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摘要：随着市场房地产市场经济的快速发展，成本的管理也会由于管理不善出现各种问题，本文根据房地产成本管理的现状，提出了成本管理出现的问题，并针对出现的问题如何解决进行了分析。
关键词：房地产;成本管理;问题;分析
中图分类号：G4 文献标识码：A 文章编号：（2021）-9-262
1房地产企业成本管理现状及面临的问题
1.1房地产成本管理现状
1.2国家对房地产行业的管控
由于国家对房地产行业的相关政策出台，商品房的建设项目需要更加严格的审查，在一定程度上一直了商品房项目的申请与开发，多数房地产企业撤出了在此部分的投资，“销售热”、“抢购潮”、“投资热”等也只是一个短暂的时期。现如今房地产企业与房产购买者的地位发生了转变，市场也出现了减缓和停滞的现象，多数理财投资者开始转投其他行业。
1.3融资环境的转变
房地产开发企业如果使用自我资本积累很难满足其生产经营需要，大多数还是需要从外部进行筹资，最常用的就是债务融资以及股权融资。
2房地产成本管理的问题
2.1缺乏有效的开发成本管理责任制度
很多地产对与成本管理责任制度的重视程度不够，成本控制措施不够完善。首先，一些房地产的成本控制现在只停留在简单的成本核算以及成本支付的阶段，没有将成本管理的职责合理的分配到合适的岗位，成本控制也没有涉及到每一个层面。其次，不能结合实际情况灵活的运用。在成本控制中，各种控制手段的突破是有效的，但在战略上难免会与现实情况相左，成本控制的体系对实际成本控制来讲不过是空谈。最后，没有一个动态的成本管理方法。在成本管理中，动态成本是项目成本中最直观反映的指标，与目标成本的偏差越大，那就表明成本控制的问题也越大。
2.2成本控制目标不明确
房地产在建立目标成本时，发生严重的偏差没有人分析原因，最后导致漏洞越来越大，成本越来越高。在成本控制时没有建立监管、分析、补救等措施，无法根据实际的成本进行项目，在成本控制上太过于依赖原有经验以及模式。当目标成本出现偏差，对原因、措施、后续解决都没有整理有效的措施，最终使得成本的下降成为一种常态，其成本控制的目标也已经完全没有了效用。对于未审核的项目成本数据关注度不够，还是处在一个静态的积累过程，使得其数据难以通过建立造价控制标准的要求。未有动态的成本管理体系，也难以明确成本控制的目标，偏离结果也没有具体的调整方案。
2.3成本控制缺乏全局观念
房地产近几年在成本管理控制上有一定成就，但整体的发展还有待提高，在动态管理上略显不足，例如在成本控制方面对于建筑过程过于关注，但此方面也难以与同行拉开差距，而在造价管理、招标采购等环节已经成为众多房地产企业更为重视的成本控制因素。企业所制定的成本控制管理制度只是表明文章，对于制度中成本控制缺乏的标准、标识的范围、过程和奖惩都只是一个模糊的概念，在实施过程中只做了一个简单的报表和审核。
2.4成本控制人员水平参差不齐
房地产企业的员工来自全国各地，甚至并未精通房地产行业的员工也有适当收录，因此也导致了员工的水平各不相同，在企业成本控制的整体方面保障力度缺失。
3 完善企业成本管理存在问题的建议
3.1建立权责统一的成本控制责任制度
国内知名房地产企业都是通过成本控制来进行提高自身的竞争能力。通过对成本的管理和控制，为企业获得更高的利润，使其在市场中占据的份额增加，因此房地产行业的客观环境应当做一个转变，在粗放式发展模式下，完善自身，尽可能的使成本降低。
3.2引入动态成本控制方法
动态成本是房地产项目在启动后，所投入的预测成本可以随时预测，在目标成本确定后，更具不同成本因素对每个阶段的施工状况造成的影响进行分析，其最初的预测成本与实际成本会有所差异，在最后项目结束时反应每个阶段的成本控制。因此动态成本其实就是动态预测下的项目总成本，对以及竣工的房地产企业来讲，每个阶段的差异很大，初期阶段未曾出现具体承办，但这其中项目的动态成本与目标成本相一致;在中期阶段，动态成本会结合合同产生、不产生的成本与预期的支出核算;在后期阶段动态成本发展与项目支出费用要有一定的准确性。
3.3实施全过程成本控制
对于房地产企业来说，必须将成本控制水平整体降低20%以上，摒弃掉原有的无效成本支出，将成本控制详细的划分标准，分化到整个项目业务流程中。
为了达到快速有效实现总目标的目的，需要综合的平衡指标，将整体的目标分为每一个阶段的控制目标，上一阶段覆盖下一阶段，层层递进，依次分解，最后达到成本控制的目的。
3.4提高人员素质实现成本控制
专业的人员，是各行各业都需要的人才，在市场竞争压力越来越大的现在更是如此，在成本管理方面尤为重要。因此针对企业成本管理人员参差不齐的解决对策应该是要做好以下几点：
（1）提高成本控制理念。对于员工来讲，成本控制应当是了然于胸的，其本身必须了解成本控制的重要性，因为这不仅影响到企业的利润好坏，对于他自身来说也是切实利益的需要。
（2）加强员工技能培训。通过对员工得计能培训，加强技能使得员工能够掌握更多的成本管理控制方法。
（3）强化通力协作观念。成本控制不是一个方面的工作，其涉及到企业项目的整个过程中，单独一个人的埋头苦干并不能使得成本控制完善，而是需要各个员工以及管理层的相互配合，通力合作，这样才能物尽其用，达到最优效用。
4 结论
随着市场竞争越来越激烈的今天，要想让成本管理能最大的发挥去作用，重点是要在成本管理的实施过程上下功夫，成本控制目标的明确，以及拓寬融资渠道和调整产品结构都是至关重要的，且需要在这个总方向的改善中，注意人才的引用和管理，高素质人才的引入会在成本管理中发挥很大的作用，这样一来对成本的降低其将是更广义的成本管理的一环，也是当今房地产市场饱和且日益稳定环境下的主要竞争点。
参考文献
[1] 王吉生.施工进度阶段工程变更对公路工程造价的影响及控制[J].中国水运，2006（6）：89-90
[2] 陈明. 论工程变更对造价管理的影响[J].江苏建筑.2005（03）：46-49
南京美的房地产发展有限公司 南京 210000
关键词：房地产;成本管理;问题;分析
中图分类号：G4 文献标识码：A 文章编号：（2021）-9-262
1房地产企业成本管理现状及面临的问题
1.1房地产成本管理现状
1.2国家对房地产行业的管控
由于国家对房地产行业的相关政策出台，商品房的建设项目需要更加严格的审查，在一定程度上一直了商品房项目的申请与开发，多数房地产企业撤出了在此部分的投资，“销售热”、“抢购潮”、“投资热”等也只是一个短暂的时期。现如今房地产企业与房产购买者的地位发生了转变，市场也出现了减缓和停滞的现象，多数理财投资者开始转投其他行业。
1.3融资环境的转变
房地产开发企业如果使用自我资本积累很难满足其生产经营需要，大多数还是需要从外部进行筹资，最常用的就是债务融资以及股权融资。
2房地产成本管理的问题
2.1缺乏有效的开发成本管理责任制度
很多地产对与成本管理责任制度的重视程度不够，成本控制措施不够完善。首先，一些房地产的成本控制现在只停留在简单的成本核算以及成本支付的阶段，没有将成本管理的职责合理的分配到合适的岗位，成本控制也没有涉及到每一个层面。其次，不能结合实际情况灵活的运用。在成本控制中，各种控制手段的突破是有效的，但在战略上难免会与现实情况相左，成本控制的体系对实际成本控制来讲不过是空谈。最后，没有一个动态的成本管理方法。在成本管理中，动态成本是项目成本中最直观反映的指标，与目标成本的偏差越大，那就表明成本控制的问题也越大。
2.2成本控制目标不明确
房地产在建立目标成本时，发生严重的偏差没有人分析原因，最后导致漏洞越来越大，成本越来越高。在成本控制时没有建立监管、分析、补救等措施，无法根据实际的成本进行项目，在成本控制上太过于依赖原有经验以及模式。当目标成本出现偏差，对原因、措施、后续解决都没有整理有效的措施，最终使得成本的下降成为一种常态，其成本控制的目标也已经完全没有了效用。对于未审核的项目成本数据关注度不够，还是处在一个静态的积累过程，使得其数据难以通过建立造价控制标准的要求。未有动态的成本管理体系，也难以明确成本控制的目标，偏离结果也没有具体的调整方案。
2.3成本控制缺乏全局观念
房地产近几年在成本管理控制上有一定成就，但整体的发展还有待提高，在动态管理上略显不足，例如在成本控制方面对于建筑过程过于关注，但此方面也难以与同行拉开差距，而在造价管理、招标采购等环节已经成为众多房地产企业更为重视的成本控制因素。企业所制定的成本控制管理制度只是表明文章，对于制度中成本控制缺乏的标准、标识的范围、过程和奖惩都只是一个模糊的概念，在实施过程中只做了一个简单的报表和审核。
2.4成本控制人员水平参差不齐
房地产企业的员工来自全国各地，甚至并未精通房地产行业的员工也有适当收录，因此也导致了员工的水平各不相同，在企业成本控制的整体方面保障力度缺失。
3 完善企业成本管理存在问题的建议
3.1建立权责统一的成本控制责任制度
国内知名房地产企业都是通过成本控制来进行提高自身的竞争能力。通过对成本的管理和控制，为企业获得更高的利润，使其在市场中占据的份额增加，因此房地产行业的客观环境应当做一个转变，在粗放式发展模式下，完善自身，尽可能的使成本降低。
3.2引入动态成本控制方法
动态成本是房地产项目在启动后，所投入的预测成本可以随时预测，在目标成本确定后，更具不同成本因素对每个阶段的施工状况造成的影响进行分析，其最初的预测成本与实际成本会有所差异，在最后项目结束时反应每个阶段的成本控制。因此动态成本其实就是动态预测下的项目总成本，对以及竣工的房地产企业来讲，每个阶段的差异很大，初期阶段未曾出现具体承办，但这其中项目的动态成本与目标成本相一致;在中期阶段，动态成本会结合合同产生、不产生的成本与预期的支出核算;在后期阶段动态成本发展与项目支出费用要有一定的准确性。
3.3实施全过程成本控制
对于房地产企业来说，必须将成本控制水平整体降低20%以上，摒弃掉原有的无效成本支出，将成本控制详细的划分标准，分化到整个项目业务流程中。
为了达到快速有效实现总目标的目的，需要综合的平衡指标，将整体的目标分为每一个阶段的控制目标，上一阶段覆盖下一阶段，层层递进，依次分解，最后达到成本控制的目的。
3.4提高人员素质实现成本控制
专业的人员，是各行各业都需要的人才，在市场竞争压力越来越大的现在更是如此，在成本管理方面尤为重要。因此针对企业成本管理人员参差不齐的解决对策应该是要做好以下几点：
（1）提高成本控制理念。对于员工来讲，成本控制应当是了然于胸的，其本身必须了解成本控制的重要性，因为这不仅影响到企业的利润好坏，对于他自身来说也是切实利益的需要。
（2）加强员工技能培训。通过对员工得计能培训，加强技能使得员工能够掌握更多的成本管理控制方法。
（3）强化通力协作观念。成本控制不是一个方面的工作，其涉及到企业项目的整个过程中，单独一个人的埋头苦干并不能使得成本控制完善，而是需要各个员工以及管理层的相互配合，通力合作，这样才能物尽其用，达到最优效用。
4 结论
随着市场竞争越来越激烈的今天，要想让成本管理能最大的发挥去作用，重点是要在成本管理的实施过程上下功夫，成本控制目标的明确，以及拓寬融资渠道和调整产品结构都是至关重要的，且需要在这个总方向的改善中，注意人才的引用和管理，高素质人才的引入会在成本管理中发挥很大的作用，这样一来对成本的降低其将是更广义的成本管理的一环，也是当今房地产市场饱和且日益稳定环境下的主要竞争点。
参考文献
[1] 王吉生.施工进度阶段工程变更对公路工程造价的影响及控制[J].中国水运，2006（6）：89-90
[2] 陈明. 论工程变更对造价管理的影响[J].江苏建筑.2005（03）：46-49
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