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“国十一条”是指1月10日国务院发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》中的十一条关于房地产发展规定。它对国内房地产市场会产生什么样的影响?它能够有效地遏制部分城市的高房价吗?
“国十一条”主要有五个方面的内容：增加保障性住房和普通商品住房有效供给；合理引导住房消费，抑制投资投机性购房需求；加强风险防范和市场监管；加快推进保障性安居工程建设；落实地方各级人民政府责任等。尽管这些内容主要是2009年12月14日国务院常务会议关于遏制部分城市高房价的决议内容的具体化；但是其中有新意的地方仍然不少。比如防止信贷资金违规进入房地产市场、探索土地出让的综合评估标准与方法、取消改善性住房、清理和纠正地方出台的越权减免税收的规定、防止境外热钱冲击中国市场等。
对于“国十一条”，其新意有这样多，它对国内房地产市场会产生什么样的影响?它能够有效地遏制部分城市的高房价吗?其实，对于这些问题，最为重要的是政府对当前房地产形势的判断及在合理判断下如何对症下药。
国十一条：欲压还保
在2009年中央经济工作会议之前，对于当前房地产市场的判断，政府仍然仅是认识到房地产市场是拉动经济增长的动力，而没有认识到房地产市场的性质不同(住房的消费与住房的投资差异性)，所导致的结果不同。因此，在2009年中央经济工作文件中，并没有表明要出台对房地产市场调整的政策。所以，中央经济工作会议之后，房地产开发商以及地方政府都十分高兴中央这样的房地产政策取向。但是，受迪拜危机的冲击与影响之后，中央政府开始意识到高房价的危害，意识到国内房地产市场面临泡沫过大的问题，从而决定对房地产市场要进行调整，要遏制部分城市的高房价，国内房地产市场政策也就在2009年12月中旬开始突然间出现某种程度的逆转。
但是，国内房地产政策逆转是建立在对当前房地产判断什么这样的基础上呢?这种政府对当前房地产市场判断准确或不准确?这种判断把握到了国内房地产市场的问题实质没有?如果不知道当前房地产市场的问题实质在哪里，那出台的政策效果又会如何?2009年国内房地产市场到底发生了什么?其各个城市的房价为什么会在全球经济全面衰退的大背景下快速飚升?如果对当前国内房地产市场判断不充分，“国十一条”对2010年房地产市场调整效果如何?国内部分城市的高房价通过什么样的方式可以得到遏制?一系列问题亟待解答。
首先，“国十一条”对当前国内房地产市场的判断是要遏制部分城市的高房价。也就是说，当前国内房地产市场高房价的问题仅是部分城市的问题，而不是全国普遍的问题。因为，从全国的情况来看，尽管2009年上海、北京、深圳、广州等地市的房价上涨已超过100％以上，但是实际上全国普通商品房房价上涨1～12月份仅为上涨24％。也就是说，从这些数据来看，全国商品住房的价格上涨幅度很大但没有一线城市高。也就是说，以全国普通商品房价格上涨幅度来看，中国并没有出现房价疯狂上涨的情况，房地产市场出现的泡沫也不是十分严重。
但实际上情况并非如此。这里有两个问题要弄清楚。一是目前国内住房价格统计指标体系不科学，仅表示了一手房平均价格的变化。这样的指标对市场来说意义不大。因为，即使是在同一城市，用不同的产品在不同时点来表示价格高低或涨跌大小其意义不是太大，更何况一手房的价格是平均价。
二是从2009年房价快速上涨的城市与房价上涨不快的城市住房销售所占的比重问题来说，当这些城市的住房销售金额占全国绝对比重非常大时，这时以销售面积多少来衡量房价高低已经没有多少意义了。因为，在现代经济中，经济地理的重要性越来越显著，经济集中的程度越来越快。比如，日本的三大都市圈集中了全国73.6％的GDP总值，同时集中了全国68.7％的人口。在中国沿海三大城市群占全国总面积3.4％，2007年却创造了全国38.6％的GDP，全国70.3％的货物出口，吸引了55.9％的外国直接投资。也就是说，在现代经济中，对经济支配及影响作用往往是很少的地区，并非全国所有的地区。
从2009年国内房地产房价快速上涨的情况来看，主要发生在东部沿海地区。2009年1～11月份东部地区住房销售面积达到39733万平方米，中西部地区销售面积达到35468平方米；住房销售金额东部为24856亿元，中西部地区为11131亿元。住房销售面积及销售金额东部地区所占的比重分别为53.0％和69.1％；而中西部地区分别为47.0％和30.9％。如果把房价上涨较快的中西部地区如武汉、郑州、成都、重庆、昆明、西安、银川等二线城市住房销售也加总到东部地区，其销售金额所占的比重可达80％以上。当全国销售金额占80％以上地方的房价是快速上涨时，判断只有部分城市的房价过高是不准确的。更何况，住房是不动产，它一定会分割成大大小小的无数市场，一线城市的房价暴涨还会对其他城市的价格上涨起到标杆性作用。
还有，由于政府仍然希望房地产市场成为2010年经济增长的动力，因此政府希望“有保有压”的政策既要遏制部分城市的高房价，又要让房地产成为经济增长的动力。也就是说，政府不希望房地产宏观调控政策影响房地产的投资增长。但是，房地产投资增长的特性与其他产业有根本性的差别。从2009年的房地产开发投资增长的情况来看，从1～2月份的同比增长为1％，到1～10月份同比增长17.8％，其增长速度远远低2008年的水平。为什么住房销售的同比增长达到80％以上、个人按揭贷款同比增长达到119％以上，但房地产开发投资增长仍然是这样低?关键的问题就在于，由于住房预售制度，1999年以来的数据表明，住房销售增长始终领先房地产投资增长，尽管这种领先的时期在随着房地产制度完善在缩短，但目前住房销售增长依然领先住房投资增长6个月左右。也就是说，在2009年房地产销售快速增长后，房地产开发投资增长早就成了定势。政府若能够借此机会对房地产市场进行较大程度的调整，对2010年房地产开发投资增长不会造成多少影响。但是，在“国十一条”没有看到政府对这种房地产业特性认识并采取相应的政策。也就是说，一个好的房地产宏观调控机会有可能丧失。
正是在对房地产形势判断为部分城市房价过高及没有看清房地产市场投资的条件下，政府出台既要保证房地产拉动经济为动力又要遏制部分城市高房价的“国十一条”。但“国十一条”对市场的判断与当前房地产市场实际发生的情况有不少差距。正如上面所分析的，如果占全国住房销售绝对比重的这些房价快速飚升的城市仅判断为部分城市房价快速上涨是不符合实际的。因此，2009年全国住房销售额不仅远远超过房地产泡沫较 大的2007年，而且与2008年同比增长近90％。由于各地房价快速飚升，相应的土地交易活跃，2009年全国土地出让金达到16000亿元。当前二线以上城市的房地产市场基本上一种投机炒作的市场。有研究表明，北京、上海、深圳投资性住房购买分别占总住房购买的62％、51％、57％。其它城市的情况与此相比也好不了多少。
投机性购房：房市无底深渊之根
2009年国内房地产市场之所以会出现突然间价格逆转，完全是与政府的过度优惠的房地产政策有关。特别是与过度优惠的个人住房按揭贷款有关。2007～2008年银行个人住房贷款名义基准利率分别为7.38％、7.47％(下浮15％后为6.273％、6.495％)，但是2008年9月后连续5次降息，银行个人住房贷款名义基准利率降到了5.94％，下浮30％为4.158％，比2008年的个人房贷利率下降2.337％，下降幅度达到37％。而且其个人住房贷款优惠利率无差异，只要是个人住房按揭贷款都是采取4.158％利率。还有住房按揭贷款的首付比例由40％下降20％，以及大量信贷资格不符合的投资者进入市场。正因为这种过度优惠的个人住房按揭贷款政策，从而使得2009年全国银行个人新增贷款(其中绝大部分为个人住房按揭贷款)出现超高速增长。2000～2008年全国银行个人新增贷款分别为6119亿元、11800亿元、7010亿元，但2009年1～9月份就达到了18000亿元，全年为24600亿元。到2008年底个人住房贷款余额仅34900亿元(花了11年时间)，2009年一季度个人住房贷款新增也只有1149亿元，但到2009年底个人住房贷款余额将达到5万亿元以上。也就是说，仅9个月时间，个人住房贷款就增长了15000亿。可以说，2009年的房地产市场快速增长与繁荣完全是过度的个人住房信贷政策导致的结果。不少城市房价快速飚升也完全是居民利用过度优惠的信贷政策及过高的银行金融杠杆率炒作的结果。这才是2009年不少城市房价快速飚升的核心所在。
“国十一条”的理论前提或假定是，当前的房地产市场是一个完全消费的市场，房价过高或上涨过快就在于房地产市场供求关系失衡，就在于住房的供给不足，因此，大量地增加住房的有效供给是遏制住房价格过高的有效办法。因此，在相应的出台的措施中，无论是增加中小套型住房的供给还是加大保障性住房的建设力度，无论是保证自住性住房优惠政策还是整顿市场秩序，其目标就是如何来增加住房供给，调整房地产市场失衡的供求关系。在这种假定下，只要住房供给增加了’住房供求关系就可化解，一些城市的住房高价格自然会得以遏制。但是，对于当前国内房地产市场来说，这个假定前提是不成立的。正如我上面所分析的，2009年不少城市房价过快上涨的核心，是房地产市场完全转化为以投资为主导的市场，是住房的投资者利用银行的信贷炒作过度，是政府的房地产政策没有把居民住房购买是投资还是消费作一个清楚的界定。在这种情况下，投资者岂能不利用这种过度优惠的信贷政策把房价炒上天?还有，在“国十一条”还假定购买一套住房只是消费而不会是投资。但是，这种假定是不成立的。
因为，住房是与其他商品完全不同的商品。它具有两栖性，既可用作投资也可用作消费。既然住房既可消费又可投资，而住房消费与住房投资的定价与需求有很大的差别，以投资为主导的住房市场与以消费为主导的住房市场是有根本性差别的。以投资为主导的住房市场，其定价主要是投资者的市场预期来决定，其投资需求可以在零到无穷大的区间。而以消费为主导的住房市场，其定价是由供求关系来决定，其需求取决于供求关系并是有限的。
因此，在一个住房的投资与消费没有区分的市场，如果有过度优惠的个人住房信贷政策，这个市场一定是一个以投资者为主导的市场。因为，在这个市场，投资者一定会利用住房投资这种工具获利。在这种情况下，莫说是购买多套住房可以是投资，即使是购买一套住房以及所谓改善性住房也完全可以用作投资。比如，购买一套住房的居民可以利用这种过度优惠的信贷政策购买一套120平方米的住房用于出租，自己租住房60平方米的住房，等其房子价格上涨之后出售。难道这样购买一套住房不能够算作投资吗?不仅在国十一条中，假定购买一套住房不是投资，而且还创造出一个所谓“改善性住房”的概念。如果购买一套住房都可能进行投资，那么购买第二套住房要进行投资更是易如反掌。
可见，在全世界最为优惠的个人住房信贷政策下，中国住房投资者不仅可以便利进入住房市场，而且只要进入住房市场仅是利用其优惠政策就可大获其利(其实这种过度的住房优惠政策是不购买住房者补助住房购买者的政策)。这就是为什么2009年住房市场出现价格暴涨、住房销售达到历史最高水平的根本原因所在。当住房市场是一个投资者为主导的市场时，住房消费也就成了一句空话。即使规定只优惠居民的自住性住房消费也是如此。因为，在住房投资与住房消费的定价与需求的差别上，住房投资上的价格优势，一定会让住房投资成为住房市场绝对主导者。在这种情况下，住房投资为主导的市场一定把住房的价格越推越高，最后只能把真正的住房消费者全部挤出(即使真正希望购买住房消费者也不得不参与这种投资炒作)留下的只能是住房投资者。
对于“国十一条”来说，尽管重申了第二套住房首付比重提高到40％的原则，但是这些原则与2009年相关规定比如131号和59号文件没有多多少，只不过在其基础上重申了口如果说，过度优惠的房地产信贷政策推高2009年的房价，导致不少城市的房地产泡沫，那么要遏制部分城市的高房价也只有从这里人手才能遏制高房价的根本所在。但是，在这点上，“国十一条”中有新内容但不多。2009年各商业银行可以突破同样规定的131号文件及59号文件，难道2010年国内商业银行就不能够突破“国十一条”的规定吗?对此我们还得进一步观察。
还有，从国十一条看来，要遏制部分的高房价，要加大中小大套型住房的供给、加大土地供给、加土地开发与利用，以便调整住房市场的供求关系，但是，这只能是住房为消费品时可起到作用。如果住房是投资品，投资者又能够从银行获得优惠的信贷资金及过高的杠杆率，在这种情况下，’住房市场的价格预期是上涨的，那么投资者住房需求也是无限的。他可投资购买一套，也可以二套、十套、百套住房。如果这样，我们即使把住房的供给增加到月球上去估计也不能让这种投资需求得以满足。特别是由于早几年房地产政策没有把住房投资与消费区分开，因此，中国房地产市场成了投资者的天堂(没有住房个人所得税与物业税征收，因为，国内个人一点很少的工资都得交个人 所得税，而偏偏住房交易所得不要交税。这是在什么一个市场经济国家都不会出现的事情)，房地产投资只是赚钱而不会亏损。在这种赚钱效应下，住房投资者岂能不利用过度的优惠信贷政策大力炒作房地产。因此，仅是增加住房供给只能是给住房投资者更多的投资机会，根本不会改变当前这种所谓的住房供求关系，因为，居民住房的投资赚钱效应是无止境的。
通往合理房价之路
“国十一条”仅是把住房作为消费品，而不把住房的投资与消费属性作一个严格区分，并在这种区分下采取不同的政策；仅是希望生产更多的住房来满足居民的基本居住需求、来改善居民的居住条件，但实际上这是根本不可能的。而且为了增加居民的住房消费，政府还对住房购买采取一系列的过度优惠政策，包括土地、信贷、税收等政策，但实际上，在没有把消费与投资区分的市场它一定是以投资为主导的市场。在这种情况下，房地产市场是繁荣了，各个地方的GDP上去了、地方政府的土地财政也增加了，不少住房投资者也大赚了，但是实际上这些优惠政策是用绝大多数人的福利来补助住房炒作者、暴利房地产开发商、高价的土地财政、及滥用商业银行公共品的信贷员。
可见，当前国内房地产市场问题，如果不能够对住房购买的投资性及消费性有一个严格的区分与界定，然后在此基础上调整相应统计指标体系和出台相应的政策，那么以投资为主导的住房市场这种格局就不会改变，住房的消费性也就无从谈起(目前只是名词概念意义上的自住性)。政府各职能部门就能够利用这种房地产购买两栖性根据其需要出台利于自己的政策，市场当事人就能够利用这种模糊性来给自己谋利。在这种情况下，要遏制住房过度的投机炒作也是不可能的。只有在住房市场的投资与消费有了严格的区分，让住房投资采取市场定价(不能享受任何优惠政策)，住房消费可享受优惠政策，并改变当前过度的信贷优惠政策，如国十一条取消改善性住房的优惠政策那样，提高个人住房按揭贷利率并采取差异化利率，严格第二套住房信贷标准，降低住房贷款杠杆率，严格个人住房按揭市场准入等。这样才把让房地产市场成了一个消费者为主导的市场，把住房投资者挤出，从而真正做到遏制全国不少城市房地产价格飚升。
国十一条提出增加保障性住房建设、加强棚户区的改造，这些措施对遏制部分城市的高房价作用有多大?当然，政府计划三年内增加9000亿元，用于建设保障性住房项目，这是改善城市弱势居民居住条件的有力措施。但是这些政策对整个房地产市场价格影响来说是微乎其微的。看上去9000亿元是一笔很大住房投入，一是这种投入如何来保证。据报道，2009年保障性住房投入不足500亿元。二是这种投入对整个房地产来说所占的比例仍然十分小。比如，2009年房地产开发投资预计达到33000亿元，如果以住房保障投入500亿元计算，仅为全部房地产开发六十六分之-；如果以每年投入3000亿元计算，也仅是其十一分之-。住房绝大部分供给还得通过市场来解决。如果占绝对比重的住房市场是以投资为主导，想通过保障性住房增加供给来遏制高房价就如缘木求鱼。还有，在增加经济适用房、限价房等建造，看上去是能够弥补一些居民的住房需求，但是这只是在高房价下的无奈之策，如果不是房地产泡沫过大，房价过高，这些类型的住房建造的意义不大。
至于对房地产市场管理，比如所谓悟盘惜售、土地拍卖价格高涨等，这些都不是太大的问题。如果改变当前过度优惠的个人住房信贷政策及税收政策，征收住房交易个人所得税及物业税，让房价得到真正的调整，回归理性。通过有效的市场竞争及完善土地招拍挂和商品房预售等制度，房地产市场秩序自然会理性回归。否则，只要房地产市场是以投资主导的市场，各地房价快速飚升，在政府政策对市场完全主导下，房地产市场要得以整顿是不容易的。
总之，“国十一条”与相关房地产宏观调控政策，尽管看到房地产市场房价快速飚升的风险，但由于对房地产市场判断不是太准确，也没有看到房地产与其他产业区别的特征所在，因此也就无法把握到2009年各地房价快速飚升的核心所在，其政策把当前房地产市场看作是一个完全消费的市场，希望通过增加住房产品供给、保证住房自住性需求来完善住房市场及遏制高房价，但这是根本不可能的。而且“国十一条”的出台看上去是向市场发出房地产宏观调控的信号，但实际上市场也看到了政府并不真想对房地产市场进行调整，特别是对房价进行调整，因此，市场预期仍然可能以投资者为主导的市场不会改变，特别是二三线城市。如果这样，2010年房价可能还会上升。在这种情况下，不少房地产企业拍买土地的动力不是减弱而是增强，房地产市场秩序要得以整顿也是不可能。当然，我们应该看到可喜的地方，一是商业银行的觉醒，开始调整过度优惠个人住房按揭贷款利率，并对第二套住房进入有严格的规定。这是遏制国内房地产泡沫的命门，如果作为2008年下半年房地产的应急救市优惠政策能够调整，它将对国内房地产市场产生巨大的影响。这样使得国内房地产市场泡沫破灭所带来的房地产市场风险降低，否则，当前房地产市场泡沫自然破灭时，其对中国经济带来的风险与危害则是难估算的。
“国十一条”主要有五个方面的内容：增加保障性住房和普通商品住房有效供给；合理引导住房消费，抑制投资投机性购房需求；加强风险防范和市场监管；加快推进保障性安居工程建设；落实地方各级人民政府责任等。尽管这些内容主要是2009年12月14日国务院常务会议关于遏制部分城市高房价的决议内容的具体化；但是其中有新意的地方仍然不少。比如防止信贷资金违规进入房地产市场、探索土地出让的综合评估标准与方法、取消改善性住房、清理和纠正地方出台的越权减免税收的规定、防止境外热钱冲击中国市场等。
对于“国十一条”，其新意有这样多，它对国内房地产市场会产生什么样的影响?它能够有效地遏制部分城市的高房价吗?其实，对于这些问题，最为重要的是政府对当前房地产形势的判断及在合理判断下如何对症下药。
国十一条：欲压还保
在2009年中央经济工作会议之前，对于当前房地产市场的判断，政府仍然仅是认识到房地产市场是拉动经济增长的动力，而没有认识到房地产市场的性质不同(住房的消费与住房的投资差异性)，所导致的结果不同。因此，在2009年中央经济工作文件中，并没有表明要出台对房地产市场调整的政策。所以，中央经济工作会议之后，房地产开发商以及地方政府都十分高兴中央这样的房地产政策取向。但是，受迪拜危机的冲击与影响之后，中央政府开始意识到高房价的危害，意识到国内房地产市场面临泡沫过大的问题，从而决定对房地产市场要进行调整，要遏制部分城市的高房价，国内房地产市场政策也就在2009年12月中旬开始突然间出现某种程度的逆转。
但是，国内房地产政策逆转是建立在对当前房地产判断什么这样的基础上呢?这种政府对当前房地产市场判断准确或不准确?这种判断把握到了国内房地产市场的问题实质没有?如果不知道当前房地产市场的问题实质在哪里，那出台的政策效果又会如何?2009年国内房地产市场到底发生了什么?其各个城市的房价为什么会在全球经济全面衰退的大背景下快速飚升?如果对当前国内房地产市场判断不充分，“国十一条”对2010年房地产市场调整效果如何?国内部分城市的高房价通过什么样的方式可以得到遏制?一系列问题亟待解答。
首先，“国十一条”对当前国内房地产市场的判断是要遏制部分城市的高房价。也就是说，当前国内房地产市场高房价的问题仅是部分城市的问题，而不是全国普遍的问题。因为，从全国的情况来看，尽管2009年上海、北京、深圳、广州等地市的房价上涨已超过100％以上，但是实际上全国普通商品房房价上涨1～12月份仅为上涨24％。也就是说，从这些数据来看，全国商品住房的价格上涨幅度很大但没有一线城市高。也就是说，以全国普通商品房价格上涨幅度来看，中国并没有出现房价疯狂上涨的情况，房地产市场出现的泡沫也不是十分严重。
但实际上情况并非如此。这里有两个问题要弄清楚。一是目前国内住房价格统计指标体系不科学，仅表示了一手房平均价格的变化。这样的指标对市场来说意义不大。因为，即使是在同一城市，用不同的产品在不同时点来表示价格高低或涨跌大小其意义不是太大，更何况一手房的价格是平均价。
二是从2009年房价快速上涨的城市与房价上涨不快的城市住房销售所占的比重问题来说，当这些城市的住房销售金额占全国绝对比重非常大时，这时以销售面积多少来衡量房价高低已经没有多少意义了。因为，在现代经济中，经济地理的重要性越来越显著，经济集中的程度越来越快。比如，日本的三大都市圈集中了全国73.6％的GDP总值，同时集中了全国68.7％的人口。在中国沿海三大城市群占全国总面积3.4％，2007年却创造了全国38.6％的GDP，全国70.3％的货物出口，吸引了55.9％的外国直接投资。也就是说，在现代经济中，对经济支配及影响作用往往是很少的地区，并非全国所有的地区。
从2009年国内房地产房价快速上涨的情况来看，主要发生在东部沿海地区。2009年1～11月份东部地区住房销售面积达到39733万平方米，中西部地区销售面积达到35468平方米；住房销售金额东部为24856亿元，中西部地区为11131亿元。住房销售面积及销售金额东部地区所占的比重分别为53.0％和69.1％；而中西部地区分别为47.0％和30.9％。如果把房价上涨较快的中西部地区如武汉、郑州、成都、重庆、昆明、西安、银川等二线城市住房销售也加总到东部地区，其销售金额所占的比重可达80％以上。当全国销售金额占80％以上地方的房价是快速上涨时，判断只有部分城市的房价过高是不准确的。更何况，住房是不动产，它一定会分割成大大小小的无数市场，一线城市的房价暴涨还会对其他城市的价格上涨起到标杆性作用。
还有，由于政府仍然希望房地产市场成为2010年经济增长的动力，因此政府希望“有保有压”的政策既要遏制部分城市的高房价，又要让房地产成为经济增长的动力。也就是说，政府不希望房地产宏观调控政策影响房地产的投资增长。但是，房地产投资增长的特性与其他产业有根本性的差别。从2009年的房地产开发投资增长的情况来看，从1～2月份的同比增长为1％，到1～10月份同比增长17.8％，其增长速度远远低2008年的水平。为什么住房销售的同比增长达到80％以上、个人按揭贷款同比增长达到119％以上，但房地产开发投资增长仍然是这样低?关键的问题就在于，由于住房预售制度，1999年以来的数据表明，住房销售增长始终领先房地产投资增长，尽管这种领先的时期在随着房地产制度完善在缩短，但目前住房销售增长依然领先住房投资增长6个月左右。也就是说，在2009年房地产销售快速增长后，房地产开发投资增长早就成了定势。政府若能够借此机会对房地产市场进行较大程度的调整，对2010年房地产开发投资增长不会造成多少影响。但是，在“国十一条”没有看到政府对这种房地产业特性认识并采取相应的政策。也就是说，一个好的房地产宏观调控机会有可能丧失。
正是在对房地产形势判断为部分城市房价过高及没有看清房地产市场投资的条件下，政府出台既要保证房地产拉动经济为动力又要遏制部分城市高房价的“国十一条”。但“国十一条”对市场的判断与当前房地产市场实际发生的情况有不少差距。正如上面所分析的，如果占全国住房销售绝对比重的这些房价快速飚升的城市仅判断为部分城市房价快速上涨是不符合实际的。因此，2009年全国住房销售额不仅远远超过房地产泡沫较 大的2007年，而且与2008年同比增长近90％。由于各地房价快速飚升，相应的土地交易活跃，2009年全国土地出让金达到16000亿元。当前二线以上城市的房地产市场基本上一种投机炒作的市场。有研究表明，北京、上海、深圳投资性住房购买分别占总住房购买的62％、51％、57％。其它城市的情况与此相比也好不了多少。
投机性购房：房市无底深渊之根
2009年国内房地产市场之所以会出现突然间价格逆转，完全是与政府的过度优惠的房地产政策有关。特别是与过度优惠的个人住房按揭贷款有关。2007～2008年银行个人住房贷款名义基准利率分别为7.38％、7.47％(下浮15％后为6.273％、6.495％)，但是2008年9月后连续5次降息，银行个人住房贷款名义基准利率降到了5.94％，下浮30％为4.158％，比2008年的个人房贷利率下降2.337％，下降幅度达到37％。而且其个人住房贷款优惠利率无差异，只要是个人住房按揭贷款都是采取4.158％利率。还有住房按揭贷款的首付比例由40％下降20％，以及大量信贷资格不符合的投资者进入市场。正因为这种过度优惠的个人住房按揭贷款政策，从而使得2009年全国银行个人新增贷款(其中绝大部分为个人住房按揭贷款)出现超高速增长。2000～2008年全国银行个人新增贷款分别为6119亿元、11800亿元、7010亿元，但2009年1～9月份就达到了18000亿元，全年为24600亿元。到2008年底个人住房贷款余额仅34900亿元(花了11年时间)，2009年一季度个人住房贷款新增也只有1149亿元，但到2009年底个人住房贷款余额将达到5万亿元以上。也就是说，仅9个月时间，个人住房贷款就增长了15000亿。可以说，2009年的房地产市场快速增长与繁荣完全是过度的个人住房信贷政策导致的结果。不少城市房价快速飚升也完全是居民利用过度优惠的信贷政策及过高的银行金融杠杆率炒作的结果。这才是2009年不少城市房价快速飚升的核心所在。
“国十一条”的理论前提或假定是，当前的房地产市场是一个完全消费的市场，房价过高或上涨过快就在于房地产市场供求关系失衡，就在于住房的供给不足，因此，大量地增加住房的有效供给是遏制住房价格过高的有效办法。因此，在相应的出台的措施中，无论是增加中小套型住房的供给还是加大保障性住房的建设力度，无论是保证自住性住房优惠政策还是整顿市场秩序，其目标就是如何来增加住房供给，调整房地产市场失衡的供求关系。在这种假定下，只要住房供给增加了’住房供求关系就可化解，一些城市的住房高价格自然会得以遏制。但是，对于当前国内房地产市场来说，这个假定前提是不成立的。正如我上面所分析的，2009年不少城市房价过快上涨的核心，是房地产市场完全转化为以投资为主导的市场，是住房的投资者利用银行的信贷炒作过度，是政府的房地产政策没有把居民住房购买是投资还是消费作一个清楚的界定。在这种情况下，投资者岂能不利用这种过度优惠的信贷政策把房价炒上天?还有，在“国十一条”还假定购买一套住房只是消费而不会是投资。但是，这种假定是不成立的。
因为，住房是与其他商品完全不同的商品。它具有两栖性，既可用作投资也可用作消费。既然住房既可消费又可投资，而住房消费与住房投资的定价与需求有很大的差别，以投资为主导的住房市场与以消费为主导的住房市场是有根本性差别的。以投资为主导的住房市场，其定价主要是投资者的市场预期来决定，其投资需求可以在零到无穷大的区间。而以消费为主导的住房市场，其定价是由供求关系来决定，其需求取决于供求关系并是有限的。
因此，在一个住房的投资与消费没有区分的市场，如果有过度优惠的个人住房信贷政策，这个市场一定是一个以投资者为主导的市场。因为，在这个市场，投资者一定会利用住房投资这种工具获利。在这种情况下，莫说是购买多套住房可以是投资，即使是购买一套住房以及所谓改善性住房也完全可以用作投资。比如，购买一套住房的居民可以利用这种过度优惠的信贷政策购买一套120平方米的住房用于出租，自己租住房60平方米的住房，等其房子价格上涨之后出售。难道这样购买一套住房不能够算作投资吗?不仅在国十一条中，假定购买一套住房不是投资，而且还创造出一个所谓“改善性住房”的概念。如果购买一套住房都可能进行投资，那么购买第二套住房要进行投资更是易如反掌。
可见，在全世界最为优惠的个人住房信贷政策下，中国住房投资者不仅可以便利进入住房市场，而且只要进入住房市场仅是利用其优惠政策就可大获其利(其实这种过度的住房优惠政策是不购买住房者补助住房购买者的政策)。这就是为什么2009年住房市场出现价格暴涨、住房销售达到历史最高水平的根本原因所在。当住房市场是一个投资者为主导的市场时，住房消费也就成了一句空话。即使规定只优惠居民的自住性住房消费也是如此。因为，在住房投资与住房消费的定价与需求的差别上，住房投资上的价格优势，一定会让住房投资成为住房市场绝对主导者。在这种情况下，住房投资为主导的市场一定把住房的价格越推越高，最后只能把真正的住房消费者全部挤出(即使真正希望购买住房消费者也不得不参与这种投资炒作)留下的只能是住房投资者。
对于“国十一条”来说，尽管重申了第二套住房首付比重提高到40％的原则，但是这些原则与2009年相关规定比如131号和59号文件没有多多少，只不过在其基础上重申了口如果说，过度优惠的房地产信贷政策推高2009年的房价，导致不少城市的房地产泡沫，那么要遏制部分城市的高房价也只有从这里人手才能遏制高房价的根本所在。但是，在这点上，“国十一条”中有新内容但不多。2009年各商业银行可以突破同样规定的131号文件及59号文件，难道2010年国内商业银行就不能够突破“国十一条”的规定吗?对此我们还得进一步观察。
还有，从国十一条看来，要遏制部分的高房价，要加大中小大套型住房的供给、加大土地供给、加土地开发与利用，以便调整住房市场的供求关系，但是，这只能是住房为消费品时可起到作用。如果住房是投资品，投资者又能够从银行获得优惠的信贷资金及过高的杠杆率，在这种情况下，’住房市场的价格预期是上涨的，那么投资者住房需求也是无限的。他可投资购买一套，也可以二套、十套、百套住房。如果这样，我们即使把住房的供给增加到月球上去估计也不能让这种投资需求得以满足。特别是由于早几年房地产政策没有把住房投资与消费区分开，因此，中国房地产市场成了投资者的天堂(没有住房个人所得税与物业税征收，因为，国内个人一点很少的工资都得交个人 所得税，而偏偏住房交易所得不要交税。这是在什么一个市场经济国家都不会出现的事情)，房地产投资只是赚钱而不会亏损。在这种赚钱效应下，住房投资者岂能不利用过度的优惠信贷政策大力炒作房地产。因此，仅是增加住房供给只能是给住房投资者更多的投资机会，根本不会改变当前这种所谓的住房供求关系，因为，居民住房的投资赚钱效应是无止境的。
通往合理房价之路
“国十一条”仅是把住房作为消费品，而不把住房的投资与消费属性作一个严格区分，并在这种区分下采取不同的政策；仅是希望生产更多的住房来满足居民的基本居住需求、来改善居民的居住条件，但实际上这是根本不可能的。而且为了增加居民的住房消费，政府还对住房购买采取一系列的过度优惠政策，包括土地、信贷、税收等政策，但实际上，在没有把消费与投资区分的市场它一定是以投资为主导的市场。在这种情况下，房地产市场是繁荣了，各个地方的GDP上去了、地方政府的土地财政也增加了，不少住房投资者也大赚了，但是实际上这些优惠政策是用绝大多数人的福利来补助住房炒作者、暴利房地产开发商、高价的土地财政、及滥用商业银行公共品的信贷员。
可见，当前国内房地产市场问题，如果不能够对住房购买的投资性及消费性有一个严格的区分与界定，然后在此基础上调整相应统计指标体系和出台相应的政策，那么以投资为主导的住房市场这种格局就不会改变，住房的消费性也就无从谈起(目前只是名词概念意义上的自住性)。政府各职能部门就能够利用这种房地产购买两栖性根据其需要出台利于自己的政策，市场当事人就能够利用这种模糊性来给自己谋利。在这种情况下，要遏制住房过度的投机炒作也是不可能的。只有在住房市场的投资与消费有了严格的区分，让住房投资采取市场定价(不能享受任何优惠政策)，住房消费可享受优惠政策，并改变当前过度的信贷优惠政策，如国十一条取消改善性住房的优惠政策那样，提高个人住房按揭贷利率并采取差异化利率，严格第二套住房信贷标准，降低住房贷款杠杆率，严格个人住房按揭市场准入等。这样才把让房地产市场成了一个消费者为主导的市场，把住房投资者挤出，从而真正做到遏制全国不少城市房地产价格飚升。
国十一条提出增加保障性住房建设、加强棚户区的改造，这些措施对遏制部分城市的高房价作用有多大?当然，政府计划三年内增加9000亿元，用于建设保障性住房项目，这是改善城市弱势居民居住条件的有力措施。但是这些政策对整个房地产市场价格影响来说是微乎其微的。看上去9000亿元是一笔很大住房投入，一是这种投入如何来保证。据报道，2009年保障性住房投入不足500亿元。二是这种投入对整个房地产来说所占的比例仍然十分小。比如，2009年房地产开发投资预计达到33000亿元，如果以住房保障投入500亿元计算，仅为全部房地产开发六十六分之-；如果以每年投入3000亿元计算，也仅是其十一分之-。住房绝大部分供给还得通过市场来解决。如果占绝对比重的住房市场是以投资为主导，想通过保障性住房增加供给来遏制高房价就如缘木求鱼。还有，在增加经济适用房、限价房等建造，看上去是能够弥补一些居民的住房需求，但是这只是在高房价下的无奈之策，如果不是房地产泡沫过大，房价过高，这些类型的住房建造的意义不大。
至于对房地产市场管理，比如所谓悟盘惜售、土地拍卖价格高涨等，这些都不是太大的问题。如果改变当前过度优惠的个人住房信贷政策及税收政策，征收住房交易个人所得税及物业税，让房价得到真正的调整，回归理性。通过有效的市场竞争及完善土地招拍挂和商品房预售等制度，房地产市场秩序自然会理性回归。否则，只要房地产市场是以投资主导的市场，各地房价快速飚升，在政府政策对市场完全主导下，房地产市场要得以整顿是不容易的。
总之，“国十一条”与相关房地产宏观调控政策，尽管看到房地产市场房价快速飚升的风险，但由于对房地产市场判断不是太准确，也没有看到房地产与其他产业区别的特征所在，因此也就无法把握到2009年各地房价快速飚升的核心所在，其政策把当前房地产市场看作是一个完全消费的市场，希望通过增加住房产品供给、保证住房自住性需求来完善住房市场及遏制高房价，但这是根本不可能的。而且“国十一条”的出台看上去是向市场发出房地产宏观调控的信号，但实际上市场也看到了政府并不真想对房地产市场进行调整，特别是对房价进行调整，因此，市场预期仍然可能以投资者为主导的市场不会改变，特别是二三线城市。如果这样，2010年房价可能还会上升。在这种情况下，不少房地产企业拍买土地的动力不是减弱而是增强，房地产市场秩序要得以整顿也是不可能。当然，我们应该看到可喜的地方，一是商业银行的觉醒，开始调整过度优惠个人住房按揭贷款利率，并对第二套住房进入有严格的规定。这是遏制国内房地产泡沫的命门，如果作为2008年下半年房地产的应急救市优惠政策能够调整，它将对国内房地产市场产生巨大的影响。这样使得国内房地产市场泡沫破灭所带来的房地产市场风险降低，否则，当前房地产市场泡沫自然破灭时，其对中国经济带来的风险与危害则是难估算的。