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作者简介:余胜涛,莲都区人民检察院。
摘要:房屋承租人优先购买权是一项重要的法律制度,其本质是对所有权的限制,以牺牲出卖人和第三人的合法利益为代价,换取对承租人特殊利益的保护。因此,在司法实践种,既要充分保障权利人行使权利,又要防止权利滥用,做好各方利益间的平衡。
关键词:承租人;优先购买权;制度价值;限制
民法上的优先购买权(又称先买权)制度,自拜占庭时期的罗马法于租佃关系中确立之后,被法、德民法典承继,并得以完善和发展。优先购买权,是指特定人依法律规定或合同约定而享有的、在出卖人出卖标的物于第三人时,得以同等条件优先于他人而购买的权利。[1]它打破了民法上平等赋权的原则,表现为一种民事特权。古今中外的立法,确立的先买权主要有情形:一是共有关系中共有人的先买权;一是不动产的用益关系,尤其是租赁关系中承租人的优先购买权。本文中主要针对其中承租人的优先购买权进行探讨。所谓房屋承租人的优先购买权,是指在房屋租赁关系中,承租人按照法律规定所享有的、在出租人出卖租赁房屋,承租人得以同等条件优先于他人而购买的权利。
一、房屋承租人优先购买权的制度价值
法律上设立此制度的制度价值主要有二:其一,房屋承租人优先购买权制度体现了民法倡导的人性理念和正义价值。我国正处于社会主义初级阶段,尤其是正值社会财富分配呈两极分化趋势,承租人一般为经济上的弱者,如果不赋予其该权,会徒增其生活窘境压力和费用。因此法律规定房屋出租人在出卖出租房屋时负有一定的强制缔约义务,在一定程度上具有积极的意义。其二,承租人的优先购买权制度与世界许多国家的政府所托行的社会政策潮流相符合。二战后西方国家致力于实现社会福利、经济秩序和生活安宁等社会公共利益,这些政策的推行必须借助于一定的法律手段,承租人的优先购买权即列其中。其三,承租人得优先购买权制度体现了对余存利益的保护,具有效率性。即对承租人因承租房屋而形成的一定稳定的社会生产、生活关系的保护。
承认并保护承租人的优先购买权,是我国一贯的政策。承租人优先购买权作为一项法定权利,其目的在于保护房屋承租人的基本生存权和发展权,通过限制出租人的处分权能,实现“居者有其屋”的政策目的。承租人优先购买权这一项法律制度,其有存在的合理性和制度价值。但是,由于社会秩序逐渐趋向稳定,同时市场经济又日益繁荣,房屋买卖与一般商品并无两样。另外,“居者有其屋”的民法保障制度逐渐被日益细化的社会保障制度所直接取代,这更直接导致了敏感的人们对房屋承租人优先购买权制度产生一定程度的质疑。因此,我们有必要结合当时的实际情况,平衡承租人优先购买权制度中各方当事人的利益。
二、关于承租人优先购买权的主体资格
从承租人优先购买权的立法目的和制度价值出发,为了平衡承租人这一弱势群体与交易安全间的利益,我们认为应该对承租人租赁房屋的期限作一定的限制。应承租人实际占有、使用房屋,并形成了相对稳定的生活、生产关系,这样的承租人才有值得法律保护的利益。承租人优先购买权的权利主体当然为承租人,但在房屋转租中,次承租人是否享有优先购买权,承租人与次承租人谁更为优先,或者两者同时拥有等,这值得探讨。
所谓转租,是指承租人不退出租赁合同关系,而将租赁屋出租给他人使用、收益。各国民法对于转租行为都有一定的限制,大体上分为三种立法模式:[2]一是法国、奥地利等国民法采用自由主义,即除当时人有明确的相反约定外,承租人原则上可以转租。二是德国、日本等国的民法采限制主义立法模式,即未经出租人同意,承租人不得转租。三是意大利以及我国台湾地区“民法”采取区别主义的立法模式,即区别不同情况或放任转租或限制转租。
在合法转租的情况下,当出租人出卖租赁房屋时次承租人是否享有优先购买权。有学者认为经过出租人同意的转租情况下,次承租人对于所有人并不能主张优先购买权。理由是转租合同的当事人是承租人与次承租人,次承租人与出租人之间并无租赁合同关系,次承租人并没有从出租人出取得租赁权;另一方面,出租人并不能从转租合同中获利,若允许次承租人也享有优先购买权,将会增加出租人的负担,有失公平。因此在转租的情况下,能享有优先购买权的只有承租人,而非次承租人。[3]笔者认为,对于未经出租人同意的转租而言,优先购买权的毕竟是对所有权人行使处分权的一种负担,而次承租人的租赁权也是从承租人处取得,此时如果认为次承租人享有优先权,对出租人确属不公平。但对于经出租人同意的转租而言,既然出租人已经同意转租,事后就不得以此为由否定次承租人的优先购买权。
除此之外,承认合法转租中次承租人的优先购买权,从承租人优先购买权制度的立法目的来讲,是为了物尽其用,使“居者有其屋”,达减少纠纷,降低成本,保护已经形成的相对稳定的社会关系。在转租关系中,承租人已经脱离了租赁屋的占有、使用,说明承租人对于租赁房屋的依赖已经结束,此时次承租人成为了立法上的保护对象。同时次承租人实际占有使用租赁房屋,对第三人也有公示的作用,这样有利于交易的安全。因此在合法转租中,次承租人应该享有优先购买权。
那么在合法转租中,是否承租人及次承租人均享有优先购买权,若有,何人更为优先呢?我们认为,应当承认次承租人应当优先于承租人,同时,承租人不再享有优先购买权。因为此时的次承租人是立法保护的对象,理所当然优先享有。但此时再承认承租人有优先购买权,即在次承租人放弃优先购买权的情况下,承租人可以主张优先购买权,这无形中加重了出租人的负担,这对于出租人来说显失公平。因此在转租的情况下,此承租人享有优先购买权,而承租人并不能享有。
三、承租人优先购买权的客体范围
作为承租人优先购买权客体的房屋,其适用性质应当限制在住宅用途,非居住(含商业)房屋的承租人不享有该项权利。基于设立房屋承租人优先购买权的本意,是为了体现社会对承租人这一相对弱势的社会群体的人道关怀,这与商业上为了追求利润的最大化的目的相差甚远。因此将承租人优先购买权的客体限制在住宅用房,这样更接近立法的本意。
承租人优先购买权客体在部分承租的情况下,该如何确定的问题。在现实生活中,存在着承租人只承租房屋的一部分,当出租人要出卖整套房屋时,部分承租人的优先购买权应该如何确定。对于此种情况,应该分不同的情况加以考虑,部分承租人承租的房屋是否可以独立分离开来,同时其分别受让是否影响到出租人的总体利益。如果租赁房屋可以独立分成几部分,总体不影响出租人的利益,则各个承租人各自优先购买承租部分,这应无争议。但如果房屋不可分,或者分别受让会严重影响到出租人的利益,此时不应支持各承租人各自主张优先购买权。我们可以从承租的比例、承租的年限等各个方面考虑,承认承租比例过半的承租人来整体购买,购买后根据“买卖不破租赁”的原则,其他承租人可以继续承租,这样可以降低交易的麻烦,也可以保护出租人的合法权益。
四、承租人优先购买权的排除适用
设立了承租人优先购买权制度,充分保护承租人的利益,但并不是在出租人转让出租房屋时,承租人均可主张优先购买。承租人优先购买权行使的条件就是出租人出卖租赁房屋,同时有第三人参与买卖,此时承租人对于该房屋有同等条件下优先购买的权利,出租人应该在合理期限内提前通知承租人。在赠与、继承中,因其具有一定的人身属性,同时这两种转让并非出租人出卖租赁房屋,根本无价额或同等条件可言,出租人无因此获得意外利益的可能。其不符合承租人优先购买权的行使条件,因此不发生冲突。
在互易的情况下,承租人的优先购买权应该排除。[4]作为古老的物物交换的交易方式在现代社会中仍然存续,互易虽然为法律所允许准用关于买卖的规定,但其于买卖仍有较大不同。通过互易,出租人获得的是非代替物,这就使得承租人无法行使优先购买权。
在共有房屋出租,部分共有人出卖共有份额时,此时发生了共有人优先权与承租人优先权的冲突问题。如果是属于共同共有的房屋,其有出售,必须经过全体共有人一致决定,其处分行为才有效。
在按份共有的情况下,按照《民法通则》第78条规定:“(按份共有)财产在出售时,其他共有人在同等条件下,有优先购买权”及《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见(试行)》第92条规定:“共同共有财产分割后,一个或数个共有人出卖自己的财产或者其他原共有人分得的财产属于一个整体或者配套使用的,其他原共有人主张优先购买权的,应当予以支持。”
法律赋予共有人这种权利,是基于共有法律关系确定的,即因共有人对共有物的所有关系而对共有人所有权的一种法律保护。在共有人处分其共有部分时,势必会影响到其他共有人对共有物的处分和收益,也即影响到其他共有人实现所有权的权能。从共有人的优先股买权和承租人优先购买权的立法目的出发,应认为共有人的优先购买权优先。以拍卖等强制执行的方式出卖标的物中,承租人能否主张优先权,各国有不同的立法例。德国民法持否定说,该法第512条规定:“以强制执行方式活破产管理人所为之出面,不得行使先买权。”而我国台湾地区实务界则持肯定说。我国法律上没有明确规定,但最高人民法院《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第14、16条规定,人民法院应当在拍卖5日前以书面或者其他能够确认收悉的适当方式,通知当事人和已知的担保物权人、优先购买权人或者其他优先权人于拍卖日到场。拍卖过程中,有最高应价时,优先购买权人可以表示以该最高应价,则拍归优先权人;如有更高应价,而优先购买权人不作表示的,则拍归应价最高的竞买人。按该解释的规定,拍卖情况下承租人仍然可以主张优先购买权。但笔者认为此只有在法院组织的拍卖中才能适用,承租人的利益可通过买卖不破租赁原则加以弥补。
总之而言,承租人优先购买权制度有其存在的价值,它符合物尽其用、简化法律关系的法律目的。在此制度中应平衡各方的利益,将其性质定位为附强制缔约条件的请求权。同时,对于承租人优先购买权的使用范围应作限制,将其限制在居住的房屋,同时承租期应达一定年限。在特殊情形下排除承租人优先购买权的适用,以更好地平衡各方当事人的利益。
注释:
[1] 王泽鉴:《民法学说与判例研究》第一册,中国政法大学出版社1998年版,第505页;孙宪忠:《德国当代物权法》,法律出版社1997年版,第170页。
[2] 黄松有,《民事审判指导与参考》第26集,第142页,法律出版社。
[3] 戴孟勇,《房屋承租人如何行使优先购买权》,《清华大学学报》,2004年第4期。
[4] 宁红丽,《论承租人的优先购买权》,载《广西社会科学》,2004年第9期。
摘要:房屋承租人优先购买权是一项重要的法律制度,其本质是对所有权的限制,以牺牲出卖人和第三人的合法利益为代价,换取对承租人特殊利益的保护。因此,在司法实践种,既要充分保障权利人行使权利,又要防止权利滥用,做好各方利益间的平衡。
关键词:承租人;优先购买权;制度价值;限制
民法上的优先购买权(又称先买权)制度,自拜占庭时期的罗马法于租佃关系中确立之后,被法、德民法典承继,并得以完善和发展。优先购买权,是指特定人依法律规定或合同约定而享有的、在出卖人出卖标的物于第三人时,得以同等条件优先于他人而购买的权利。[1]它打破了民法上平等赋权的原则,表现为一种民事特权。古今中外的立法,确立的先买权主要有情形:一是共有关系中共有人的先买权;一是不动产的用益关系,尤其是租赁关系中承租人的优先购买权。本文中主要针对其中承租人的优先购买权进行探讨。所谓房屋承租人的优先购买权,是指在房屋租赁关系中,承租人按照法律规定所享有的、在出租人出卖租赁房屋,承租人得以同等条件优先于他人而购买的权利。
一、房屋承租人优先购买权的制度价值
法律上设立此制度的制度价值主要有二:其一,房屋承租人优先购买权制度体现了民法倡导的人性理念和正义价值。我国正处于社会主义初级阶段,尤其是正值社会财富分配呈两极分化趋势,承租人一般为经济上的弱者,如果不赋予其该权,会徒增其生活窘境压力和费用。因此法律规定房屋出租人在出卖出租房屋时负有一定的强制缔约义务,在一定程度上具有积极的意义。其二,承租人的优先购买权制度与世界许多国家的政府所托行的社会政策潮流相符合。二战后西方国家致力于实现社会福利、经济秩序和生活安宁等社会公共利益,这些政策的推行必须借助于一定的法律手段,承租人的优先购买权即列其中。其三,承租人得优先购买权制度体现了对余存利益的保护,具有效率性。即对承租人因承租房屋而形成的一定稳定的社会生产、生活关系的保护。
承认并保护承租人的优先购买权,是我国一贯的政策。承租人优先购买权作为一项法定权利,其目的在于保护房屋承租人的基本生存权和发展权,通过限制出租人的处分权能,实现“居者有其屋”的政策目的。承租人优先购买权这一项法律制度,其有存在的合理性和制度价值。但是,由于社会秩序逐渐趋向稳定,同时市场经济又日益繁荣,房屋买卖与一般商品并无两样。另外,“居者有其屋”的民法保障制度逐渐被日益细化的社会保障制度所直接取代,这更直接导致了敏感的人们对房屋承租人优先购买权制度产生一定程度的质疑。因此,我们有必要结合当时的实际情况,平衡承租人优先购买权制度中各方当事人的利益。
二、关于承租人优先购买权的主体资格
从承租人优先购买权的立法目的和制度价值出发,为了平衡承租人这一弱势群体与交易安全间的利益,我们认为应该对承租人租赁房屋的期限作一定的限制。应承租人实际占有、使用房屋,并形成了相对稳定的生活、生产关系,这样的承租人才有值得法律保护的利益。承租人优先购买权的权利主体当然为承租人,但在房屋转租中,次承租人是否享有优先购买权,承租人与次承租人谁更为优先,或者两者同时拥有等,这值得探讨。
所谓转租,是指承租人不退出租赁合同关系,而将租赁屋出租给他人使用、收益。各国民法对于转租行为都有一定的限制,大体上分为三种立法模式:[2]一是法国、奥地利等国民法采用自由主义,即除当时人有明确的相反约定外,承租人原则上可以转租。二是德国、日本等国的民法采限制主义立法模式,即未经出租人同意,承租人不得转租。三是意大利以及我国台湾地区“民法”采取区别主义的立法模式,即区别不同情况或放任转租或限制转租。
在合法转租的情况下,当出租人出卖租赁房屋时次承租人是否享有优先购买权。有学者认为经过出租人同意的转租情况下,次承租人对于所有人并不能主张优先购买权。理由是转租合同的当事人是承租人与次承租人,次承租人与出租人之间并无租赁合同关系,次承租人并没有从出租人出取得租赁权;另一方面,出租人并不能从转租合同中获利,若允许次承租人也享有优先购买权,将会增加出租人的负担,有失公平。因此在转租的情况下,能享有优先购买权的只有承租人,而非次承租人。[3]笔者认为,对于未经出租人同意的转租而言,优先购买权的毕竟是对所有权人行使处分权的一种负担,而次承租人的租赁权也是从承租人处取得,此时如果认为次承租人享有优先权,对出租人确属不公平。但对于经出租人同意的转租而言,既然出租人已经同意转租,事后就不得以此为由否定次承租人的优先购买权。
除此之外,承认合法转租中次承租人的优先购买权,从承租人优先购买权制度的立法目的来讲,是为了物尽其用,使“居者有其屋”,达减少纠纷,降低成本,保护已经形成的相对稳定的社会关系。在转租关系中,承租人已经脱离了租赁屋的占有、使用,说明承租人对于租赁房屋的依赖已经结束,此时次承租人成为了立法上的保护对象。同时次承租人实际占有使用租赁房屋,对第三人也有公示的作用,这样有利于交易的安全。因此在合法转租中,次承租人应该享有优先购买权。
那么在合法转租中,是否承租人及次承租人均享有优先购买权,若有,何人更为优先呢?我们认为,应当承认次承租人应当优先于承租人,同时,承租人不再享有优先购买权。因为此时的次承租人是立法保护的对象,理所当然优先享有。但此时再承认承租人有优先购买权,即在次承租人放弃优先购买权的情况下,承租人可以主张优先购买权,这无形中加重了出租人的负担,这对于出租人来说显失公平。因此在转租的情况下,此承租人享有优先购买权,而承租人并不能享有。
三、承租人优先购买权的客体范围
作为承租人优先购买权客体的房屋,其适用性质应当限制在住宅用途,非居住(含商业)房屋的承租人不享有该项权利。基于设立房屋承租人优先购买权的本意,是为了体现社会对承租人这一相对弱势的社会群体的人道关怀,这与商业上为了追求利润的最大化的目的相差甚远。因此将承租人优先购买权的客体限制在住宅用房,这样更接近立法的本意。
承租人优先购买权客体在部分承租的情况下,该如何确定的问题。在现实生活中,存在着承租人只承租房屋的一部分,当出租人要出卖整套房屋时,部分承租人的优先购买权应该如何确定。对于此种情况,应该分不同的情况加以考虑,部分承租人承租的房屋是否可以独立分离开来,同时其分别受让是否影响到出租人的总体利益。如果租赁房屋可以独立分成几部分,总体不影响出租人的利益,则各个承租人各自优先购买承租部分,这应无争议。但如果房屋不可分,或者分别受让会严重影响到出租人的利益,此时不应支持各承租人各自主张优先购买权。我们可以从承租的比例、承租的年限等各个方面考虑,承认承租比例过半的承租人来整体购买,购买后根据“买卖不破租赁”的原则,其他承租人可以继续承租,这样可以降低交易的麻烦,也可以保护出租人的合法权益。
四、承租人优先购买权的排除适用
设立了承租人优先购买权制度,充分保护承租人的利益,但并不是在出租人转让出租房屋时,承租人均可主张优先购买。承租人优先购买权行使的条件就是出租人出卖租赁房屋,同时有第三人参与买卖,此时承租人对于该房屋有同等条件下优先购买的权利,出租人应该在合理期限内提前通知承租人。在赠与、继承中,因其具有一定的人身属性,同时这两种转让并非出租人出卖租赁房屋,根本无价额或同等条件可言,出租人无因此获得意外利益的可能。其不符合承租人优先购买权的行使条件,因此不发生冲突。
在互易的情况下,承租人的优先购买权应该排除。[4]作为古老的物物交换的交易方式在现代社会中仍然存续,互易虽然为法律所允许准用关于买卖的规定,但其于买卖仍有较大不同。通过互易,出租人获得的是非代替物,这就使得承租人无法行使优先购买权。
在共有房屋出租,部分共有人出卖共有份额时,此时发生了共有人优先权与承租人优先权的冲突问题。如果是属于共同共有的房屋,其有出售,必须经过全体共有人一致决定,其处分行为才有效。
在按份共有的情况下,按照《民法通则》第78条规定:“(按份共有)财产在出售时,其他共有人在同等条件下,有优先购买权”及《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见(试行)》第92条规定:“共同共有财产分割后,一个或数个共有人出卖自己的财产或者其他原共有人分得的财产属于一个整体或者配套使用的,其他原共有人主张优先购买权的,应当予以支持。”
法律赋予共有人这种权利,是基于共有法律关系确定的,即因共有人对共有物的所有关系而对共有人所有权的一种法律保护。在共有人处分其共有部分时,势必会影响到其他共有人对共有物的处分和收益,也即影响到其他共有人实现所有权的权能。从共有人的优先股买权和承租人优先购买权的立法目的出发,应认为共有人的优先购买权优先。以拍卖等强制执行的方式出卖标的物中,承租人能否主张优先权,各国有不同的立法例。德国民法持否定说,该法第512条规定:“以强制执行方式活破产管理人所为之出面,不得行使先买权。”而我国台湾地区实务界则持肯定说。我国法律上没有明确规定,但最高人民法院《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第14、16条规定,人民法院应当在拍卖5日前以书面或者其他能够确认收悉的适当方式,通知当事人和已知的担保物权人、优先购买权人或者其他优先权人于拍卖日到场。拍卖过程中,有最高应价时,优先购买权人可以表示以该最高应价,则拍归优先权人;如有更高应价,而优先购买权人不作表示的,则拍归应价最高的竞买人。按该解释的规定,拍卖情况下承租人仍然可以主张优先购买权。但笔者认为此只有在法院组织的拍卖中才能适用,承租人的利益可通过买卖不破租赁原则加以弥补。
总之而言,承租人优先购买权制度有其存在的价值,它符合物尽其用、简化法律关系的法律目的。在此制度中应平衡各方的利益,将其性质定位为附强制缔约条件的请求权。同时,对于承租人优先购买权的使用范围应作限制,将其限制在居住的房屋,同时承租期应达一定年限。在特殊情形下排除承租人优先购买权的适用,以更好地平衡各方当事人的利益。
注释:
[1] 王泽鉴:《民法学说与判例研究》第一册,中国政法大学出版社1998年版,第505页;孙宪忠:《德国当代物权法》,法律出版社1997年版,第170页。
[2] 黄松有,《民事审判指导与参考》第26集,第142页,法律出版社。
[3] 戴孟勇,《房屋承租人如何行使优先购买权》,《清华大学学报》,2004年第4期。
[4] 宁红丽,《论承租人的优先购买权》,载《广西社会科学》,2004年第9期。