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摘 要：现如今，土地资源作为一种重要且珍稀的资源，其财产属性可以说愈来愈为明显。而宅基地就是我国农村非常重要的一种土地类型。由于社会特别是经济在不停的发展变幻。对宅基地进行严格限制的制度设计已越来越成为桎梏发展步伐的枷锁。无论是立法上的缺陷，还是司法实践中很多的争议，亦或是愈显混乱的宅基地交易市场，无不敦促着政府对宅基地制度进行改革。
关键词：宅基地使用权转让；农村宅基地改革；转让自由
一、宅基地使用权的概念
可以说，宅基地使用权是其他国家所没有的权利，是依照国家复杂国情而创设出的。其被列入了用益物权的行列。事实上它就是指农民可以在其所依法取得的宅基地之上建造房屋、庭院及其它的一些附属性设施并可以对其所获宅基地进行占有、使用与一定程度上有限制的处分的权利，其带有强烈的社会性、保障性。由此我们并不难看出它的最初来源于对基本居住性权利的保护。我们甚至可以说，其出现的缘由便是在于顺应时代的变幻。因而，将这样的制度奉为绝无更变之法则是找不到任何理由的。在社会经济发生翻天覆地的变化的今天。顺应时代的变幻去做出符合时宜的改变，才是我们必须要走上康庄大道。可以说在这一点上我们别无它选。
二、我国宅基地使用权转让制度的现状及必要性
宅基地使用權在目前所呈现出的最明显的特征是法律规定的混乱性和现实中隐形违规转让的普遍性。被转让的宅基地数量在总体上逐年增加。因此引发的案件数量也在逐年增多。其制度现状逐渐呈现出混乱之状。
（一）立法与司法现状
我国目前现行的关于宅基地制度的立法数量虽然不比其他传统的民法制度（如侵权制度）一样多，也绝不算少。然而能够真正有效的串联在一起。即使在大力倡导法制，立法体系日趋完善的今天。有关宅基地制度的立法仍然如一团乱麻，展现出分散不明的特点。各项制度之间立法效力层次不统一、各规则之间也是矛盾与冲突交织不断。
总的来说在这方面，现行的法律政策难以解决的主要在于不合规定之转让行为所造成的纷争问题。虽然在司法实践当中较普遍将违反本文上述转让条件的转让行为视为无效行为。但由于其转让行为本身不合法，且难以判断应使用何种法律加以规制，这样一来就会存在很多法律法规适用上的不一致性。并且法院作出无效判断的依据缺乏普遍的公信力。大量同情异理案件纷纷出现。学者们之间的观点更是不相一致，争论不休。更严重的是在现实生活中，出于利益等诸多因素，其转让行为所引发的社会问题将会愈发纷繁复杂，司法实践也将越来越难以面对。
（二）规章制度上的限制转让与现实生活中的“自由”转让
在规章制度层面，我国并不禁止该项权利的转让。然而在主流上“自由”转让行为是被禁止的。
在现实生活层面，不遵循上述限制性条件之转让行为已成为普遍。最主要的是对受让主体限制的违反。在现实交易中，城镇居民占了受让主体的绝大多数，而同一集体成员相互之间的受让行为又少之又少。因而为了追求经济利益“小产权房”“隐形交易”逐渐浮现，甚至渐渐成为常态。
（三）宅基地使用权转让制度改革的必要性
事实上其制度所存在着的诸多困境已经能容易被看到。立法滞后所导致的不仅是司法实践中法律适用的困难，更多的是许多实际问题的出现。
第一，小产权房交易市场不减反增。归根结底，不合法房屋不断出现的最根本的原因是供需要求的出现。近年来，城市房价一路高涨，同时农民也想要获得经济利益。市场的存在导致越来越多的此类房屋出现。不合理的农村用地制度是其交易市场不减反增的根本原因。
第二，地下交易盛行，保护交易双方符合法律的利益十分困难。现如今，隐形交易市场的存在已经为大众所周知。由于缺乏法律规制，地下交易中即使是符合法律的利益也得不到保障。在纠纷发生之后，权利人也很难获得正常的司法救济。这一切都会造成巨大的社会隐患。社会不稳定因素由此产生。
第三，宅基地空置情形愈演愈烈。“空心村”大量出现，这现实的说明了宅基地空置现象的大规模存在。随着社会发展，农村居民住房观念的巨大转变，追求更加舒适的生存环境成为通识。在这样的情况下，由于缺乏有效的宅基地的退出机制。且其使用权连带着地上房屋的转让又被严格限制，宅基地就像是一项正在“沉睡”的土地资本。珍稀土地得不到有效利用，这对于一个国家来说是非常严重的问题。
城乡之间资源的合理配置被现行的制度所阻挠。自建国以来，我国长期实行农村支援城市，农业支援工业的政策。支援政策的长期实施造成了我们现在社会中城乡发展的巨大差异。在土地制度上的具体体现为目前我们所看到的二元土地结构。相较而言，城市的房屋更具有私人财产属性，可以自由流转。而农村房屋的私人财产性在进入流转市场后就不那么明显。其自由流转被国家政策所牢牢禁锢。
因此，二者相互间无法依托市场经济体制进行有效合理的配置。城乡一体化设想可以说从基本制度上就已经被打破。这样的对农村居民事实上的不公平对待必须得到改变。不仅如此，这些限制的存在，同时也是对城市居民私有权力的剥夺。这样的做法同样是对城市居民不公平的对待。要知道法律的最终目标在于保障而不是限制私权。这样的做法有违基本的法理逻辑。
时代的发展变幻造就了制度变革的必要性。原有的诸多规定限制了宅基地制度朝着更加理想化的方向转变。
三、结语
正如上文所分析的那样，我国目前在这一方面有着许多现在无法解决的困境。想要彻底解决这些现实问题，制度改革是不可避免的。而且对宅基地进行改革从总体上来说是利大于弊的。虽然限制条件建立初始是想要通过设立一定限制使农村住民拥有最低保障。防止其他主体对农民手中能够带来巨大经济效益的土地使用权肆意剥夺。但也限制了农民对更高居住水平的追求。还造成了珍稀土地资源的大规模的空置浪费，这不利于我们所追求的城乡一体化建设。所以说逐步去掉相关限制条件是我们必须要走上的道路。
参考文献
[1] 方金华.关于农村宅基地使用权流转的法律思考[J].西华大学学报，2008，06（3）：66-69.
[2] 刘鹏飞.法律视角宅基地使用权转让的困境与改革思路[J].青岛农业大学学报，2015，08（3）：67-72.
[3] 韩荣和.农村宅基地法律政策解答[M].北京：法律出版社，2010.
作者简介
范天园（1994），女，汉族，山西临汾人，研究生，法学硕士，单位：西北政法大学经济法学院，研究方向：经济法学。
（作者单位：西北政法大学）
关键词：宅基地使用权转让；农村宅基地改革；转让自由
一、宅基地使用权的概念
可以说，宅基地使用权是其他国家所没有的权利，是依照国家复杂国情而创设出的。其被列入了用益物权的行列。事实上它就是指农民可以在其所依法取得的宅基地之上建造房屋、庭院及其它的一些附属性设施并可以对其所获宅基地进行占有、使用与一定程度上有限制的处分的权利，其带有强烈的社会性、保障性。由此我们并不难看出它的最初来源于对基本居住性权利的保护。我们甚至可以说，其出现的缘由便是在于顺应时代的变幻。因而，将这样的制度奉为绝无更变之法则是找不到任何理由的。在社会经济发生翻天覆地的变化的今天。顺应时代的变幻去做出符合时宜的改变，才是我们必须要走上康庄大道。可以说在这一点上我们别无它选。
二、我国宅基地使用权转让制度的现状及必要性
宅基地使用權在目前所呈现出的最明显的特征是法律规定的混乱性和现实中隐形违规转让的普遍性。被转让的宅基地数量在总体上逐年增加。因此引发的案件数量也在逐年增多。其制度现状逐渐呈现出混乱之状。
（一）立法与司法现状
我国目前现行的关于宅基地制度的立法数量虽然不比其他传统的民法制度（如侵权制度）一样多，也绝不算少。然而能够真正有效的串联在一起。即使在大力倡导法制，立法体系日趋完善的今天。有关宅基地制度的立法仍然如一团乱麻，展现出分散不明的特点。各项制度之间立法效力层次不统一、各规则之间也是矛盾与冲突交织不断。
总的来说在这方面，现行的法律政策难以解决的主要在于不合规定之转让行为所造成的纷争问题。虽然在司法实践当中较普遍将违反本文上述转让条件的转让行为视为无效行为。但由于其转让行为本身不合法，且难以判断应使用何种法律加以规制，这样一来就会存在很多法律法规适用上的不一致性。并且法院作出无效判断的依据缺乏普遍的公信力。大量同情异理案件纷纷出现。学者们之间的观点更是不相一致，争论不休。更严重的是在现实生活中，出于利益等诸多因素，其转让行为所引发的社会问题将会愈发纷繁复杂，司法实践也将越来越难以面对。
（二）规章制度上的限制转让与现实生活中的“自由”转让
在规章制度层面，我国并不禁止该项权利的转让。然而在主流上“自由”转让行为是被禁止的。
在现实生活层面，不遵循上述限制性条件之转让行为已成为普遍。最主要的是对受让主体限制的违反。在现实交易中，城镇居民占了受让主体的绝大多数，而同一集体成员相互之间的受让行为又少之又少。因而为了追求经济利益“小产权房”“隐形交易”逐渐浮现，甚至渐渐成为常态。
（三）宅基地使用权转让制度改革的必要性
事实上其制度所存在着的诸多困境已经能容易被看到。立法滞后所导致的不仅是司法实践中法律适用的困难，更多的是许多实际问题的出现。
第一，小产权房交易市场不减反增。归根结底，不合法房屋不断出现的最根本的原因是供需要求的出现。近年来，城市房价一路高涨，同时农民也想要获得经济利益。市场的存在导致越来越多的此类房屋出现。不合理的农村用地制度是其交易市场不减反增的根本原因。
第二，地下交易盛行，保护交易双方符合法律的利益十分困难。现如今，隐形交易市场的存在已经为大众所周知。由于缺乏法律规制，地下交易中即使是符合法律的利益也得不到保障。在纠纷发生之后，权利人也很难获得正常的司法救济。这一切都会造成巨大的社会隐患。社会不稳定因素由此产生。
第三，宅基地空置情形愈演愈烈。“空心村”大量出现，这现实的说明了宅基地空置现象的大规模存在。随着社会发展，农村居民住房观念的巨大转变，追求更加舒适的生存环境成为通识。在这样的情况下，由于缺乏有效的宅基地的退出机制。且其使用权连带着地上房屋的转让又被严格限制，宅基地就像是一项正在“沉睡”的土地资本。珍稀土地得不到有效利用，这对于一个国家来说是非常严重的问题。
城乡之间资源的合理配置被现行的制度所阻挠。自建国以来，我国长期实行农村支援城市，农业支援工业的政策。支援政策的长期实施造成了我们现在社会中城乡发展的巨大差异。在土地制度上的具体体现为目前我们所看到的二元土地结构。相较而言，城市的房屋更具有私人财产属性，可以自由流转。而农村房屋的私人财产性在进入流转市场后就不那么明显。其自由流转被国家政策所牢牢禁锢。
因此，二者相互间无法依托市场经济体制进行有效合理的配置。城乡一体化设想可以说从基本制度上就已经被打破。这样的对农村居民事实上的不公平对待必须得到改变。不仅如此，这些限制的存在，同时也是对城市居民私有权力的剥夺。这样的做法同样是对城市居民不公平的对待。要知道法律的最终目标在于保障而不是限制私权。这样的做法有违基本的法理逻辑。
时代的发展变幻造就了制度变革的必要性。原有的诸多规定限制了宅基地制度朝着更加理想化的方向转变。
三、结语
正如上文所分析的那样，我国目前在这一方面有着许多现在无法解决的困境。想要彻底解决这些现实问题，制度改革是不可避免的。而且对宅基地进行改革从总体上来说是利大于弊的。虽然限制条件建立初始是想要通过设立一定限制使农村住民拥有最低保障。防止其他主体对农民手中能够带来巨大经济效益的土地使用权肆意剥夺。但也限制了农民对更高居住水平的追求。还造成了珍稀土地资源的大规模的空置浪费，这不利于我们所追求的城乡一体化建设。所以说逐步去掉相关限制条件是我们必须要走上的道路。
参考文献
[1] 方金华.关于农村宅基地使用权流转的法律思考[J].西华大学学报，2008，06（3）：66-69.
[2] 刘鹏飞.法律视角宅基地使用权转让的困境与改革思路[J].青岛农业大学学报，2015，08（3）：67-72.
[3] 韩荣和.农村宅基地法律政策解答[M].北京：法律出版社，2010.
作者简介
范天园（1994），女，汉族，山西临汾人，研究生，法学硕士，单位：西北政法大学经济法学院，研究方向：经济法学。
（作者单位：西北政法大学）