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【摘 要】在我国房地产业的快速发展的同时，房地产企业也大量的涌现。据调查，在全国房地产企业总数中，大型房地产企业的数量很少，中小型房地产企业占绝大多数。在竞争越来越激烈的今天，国家对金融、土地等调控政策力度也在不断加大。中小型房地产企业如何在调控和竞争中生存和发展，是当前值得我们研究的问题。
【关键词】中小企业;房地产;发展
随着人们生活水平的提高以及我国城市建设步伐的加快，我国房地产业取得了飞速的发展。但由于一系列因素的影响，很多地区的房价呈大幅度上涨，国家为控制此种情况相继出台了一系列调控政策，给房地产企业的发展带来了一定的难度，尤其是中小型房地产企业。
中小型房地产企业应当在竞争中找到自己的优劣，并根据自身情况采取正确的经营战略，以便谋来更好的生存和发展。
1.中小型房地产企业发展的优势
1.1社会关系良好
大部分中小房地产企业在进行的土地开发过程中，都能与当地土管部门建立了良好的关系，并且开发的项目在地方是哪个都能引起广泛的关注。偶其实很多中小房地产企业的前身是建筑施工企业，其企业在成功转型之后，其拥有的社会人脉资源对企业的发展起到了很大的帮助作用。
1.2灵活性强
由于中小型房地产企业规模较小，公司成员数量不多，成立的时间大多也不是很长，与大型房地产企业相比，更为容易的建立有利于企业发展的所有制形式，具有灵活自主的面向市场的经营机制，当企业需要有所改变时，小企业具有更高的灵活性。
1.3占领细分市场机会大
目前根据人们的经济的收入情况可以将社会分化成几种不同的阶层，不同阶层的人群结构的生活方式和消费的需求、行为存在明显的不同。根据人群结构的不同，房地产市场也要按层次详细的划分市场等级。除了价格、质量、交通等因素外，人文环境、生态环境等指标也越来越多地被购房者所考虑。市场需求的多元化，对产品的细分提出了要求，也给中小房地产企业迅速占领细分市场提供了机会。
1.4房地产市场的垄断并未形成
据统计，中国房地产市场被大大小小近3万家房地产企业瓜分，即便是目前规模最大，最具竞争力的房地产巨头—万科，2009年占有市场的份额也不过才3%。所谓大型房地产企业，也是相对而言的，整个房地产市场还是非常零散的。
2.中小型房地产企业发展的劣势
2.1获取土地资源困难
国家在2001年出台了土地公开招投标的相关政策，一方面国家通过不断地收紧低跟来控制土地的市场供应节奏；另一方面在土地出让方式上，禁止协议出让土地，继经营性上地全面实施“招拍挂”方式后，工业用地的出让也要求采用“招拍挂”，进而提高了开发商的拿地成本。其中获取土地难度的提高还具体表现在“招拍挂”过程中，如招标文件中对竞标企业高标准的资质要求、高额的招标保证金和严格的付款条件等等。导致房地产企业获取土地的难度进一步加大。尤其是对中小型房地产企业的发展予以了致命打击，导致许多中小型企业面临开发断档的尴尬局面。
2.2融资渠道比较单一
房地产业具有开发周期长、投入资金大等特点，从其投标、建筑、设计、销售等过程都离不开金融的支持。由于目前我国房地产融资机构比较少，主要是一些银行，融资渠道单一、融资规模太小。而中小型的房地产企业本身规模较小、建筑成本又不断增加，很多都是自有资金不足型的，只能向银行申请贷款进行房地产开发。一旦商品房销售不畅，资金不能及时回笼，将会导致工程难以为继，甚至引发连锁的负面反应。
2.3缺乏人才導致专业依托不足
由于大多数中小型房地产企业并没有房地产整链条的开发能力，受企业规模的限制人员比较少，大多数员工都是一身兼数职，专业技术含量低。缺少技术骨干人才，如规划设计人员、营销策划人员、物业管理、招商等。在操盘过程中，多采用和“外脑”合作的方式进行，如与建筑规划设计院、地产营销机构合作。但在实际操作中，和“外脑”合作使中小房地产开发企业面临两类困难：一是外脑只是一段式合作，各合作机构大都以自己目标利益为重，缺少对房地产企业未来全盘统筹规划的考虑；二是内外接口容易出现问题，如规划设计理念不同容易出现分歧，直接导致的结果就是项目效率下降，错失黄金销售季节。
2.4战略规划意识模糊
中小型房地产企业的发展缺乏战略规划意识，很多的开发商认为只要做好一个项目，并使之为企业谋取利润就可以了，完全没有注意到企业的长远发展。由于没有长期的战略规划，也不研究企业的经营模式和盈利模式、产品和产业周期、宏观经济环境等重要问题，经营业绩完全依赖于单个项目的运作情况，因此波动性较大。随着房地产行业市场调整期的到来，各种问题逐渐涌现，企业发展难以为继。
3.中小房地产企业发展的出路
3.1走联盟路线
由于中小房地产企业的实力相对较差，在与大型房地产企业的竞争中很难占到优势。
但小型房地产企业做不到这些，关键还在于开发的实力较弱。但如果几家或十几家联合起来进行开发，形成“小而联，联而全”的格局，在统一规划、合理分工、有机配合的前提下，每一家公司负责其中一项生活设施，有的做会所，有的做学校，有的做健身场馆，做精做细，形成优势互补、资源共享的格局，也不失为一种双赢甚至多赢的开发模式。
3.2强化内部管理
市场竞争是残酷的，中小房地产企业企业应调整好自身的状态，根据企业的特点，找出一套适合企业发展的管理方法。通过进一步优化内部控制制度，完善人才激励、选拔、培养等创新机制，为人才成长提供平台；进一步强化基础管理工作，建立健全内部管理标准，完善对标管理；通过持续改进，创建典型工程，建立精细化管理模式，完善开发项目的前期策划、过程控制以及项目后期评估工作，形成“规范管理、落实责任，严格选项、注重策划，细化管理、注重评价，强化协作、提升能力”的良好局面，从而为企业的发展壮大奠定坚实的基础。
3.3做好市场细分化
目前，随着生活水平的提高，人们对生活质量的要求也越来越高。中小型房地产企业应从购房者的角度出发，按购房者的需求将市场细分化，在确定经营方向时，要尽量避开行业内大企业、大公司所关注的热点项目，选择他们易于忽视而又有一定经济效益的小型“缝隙”产品，充分发挥自己灵活性和适应性强的优势，拾遗补缺，填补市场需求的不足。这样的缝隙领域是很多的，诸如市场规模较小，对大企业来说生产价值不大的产品。
本文只是系统的给出了中小房地产企业的发展战略。其实，在发展过程中，中小企业应具体情况具体分析，根据自身的特点，创出自己的品牌，实现企业的可持续发展。■
【参考文献】
［１］黄锦.试论金融危机下中小房地产企业发展对策[J].中国集体经济，2009（4）.
［２］王丽，董佳.宏观调控背景下中小房地产企业发展模式探索[J].商业时代，2007（35）.
［３］张伟民.新形势下我国中小房地产开发商经营战略调整初探[J].商业现代化，2006（23）.
［４］黄瑞吉.浅析中小房地产企业发展战略[J].经济师，2008（2）.
【关键词】中小企业;房地产;发展
随着人们生活水平的提高以及我国城市建设步伐的加快，我国房地产业取得了飞速的发展。但由于一系列因素的影响，很多地区的房价呈大幅度上涨，国家为控制此种情况相继出台了一系列调控政策，给房地产企业的发展带来了一定的难度，尤其是中小型房地产企业。
中小型房地产企业应当在竞争中找到自己的优劣，并根据自身情况采取正确的经营战略，以便谋来更好的生存和发展。
1.中小型房地产企业发展的优势
1.1社会关系良好
大部分中小房地产企业在进行的土地开发过程中，都能与当地土管部门建立了良好的关系，并且开发的项目在地方是哪个都能引起广泛的关注。偶其实很多中小房地产企业的前身是建筑施工企业，其企业在成功转型之后，其拥有的社会人脉资源对企业的发展起到了很大的帮助作用。
1.2灵活性强
由于中小型房地产企业规模较小，公司成员数量不多，成立的时间大多也不是很长，与大型房地产企业相比，更为容易的建立有利于企业发展的所有制形式，具有灵活自主的面向市场的经营机制，当企业需要有所改变时，小企业具有更高的灵活性。
1.3占领细分市场机会大
目前根据人们的经济的收入情况可以将社会分化成几种不同的阶层，不同阶层的人群结构的生活方式和消费的需求、行为存在明显的不同。根据人群结构的不同，房地产市场也要按层次详细的划分市场等级。除了价格、质量、交通等因素外，人文环境、生态环境等指标也越来越多地被购房者所考虑。市场需求的多元化，对产品的细分提出了要求，也给中小房地产企业迅速占领细分市场提供了机会。
1.4房地产市场的垄断并未形成
据统计，中国房地产市场被大大小小近3万家房地产企业瓜分，即便是目前规模最大，最具竞争力的房地产巨头—万科，2009年占有市场的份额也不过才3%。所谓大型房地产企业，也是相对而言的，整个房地产市场还是非常零散的。
2.中小型房地产企业发展的劣势
2.1获取土地资源困难
国家在2001年出台了土地公开招投标的相关政策，一方面国家通过不断地收紧低跟来控制土地的市场供应节奏；另一方面在土地出让方式上，禁止协议出让土地，继经营性上地全面实施“招拍挂”方式后，工业用地的出让也要求采用“招拍挂”，进而提高了开发商的拿地成本。其中获取土地难度的提高还具体表现在“招拍挂”过程中，如招标文件中对竞标企业高标准的资质要求、高额的招标保证金和严格的付款条件等等。导致房地产企业获取土地的难度进一步加大。尤其是对中小型房地产企业的发展予以了致命打击，导致许多中小型企业面临开发断档的尴尬局面。
2.2融资渠道比较单一
房地产业具有开发周期长、投入资金大等特点，从其投标、建筑、设计、销售等过程都离不开金融的支持。由于目前我国房地产融资机构比较少，主要是一些银行，融资渠道单一、融资规模太小。而中小型的房地产企业本身规模较小、建筑成本又不断增加，很多都是自有资金不足型的，只能向银行申请贷款进行房地产开发。一旦商品房销售不畅，资金不能及时回笼，将会导致工程难以为继，甚至引发连锁的负面反应。
2.3缺乏人才導致专业依托不足
由于大多数中小型房地产企业并没有房地产整链条的开发能力，受企业规模的限制人员比较少，大多数员工都是一身兼数职，专业技术含量低。缺少技术骨干人才，如规划设计人员、营销策划人员、物业管理、招商等。在操盘过程中，多采用和“外脑”合作的方式进行，如与建筑规划设计院、地产营销机构合作。但在实际操作中，和“外脑”合作使中小房地产开发企业面临两类困难：一是外脑只是一段式合作，各合作机构大都以自己目标利益为重，缺少对房地产企业未来全盘统筹规划的考虑；二是内外接口容易出现问题，如规划设计理念不同容易出现分歧，直接导致的结果就是项目效率下降，错失黄金销售季节。
2.4战略规划意识模糊
中小型房地产企业的发展缺乏战略规划意识，很多的开发商认为只要做好一个项目，并使之为企业谋取利润就可以了，完全没有注意到企业的长远发展。由于没有长期的战略规划，也不研究企业的经营模式和盈利模式、产品和产业周期、宏观经济环境等重要问题，经营业绩完全依赖于单个项目的运作情况，因此波动性较大。随着房地产行业市场调整期的到来，各种问题逐渐涌现，企业发展难以为继。
3.中小房地产企业发展的出路
3.1走联盟路线
由于中小房地产企业的实力相对较差，在与大型房地产企业的竞争中很难占到优势。
但小型房地产企业做不到这些，关键还在于开发的实力较弱。但如果几家或十几家联合起来进行开发，形成“小而联，联而全”的格局，在统一规划、合理分工、有机配合的前提下，每一家公司负责其中一项生活设施，有的做会所，有的做学校，有的做健身场馆，做精做细，形成优势互补、资源共享的格局，也不失为一种双赢甚至多赢的开发模式。
3.2强化内部管理
市场竞争是残酷的，中小房地产企业企业应调整好自身的状态，根据企业的特点，找出一套适合企业发展的管理方法。通过进一步优化内部控制制度，完善人才激励、选拔、培养等创新机制，为人才成长提供平台；进一步强化基础管理工作，建立健全内部管理标准，完善对标管理；通过持续改进，创建典型工程，建立精细化管理模式，完善开发项目的前期策划、过程控制以及项目后期评估工作，形成“规范管理、落实责任，严格选项、注重策划，细化管理、注重评价，强化协作、提升能力”的良好局面，从而为企业的发展壮大奠定坚实的基础。
3.3做好市场细分化
目前，随着生活水平的提高，人们对生活质量的要求也越来越高。中小型房地产企业应从购房者的角度出发，按购房者的需求将市场细分化，在确定经营方向时，要尽量避开行业内大企业、大公司所关注的热点项目，选择他们易于忽视而又有一定经济效益的小型“缝隙”产品，充分发挥自己灵活性和适应性强的优势，拾遗补缺，填补市场需求的不足。这样的缝隙领域是很多的，诸如市场规模较小，对大企业来说生产价值不大的产品。
本文只是系统的给出了中小房地产企业的发展战略。其实，在发展过程中，中小企业应具体情况具体分析，根据自身的特点，创出自己的品牌，实现企业的可持续发展。■
【参考文献】
［１］黄锦.试论金融危机下中小房地产企业发展对策[J].中国集体经济，2009（4）.
［２］王丽，董佳.宏观调控背景下中小房地产企业发展模式探索[J].商业时代，2007（35）.
［３］张伟民.新形势下我国中小房地产开发商经营战略调整初探[J].商业现代化，2006（23）.
［４］黄瑞吉.浅析中小房地产企业发展战略[J].经济师，2008（2）.