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【摘要】随着城市化进程的加快，房地产行业雨后春笋发展起来，与此同时住房分配制度也不断发生改变，住房融资业务日益凸显，住房金融体系主要以抵押贷款为主，住房公积金为辅，兼以住房储蓄。但在具体运行中仍存在诸多需要完善之处，应借鉴国外先进管理经验，推进住房抵押贷款证券化、丰富融资工具、促进二级抵押市场的形成和发展，这是完善我国住房金融体系的必经之路。
【关键词】金融体系住房金融抵押贷款
健全良好的住房金融支持体系影响到房产业的有利发展，没有一个完善的支持体系，将会引起价格的变动和销售量的降低。在由美国次贷危机引发的全球金融危机中，我国的房产业也受到了很大影响，具体是房产价格下降和销售量减少。改革开放以来，虽然我国的住房金融体系日益健全和完善，但是在具体的操作过程中仍然存在很多问题。
一、我国住房金融体系存在的问题
目前，我国住房金融体系的特征是以银行为主，住房金融市场属于一级市场，业务主要是贷款。住房金融体系能为住房供求双方弥补资金上的缺口，为居民家庭与投资者及银行等金融机构实现资源最优配置，从而确保住房市场有序健康发展。但是在形式复杂、市场竞争激烈的当前环境下，住房金融体系仍有诸多问题存在，具体有以下几点：
(一)住房金融体系不成熟，政策性住房金融不规范
目前我国的住房金融体系主要是以商业银行为核心，虽然兼有以住房公积金为主体的政策性金融体系，但能涉及到的购房者还是少数行政单位和事业单位等具有政府性的人员。1999年4月，国务院颁发了《住房公积金条列》，使我国的住房金融体系得到了很大程度地发展。但是总体上看，住房公积金制度并没有起到应有的作用。首先，公积金制度的统筹层次低，只限于地区和行业之间，缺乏公积金的流动性共享，国家对于住房公积金的管理不规范，缺乏有力的管理机构，监管松懈，使用率低；然后，住房公积金制建立的初衷是帮助中低收入家庭能该制度中收益，然而在实际中由于真正用于中低收入家庭的贷款比重低，致使大部分的中小企事业单位不能享用住房公积金带来的效益，这就没有实现之前设立公积金的初衷；最后，由于缺乏真正独立的住房金融政策性金融机构，加上管理的落后，使公积金的利用率低。
(二)个人住房信贷受到限制
伴随着住房分配货币化和市场化的进程，个人房贷得到了一定程度发展并发挥了作用，尤其是对城镇住宅建设的推动作用。然而，个人住房贷款还有很多问题要解决。首先，房地产行业的“泡沫”发展，超出了市场的需求量，过高的房价大大限制了居民的购买需求。然后，申请个人贷款的环节繁琐复杂，申请门槛高，对申请贷款购房者的收入要求高，这些条件和程序阻碍了住房信贷规模的发展。最后，住房贷款的后期监管制度和程序落后，按揭贷款未能证券化，银行承担的风险过高，缺乏商业银行信用风险的分散和转移。
(三)融资中介体系不健全
当前我国房地产市场迅速发展，住房需求不断增加，越来越多的开发商对银行金融服务提出了更高的要求，以适应住房贷款的发展。一个健全的住房中介体系应包括政策性、经营性和保险性的金融机构体系。但是在我国当前没有这样的一个全面住房中介体系，融资中介业务都是交由商业银行房地产信贷部来承担，这就影响了商业化目标的实现。此外，正在试点的住房储蓄银行和住宅信用合作社等较单一的银行住房金融业务，因其规模小和地域性强，难以成为住房金融市场的中介。
(四)我国住房抵押贷款证券化面临诸多制约因素
虽然住房抵押贷款是一级市场，但仍比较落后，并且还存在地区之间发展不一致的情况；没有强有力的发达的其他相关市场的支撑，比如银行与保险市场、投资者（包括机构投资和个人投资）雄厚的资本市场。
二、完善我国住房金融体系的政策建议
(一)发展住房金融机构，强化住房消费信贷功能
住房金融机构分为专业性的和非专业性的住房金融机构，另外还有提供住房贷款保险或保证的金融机构，它们一起构成一个完整的住房金融机构体系。目前我国尚未形成独立的住房金融业机构，因此，应该加快发展住房金融机构，借鉴国外成功经验，可以适当引进国外金融机构，以开拓国际性住房抵押业务。在这过程中关键还要学习和吸收国外先进的管理理念、手段和方法等
(二)规范和完善住房公积金制度
第一，规范公积金的统筹层次，提高公积金的统筹层次，拓宽公积金制度的覆盖面，包括个体企业、私营企业等非公有制企业，努力将公积金普及到城镇各类就业群体，包括在城市中有固定工作的农民工。第二，公积金要专款专用，同时还要照顾中低收入家庭。第三，由于现有的住房公积金规模较大，可以考虑把公积金转化为政策性住房银行。
(三)建立和完善住房抵押贷款二级市场，推动住房抵押贷款证券化进程
要建立和完善住房抵押贷款，推动抵押贷款证券化，就必须要有专门从事住房抵押贷款证券化的专业的金融机构，通过住房抵押贷款证券化机构（SPY），以住房公积金贷款和个人住房商业性贷款为基础发行证券筹集资金。公积金管理中心和商业银行可以出售贷款所获得的资金，来实现个人住房抵押贷款，已达到资金的良性循环。这就是个人住房抵押贷款证券化的大致思路和全部过程。
(四)完善贷款担保制度
健全和完善贷款担保制度，对保障住房金融业健康发展有着重要作用。根据当前的个人贷款业务来分析，提供贷款的投资者担心借贷者无力偿还贷款，于是提高了资格审查的门槛，加强了对贷款发放程序的谨慎度，这在一定程度上限制了个人住房贷款业务的发展。因此，通过学习国际先进经验，借鉴国际管理办法，完善贷款担保制度必须依托政府和专门的金融担保机构。有了政府提供的贷款担保，极大有利于住房贷款金融业务的发展；有了专门的金融担保机构，大大增强了融资过程中抗风险的能力，提高了投资者发放贷款的积极性。
(五)建立独立的住房金融监管机构，保障住房两级市场的合法有序运行
目前银行业的住房金融监管比较混乱，夹杂着银监会、证监会和保监会等金融监管机构，不利于住房贷款的发展。因此，可以通过设立独立专门的监管机构，外加政府监管相结合的方式，分别设立一级监管市场和二级监管市场，明确监管目标和职责范围。这样才有利执行独立的住房金融政策，推动政府公共住房政策的落实和实现。
作者简介：王惠平（1966-），内蒙古乌海市住房公積金管理中心主任科长，房产经济师及会计师，研究方向：金融及住房保障。
（责任编辑：陈岑）
【关键词】金融体系住房金融抵押贷款
健全良好的住房金融支持体系影响到房产业的有利发展，没有一个完善的支持体系，将会引起价格的变动和销售量的降低。在由美国次贷危机引发的全球金融危机中，我国的房产业也受到了很大影响，具体是房产价格下降和销售量减少。改革开放以来，虽然我国的住房金融体系日益健全和完善，但是在具体的操作过程中仍然存在很多问题。
一、我国住房金融体系存在的问题
目前，我国住房金融体系的特征是以银行为主，住房金融市场属于一级市场，业务主要是贷款。住房金融体系能为住房供求双方弥补资金上的缺口，为居民家庭与投资者及银行等金融机构实现资源最优配置，从而确保住房市场有序健康发展。但是在形式复杂、市场竞争激烈的当前环境下，住房金融体系仍有诸多问题存在，具体有以下几点：
(一)住房金融体系不成熟，政策性住房金融不规范
目前我国的住房金融体系主要是以商业银行为核心，虽然兼有以住房公积金为主体的政策性金融体系，但能涉及到的购房者还是少数行政单位和事业单位等具有政府性的人员。1999年4月，国务院颁发了《住房公积金条列》，使我国的住房金融体系得到了很大程度地发展。但是总体上看，住房公积金制度并没有起到应有的作用。首先，公积金制度的统筹层次低，只限于地区和行业之间，缺乏公积金的流动性共享，国家对于住房公积金的管理不规范，缺乏有力的管理机构，监管松懈，使用率低；然后，住房公积金制建立的初衷是帮助中低收入家庭能该制度中收益，然而在实际中由于真正用于中低收入家庭的贷款比重低，致使大部分的中小企事业单位不能享用住房公积金带来的效益，这就没有实现之前设立公积金的初衷；最后，由于缺乏真正独立的住房金融政策性金融机构，加上管理的落后，使公积金的利用率低。
(二)个人住房信贷受到限制
伴随着住房分配货币化和市场化的进程，个人房贷得到了一定程度发展并发挥了作用，尤其是对城镇住宅建设的推动作用。然而，个人住房贷款还有很多问题要解决。首先，房地产行业的“泡沫”发展，超出了市场的需求量，过高的房价大大限制了居民的购买需求。然后，申请个人贷款的环节繁琐复杂，申请门槛高，对申请贷款购房者的收入要求高，这些条件和程序阻碍了住房信贷规模的发展。最后，住房贷款的后期监管制度和程序落后，按揭贷款未能证券化，银行承担的风险过高，缺乏商业银行信用风险的分散和转移。
(三)融资中介体系不健全
当前我国房地产市场迅速发展，住房需求不断增加，越来越多的开发商对银行金融服务提出了更高的要求，以适应住房贷款的发展。一个健全的住房中介体系应包括政策性、经营性和保险性的金融机构体系。但是在我国当前没有这样的一个全面住房中介体系，融资中介业务都是交由商业银行房地产信贷部来承担，这就影响了商业化目标的实现。此外，正在试点的住房储蓄银行和住宅信用合作社等较单一的银行住房金融业务，因其规模小和地域性强，难以成为住房金融市场的中介。
(四)我国住房抵押贷款证券化面临诸多制约因素
虽然住房抵押贷款是一级市场，但仍比较落后，并且还存在地区之间发展不一致的情况；没有强有力的发达的其他相关市场的支撑，比如银行与保险市场、投资者（包括机构投资和个人投资）雄厚的资本市场。
二、完善我国住房金融体系的政策建议
(一)发展住房金融机构，强化住房消费信贷功能
住房金融机构分为专业性的和非专业性的住房金融机构，另外还有提供住房贷款保险或保证的金融机构，它们一起构成一个完整的住房金融机构体系。目前我国尚未形成独立的住房金融业机构，因此，应该加快发展住房金融机构，借鉴国外成功经验，可以适当引进国外金融机构，以开拓国际性住房抵押业务。在这过程中关键还要学习和吸收国外先进的管理理念、手段和方法等
(二)规范和完善住房公积金制度
第一，规范公积金的统筹层次，提高公积金的统筹层次，拓宽公积金制度的覆盖面，包括个体企业、私营企业等非公有制企业，努力将公积金普及到城镇各类就业群体，包括在城市中有固定工作的农民工。第二，公积金要专款专用，同时还要照顾中低收入家庭。第三，由于现有的住房公积金规模较大，可以考虑把公积金转化为政策性住房银行。
(三)建立和完善住房抵押贷款二级市场，推动住房抵押贷款证券化进程
要建立和完善住房抵押贷款，推动抵押贷款证券化，就必须要有专门从事住房抵押贷款证券化的专业的金融机构，通过住房抵押贷款证券化机构（SPY），以住房公积金贷款和个人住房商业性贷款为基础发行证券筹集资金。公积金管理中心和商业银行可以出售贷款所获得的资金，来实现个人住房抵押贷款，已达到资金的良性循环。这就是个人住房抵押贷款证券化的大致思路和全部过程。
(四)完善贷款担保制度
健全和完善贷款担保制度，对保障住房金融业健康发展有着重要作用。根据当前的个人贷款业务来分析，提供贷款的投资者担心借贷者无力偿还贷款，于是提高了资格审查的门槛，加强了对贷款发放程序的谨慎度，这在一定程度上限制了个人住房贷款业务的发展。因此，通过学习国际先进经验，借鉴国际管理办法，完善贷款担保制度必须依托政府和专门的金融担保机构。有了政府提供的贷款担保，极大有利于住房贷款金融业务的发展；有了专门的金融担保机构，大大增强了融资过程中抗风险的能力，提高了投资者发放贷款的积极性。
(五)建立独立的住房金融监管机构，保障住房两级市场的合法有序运行
目前银行业的住房金融监管比较混乱，夹杂着银监会、证监会和保监会等金融监管机构，不利于住房贷款的发展。因此，可以通过设立独立专门的监管机构，外加政府监管相结合的方式，分别设立一级监管市场和二级监管市场，明确监管目标和职责范围。这样才有利执行独立的住房金融政策，推动政府公共住房政策的落实和实现。
作者简介：王惠平（1966-），内蒙古乌海市住房公積金管理中心主任科长，房产经济师及会计师，研究方向：金融及住房保障。
（责任编辑：陈岑）