论文部分内容阅读
摘要：精装修标准化体系升级需要通过背景研究，分析环境、现状，找出目前问题、弱点;对标行业先驱，寻找方向突破;策划精装标准化关键组成，在精标准化体系中强化适用性、全面性、选择性，调研客户需求，提升精装内含价值;需要房产企业内进行多部门协调，统一配合，先样板再批量铺开，进行规模复制再升级。
关键词：精装修标准化;升级;对标;研究
引言
在“房住不炒”的要求下，地价-售价间价缝差缩小，土地获取难度加大，要求企业进一步提升快周转，向管理要效益，向品质要溢价，向时间要金钱是保持房地产企业规模化发展必然途径。面对价缝差缩小的局面，房产开发商需要步建立了适应自身发展战略的产品策略。精装修标准化体系如何打通底层逻辑和设计语汇，形成有规模效应的体系？如何融合属地化特征，设置弹性配置，提升产品适配性？都是当前需要解决的问题。
一、精装修标准化体系升级原则
1.成本适配原则
精装修标准化的基础是成本控制，在有限的成本中进行合理配置。
2.客户导向原则
精装标准化需要关注个性需求，及时根据客户需求更新标准。
3.追求差异化区别原则
精装标准不是固化一成不变的，需要增加灵活性、机动性。
二、标准化体系对标报告
1.现有精装标准化分析
现有的精装标准根据项目定位售价划分标准及档次，在档位中选择精装部品样式及品牌，用较为便捷，且具备较为实用的可选择性;精准把握市场客户方向、色调质感高级，整体风格统一，相对具备选择性。部品样式丰富，多为知名度较高的国内外一线品牌，客户认可度较高。
待提升方面：标准化实现的灵活性有待提升;地域性部品选择的弹性待增强;客户意见在标准化中的呈现待增加;收纳空间与图纸完整度待深入。
2.行业对标——金地精装标准化解析
基本配置与升级配置相结合，选择多样化;考虑新风系统，标准化文本包含新风做法方案;按区域划分内容，逻辑清晰易于运用;文本包含图纸详实，方便直接运用。
3.行业对标——万科精装标准化解析
室内标准模块手册，产品灵活性高;对于室内精装标准化的体系建造，万科除基本风格与项目标准化文本外，还包含室内标准化模块的手册，按照空间模块、饰面模块、收纳模块、点位模块与节点模块形成模块使用手册;按照不同面积段形成不同的空间模块;按照 800、1000、1200元标准形成饰面与节点模块，提升标准化的灵活性，以适应不同大小与档位项目的使用。
万科美好家增值包产品分为两大类别：产品加载系统和产品升级系统。
产品加载系统：包含性能加载、室内定制、软装定制、空间定制系统。
产品升级系统：指局部造型的升级或者部分单品的升级。
4.对标总结
1）增强适用性
——按照不同的区域形成通用手册。通过室内标准化模块的手册，形成模块使用手册，增强文件适用性。
——形成施工节点通用手册。通过天花、地坪与立面节点进行通用模块设计，提升设计效率，保证施工效果与成本可控。
——提炼各标准、档位的文件，形成通用性指导手册。
2）提升全面性
——通过标准空间与色系划分不同标准文件。室内空间中涉及到的标准空间、主体色彩、收纳及点位形成系统性的文件，覆盖全面易于查找使用。
——增加各档位、面积段、户型的适配性文件。
3）增加选择性
——基本配置与升级配置相结合，选择多样化。在本档设置中除一般做法的基本配置外，增加升级配置包。
——考虑智能化设备的增加。预留升级点位，增加智能化升级选择，通过前期预留，增加后期选择的灵活性。
——模块的拼合性增强。不同档位、不同户型的模块选用可根据现场情况进行调整，单一模块的使用使适用性更强。
三、精装标准化提升思路
1.增强适用性
1）區分户型配置形成各单位标准模块
现有户型配置与档位逻辑以价格/风格为划分标准，通过对面积的区分进行标准模块的设计，可增加模块的的实用性，更广泛的适用于各项目空间设计。江苏区域现已根据华东区域标准化户型出具精装交付标准化图集。
2）形成施工节点标准手册保证施工效果统一
按照不同价位标准形成饰面与节点模块，提升标准化的适用性，以适应不同大小与档位项目的使用。
3）分档规划布局击准城市特性
根据城市政策要求，形成不同的应对策略，打造区域专属方案。
针对地方新政推出具备科技系统新建商品住房，如南京区域全装修标准不高于2000元/平方米，三大件配置纳入精装套餐，注重科技理念、点位预留与智能化系统加载升级包的联接;推出不具备科技系统（恒温恒湿）或新风系统（含中央空调）的新建商品住房，全装修标准不低于1500元/平方米，注重科技理念的传递，注重点位预留与智能化系统加载升级包的联接。
2.提升全面性
增加配置层次 扩充图集范围
——现有图集仅包括一般情况下的设计图纸，如有中央空调、地暖等增项则无法参考现有图纸，且配置层次较为单一。可明确基础配置与可提升配置，增加不同配置标准的图集，用成熟的节点扩充大样图样式，形成样式库，增强适应性。
——提供不同的设备搭接方法，如消防喷淋与新风系统的搭接方式等。
——档位设置升级配置，在同一档次内形成浮动选择条件，为项目提供更多可能。
3.增加选择性
借鉴行业经验 延长精装服务链条。针对不同标段的产品，可进行不同的升级包选配，提供适应产品定位的升级包样式供客户选择，突出“一步到位”的设计方式，打造精装修品牌特有升级模块。 针对健康板块增加消毒柜、嵌入式洗碗机等设备，提供新风、中央空调设备升级包;针对收纳板块，考虑无拉手式玄關柜、整体衣柜、整面式镜柜，在增加收纳的基础上保持高颜值，形成收纳体系。
注重升级系统的细节打造，通过镜柜延伸、包边升级等方式增强设计感;基于整体色调，形成颜值包升级系统，配合电视背景墙，卧室背景墙等设计，提升整体空间感受，选用市场认可度高的背景墙设计方式，如整板拼合等;通过超薄工作面板、人字拼地板、烤漆面板升级等方式增加设计细节，提升客户满意度，拓展升级包加载市场。
4.提高创新性
1）收集客户意见，把握市场风向
标准化的运用应紧跟市场方向，通过项目后评估与客户意见反馈不断地进行优化升级，通过客户对各品牌的关注度增加集采部品;设立产品研发中心和客户体验中心，紧跟市场风向，满足客户对住房的功能需求，配置充足的室内研究人员，遵循“90%的复制+10%的创新”，实现标准化模块，个性化发展。
2）建立区块链 数据风向可视化。
对于到访客户/消费客户/业主等信息进行大数据收集，形成区块链，通过对用户年龄/职业/消费能力/产品偏向/满意度的数据分析，形成可视化数据，指出现有问题并指导未来发展方向。
3）建立网络产品库，动态更新产品内容
注重效果的直观感受，将“图册”中的品牌选择升级为”三维“动态选择，家装的选配成为小家的设计过程，提升客户体验，并根据客户选择偏向指导产品库的更新与发展。
4）完善后评估流程，注重信息时效性
形成完善的后评估流程，对于已完成项目进行及时有效的提取与反思;保证信息的时效性可为当下项目提供可信赖的指导作用。
5）专业信息互通，实现整体产品提升
当下客户偏向与喜好不仅影响技术部门的产品研发，从客研提出定位/集采确定/施工把控，各个环节都会对产品的呈现产生巨大的影响，各专业实现实时信息互通与配合，才可实现产品的整体提升。样板先行。
以上为根据房地产现行趋势，对精装专业标准化升级的方向、方法进行的一些粗浅分析，供业内参考指正。
参考文献
[1]冯文成， 李俊杰. 装配式住宅全装修部品体系研究[J]. 装饰装修天地， 2017， 000（024）：114-115，110
[2]陆莽. 商品房精装修成品住宅的标准化模数设计分析[J]. 住宅与房地产， 2019（34）
关键词：精装修标准化;升级;对标;研究
引言
在“房住不炒”的要求下，地价-售价间价缝差缩小，土地获取难度加大，要求企业进一步提升快周转，向管理要效益，向品质要溢价，向时间要金钱是保持房地产企业规模化发展必然途径。面对价缝差缩小的局面，房产开发商需要步建立了适应自身发展战略的产品策略。精装修标准化体系如何打通底层逻辑和设计语汇，形成有规模效应的体系？如何融合属地化特征，设置弹性配置，提升产品适配性？都是当前需要解决的问题。
一、精装修标准化体系升级原则
1.成本适配原则
精装修标准化的基础是成本控制，在有限的成本中进行合理配置。
2.客户导向原则
精装标准化需要关注个性需求，及时根据客户需求更新标准。
3.追求差异化区别原则
精装标准不是固化一成不变的，需要增加灵活性、机动性。
二、标准化体系对标报告
1.现有精装标准化分析
现有的精装标准根据项目定位售价划分标准及档次，在档位中选择精装部品样式及品牌，用较为便捷，且具备较为实用的可选择性;精准把握市场客户方向、色调质感高级，整体风格统一，相对具备选择性。部品样式丰富，多为知名度较高的国内外一线品牌，客户认可度较高。
待提升方面：标准化实现的灵活性有待提升;地域性部品选择的弹性待增强;客户意见在标准化中的呈现待增加;收纳空间与图纸完整度待深入。
2.行业对标——金地精装标准化解析
基本配置与升级配置相结合，选择多样化;考虑新风系统，标准化文本包含新风做法方案;按区域划分内容，逻辑清晰易于运用;文本包含图纸详实，方便直接运用。
3.行业对标——万科精装标准化解析
室内标准模块手册，产品灵活性高;对于室内精装标准化的体系建造，万科除基本风格与项目标准化文本外，还包含室内标准化模块的手册，按照空间模块、饰面模块、收纳模块、点位模块与节点模块形成模块使用手册;按照不同面积段形成不同的空间模块;按照 800、1000、1200元标准形成饰面与节点模块，提升标准化的灵活性，以适应不同大小与档位项目的使用。
万科美好家增值包产品分为两大类别：产品加载系统和产品升级系统。
产品加载系统：包含性能加载、室内定制、软装定制、空间定制系统。
产品升级系统：指局部造型的升级或者部分单品的升级。
4.对标总结
1）增强适用性
——按照不同的区域形成通用手册。通过室内标准化模块的手册，形成模块使用手册，增强文件适用性。
——形成施工节点通用手册。通过天花、地坪与立面节点进行通用模块设计，提升设计效率，保证施工效果与成本可控。
——提炼各标准、档位的文件，形成通用性指导手册。
2）提升全面性
——通过标准空间与色系划分不同标准文件。室内空间中涉及到的标准空间、主体色彩、收纳及点位形成系统性的文件，覆盖全面易于查找使用。
——增加各档位、面积段、户型的适配性文件。
3）增加选择性
——基本配置与升级配置相结合，选择多样化。在本档设置中除一般做法的基本配置外，增加升级配置包。
——考虑智能化设备的增加。预留升级点位，增加智能化升级选择，通过前期预留，增加后期选择的灵活性。
——模块的拼合性增强。不同档位、不同户型的模块选用可根据现场情况进行调整，单一模块的使用使适用性更强。
三、精装标准化提升思路
1.增强适用性
1）區分户型配置形成各单位标准模块
现有户型配置与档位逻辑以价格/风格为划分标准，通过对面积的区分进行标准模块的设计，可增加模块的的实用性，更广泛的适用于各项目空间设计。江苏区域现已根据华东区域标准化户型出具精装交付标准化图集。
2）形成施工节点标准手册保证施工效果统一
按照不同价位标准形成饰面与节点模块，提升标准化的适用性，以适应不同大小与档位项目的使用。
3）分档规划布局击准城市特性
根据城市政策要求，形成不同的应对策略，打造区域专属方案。
针对地方新政推出具备科技系统新建商品住房，如南京区域全装修标准不高于2000元/平方米，三大件配置纳入精装套餐，注重科技理念、点位预留与智能化系统加载升级包的联接;推出不具备科技系统（恒温恒湿）或新风系统（含中央空调）的新建商品住房，全装修标准不低于1500元/平方米，注重科技理念的传递，注重点位预留与智能化系统加载升级包的联接。
2.提升全面性
增加配置层次 扩充图集范围
——现有图集仅包括一般情况下的设计图纸，如有中央空调、地暖等增项则无法参考现有图纸，且配置层次较为单一。可明确基础配置与可提升配置，增加不同配置标准的图集，用成熟的节点扩充大样图样式，形成样式库，增强适应性。
——提供不同的设备搭接方法，如消防喷淋与新风系统的搭接方式等。
——档位设置升级配置，在同一档次内形成浮动选择条件，为项目提供更多可能。
3.增加选择性
借鉴行业经验 延长精装服务链条。针对不同标段的产品，可进行不同的升级包选配，提供适应产品定位的升级包样式供客户选择，突出“一步到位”的设计方式，打造精装修品牌特有升级模块。 针对健康板块增加消毒柜、嵌入式洗碗机等设备，提供新风、中央空调设备升级包;针对收纳板块，考虑无拉手式玄關柜、整体衣柜、整面式镜柜，在增加收纳的基础上保持高颜值，形成收纳体系。
注重升级系统的细节打造，通过镜柜延伸、包边升级等方式增强设计感;基于整体色调，形成颜值包升级系统，配合电视背景墙，卧室背景墙等设计，提升整体空间感受，选用市场认可度高的背景墙设计方式，如整板拼合等;通过超薄工作面板、人字拼地板、烤漆面板升级等方式增加设计细节，提升客户满意度，拓展升级包加载市场。
4.提高创新性
1）收集客户意见，把握市场风向
标准化的运用应紧跟市场方向，通过项目后评估与客户意见反馈不断地进行优化升级，通过客户对各品牌的关注度增加集采部品;设立产品研发中心和客户体验中心，紧跟市场风向，满足客户对住房的功能需求，配置充足的室内研究人员，遵循“90%的复制+10%的创新”，实现标准化模块，个性化发展。
2）建立区块链 数据风向可视化。
对于到访客户/消费客户/业主等信息进行大数据收集，形成区块链，通过对用户年龄/职业/消费能力/产品偏向/满意度的数据分析，形成可视化数据，指出现有问题并指导未来发展方向。
3）建立网络产品库，动态更新产品内容
注重效果的直观感受，将“图册”中的品牌选择升级为”三维“动态选择，家装的选配成为小家的设计过程，提升客户体验，并根据客户选择偏向指导产品库的更新与发展。
4）完善后评估流程，注重信息时效性
形成完善的后评估流程，对于已完成项目进行及时有效的提取与反思;保证信息的时效性可为当下项目提供可信赖的指导作用。
5）专业信息互通，实现整体产品提升
当下客户偏向与喜好不仅影响技术部门的产品研发，从客研提出定位/集采确定/施工把控，各个环节都会对产品的呈现产生巨大的影响，各专业实现实时信息互通与配合，才可实现产品的整体提升。样板先行。
以上为根据房地产现行趋势，对精装专业标准化升级的方向、方法进行的一些粗浅分析，供业内参考指正。
参考文献
[1]冯文成， 李俊杰. 装配式住宅全装修部品体系研究[J]. 装饰装修天地， 2017， 000（024）：114-115，110
[2]陆莽. 商品房精装修成品住宅的标准化模数设计分析[J]. 住宅与房地产， 2019（34）