将严格执行。虽然一线城市房价由于供应稀缺不会下跌,但二线城市房产以及二手房可能价量齐跌。
2010年3月5日,在第十一届全国人民代表大会第三次会议开幕会上,国务院总理温家宝作政府工作报告。在促进房地产市场平稳健康发展方面,温家宝表示,要坚决遏制部分城市房价过快上涨势头,满足人民群众的基本住房需求。
从人民最基层的住房需求出发,温家宝提出四项遏制房价过快上涨的措施,此举还旨在抑制投机性购房的蔓延。
第一,继续大规模实施保障性安居工程。中央财政拟安排保障性住房专项补助资金632亿元,比上年增加81亿元。建设保障性住房300万套,各类棚户区改造住房280万套。扩大农村危房改造试点范围。各级政府要切实负起责任,严格执行年度建设计划,确保土地、资金和优惠政策落实到位。
第二,继续支持居民自住性住房消费。增加中低价位、中小套型普通商品房用地供应,加快普通商品房项目审批和建设进度。规范发展二手房市场,倡导住房租赁消费。盘活住房租赁市场。
第三,抑制投机性购房。加大差别化信贷、税收政策执行力度。完善商品房预售制度。第四,大力整顿和规范房地产市场秩序。完善土地收入管理使用办法,抑制土地价格过快上涨。加大对圈地不建、捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为的查处力度。
春寒叩门 京沪穗楼市开局遇冷
2010年楼市,京沪穗几大城市的楼盘销售集体降温,开局遇冷,伴随着春寒叩门,全国房地产市场仿佛迎来“倒春寒”。
2月24日,北京土地市场进行了“虎年第一拍”,6块土地参与竞拍。与此前新“地王”诞生的预测结果不同,6块地以44.7亿元成交,其中3个地块因为竞买者仅一家而没有进行现场竞拍,“第一拍”冷清收场。
土地市场的降温只是整体楼市的一个注脚,而各大城市的商品房交易量更能体现楼市的大体走向和降温趋势。据搜房网等机构统计,3月北京有50余个项目计划开盘,与往年相比,供应量呈现“井喷”之势。然而,供应增加,需求却在走低。1月,北京新建商品房成交8698套,环比减少42.3%。2月份受春节长假影响,成交量进一步大幅下滑。同时,二手房成交量直线下滑。2010年1月二手房网上签约量为13649套。而2月截至24日,二手房网签量为7045套。
上海楼市同样总体低迷。据中国房产信息集团统计,2月13日至27日,上海市仅有6个项目新推房源入市,总计商品住宅新增供应459套,合5.1万平方米。在成交方面,同期上海市商品住宅共成交718套,成交总面积为8.4万平方米,整体偏低。而广州、深圳楼市也不容乐观。
从2月20日起,广州楼市交易量开始缓慢回升。从2月20日—2月27日8天时间内,广州12区县(市)楼市交易1199套。尽管交易量仍处在低位,但比起春节“黄金周”7天时间广州楼盘仅卖出35套、同比锐减88%来说,节后一周数据似乎好看了许多。但现实的状况是,在1199套的交易量中,有540套是远郊增城市的“业绩”;而真正能够代表广州楼市的天河、越秀、海珠、荔湾等中心城区,各自只有数十套交易量,不及平时的1/10。
从2月19日至2月21日,深圳楼市共成交新房35套、二手房120套,虽说销售量环比分别大幅下降75.4%、91.6%,但房价依然高居不下。据官方统计的成交均价,尽管环比下降32.3%,深圳新房上周的成交均价依然处于每平方米19785元的高位。同时,深圳二手房市场目前已出现降价迹象。中原地产的研究报告显示,该市175个典型二手楼盘中,已有135个的成交价环比下降。
业内人士指出,尽管新开盘项目价格仍在高位盘整,但整个市场已经出现投资投机型购房有所降温、价格涨幅趋缓的积极变化。
楼市降温 缘于多种因素形成合力
火爆楼市始降温,这是年初楼市的一大特点,据专家分析,楼市的反常降温是多种因素形成合力的结果,而政府出台政策调控,楼市前景不明朗,购买者观望气氛浓重成为楼市降温的重要原因。 中国房产信息集团高级分析师付琦认为,造成这种结果的原因有两点:
首先是政策影响,供应不足。市场供应由新增供应和存量供应两部分组成,特别是存量供应的多寡对成交的影响特别大。据相关研究部统计显示,北京楼市上周开盘项目仅3个,总共提供房源仅400套。
受“两会”影响,政策走势不定,使得很多本准备3月开盘的项目部分推后。市场供应延续了2月仅开盘8个的短缺状况,并且首次出现了商品房供应不足9万套的情况,市场短期很难出现明显的降价情况。而就上海的房地产市场而言,截止2010年1月底,上海市商品住宅存量供应仅为476万平方米,这是历史上的最低点。这些存量供应中主要是由尾盘、豪宅别墅、只租不售的房源构成,几乎已经没有有效房源,在这样的情况下,市场成交一定受到新增供应的限制,成交数据不可能很高。
第二,市场谨慎。目前,购房者已经出现了谨慎的心理,对于政策走势的不确定性,让不少购房者开始犹豫,尤其是以自住型的、中等收入的中低端购房者为甚。
此外,由于供应不足,开发商并没有感觉到市场寒流的到来,因此价格走势并没有出现明显的变化。供应不足所引起的成交趋冷,对开发商而言没有丝毫的库存压力和资金压力,开发商并不需要跌价来维持销量。据预计,今年一季度上海市场总体将处于观望,商品住房成交价格保持平稳。 目前广州楼市成交低迷主要原因还是供应量少,近期几乎没有新开楼盘,同时由于一手房价太高,也制约了交易。
不过也有专家认为,由于去年信贷宽松,加上楼市交易火爆,开发商手头现金流充裕,因此并不急于卖楼;新年楼市政策如何,他们正在观望;但自去年年底以来,国家连续出台了一系列稳定房价的政策措施,央行对于房地产相关贷款的政策也趋于严格,地方也相继出台调控政策,今年下半年,开发商将面临真正的资金和调控政策的压力。一位深圳开发商表示,他最担心的是“银行按揭贷款政策继续收紧”。
有业内人士分析,2月成交量下跌有其客观原因,如逢年过节、新货偏少等因素,但还是体现出了调控政策的成效初显。统计数据显示,从“国4条”、“国11条”发布到包括北京、上海等在内的各地纷纷出台配套政策后,各地楼市普遍遭遇“春寒”。而再看近期各地也陆续出台了落实“国11条”的地方性楼市调控政策,如“京11条”、“粤4条”等,也取得一定的效果。2月“京版国十一条”规定“商品住房项目预售许可最低规模为施工许可证批准的施工范围,取证后三天内公开所有房源”,拿到预售证就要公开所有房源,受这一规定影响,3月首周,北京商品房总成交量仅为2099套,相比2月首周下跌65.2%,而住宅更是从2月同期的4146套,下降到了3月首周的不足1200套,成交量下跌达到了71.8%。楼市的未来还很不明朗,但可以确定,随着两会的召开,楼市政策的任何变动都将成为今后楼市走向的风向标。
两会召开 政府调控
2010楼市走势风向标
2010年,房价的走势不仅关系着很多人的切身利益,也牵动着每个人的心。两会召开伊始,有调查显示,在全国政协的各项提案之中,关于房地产市场的提案几乎占据半壁江山,而其中对保障性住房、物业税征收以及房地产信贷调控成为关注焦点。委员和代表们积极献言献策,提出不少值得关注借鉴的解决方案和思路。
李稻葵、郭松海:保障性住房亟需扩容 “我国的房地产业不能仅仅依靠市场和开发商。”全国政协委员、清华大学经管学院金融系主任李稻葵的提案同样有关保障性住房。他认为,政府应当入市,学习新加坡和香港经验,大量建设平租房性质的保障性住房,然后以这些保障性住房为抵押,以稳定的租金为收益进行大量融资,这样可以解决地方政府住房建设资金问题。同时,这种稳定的融资形成后,能够让地方政府抛弃过去的“卖地财政”。
“若以北京为例,政府出地,一平方米成本最多不会超过5000元,一套一百平方的房子,成本不超过50万元,而月租金可以达到2000元,这种稳定的高收益完全可以为地方政府带来良好的融资。”李稻葵如是表示。全国政协委员、山东经济学院教授郭松海的提案则认为,“各级政府要引导一些有品牌、有实力的企业开发中低价位普通商品住房,加大保障性住房建设,对于中小套型住房,在财税、土地、信贷政策上予以优惠;使房地产开发的供给结构与中低收入家庭真实需求逐步相吻合,以满足广大民众的住房需求。”
郭松海尤其提到调整土地供应结构,“增加普通商品住房、经济适用住房、廉租房的土地供应;改善实行土地供应方式,增加土地招标出让。对土地闲置满一年不满两年的,按出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费;对闲置土地两年的,要收回土地使用权。”
阎庆民、孙继业:建议推出物业税试点 “今年的提案面向民生,主题是通过强化税收和综合治理,抑制资产泡沫,尤其是控制房地产价格。”3月2日全国政协委员、上海银监局局长阎庆民表示,建议以税收手段,通过加大征收土地增值税等来控制地价,增加开发商囤地成本,抑制开发商囤地。
阎庆民称,土地增值税是直接面向开发商征收,应根据土地价格的升值情况,按一定的比例征收税收,征收比例需要由税务部门测算来确定。虽然土地增值税最终也有可能转嫁到消费者,但最大的作用还是抑制开发商不切实际的囤地,有利于打击囤地、降低地价。
全国政协委员孙继业的提案认为,目前,很多城市房屋空置率已大大高于10%的国际警戒线。抑制购房投机最有效的方法是提高房产的持有成本和风险,在房地产保有环节征收物业税。全国政协委员、中国城市建设控股集团总裁于炼也认为,物业税对控制房地产价格有作用,也是房地产市场历史发展的必然。
对于物业税会否今年试点征收,阎庆民表示,物业税是抑制房价的有效措施,由于是面向消费者征收,何时征收如何试点要看我国的市场成熟程度。
施祥鹏:推廉租房满足需求 全国政协港澳委员、香港恒兴基立集团董事会主席施祥鹏指出,房价炒那么高,都是有背景的财团,拿了国家的钱、用了群众的地,再搞房地产赚群众的钱。不解决老百姓的住房问题是不行的。我就寄望,今年的“两会”能把房地产的问题好好解决一下。
解决房价高有两个手段,一是占了地不开发不行,占地就把土地价格抬高了;二是政府应该出台廉租屋的政策,推出限价楼来解决老百姓的需要。
民革中央:改革或取消商品房预售 民革中央的提案则剑指遏制地价过快上涨。该提案建议改变土地出让金收取方式,由一次性收取改为在土地出让期限内分年度收取。土地使用权出让时,政府向开发商预收开发至销售前的地租。开发商囤积土地,不在预定年限内建房出售的,收取高额的土地空置费用。出售后的土地使用费由房主逐年向政府缴纳,或并入物业税缴纳。
提案还建议改革或取消当前住房预售制度。“住房预售制度本来是一种利于房地产市场健康稳定的融资制度,但是由于中国房地产市场刚从计划经济中走出来,房地产市场的转轨性及这种制度选择性的移植,使得中国住房预售不仅不利于房地产市场,也制造了市场及银行风险。”
阎庆民:房地产信贷面临收紧 对于今年的房地产信贷政策,阎庆民还表示,今年对开发商的开发贷款将会严格审查,提高开发商的资质要求,尤其是对一些不是以房地产开发为主业的企业控制信贷。阎庆民同时表示,目前银行系统的压力测试,已经由之前的一年一次,调整至一季度一次。此外在个人房贷方面,二套房贷已经收紧,并将严格执行。虽然一线城市房价由于供应稀缺不会下跌,但二线城市房产以及二手房可能价量齐跌。
2010年3月5日,在第十一届全国人民代表大会第三次会议开幕会上,国务院总理温家宝作政府工作报告。在促进房地产市场平稳健康发展方面,温家宝表示,要坚决遏制部分城市房价过快上涨势头,满足人民群众的基本住房需求。
从人民最基层的住房需求出发,温家宝提出四项遏制房价过快上涨的措施,此举还旨在抑制投机性购房的蔓延。
第一,继续大规模实施保障性安居工程。中央财政拟安排保障性住房专项补助资金632亿元,比上年增加81亿元。建设保障性住房300万套,各类棚户区改造住房280万套。扩大农村危房改造试点范围。各级政府要切实负起责任,严格执行年度建设计划,确保土地、资金和优惠政策落实到位。
第二,继续支持居民自住性住房消费。增加中低价位、中小套型普通商品房用地供应,加快普通商品房项目审批和建设进度。规范发展二手房市场,倡导住房租赁消费。盘活住房租赁市场。
第三,抑制投机性购房。加大差别化信贷、税收政策执行力度。完善商品房预售制度。第四,大力整顿和规范房地产市场秩序。完善土地收入管理使用办法,抑制土地价格过快上涨。加大对圈地不建、捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为的查处力度。