低估值物业投资机会到来

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  2016年3月1日起,央行普遍下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。2016年新一轮降准周期开启意义重大,预示着政府在推进去产能、去库存、去杠杆等供给侧改革的同时,为应对经济增速持续下滑、工业品通缩严重的挑战,需求端刺激政策的加码日益急迫。降准措施的出台有助于避免经济发生系统性风险。
  2015年中国GDP增速降至6.9%,创25年来最低水平。相应指标也从侧面论证了经济下行的压力。
  从固定资产投资增速来看,2015年国内房地产投资增速大幅下降,全年同比微增1%,增速较上年下降9.5个百分点。制造业投资增速下降5.4个百分点至8.1%,基础设施投资增速仍处于较高水平,全年同比增长17.3%,增速较上年下降3个百分点。未来如果房地产投资增速企稳,经济增速下滑的压力将大幅减缓。这也为地产基金的投资创造了较好的宏观和行业环境。
  如果未来工业生产活动进一步放缓,制造业和非制造业对于劳动力的需求将会受到进一步的打压,并对城镇居民的收入预期和未来消费都会产生较大的不利影响。从历史数据来看,2011年国内规模以上工业增加值增速持续下滑,2015年同比增长6.1%,增速较2014年下降2.2个百分点。与此同时,除制造业外,非制造业对于劳动力的需求也出现放缓走势,城镇居民对于未来收入的信心也在下降。可以预见,如果未来国内工业生产继续下滑,国内就业形势将受到进一步的冲击,进而对居民收入水平和消费产生较大的不利影响。
  相应的市场矛盾在各个城市的GDP增长中有体现。2015年GDP排名前100的城市中,一线、二线和三四线城市的GDP增速尚未真正拉开。从单个城市来看,2015年贵阳、重庆、杭州、合肥和乌鲁木齐GDP增速皆超过10%,在一二线城市中表现最为突出,上海、北京GDP增速低于7%,而大连、沈阳的GDP增速更是分别只有3.8%和3.5%。目前政府正加大供给侧改革实施力度,国内产业结构转型升级尚处于攻坚战阶段。展望未来,随着产业结构转型的推进,不同城市经济增长前景分化会不断加大,后续进展需要持续跟踪。地产基金在投资区域选择方面将会更加聚焦。
  对于地产基金而言,后续也需要关注一些潜在的挑战。
  比如说,居民消费短期内或面临冲击,地产基金需要苦练内功,进一步提升商业运营能力。如果未来一段时间经济转型进程放缓,整体就业环境将面临更大的挑战,城镇居民的收入预期和消费需求都将受到较大的不利影响,零售物业运营管理需要将提升核心竞争力放到更加突出的地位。
  在国内制造业去产能、房地产行业去库存以及经济去杠杆化的大背景下,预计2016年经济增速仍面临较大的下行压力,工业品通缩可能加剧。消费在经济增长中将扮演日益重要的作用。
  未来政策的重点,一是供给侧改革的实施推进,二是货币政策的关注重点将是维稳人民币兑美元汇率。未来资本账户的管制或将更为严格,在稳住汇率的同时为国内降息降准等货币政策工具的运用创造条件。三是在经济转型的背景下,刺激消费的需求端政策的出台值得期待。
  此次3月1日的降准政策,对于地产基金投资来说,意味着可以进一步放大低估值物业的投资机会。在私营部门去杠杆化进程的推进下,预计未来待售商业物业数量将大幅增加,低估值物业获取概率将明显提高。而降准将有助于地产基金更好地获取外部资金支持,以把握低估值物业投资机会。
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