土地增值税是指国家向转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人针对其转让所取得的增值额征收的税金。这里所指的增值额是转让房地产取得的收入减去规定扣除项目金额后的余额。实际上土地增值税并不是新税种。1993年，为了抑制炒买炒卖土地以获取暴利的行为，国务院发布《中华人民共和国土地增值税暂行条例》，规定自1994年开始实施，但因为种种原因在执行上被一度搁置。从2003年起，国家逐步对房地产行业进行税收调控，国内各个地区对土地增值税基本上是要求房地产企业按照预（销）售收入的1%～2%的比例进行预征，还有部分地区则没有开始预征，直到2007年开始进行清算。国家税务总局从2006年12月1日起对二手房交易开征土地增值税，此后又于2007年1月16日发布了《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》，明确房地产开发企业土地增值税将实行清算式缴纳，取代现行的以“预征”为主的缴纳办法。
　　
　　为什么要进行土地增值税清算？
　　
　　土地增值税清算体现宏观调控政策的延伸和细化
　　始于2003年的宏观调控，连续几年土地、金融、产业政策频出但收效不大，于是，国家税务总局从2006年开始通过税收手段对房地产业进行调控，房地产持有和交易环节需要缴纳的税种逐渐增多，希望通过这种方法实现对房地产业的调控，从而改变房地产投资增长过快，部分城市房价居高不下等现象。本次土地增值税的开征，主要目的是调节房地产开发企业土地增值收益和利润，限制开发企业过度投资，是对宏观调控政策的延伸和细化，是和其他宏观调控政策相配合，在已有政策的基础上进行更加细致的调节，而且在今后，税费政策也将会成为房地产宏观调控的重要工具。
　　
　　有助于合理配置土地资源
　　随着我国国民经济的高速发展和城市化的日益推进，土地作为一种稀缺资源越来越体现出它的珍贵性。但是现阶段我国的土地利用和房地产开发模式对土地的使用仍然比较粗放，对于闲置土地的持有也不须付出多大成本，造成对土地资源的大量浪费。土地增值税清算加大了开发企业持有闲置土地的负担，因此，开发企业会想办法加快开发速度，盘活资金与闲置的土地资源。
　　
　　有利于增加地方政府财政收入
　　随着城市规模扩张和城市基础设施建设的完善，各级地方政府需要大量资金投入，因此，加大税收力度成为解决资金缺口的有效途径。同时，中央政府为了完善住房保障体系出台的一些保障性政策也在客观上造成地方政府的土地出让金收益受到损失，这也给地方财政带来困难，因此，土地增值税的清算也考虑到从资金方面给与地方政府一定的补偿。
　　
　　为构建和谐社会，平衡行业差距创依据
　　近年来，房地产行业的发展给国民经济发展做出了巨大贡献，同时，因为各种原因整个行业被塑造成一种“暴利”形象。为了构建和谐社会，缩小行业之间的差距，通过开征土地增值税将房地产行业的利润压缩，以此来达到社会各行业只能得到平均利润的目的。
　　
　　土地增值税清算会产生哪些影响？
　　
　　对整体市场的影响
　　1、打击囤地、炒地行为
　　开发企业要保证正常发展，就必须要进行土地储备。但是，随着整个市场行情日渐升温，部分开发企业开始囤积土地。尤其是通过较低价格拿到土地的开发企业，在开发过程中房价飙升，获得大量的土地开发收益，开征土地增值税以后，按照四级累进税率，企业就必须缴纳更多的土地增值税。在这种情况下，开发企业一方面因为资金压力大而无力囤地；另一方面囤地的利润大部分会被抽走，将无利可图，因此，企业为了合理避税，就必然会加快开发速度，减少土地持有时间，这样就能够打击囤地和炒地行为。
　　2、对市场价格的影响
　　土地增值税开征对房地产价格的影响可以从两个方面进行分析：首先短期内对房价影响不大。因为目前开发企业对产品进行定价时一般都采取市场定价法，不会因为所谓的利润减少或成本增加而随意抬高价格；而且，与土地增值税对应的是开发利润并非成本，征税只会压缩高利润空间，如果企业因此不顾市场盲目的抬高价格就有可能造成产品的滞销。另外，从长期看将有利于稳定房价。供求关系依然是影响房价的决定性因素，征收土地增值税改变企业由于市场向好而进行的捂盘惜售或者抬高价格等行为，那些试图通过分期开发、囤积地产待价而售等手段钻空子的房地产商也会无路可走，因此，他们必然加快开发速度，从长期来看可以在一定程度上增加市场供给，从而可能保持价格稳定甚至引起房价下降。
　　3、改善商品住宅开发的供应结构
　　在房地产开发中同样面积的土地建造中小套型房子的成本要比造大套型房高10%左右，并且中小套型住宅往往卖不出高价，所以开发企业愿意开发中高端产品。本次《通知》规定土地增值税按照累进税率征收，而且纳税人建造普通标准住宅还有一定的税收优惠，对产品户型有一定的政策导向；而且，目前的市场销售状况也表明市场存在大量的中小户型需求，因此，开发企业出于加快开发速度和资金回收速度的考虑，也会将产品的市场定位向这方面倾斜，这些都会对改善商品住宅开发的供应结构起到一定作用。
　　
　　对开发企业的影响
　　1、压缩开发商的利润空间
　　土地增值税是针对企业和个人的土地和房产转让增值额征收的税金，主要属于企业的利润部分。按照累进税率，对早期拿地的企业和从事高端市场开发的企业影响较大，一些开发商此前通过较低价格获取土地，尤其是土地储备量较大的企业，将会为此付出非常高昂的增值税。由于房地产开发企业结算的特殊性，公司在出售商品房的时候并不知道土地的具体增值额，因此，对开发商征收土地增值税往往采用预先征收的方式进行，等项目结束后再根据实际增值额进行清算，原来预征标准为销售收入的1%-2%，和现在增值额的30%-60%的比例相比有较大差距，新的清算办法必然会大大压缩开发商的利润空间。
　　2、行业竞争加剧
　　从企业规模来说，土地增值税开征对开发企业的流动资金造成压力，对中小房地产企业影响较大，对实力较强的开发企业影响较小。土地增值税清算后，无论原先有无计提拨备，开发商的流动资金都会减少，需要去筹集新的资金补充进来才能开发。由于中小房地产企业融资能力较弱，清算土地增值税政策将使企业资金供应受到制约，客观上无法再进行更多项目的房地产开发，部分实力较弱的小项目公司，可能由于资金链断裂而倒闭；而对于企业运作比较规范，已对土地增值税的清算预提的开发企业影响则较小。因此，资金实力雄厚的开发企业会趁机通过各种方式占有市场，开发企业的竞争会日益激烈。
　　对购房者的影响
　　在各地的实施细则出台之前，《通知》并没有详细的规定具体如何征收土地增值税，而且，税收开征后短期内对价格也不会有大的影响，因此购房者基本不会受影响；只是远期如果受政策影响房价一旦下挫，则成为购房者进入市场较好的时机。另外，因为二手房从2006年12月1日开征土地增值税，并且按照持有时间长短不同选择不同的税率，一定程度上抑制了炒房行为，对普通住房交易也基本没有多大影响。
　　当然，上述分析是建立在土地增值税已经严格按照规定开征前提下来谈论的，由于目前各地实施细则尚未出台，因此，这个税收政策的具体实施结果还需要观察。
　　
　　当前土地增值税清算存在的难点何在?
　　
　　（一）实施细则难以出台
　　国家税务总局的通知下发以后，要求各地税务机关据此制定实施细则，但是截至目前，只有北京、上海、成都等极少数几个城市近日下发了《房地产开发企业土地增值税清算管理办法》等地方细则，清算土地增值税被正式提上日程，但是对具体的执行方案规定还是不够清楚。一方面是因为税务总局的《通知》本身没有明确规定，例如具体清算时间起止界限、如何征收等，各地方税务机关深知细则制定的难度太大，尤其是中西部城市在等待东部发达地区重点城市的细则作为制定本地区细则的模板。
　　改革开发以来，房地产业经过较长时间的发展，已经成为国民经济的支柱产业，同时，也是地方财政收入的重要来源。因此，对房地产开发企业进行土地增值税的清算，地方政府有较强的地方保护主义思想，害怕一旦清算给地方经济带来负面影响，毕竟清算获得的土地增值税75％必须上缴国家，只有25％留给地方，地方政府和地方税务部门对政策有一定的抵触心理，因此，保持观望态度，不愿积极制定实施细则也就不足为怪了。
　　（二）具体操作难度不小
　　由于目前我国的房地产开发模式普遍采用项目运作制，房子销售完毕，项目公司就在税务登记部门注销。还有部分开发企业虽然母公司还存在，但是一方面依据现行财务制度，当时的帐务早已超过法定保存期进行销毁，根本无法进行清算；另一方面，还有很多投资者在项目完成拿到利润后或者离开本地或者投资其他行业，现在要再将这些人找回来补交土地增值税，无疑也是非常困难的。为此，《通知》规定地方税务机关可以参照与其开发规模和收入水平相近的当地企业的土地增值税税负情况，核定征收土地增值税，但是实际执行起来难度很大，几乎是不可能的。
　　另外，开征土地增值税需要花费大量的人力物力，对于本来就人力资源紧张的各地方税务部门来说更是捉襟见肘。
　　同时，在实际二手房交易中，有些纳税人由于不能准确提供房地产转让价格或扣除项目金额，致使不能准确计算增值额，这将会直接影响应纳税款的计算与缴纳。
　　
　　怎样推进土地增值税清算的改革?
　　
　　扶持企业和行业发展
　　国家税务总局《通知》的出台是在当前宏观经济和房地产开发投资过热情况下对宏观调控政策的深化，国家并不是要对房地产行业进行打压。各地方税务机关在制定实施细则时一定要严格把握政策的初衷，切实从保护、扶持开发企业和行业发展的角度出发，在贯彻国家政策和维护企业利益之间找到最佳平衡点，这也是各地制定实施细则要解决的核心问题所在。
　　避免政策“一刀切”
　　由于房地产区域性很强，因此，全国范围内房地产业发展的情况各不相同。但是，本次出台的土地增值税清算象其他已经出台的其他政策一样，政策的地域性不强。《通知》已经从很多方面对政策的执行有严格规定，这必然会因为各地的具体条件不同产生不同的影响。当然《通知》同时也规定要求各地税务机关根据本地方的实际情况制定实施细则，同时还规定对于普通住宅不同程度的减免，这也是国家注重本次土地增值税清算的操作弹性的具体表现。因此，各地税务部门在制定实施细则时一定要从各地房地产发展的实际情况出发，避免政策的“一刀切”。
　　
　　实施“一条线”原则
　　为了减少土地增值税征收难度，可以采取“一条线”原则，也就是不同地方、最小以地市为单位根据当地的不同情况制定统一标准，这个标准由税务机关根据已经掌握的情况，并和土地、房管等相关机构协调，酌情制定，标准制定好以后，所有的开发企业都必须严格按照该标准执行，这样在清算过程中易于操作。对个别企业来说有可能存在问题，但是只要做到对绝大部分的企业都公平即可；同时这样可以尽量减少和避免出现行政腐败，从而达到保护税务干部的目的。
　　
　　开征时间可以从“8.31大限”算起
　　土地增值税开征的一个难点就在到底从何时开始算起？若从1994年开始起征，这无论从人力、时间、财务资料档案各方面实施的难度都很大；笔者认为应该对2004年8月31日“8.31大限”，即《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》颁布以后开始的项目进行清算，这样可以和国家的经营性土地公开竞价出让政策配合实施，在此之前，土地的协议出让获得方式难以计算具体的增值额，而且从保护和支持产业发展的角度出发，也不能将清算的上溯时间太过延长；此外，有一个准确的时间点作为清算的时间标准也易于操作，因为从“8.31”大限开始土地的招拍挂出让方式能够给税务部门提供准确、清晰的计税依据，便于税务部门清算工作的进行。