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以“国五条”细则实施的4月1日为分水岭，与此前新政出台前后的市场反应如出一辙，之前一月市场无比火爆，之后一月市场如入极寒。
房地产市场似乎从来就不甘于平淡，以“国五条”细则实施的4月1日为分水岭，与多次新政出台前后的市场反应如出一辙，之前一月市场无比火爆，之后一月市场如入极寒。在4月二手房市场惨淡交易的背后，中介公司如何应对亏损已是不得不考虑的问题。而对于二手房买卖双方而言，是按照新规则老实交易，还是取道“上有政策，下有对策”的投机倒把，也成为舆论关注热点。
成交量急转直下
北京二手房成交量在3月创下有史以来单月新高后，随着新政出台迅速跳水。据北京中原市场研究部统计数据显示，4月北京二手房住宅网签套数合计仅5212套，这一成交量是最近15个月来最低，相比3月份下降了88.1%，同比亦下降47.7%。
成交量坐上“过山车”的同时，北京二手住宅价格也结束了连续11个月上涨趋势，迎来了年内的首次停涨。据北京中原市场研究部统计数据显示，2013年4月北京二手商品住宅成交均价为28196.04元/平米，环比下降0.03%。
值得一提的是，在新政刚满月的“五一”假期3天里，北京二手住宅网签量仅为172套，为近5年来“五一”小长假的网签量最低值。
对于由热骤冷的市场，业内人士普遍认为，交易提前透支和对新政难以适应是4月二手房成交量下降的两大主因。
“由于市场此前预期到新政将于3月底4月初出台，因此原本应为二季度的实际成交量前移至3月，这是导致近期购房人群少的重要原因。”北京中原市场研究部总监张大伟表示，实际上这种“恐慌性购房”在近几次新政出台前也有所表现，而每一次的透支交易，必将引发随后的交易量骤减。
“自4月起，二手住宅交易个税已按新政执行，购买时间较早但可核查到原值的商品房需缴纳较高的个税，这种房源是受新政影响最大也是目前销售难度最高的。”对于国五条细则的落地，链家地产市场研究部张旭表示，二手房买卖双方暂时还难以完全接受。“面对大幅提高的交易成本，多数业主选择暂不入市，购房者也因期望业主降价而选择观望。”
据记者了解，近日来左右市场成交的不仅仅是国五条细则，在细则实施一周后，公积金管理中心和央行相继出台了北京信贷收紧政策。正是行政手段与金融手段的协同发力，使得更多的购房者望而却步。
市场冰点已越“红线”
没有人能准确地推测出二手房市场对新政的适应周期，可是一个显而易见的事实是，市场已经从火爆成交转至浓厚的观望气氛中。
“细则落地的第二天，就已经有客户取消看房了。”链家地产通州梨园分店一位中介人员告诉记者，“有几位客户都是接触过几个星期了，几乎是板上钉钉的买卖，因为这20%税就黄了。”
“3月，店里20多个业务员大半都开了买卖单，可目前大家都只能做租赁的单子。”4月下旬，中原地产世纪城某分店一位中介人员告诉记者，新政出台以来，二手房买卖市场突然就冷清下来，看房人和卖房人都少了很多。
中原地产世纪城区域经理向记者表示，3月份，在世纪城中介门店中就有中介费总额突破100万元的，而到4月底，这几家门店的中介费收入都在十几万左右，基本处于亏本状态。
实际上，业主与购房者浓重的观望情绪已经使市场遭遇极寒。“链家、中原、我爱我家、鑫尊这些在北京数得上的中介没有一家不是在硬撑，现在就是看哪一家能够科学控制成本，撑得更久。”一位不愿透露姓名的某中介公司高层表示，房产中介行业多年来一直都遵循着“剩者为王”的规律，但是如果这种惨淡成交持续下去，不出3个月，中介公司必将会陆续关闭一些店面。
上述人士并非危言耸听，早在去年链家地产就曾表示，北京地产中介市场的盈亏标准就在于月成交是否能达到8000套这条“红线”，而这条“红线”也是业内人士的共识。
“4月成交量距离“红线”有近3000套，以每套中介费6万元计算，整个北京中介市场在4月份就亏损了1.8亿元。”该人士指出，按照各个中介公司的市场占有率基本能推算出每一家的亏损额。“例如市场占有率在4成以上的链家地产，亏损额至少在7千万元以上。”
对于市场冰点还将持续多久，伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示，本轮的市场低迷期或将持续半年左右，北京二手房价也将在个别区域房价回落的带动下稳中有降。
过户避税
据记者从链家地产、中原地产等多家中介公司得知，当前市场交易已基本适应了新政的规则，且在4月份5000多套的二手房成交中，超过70%的交易都是满五年唯一房源，充分满足了避开新税的条件。
在少量涉及个税的房源中，税费也都是由买卖双方协商解决，其主流方式便是，卖方主动下调部分房价，由买方支付个税。据链家地产数据统计显示，目前市场挂牌房源中，涉及个税的房源均价相比同类型房源要低3%至5%。从议价空间看，有个税的房源议价空间明显超过无个税房源，且涉个税房源均价已经逐渐出现了下滑。
在走访过程中，就有中介人员向记者表示，“如果真想避开20%的个税也并不是没有办法，可以在唯一住宅方面做足文章。”
据记者了解，所谓“唯一”的标准就是在住房管理部门相关网站上是否能查到拥有多套房产的记录，而事实上有一些房产的购买记录确实并没有记录在案。“特别是2008年、2009年之前购买的一些房子，因为一些技术或者是更新换代的原因，拥有多套住房的业主最终只能查找到一套房子。”有中介人员如是说。
另一方面，也有中介人员透露，规定中提到，计算房屋原值时，装修费用、契税等税费都计入在内。因此可以通过找发票补回交易差价交税的“损失”。这位中介说，在北京市地税局公布的征税细则中，虽然对商品房规定了装修价款不得高于房屋原价10%的规定，却没有规定装修日期，这也提供了找关系开发票避税的可能。而针对这些情况，已有人士建议有关部门尽快对计算房屋原值等有关规定细化明确。
实际上，不论以上两种逃税手段是否真有可行性，可以确定的是，绝大多数二手房源还得按照新政按部就班执行。同时，在业内专家普遍看来，目前市场仍存在房价上行的基础条件。也有业内人士建议，对于改善型客群而言，受本轮调控政策影响更大，应灵活把握好购房时机。
房地产市场似乎从来就不甘于平淡，以“国五条”细则实施的4月1日为分水岭，与多次新政出台前后的市场反应如出一辙，之前一月市场无比火爆，之后一月市场如入极寒。在4月二手房市场惨淡交易的背后，中介公司如何应对亏损已是不得不考虑的问题。而对于二手房买卖双方而言，是按照新规则老实交易，还是取道“上有政策，下有对策”的投机倒把，也成为舆论关注热点。
成交量急转直下
北京二手房成交量在3月创下有史以来单月新高后，随着新政出台迅速跳水。据北京中原市场研究部统计数据显示，4月北京二手房住宅网签套数合计仅5212套，这一成交量是最近15个月来最低，相比3月份下降了88.1%，同比亦下降47.7%。
成交量坐上“过山车”的同时，北京二手住宅价格也结束了连续11个月上涨趋势，迎来了年内的首次停涨。据北京中原市场研究部统计数据显示，2013年4月北京二手商品住宅成交均价为28196.04元/平米，环比下降0.03%。
值得一提的是，在新政刚满月的“五一”假期3天里，北京二手住宅网签量仅为172套，为近5年来“五一”小长假的网签量最低值。
对于由热骤冷的市场，业内人士普遍认为，交易提前透支和对新政难以适应是4月二手房成交量下降的两大主因。
“由于市场此前预期到新政将于3月底4月初出台，因此原本应为二季度的实际成交量前移至3月，这是导致近期购房人群少的重要原因。”北京中原市场研究部总监张大伟表示，实际上这种“恐慌性购房”在近几次新政出台前也有所表现，而每一次的透支交易，必将引发随后的交易量骤减。
“自4月起，二手住宅交易个税已按新政执行，购买时间较早但可核查到原值的商品房需缴纳较高的个税，这种房源是受新政影响最大也是目前销售难度最高的。”对于国五条细则的落地，链家地产市场研究部张旭表示，二手房买卖双方暂时还难以完全接受。“面对大幅提高的交易成本，多数业主选择暂不入市，购房者也因期望业主降价而选择观望。”
据记者了解，近日来左右市场成交的不仅仅是国五条细则，在细则实施一周后，公积金管理中心和央行相继出台了北京信贷收紧政策。正是行政手段与金融手段的协同发力，使得更多的购房者望而却步。
市场冰点已越“红线”
没有人能准确地推测出二手房市场对新政的适应周期，可是一个显而易见的事实是，市场已经从火爆成交转至浓厚的观望气氛中。
“细则落地的第二天，就已经有客户取消看房了。”链家地产通州梨园分店一位中介人员告诉记者，“有几位客户都是接触过几个星期了，几乎是板上钉钉的买卖，因为这20%税就黄了。”
“3月，店里20多个业务员大半都开了买卖单，可目前大家都只能做租赁的单子。”4月下旬，中原地产世纪城某分店一位中介人员告诉记者，新政出台以来，二手房买卖市场突然就冷清下来，看房人和卖房人都少了很多。
中原地产世纪城区域经理向记者表示，3月份，在世纪城中介门店中就有中介费总额突破100万元的，而到4月底，这几家门店的中介费收入都在十几万左右，基本处于亏本状态。
实际上，业主与购房者浓重的观望情绪已经使市场遭遇极寒。“链家、中原、我爱我家、鑫尊这些在北京数得上的中介没有一家不是在硬撑，现在就是看哪一家能够科学控制成本，撑得更久。”一位不愿透露姓名的某中介公司高层表示，房产中介行业多年来一直都遵循着“剩者为王”的规律，但是如果这种惨淡成交持续下去，不出3个月，中介公司必将会陆续关闭一些店面。
上述人士并非危言耸听，早在去年链家地产就曾表示，北京地产中介市场的盈亏标准就在于月成交是否能达到8000套这条“红线”，而这条“红线”也是业内人士的共识。
“4月成交量距离“红线”有近3000套，以每套中介费6万元计算，整个北京中介市场在4月份就亏损了1.8亿元。”该人士指出，按照各个中介公司的市场占有率基本能推算出每一家的亏损额。“例如市场占有率在4成以上的链家地产，亏损额至少在7千万元以上。”
对于市场冰点还将持续多久，伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示，本轮的市场低迷期或将持续半年左右，北京二手房价也将在个别区域房价回落的带动下稳中有降。
过户避税
据记者从链家地产、中原地产等多家中介公司得知，当前市场交易已基本适应了新政的规则，且在4月份5000多套的二手房成交中，超过70%的交易都是满五年唯一房源，充分满足了避开新税的条件。
在少量涉及个税的房源中，税费也都是由买卖双方协商解决，其主流方式便是，卖方主动下调部分房价，由买方支付个税。据链家地产数据统计显示，目前市场挂牌房源中，涉及个税的房源均价相比同类型房源要低3%至5%。从议价空间看，有个税的房源议价空间明显超过无个税房源，且涉个税房源均价已经逐渐出现了下滑。
在走访过程中，就有中介人员向记者表示，“如果真想避开20%的个税也并不是没有办法，可以在唯一住宅方面做足文章。”
据记者了解，所谓“唯一”的标准就是在住房管理部门相关网站上是否能查到拥有多套房产的记录，而事实上有一些房产的购买记录确实并没有记录在案。“特别是2008年、2009年之前购买的一些房子，因为一些技术或者是更新换代的原因，拥有多套住房的业主最终只能查找到一套房子。”有中介人员如是说。
另一方面，也有中介人员透露，规定中提到，计算房屋原值时，装修费用、契税等税费都计入在内。因此可以通过找发票补回交易差价交税的“损失”。这位中介说，在北京市地税局公布的征税细则中，虽然对商品房规定了装修价款不得高于房屋原价10%的规定，却没有规定装修日期，这也提供了找关系开发票避税的可能。而针对这些情况，已有人士建议有关部门尽快对计算房屋原值等有关规定细化明确。
实际上，不论以上两种逃税手段是否真有可行性，可以确定的是，绝大多数二手房源还得按照新政按部就班执行。同时，在业内专家普遍看来，目前市场仍存在房价上行的基础条件。也有业内人士建议，对于改善型客群而言，受本轮调控政策影响更大，应灵活把握好购房时机。