华而诚
　　中国建设银行研究部首席经济学家
　　建行率先对房贷利率优惠进行调整，是否蕴涵着对房地产业风险的防范?明年宏观经济与信贷走势如何，给房地产带来的影响将是什么?11月24日，本刊记者专访了中国建设银行研究部首席经济学家华而诚。
　　“中国房地产的金融需求，从中长期看还是非常大，因为中国城市化正在进程中，农民工进城的住房需求所带动的金融需求是存在的，我们现在并不担心长期情况，而是担心短时期内房地产是否产生泡沫，出现修正，从而出现金融不稳定的状态。”
　　今年经济的发展与增长基本上是靠政府的力量在支撑，全球金融危机爆发后，世界各国都是以大量货币与宽松财政政策为市场提供了大量的流动性来支持经济，流动性何时退出就为市场带来了相当大的不确定性。
　　从现在世界各国实体经济的发展来看，主流观点认为发达国家经济复苏呈现U型的缓慢复苏态势，也不能排除经济还会有二次探底的可能。因此，目前除了澳大利亚等一些国家，影响世界经济格局的中国、西欧、美国，各国还都在预防经济刺激政策退出太早经济再次陷入衰退。
　　不过刺激政策退出太晚，货币投放过多，两年或三年以后将产生高通货膨胀风险。因此，流动性何时退出给未来经济发展带来极大不确定性。太早、太晚都不行。
　　而今年天量的信贷投放，仍没有反应在商品价格上，没有发生通货膨胀，因为在实体经济中很多行业仍旧供给大于需求，产能过剩。但是部分的信贷资金已进入到了资产市场上，推升了资产价格。股票市场今年上涨了百分之七八十，房地产市场从今年3月份以后也开始大幅上涨。
　　资产价格上涨反映的是市场中信心恢复，说明看好经济的前景，原本是件好事。然而现在大家最担心的问题是资产价格是否涨过头了，是不是有泡沫。资产价格的上涨如果是跟随经济情况的基本面的改善而改善，那么就没有问题。但是如果资产价格上涨的幅度超过了基本面的支持，那就是有泡沫了。基本面以外，流动性对支持今年资产价格的上涨有一定的贡献。那么流动性一旦收紧，泡沫就有破灭的风险，虽然泡沫存在的时间很可能超过我们的预期。但是一旦泡沫化，金融稳定就会受到冲击。
　　说到中国楼市，现在房价是否上涨得过快?偏离经济的基本面?房地产市场出现泡沫说明这是一个投资客与投机客主导的市场，而非刚性需求。如何界定投资客和投机客?假如贷款购房，房租可以支付月供的话，可以称之为投资客；但是房价涨到一定程度，购房出租的租金已不能支付月供，甚至不够支付利息时，这就成为了投机客。北京等一线城市的房地产市场目前已处于购房出租的租金已不够支付房贷利息的状态中。现在有很多人买房投资并不在乎租金的多少，而是赌升值，这样的心态在房价低的时候可以，而房价已经很高的时候，就到了风险的边缘，当流动性收紧的时候，尤其当利率提高的时候，房价可能逆转，问题就出现了，而流动性收紧是迟早的问题，因为我们不可能一直靠大量的信贷投放来支持经济。
　　假如是流动性支撑房价的话，明年的经济政策走势就必须仔细关注，即什么时候中央银行收紧流动性。明年如果美联储仍维持极低的利率，中央银行可能也不会从提高利率开始来收紧流动性。但是银行可以从提高信贷标准着手调控房地产市场，比如将第二套房首付提高，或者提高贷款利率以补偿日益增加的风险。
　　事实上，经历了今年上半年的天量的信贷投放，下半年开始，一些大的银行信贷规模就开始收紧。明年信贷投放的规模一定要比今年少很多，流动性亦将收缩，但是并不是说不充裕，不够支持实体经济的发展，因为在信心有所恢复后，货币流通速度也会提高，只是明年靠流动性支持的投机环境要比今年差，明年投资客进场应该比较少，如此将压缩房价上涨的空间。