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摘要：本文运用公共政策分析相关原理，创造性地构建了大型商业广场公共政策目标树和大型商业广场选址影响因素指标体系，并运用灰色关联度分析方法，建立选址模型，实例分析了天津市万达广场选址原因，对案例分析结果进行验证。
关键词：商业广场选址案例分析
中图分类号：F292文献标识码： A
1案例情节
2009年5月20日，天津市规划局河东区规划分局发布了《天津市河东区万达广场建设用地规划》，批准天津市河东万达广场投资有限公司在津滨大道与泰兴南路交口建设河东万达广场，该项目为商业金融业用地，商住两用。河东万达广场项目规划建设用地82万平方米，建设面积51万平方米，其中，大型公建区总建筑面积23万平方米，还有近10万平方米的甲A级写字楼，项目总投资额53亿元【1】。
2010年11月20日，河东区万达广场正式开业。在一年半的经营中，万达广场以超前的运作理念、全新的运营模式和百余个知名品牌，带给河东人耳目一新的生活体验，展现了超大商业航母的“迷人魅力”。天津市河东区万达广场的建成，给河东区和周边区县的居民生活带来了极大的便利。
2案例分析
2.1问题界定
过去，河东区及周边居民购网逛街只能去南京路、小白楼或者是滨江道这些地方。河东万达广场出现之前，津滨大道区域在河东人乃至天津人的眼中，是一个物流货运畅通的地区，作为一个大型居民聚居区，一直以来都缺少一个上档次的大型商业综合体。为填补这一空白，经过统计大量消费数据、调查居民消费意愿，拟在河东区范围建设大型商业广场。
2.2 标准确立
近年来，河东区在土地规划和用地选择上始终坚持高水平规划引领，以引进高端现代服务业为重点，坚持“规划要好、项目要准、标准要高”、“规划看实力、做就做精品”和“公建为主、突出自主、税收导向”的原则。而河东区建立大项商业广场的基本标准是：1、提升整个区域居民生活方便；2、提供大量就业岗位；3、年税收额逐年递增；4、客流量不低于就近同类型商业广场等等。采取目标图形方法【2】，大型商业广场目标如图1所示。大型商业广场选址影响指标体系如图2所示。
图1 大型商业广场政策目标树
图2 大型商业广场选址影响因素指标体系
2.3 方案搜寻
广场承建单位经过角逐和综合考虑，考虑企业实力、规模、运行模式等因素，河东区人民政府决定由大连万达集团有限公司承担该项工程建设，并采取“一站式购物模式”构建包括餐饮、住宿、娱乐、购物、休闲为一体的大型商业广场。经过问题界定和标准确立，河东万达商业广场建设之初，提出了两套用地备选方案。第一套方案是津滨大道与泰兴南路交口；第二套方案是成林道军事交通学院对面。
2.4方案评价标准
在查阅大量相关文献的基础上，构建了大型商业广场选址影响因素各指标评分标准，如表1所示。
表1 大型商业广场影响因素各指标评分标准
2.5灰色多层次综合评价模型
参照文献3中的灰色多层次综合评价模型，计算各级指标的关联度，以关联度大小进行排序（由于篇幅有限，具体建立步骤略）。
2.6实例分析
2.6.1 确定指标权重
为了确定各指标的权重，设计了层次分析法权重问卷，采取DELPHI专家问卷调查的方法，向有关专家学者、管理人员、当地居民共发出问卷80份，回收有效问卷72份，回收率为90%，将问卷评判产生的若干组指标权重进行整理（几何平均值法），建立判断矩阵，通过矩阵运算和一致性检验，得到每个层次各指标的权重。结果如图2所示（由于篇幅有限，具体计算步骤略）。
2.6.2 计算单层关联度
综合以上选址因素分析，主要考虑区域客流量、区域交通状况、经济发展趋势、居民消费能力、商业竞争环境，请专家按照评分标准对两套方案进行打分，各评价评价指标及理想值如表2所示。
表2 大型商业广场选址各指标及理想值
方案
利用灰色多层次综合评价模型中的公式计算得出目标层A方案关联度：
因此，可以得出结论，方案一与最优样本的关联度大，为0.8679，选址方案一远优于选址方案二。
3结束语
从评价结果看，选址的优劣次序是符合实际的，是令人满意的。从实际情况来看，河东万达广场不仅让河东区拥有了一个现代商业新地标，而且在一定程度上实现了河东发展的历史性转折。河东万达广场商业综合体的确立，聚集客流、人气，不仅树立了特殊的品牌效应，而且对河东区的城市建设和经济商业发展也起到了推波助澜的作用，成为河东区域价值升级的核心动力之一。万达广场开业半年后，建筑面积91万平方米的红星国际广场在万达对面盛大开建，红星美凯龙全球家居MALL現已竣工开业。由万达落户引发的红星跟进，使得津滨大道这一方宝地为万众瞩目。【4】
参考文献：
[1] 地产中国网．万达广场项目在河东区：天津速度催生河东速度，2010.5.4
[2] 邓恩．公共政策分析导论［M］．北京：中国人民大学大学出版社，2001:252
[3] 邓聚龙．灰色系统理论教程［M］．武汉：华中理工大学出版社，1990
[4] 王印．天津河东万达广场一周年记．今日河东栏目．天津网数字报刊，2011.11.20
关键词：商业广场选址案例分析
中图分类号：F292文献标识码： A
1案例情节
2009年5月20日，天津市规划局河东区规划分局发布了《天津市河东区万达广场建设用地规划》，批准天津市河东万达广场投资有限公司在津滨大道与泰兴南路交口建设河东万达广场，该项目为商业金融业用地，商住两用。河东万达广场项目规划建设用地82万平方米，建设面积51万平方米，其中，大型公建区总建筑面积23万平方米，还有近10万平方米的甲A级写字楼，项目总投资额53亿元【1】。
2010年11月20日，河东区万达广场正式开业。在一年半的经营中，万达广场以超前的运作理念、全新的运营模式和百余个知名品牌，带给河东人耳目一新的生活体验，展现了超大商业航母的“迷人魅力”。天津市河东区万达广场的建成，给河东区和周边区县的居民生活带来了极大的便利。
2案例分析
2.1问题界定
过去，河东区及周边居民购网逛街只能去南京路、小白楼或者是滨江道这些地方。河东万达广场出现之前，津滨大道区域在河东人乃至天津人的眼中，是一个物流货运畅通的地区，作为一个大型居民聚居区，一直以来都缺少一个上档次的大型商业综合体。为填补这一空白，经过统计大量消费数据、调查居民消费意愿，拟在河东区范围建设大型商业广场。
2.2 标准确立
近年来，河东区在土地规划和用地选择上始终坚持高水平规划引领，以引进高端现代服务业为重点，坚持“规划要好、项目要准、标准要高”、“规划看实力、做就做精品”和“公建为主、突出自主、税收导向”的原则。而河东区建立大项商业广场的基本标准是：1、提升整个区域居民生活方便；2、提供大量就业岗位；3、年税收额逐年递增；4、客流量不低于就近同类型商业广场等等。采取目标图形方法【2】，大型商业广场目标如图1所示。大型商业广场选址影响指标体系如图2所示。
图1 大型商业广场政策目标树
图2 大型商业广场选址影响因素指标体系
2.3 方案搜寻
广场承建单位经过角逐和综合考虑，考虑企业实力、规模、运行模式等因素，河东区人民政府决定由大连万达集团有限公司承担该项工程建设，并采取“一站式购物模式”构建包括餐饮、住宿、娱乐、购物、休闲为一体的大型商业广场。经过问题界定和标准确立，河东万达商业广场建设之初，提出了两套用地备选方案。第一套方案是津滨大道与泰兴南路交口；第二套方案是成林道军事交通学院对面。
2.4方案评价标准
在查阅大量相关文献的基础上，构建了大型商业广场选址影响因素各指标评分标准，如表1所示。
表1 大型商业广场影响因素各指标评分标准
2.5灰色多层次综合评价模型
参照文献3中的灰色多层次综合评价模型，计算各级指标的关联度，以关联度大小进行排序（由于篇幅有限，具体建立步骤略）。
2.6实例分析
2.6.1 确定指标权重
为了确定各指标的权重，设计了层次分析法权重问卷，采取DELPHI专家问卷调查的方法，向有关专家学者、管理人员、当地居民共发出问卷80份，回收有效问卷72份，回收率为90%，将问卷评判产生的若干组指标权重进行整理（几何平均值法），建立判断矩阵，通过矩阵运算和一致性检验，得到每个层次各指标的权重。结果如图2所示（由于篇幅有限，具体计算步骤略）。
2.6.2 计算单层关联度
综合以上选址因素分析，主要考虑区域客流量、区域交通状况、经济发展趋势、居民消费能力、商业竞争环境，请专家按照评分标准对两套方案进行打分，各评价评价指标及理想值如表2所示。
表2 大型商业广场选址各指标及理想值
方案
利用灰色多层次综合评价模型中的公式计算得出目标层A方案关联度：
因此，可以得出结论，方案一与最优样本的关联度大，为0.8679，选址方案一远优于选址方案二。
3结束语
从评价结果看，选址的优劣次序是符合实际的，是令人满意的。从实际情况来看，河东万达广场不仅让河东区拥有了一个现代商业新地标，而且在一定程度上实现了河东发展的历史性转折。河东万达广场商业综合体的确立，聚集客流、人气，不仅树立了特殊的品牌效应，而且对河东区的城市建设和经济商业发展也起到了推波助澜的作用，成为河东区域价值升级的核心动力之一。万达广场开业半年后，建筑面积91万平方米的红星国际广场在万达对面盛大开建，红星美凯龙全球家居MALL現已竣工开业。由万达落户引发的红星跟进，使得津滨大道这一方宝地为万众瞩目。【4】
参考文献：
[1] 地产中国网．万达广场项目在河东区：天津速度催生河东速度，2010.5.4
[2] 邓恩．公共政策分析导论［M］．北京：中国人民大学大学出版社，2001:252
[3] 邓聚龙．灰色系统理论教程［M］．武汉：华中理工大学出版社，1990
[4] 王印．天津河东万达广场一周年记．今日河东栏目．天津网数字报刊，2011.11.20