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【摘要】众所周知，房地产项目的开发是一个非常复杂的过程，不仅表现在周期长，还有资金大见效慢等特点。这在个过程中，每个环节都会影响整个工程的进度。现在很多房地产企业都是负债经营，个人认为，主要是在开发过程中的质量管理是起到关键作用。做好房地产项目开发过程的质量管理是整个工作的重中之重。
【关键词】房地产项目开发；建筑工程质量；工程质量管理
一、质量管理定义
质量管理是指在质量方面指挥和控制组织协调的活动。质量管理，通常包括制定质量方针和质量目标以及质量策划、质量控制、质量保证和质量改进。在房地产开发项目中的质量管理包括：房地产项目设计阶段的质量控制；房地产项目招标过程中的质量控制；房地产项目施工过程中的质量管理和房地产项目验收阶段的质量管理等几个部分。
二、房地产项目设计阶段的质量控制
房地产项目设计阶段一般有如下几个环节：即设计规划条件论证，前期的可行性报告研究调查，市场调查，项目产品的市场定位等。做好前期的资料收集，对以后的施工有不可估量的作用。房地产项目在设计阶段质量控制应以计划任务书为基准，在任务书中一定要以前期的决策，规划的设计条件和以往的工程记录指标为依据，不能豪无根据的随意编写。我们为了有效的提高项目质量，必须对设计进行实时的跟踪，由专人进行记录。当设计过程中的某个阶段完成时，项目主管人员应对设计的任务标书，招标文件、设计合同，以及设计文案进行详细考核。在审查过程中，特别要注意过分设计和设计不足两种极端情况。过分设计，导致经济性差；设计不足，存在隐患或使功能性降低。
要在房地产项目开发过程中能够有效的实现质量管理，个人认为还要建立领导责任制。设计部门的主管要在上一级的领导下，对设计过程进行管理。时时关注每个环节的动态，确保设计产品和服务满足合同规定的质量要求；同时还有积极组织设计策划，并将策划结论编入设计要求；做好各个环节的衔接工作，不要让任何环节脱轨；负责组织设计的人员应按各专业的综合技术方案进行技术审查和协调，确保综合技术方案的科学性、合理性，并保证能够顺利实施；负责组织或监督检查的人员要及时根据各阶段的设计要求进行实时监督。在房地产项目开发过程中的过程管理中，我们还应采取相应的组织措施、技术措施、经济措施、合同措施，保证设计质量在受控状态下进行。
三、房地产项目招标过程中的质量控制
1、控制要点：获取竞争性低价成本，尽量采用工程量清单方集中采购。
2、控制原则：全面招标原则合理低价中标原则透明公正原。
3、主要管理措施
在房地产项目中招标一般主要包括设备材料采购和施工招投标两个方面。施工单位进行招标，主要是通过招投标来选择符合条件的开发商和材料供应单位和供应商，选择好的开发商及材料供应商对工程项目投资乃至质量、工程进度的控制以及整个工程都有至关重要的作用。
四、房地产项目施工过程中的质量管理
项目进行到在工程施工阶段，这就标志着工程设计阶段已经完成，大部分细节也做到了很好的准备。并且也同时完成了施工招标工作和签订了工程承包合同。据有关资料统计说明，在这一阶段影响工程投资的可能性不大。除此之外，在施工阶段要加强对合同的管理，重点加强施工现场的动态管理。具体表现在如下几个方面：
1、控制要点：施工管理
2、控制原则：权力限制原则、时间限制原则多级审核原则、完工确认原则。
3、主要控制措施
1）抓好合同管理，避免工程索赔
合同管理在整个工程中是非常主要的，一些单位往往为了获取更大的利润，经常采取“低价中标，索赔赢利”方式进行竟标。我们要杜绝这种不良现象的发生，同时更要时刻提防，严格审核工程变更。从使用功能、经济美观等角度确定是否需要进行工程变更，时时进行监督，以减少不必要的工程费用支出。
2）尽量减少设计变更
由于工程本身的特性和一些外在因素会有一些变更，如设计、或者工程质量与图纸不符、市场供应材料规格和设计标准不符合等等。
3）严格现场签证管理
现场签证在工程施工过程中是非常常见的一种行为，但是往往很多人根据这种常见的行为做一些有损于工程的行为，这给工程结算带来非常大的麻烦。更有甚者给我们带来很多的经济利益损失。所以我们一定要严格控制现场签证管理。这就要求我们洁身自好，从自我做起，做好工程技术人员必须与工程监理人员相互配合工作。
综上所述，房地产项目在施工过程中控制成本是非常重要的，综合起来有三点：一是要合理的控制和开发商资质，二是要控制承包的索赔要求，最后就是控制好材料的选购。对于开发商的管理应建立科学的签证管理制度，并且要明确一些管理人员的职权。确保虚假文件或材料的发生，对于发现的问题应该及时的解决。一切工作都为工程顺利进行服务。
五、房地产项目验收阶段质量管理
1.对于单项工程和项目竣工之后，我们应该首先进行自我检查，之后再进行复查，到最后再行验收，这三个环节必不可少。
2.在房地产项目验收阶段，有些环节必须参加工程验改，例如：设计环节、工程审核环节、还有销售以及物业管理部门。
3.对于一些影响正常的使用和给业主带来不方便的地方，要要求相应的部门在一定的期限内进行整改，如果在规定期间的不进行整改的要追究其法律责任。
4.待工程完工后，应按照相应的协议和法律条文签订相应的保修协议，而且在签保修协议时一定要注明保修时间，并且要明确保修的范围，如果有某一方违反约定应按照协议进行处罚，让其承担相应的责任。
随着房地产行业的发展，市场对这个行业也提出了更高的要求，房地产企业要想立足于市场，必须增加自己在市场的占有率，所以必须做好质量管理，房地产的质量管理不仅局限于某个环节，而是贯穿着整个管理过程。我们必需要努力完善管理体制，学习先进和管理经验，认识自己的不足，才能使企业得到一个更好的发展。
参考资料
[1]吴云雨.建筑工程质量管理存在的问题及对策.中国房地产业.2015.7
【关键词】房地产项目开发；建筑工程质量；工程质量管理
一、质量管理定义
质量管理是指在质量方面指挥和控制组织协调的活动。质量管理，通常包括制定质量方针和质量目标以及质量策划、质量控制、质量保证和质量改进。在房地产开发项目中的质量管理包括：房地产项目设计阶段的质量控制；房地产项目招标过程中的质量控制；房地产项目施工过程中的质量管理和房地产项目验收阶段的质量管理等几个部分。
二、房地产项目设计阶段的质量控制
房地产项目设计阶段一般有如下几个环节：即设计规划条件论证，前期的可行性报告研究调查，市场调查，项目产品的市场定位等。做好前期的资料收集，对以后的施工有不可估量的作用。房地产项目在设计阶段质量控制应以计划任务书为基准，在任务书中一定要以前期的决策，规划的设计条件和以往的工程记录指标为依据，不能豪无根据的随意编写。我们为了有效的提高项目质量，必须对设计进行实时的跟踪，由专人进行记录。当设计过程中的某个阶段完成时，项目主管人员应对设计的任务标书，招标文件、设计合同，以及设计文案进行详细考核。在审查过程中，特别要注意过分设计和设计不足两种极端情况。过分设计，导致经济性差；设计不足，存在隐患或使功能性降低。
要在房地产项目开发过程中能够有效的实现质量管理，个人认为还要建立领导责任制。设计部门的主管要在上一级的领导下，对设计过程进行管理。时时关注每个环节的动态，确保设计产品和服务满足合同规定的质量要求；同时还有积极组织设计策划，并将策划结论编入设计要求；做好各个环节的衔接工作，不要让任何环节脱轨；负责组织设计的人员应按各专业的综合技术方案进行技术审查和协调，确保综合技术方案的科学性、合理性，并保证能够顺利实施；负责组织或监督检查的人员要及时根据各阶段的设计要求进行实时监督。在房地产项目开发过程中的过程管理中，我们还应采取相应的组织措施、技术措施、经济措施、合同措施，保证设计质量在受控状态下进行。
三、房地产项目招标过程中的质量控制
1、控制要点：获取竞争性低价成本，尽量采用工程量清单方集中采购。
2、控制原则：全面招标原则合理低价中标原则透明公正原。
3、主要管理措施
在房地产项目中招标一般主要包括设备材料采购和施工招投标两个方面。施工单位进行招标，主要是通过招投标来选择符合条件的开发商和材料供应单位和供应商，选择好的开发商及材料供应商对工程项目投资乃至质量、工程进度的控制以及整个工程都有至关重要的作用。
四、房地产项目施工过程中的质量管理
项目进行到在工程施工阶段，这就标志着工程设计阶段已经完成，大部分细节也做到了很好的准备。并且也同时完成了施工招标工作和签订了工程承包合同。据有关资料统计说明，在这一阶段影响工程投资的可能性不大。除此之外，在施工阶段要加强对合同的管理，重点加强施工现场的动态管理。具体表现在如下几个方面：
1、控制要点：施工管理
2、控制原则：权力限制原则、时间限制原则多级审核原则、完工确认原则。
3、主要控制措施
1）抓好合同管理，避免工程索赔
合同管理在整个工程中是非常主要的，一些单位往往为了获取更大的利润，经常采取“低价中标，索赔赢利”方式进行竟标。我们要杜绝这种不良现象的发生，同时更要时刻提防，严格审核工程变更。从使用功能、经济美观等角度确定是否需要进行工程变更，时时进行监督，以减少不必要的工程费用支出。
2）尽量减少设计变更
由于工程本身的特性和一些外在因素会有一些变更，如设计、或者工程质量与图纸不符、市场供应材料规格和设计标准不符合等等。
3）严格现场签证管理
现场签证在工程施工过程中是非常常见的一种行为，但是往往很多人根据这种常见的行为做一些有损于工程的行为，这给工程结算带来非常大的麻烦。更有甚者给我们带来很多的经济利益损失。所以我们一定要严格控制现场签证管理。这就要求我们洁身自好，从自我做起，做好工程技术人员必须与工程监理人员相互配合工作。
综上所述，房地产项目在施工过程中控制成本是非常重要的，综合起来有三点：一是要合理的控制和开发商资质，二是要控制承包的索赔要求，最后就是控制好材料的选购。对于开发商的管理应建立科学的签证管理制度，并且要明确一些管理人员的职权。确保虚假文件或材料的发生，对于发现的问题应该及时的解决。一切工作都为工程顺利进行服务。
五、房地产项目验收阶段质量管理
1.对于单项工程和项目竣工之后，我们应该首先进行自我检查，之后再进行复查，到最后再行验收，这三个环节必不可少。
2.在房地产项目验收阶段，有些环节必须参加工程验改，例如：设计环节、工程审核环节、还有销售以及物业管理部门。
3.对于一些影响正常的使用和给业主带来不方便的地方，要要求相应的部门在一定的期限内进行整改，如果在规定期间的不进行整改的要追究其法律责任。
4.待工程完工后，应按照相应的协议和法律条文签订相应的保修协议，而且在签保修协议时一定要注明保修时间，并且要明确保修的范围，如果有某一方违反约定应按照协议进行处罚，让其承担相应的责任。
随着房地产行业的发展，市场对这个行业也提出了更高的要求，房地产企业要想立足于市场，必须增加自己在市场的占有率，所以必须做好质量管理，房地产的质量管理不仅局限于某个环节，而是贯穿着整个管理过程。我们必需要努力完善管理体制，学习先进和管理经验，认识自己的不足，才能使企业得到一个更好的发展。
参考资料
[1]吴云雨.建筑工程质量管理存在的问题及对策.中国房地产业.2015.7