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前言：AX项目是公司的普通住宅项目，2010年3月取得土地使用权后，于2010年年7月开始进行桩基施工，至2014年4月全部竣工交楼。
基于对项目进行经验总结和失败教训的吸取之目的，希望本后评估报告能为今后开发的类似项目提供一定的借鉴。
【项目概况】
一、 项目概况：
AX项目位于一号组团E分区E11-2/02号地块内，原场地原始地形较为平缓，西临px路，南临ss大道，西南面与城市绿地相接。工程用地面积141640m2，总建筑面积724366.14 m2，分为三期，容积率为4.20，建筑密度20.65%，绿地率30.09%。本工程共29栋一类高层住宅、1栋三层商业、幼儿园和一至二层的商业网点、配套用房以及两层地下车库组成，其中一期为10栋，二期为6栋，三期为13栋，建筑层数最高为33F，建筑最大高度99.6m，建筑类别为一类，防火等级为一级，建筑合理使用年限50年，结构形式为剪力墙结构或框架剪力墙，结构抗震设防烈度为6度。
【规划设计工作评估及设计情况介绍】
一.规划设计
1、 规划设计与定位之间的契合程度
规划设计成果与产品定位基本契合，纯高层小区，配套幼儿园，沿城市道路做商铺。
2、 前期设计对成本控制的影响
设计结合地形，通过竖向设计控制成本。总图布局结合地形，顺应竖向布置采用平坡式，区内无高挡墙，多以环境消化高差，交接面采用平坡处理方式相接。同时保证了区内环境的舒适性。
3、 技术标准和新材料的使用
基本遵循公司的技术标准设计。大部分材料同相邻的已完成一期组团，但外墙面保温材料调整为无机保温砂浆；屋顶保温材料调整为挤塑聚苯乙烯泡沫塑料；架空楼板保温材料采用全轻混凝土和挤塑聚苯乙烯泡沫塑料。
4、 规划设计与定位之间的契合程度：规划设计成果与最初产品定位不完全契合。
（1）住宅产品，原产品定位为舒适型两房、三房产品为主，赠送较少；销售过程中，根据市场变化及销售反馈，定位调整为紧凑型两房、三房产品为主，增加赠送，提高溢价，因此在2012年3月对其中4幢楼户型进行了调整，标准层从三梯七户调整为三梯八户；
（2）商业产品为沿街小商铺，销售良好。
5、 前期设计对成本控制的影响
原始地形较为平缓，成本控制较好，在车库负二层设置一个独立的超市，因道路流线设置关系，销售价位受影响。
6、 设计在售后中使用情况：
交房后主要投诉问题集中在部分设计对人性化考虑不周。如：（1）暗卫没有降板，影响
业主使用；（2）外墙石材遮挡商业门面和住户视线、通风采光受影响；（3）门窗划分过多关注立面造型，影响视线通透；（4）园林呈现的完成效果不太好。
二、 项目设计情况的介绍
1.产品策划理念：
本项目所在区域为未来规划中重点居住组团板块，配套设施日趋完善，为我们打造高
品质小区打造了良好条件。项目建成后，将进一步提升该区品质，逐步完善，使该区成为新城市亮点。
2.规划方案设计：
该项目位置较为优越，针对项目的地理位置，我们把该项目定位为高尚高品质住宅小
区，必须在规划、建筑风格、景观品质、技术特点都要有别于普通住宅。规划采取围合向心方式，力求将最长的楼间距，最大的内院景观，最好的景观朝向贯彻到总平面布置里。大中庭最佳位置，采用28层、32层、33层两梯6户、三梯7户、三梯8户点式高层，尽量扩大间距和增加朝向中庭的户数；让更多的户型享受到中庭的园林景观，针对小区的品质和其定位，该项目建筑风格采取现代风格，建筑色调以暖白、深灰色系为主，建筑形体的塑造以竖向为主，以体现建筑的挺拔、大气，营造与品质相符的品味。
3.建筑户型设计：
户型产品定位即为舒适型一房、两房、三房产品为主，面积区间为55-70一变两房，
70-80㎡两变三房，80-90㎡纯三房，90-110㎡三变四房。部分楼栋顶层为跃层设计，两房变三房。阳台赠送集中在客厅阳台、生活阳台及院馆赠送，跃层赠送客厅上空，提高溢价。设计成果按该定位要求成型，形成了两梯六、三梯七、三梯八的高层产品，空间尺寸较舒适。
4.立面设计：
建筑总体风格强调现代都市的挺拔感和品质感，通过凸出强烈的竖向线条，打造简洁大气的造型，追求一种向上的升腾感，体现蓬勃发展的现代都市形象。立面设计力求简洁、大气，线条清晰明朗，减少杂乱的感觉。建筑通过建筑上部退台的变化实现高低错落的城市天际轮廓线。住宅外立面饰面材质主要采用大面积的仿石涂料和局部石材，色彩以暖灰色和深灰色为主。从而营造一种更适合人居的建筑形态，使得建筑更加地亲切与宜人。
5.结构设计：
主楼户型的结构方案进一步深化设计时和建筑、设备专业配合，作相应优化调整，以
达到“安全适用、技术先进、经济合理、方便施工”的目的。
6.景观设计：
AX项目园林绿化面积约9万平方米（中庭景观），采用都市自然主义结合现代装饰风
格，打造简约、自然、浪漫、精致的中庭景观，植物方面主要采用易维护的本土植物，以便控制成本及方便后期维护。
7.装饰设计：公区精装设计，室内是清水房交付业主。
公区设计：精致、简洁，装饰墙设计美观，电梯前室墙面地面为砖，而过道部分地面为砖墙面为涂料，首层大堂墙面地面均为砖，大大降低成本。整体家具配饰色调统一，落地花艺营造的氛围较浓，架空层家具材质符合室外功能需求，交房时业主评价很不错。
【本项目设计管理方面突出经验和教训】 一. 项目设计管理突出经验
1.设计管理中注重设计效果的复核。对4幢楼户型调整后，户型套内面积减小，以小户型为主打户型，其功能优化调整；每户阳台面积最大化，并以可变方式（可改造为卧室或书房）设置。
2.景观优点：中庭景观构图线性流畅，高层鸟瞰整体性强；项目LOGO同景观结合，形成景点。
3.AX项目获得如下荣誉：
在2013年詹天佑.重庆优秀住宅小区评选中，获得重庆市住宅小区优秀规划设计
奖、重庆市住宅小区优秀建筑设计奖（尤其是外立面颜色搭配）、重庆市住宅小区优秀环境设计奖
二.项目设计管理中吸取教训
回顾整个项目进程，其中有很多经验教训，特别是在项目巡检过程中所发现的问题，部分问题得到及时修正，并取得一定的效果，具体情况如下：
1.建筑专业：
（1）局部架空层与室外的高差较大问题：场地整体放坡时应控制其最大高度范围，为景观优先化考虑。
（2）局部墙体、井道等之间的缝隙：采用页岩空心砖填充其之间的缝隙，设计时应细化处理此类情况，多进行自我检查。
（3）造型线条遮挡其视线问题：
后期处理：设计时应该考虑其对住户卧室，客厅，阳台等视线影响，并考虑造价成本，减少石材线条数量及线条的宽度。
2.结构专业：施工图设计、校对、审核时注意结构专业与建筑、设备专业沟通，避免因专业冲突造成返工及对建筑功能的影响。
3.设备专业：
（1）管道安装高度问题：接至生活阳台污水立管的厨房污水支管在梁下吊装，安装高度较低，影响吊顶效果。
（2）负一层车库建筑设计有采光井，设计时将电缆桥架和消防给水管设置在采光井中，影响了美观。
4.园林专业：
（1）设计了一条水系，实际的使用中该水系使用率较低，在以后的设计中，建议不用大的水系，可以采用较小的涌泉或尺度宜人的镜面水景，一方面节约成本另一方面维护方便；
（2）过于强调景观平面构图，近人尺度的空间使用性不强。
5.装饰专业：公共入户走道处未贴砖，影响楼盘档次，另业主装修期间对墙面破坏
也给物业维护工作增加难度。
邮寄地址：山东省菏泽市牡丹区大学路大学嘉园21号楼3单元201室 仝爱霞（转 段菁 收）
邮编： 274000
联系电话：15315665667
基于对项目进行经验总结和失败教训的吸取之目的，希望本后评估报告能为今后开发的类似项目提供一定的借鉴。
【项目概况】
一、 项目概况：
AX项目位于一号组团E分区E11-2/02号地块内，原场地原始地形较为平缓，西临px路，南临ss大道，西南面与城市绿地相接。工程用地面积141640m2，总建筑面积724366.14 m2，分为三期，容积率为4.20，建筑密度20.65%，绿地率30.09%。本工程共29栋一类高层住宅、1栋三层商业、幼儿园和一至二层的商业网点、配套用房以及两层地下车库组成，其中一期为10栋，二期为6栋，三期为13栋，建筑层数最高为33F，建筑最大高度99.6m，建筑类别为一类，防火等级为一级，建筑合理使用年限50年，结构形式为剪力墙结构或框架剪力墙，结构抗震设防烈度为6度。
【规划设计工作评估及设计情况介绍】
一.规划设计
1、 规划设计与定位之间的契合程度
规划设计成果与产品定位基本契合，纯高层小区，配套幼儿园，沿城市道路做商铺。
2、 前期设计对成本控制的影响
设计结合地形，通过竖向设计控制成本。总图布局结合地形，顺应竖向布置采用平坡式，区内无高挡墙，多以环境消化高差，交接面采用平坡处理方式相接。同时保证了区内环境的舒适性。
3、 技术标准和新材料的使用
基本遵循公司的技术标准设计。大部分材料同相邻的已完成一期组团，但外墙面保温材料调整为无机保温砂浆；屋顶保温材料调整为挤塑聚苯乙烯泡沫塑料；架空楼板保温材料采用全轻混凝土和挤塑聚苯乙烯泡沫塑料。
4、 规划设计与定位之间的契合程度：规划设计成果与最初产品定位不完全契合。
（1）住宅产品，原产品定位为舒适型两房、三房产品为主，赠送较少；销售过程中，根据市场变化及销售反馈，定位调整为紧凑型两房、三房产品为主，增加赠送，提高溢价，因此在2012年3月对其中4幢楼户型进行了调整，标准层从三梯七户调整为三梯八户；
（2）商业产品为沿街小商铺，销售良好。
5、 前期设计对成本控制的影响
原始地形较为平缓，成本控制较好，在车库负二层设置一个独立的超市，因道路流线设置关系，销售价位受影响。
6、 设计在售后中使用情况：
交房后主要投诉问题集中在部分设计对人性化考虑不周。如：（1）暗卫没有降板，影响
业主使用；（2）外墙石材遮挡商业门面和住户视线、通风采光受影响；（3）门窗划分过多关注立面造型，影响视线通透；（4）园林呈现的完成效果不太好。
二、 项目设计情况的介绍
1.产品策划理念：
本项目所在区域为未来规划中重点居住组团板块，配套设施日趋完善，为我们打造高
品质小区打造了良好条件。项目建成后，将进一步提升该区品质，逐步完善，使该区成为新城市亮点。
2.规划方案设计：
该项目位置较为优越，针对项目的地理位置，我们把该项目定位为高尚高品质住宅小
区，必须在规划、建筑风格、景观品质、技术特点都要有别于普通住宅。规划采取围合向心方式，力求将最长的楼间距，最大的内院景观，最好的景观朝向贯彻到总平面布置里。大中庭最佳位置，采用28层、32层、33层两梯6户、三梯7户、三梯8户点式高层，尽量扩大间距和增加朝向中庭的户数；让更多的户型享受到中庭的园林景观，针对小区的品质和其定位，该项目建筑风格采取现代风格，建筑色调以暖白、深灰色系为主，建筑形体的塑造以竖向为主，以体现建筑的挺拔、大气，营造与品质相符的品味。
3.建筑户型设计：
户型产品定位即为舒适型一房、两房、三房产品为主，面积区间为55-70一变两房，
70-80㎡两变三房，80-90㎡纯三房，90-110㎡三变四房。部分楼栋顶层为跃层设计，两房变三房。阳台赠送集中在客厅阳台、生活阳台及院馆赠送，跃层赠送客厅上空，提高溢价。设计成果按该定位要求成型，形成了两梯六、三梯七、三梯八的高层产品，空间尺寸较舒适。
4.立面设计：
建筑总体风格强调现代都市的挺拔感和品质感，通过凸出强烈的竖向线条，打造简洁大气的造型，追求一种向上的升腾感，体现蓬勃发展的现代都市形象。立面设计力求简洁、大气，线条清晰明朗，减少杂乱的感觉。建筑通过建筑上部退台的变化实现高低错落的城市天际轮廓线。住宅外立面饰面材质主要采用大面积的仿石涂料和局部石材，色彩以暖灰色和深灰色为主。从而营造一种更适合人居的建筑形态，使得建筑更加地亲切与宜人。
5.结构设计：
主楼户型的结构方案进一步深化设计时和建筑、设备专业配合，作相应优化调整，以
达到“安全适用、技术先进、经济合理、方便施工”的目的。
6.景观设计：
AX项目园林绿化面积约9万平方米（中庭景观），采用都市自然主义结合现代装饰风
格，打造简约、自然、浪漫、精致的中庭景观，植物方面主要采用易维护的本土植物，以便控制成本及方便后期维护。
7.装饰设计：公区精装设计，室内是清水房交付业主。
公区设计：精致、简洁，装饰墙设计美观，电梯前室墙面地面为砖，而过道部分地面为砖墙面为涂料，首层大堂墙面地面均为砖，大大降低成本。整体家具配饰色调统一，落地花艺营造的氛围较浓，架空层家具材质符合室外功能需求，交房时业主评价很不错。
【本项目设计管理方面突出经验和教训】 一. 项目设计管理突出经验
1.设计管理中注重设计效果的复核。对4幢楼户型调整后，户型套内面积减小，以小户型为主打户型，其功能优化调整；每户阳台面积最大化，并以可变方式（可改造为卧室或书房）设置。
2.景观优点：中庭景观构图线性流畅，高层鸟瞰整体性强；项目LOGO同景观结合，形成景点。
3.AX项目获得如下荣誉：
在2013年詹天佑.重庆优秀住宅小区评选中，获得重庆市住宅小区优秀规划设计
奖、重庆市住宅小区优秀建筑设计奖（尤其是外立面颜色搭配）、重庆市住宅小区优秀环境设计奖
二.项目设计管理中吸取教训
回顾整个项目进程，其中有很多经验教训，特别是在项目巡检过程中所发现的问题，部分问题得到及时修正，并取得一定的效果，具体情况如下：
1.建筑专业：
（1）局部架空层与室外的高差较大问题：场地整体放坡时应控制其最大高度范围，为景观优先化考虑。
（2）局部墙体、井道等之间的缝隙：采用页岩空心砖填充其之间的缝隙，设计时应细化处理此类情况，多进行自我检查。
（3）造型线条遮挡其视线问题：
后期处理：设计时应该考虑其对住户卧室，客厅，阳台等视线影响，并考虑造价成本，减少石材线条数量及线条的宽度。
2.结构专业：施工图设计、校对、审核时注意结构专业与建筑、设备专业沟通，避免因专业冲突造成返工及对建筑功能的影响。
3.设备专业：
（1）管道安装高度问题：接至生活阳台污水立管的厨房污水支管在梁下吊装，安装高度较低，影响吊顶效果。
（2）负一层车库建筑设计有采光井，设计时将电缆桥架和消防给水管设置在采光井中，影响了美观。
4.园林专业：
（1）设计了一条水系，实际的使用中该水系使用率较低，在以后的设计中，建议不用大的水系，可以采用较小的涌泉或尺度宜人的镜面水景，一方面节约成本另一方面维护方便；
（2）过于强调景观平面构图，近人尺度的空间使用性不强。
5.装饰专业：公共入户走道处未贴砖，影响楼盘档次，另业主装修期间对墙面破坏
也给物业维护工作增加难度。
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邮编： 274000
联系电话：15315665667