进入2012年以来，全国各地开始新建特色小城镇，通过产业的迁移和分散，将大城市的一部分功能疏散出去，这无疑是一个比较明智的选择。做小镇跟做养老地产实际上有共同点，就是重心都不在房地产上。
　　通过5年的发展，小城镇的建设进入到一个飞速发展阶段，各种名目的特色小镇如雨后春笋遍布全国。但在实际操作过程中，存在一个较为普遍的问题，作为地方政府也好，开发商也罢，都是重概念、轻招商；重建设、轻运营。在这种思路的主导下，每一个小城镇的规划方案都是十分完美，概念新颖十分引人注目。但一旦小镇建设完毕后，除了居住用途得以实现外，其他小镇应该具有的功能都没有体现出来，所以小镇最后成了睡城，从产业小镇衍变成了最终的房地产开发。
　　我们知道，一个成熟的小镇，这里的居民之所以愿意来这里生活，最起码具备三个方面的功能：一是产业小镇，居民在这里可以解决就业问题，这样就可以避免舟车劳顿跑到大城市去工作；二是配套小镇，在这里，衣食住行不说一应俱全，最起码生活工作在这里的家庭，可以满足日常生活的基本配套；三是居住小镇，居住在这里的人，可以享受良好的空气，宽敞舒适的居住环境。以上这三大基本质素，小城镇必须满足，也是最起码的功能。但实际上，在建设规划过程中，方案都十分完美，但最终落地过程中，都大打折扣。
　　有过欧美国家旅行经验的人，都对那里的小镇印象深刻。在这里产业区，是花园一般的环境，让那些拥挤在大城市鸽子笼般的写字楼人群是羡慕无比的。在小镇的公园周边，遍布各种配套设施，有医院、学校、教堂、购物中心、小型的精品便利店，老人可以在躺椅上憩息，而孩子们可以在教堂广场享受肆无忌惮的童年，而年轻人可以在酒吧叙旧、在商场闲逛购物。每当夕阳西下，放学的孩子，工作的父母，安详的老人，都会回到各自的小区，合家团聚，享受一顿美味的晚餐。所以这里的住区环境一定是低密度、松散的，让大众可以充分的放松。
　　就业、配套和居住是小镇的三大核心功能，无论如何都必须有自己的特色和产异化。如今国内的小镇都非常有特色、非常有差异，比如工程师小镇、基金小镇、苗族壮族自治区小镇。但这些特色和差异全部都体现在概念上，体现在图纸上。一旦建设，投入使用后，你会绝望的发现，所有的小镇都是一样的，比如创意产业，每一个旅游小镇上的特色旅游产品，都可以在其他旅游景点买到。一味地模仿和抄袭，加上重概念，轻研发，所以最终导致的结果是特色小城镇不特色，新型小镇不新颖。通过概念忽悠到土地，通过小镇获取了立项权，但最终还是回归到单纯的房地产开发，这样的特色小镇完全变味了。
　　小镇其实就是一个和谐共生的小社会，它的诞生必然要经历四个阶段：一是概念阶段，提出方案设想；二是规划阶段，把概念落实到图纸上；三是建设阶段，这个就是扎扎实实的生孩子的过程；四是招商运营阶段，此阶段就是哺育孩子成长。一个优秀的小城镇，这四个阶段是缺一不可，和谐共生，相辅相成的。但前面已经说过，我们可以把这个孩子设想成天才，十分重视生的过程，但最重要的成长环节我们忽略了。
　　笔者在最近五年，参观过无数小城镇项目，但大多数项目都让人失望。所谓的产业新城就是一堆造好的房子，但无企业、无工厂入驻。在公园里，荒草遍地，无人收拾，小镇广场上也荒无人烟。居住区内，除了安置户之外，大部分都是空城。为什么出現这种局面，就是小城镇的产业没有落位，出现空心化，没有就业机会，对于年轻人来说，这里就缺乏吸引力。这些中间阶层就只能选择在大城市里工作生活，就业机会、教育机会和医疗条件，如果一个小城镇无法解决好，就无法吸纳人口进入。这个问题是致命的，也是必须要解决的。
　　所以要打造一个优秀的小城镇，除了概念和建设，最重要的还是要引进产业，加大招商力度和运营力度。尤其是概念定位阶段，就要同步开展招商工作，对于一些优秀的企业，要加大招商优惠力度，通过低土地价格，重大的税收优惠，优良的办公环境。只有投资环境优化了，才能筑巢引凤。在这方面，东莞的松山湖片区做的相当不错，由于政府加大了税收优惠力度，将华为这样的大公司引入，从而造就了这个区域的快速崛起。所以这方面，地方领导要有超前的意识，要改变观念，变管理者为服务者。这样的特色小镇才有落地的可能。
　　对于开发商来说，除了盖商品房卖钱，还要有全局思想。通过居住产品盈利，但同时也必须通过产业吸引名企进驻，通过商业运营来提升社区配套。所以小城镇开发最重要的不是规划和建设单位，而是招商运营。因为只有招商成功了，运营良好了，一体两翼，小城镇才能最终体现出来特色和差异，才能吸引更多的人入驻。这样才可以避免小城镇建设最终沦落成鬼城的可能性。