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俗话说，同行是冤家，商家往往不愿意与其他同行离得太近。所以，在商铺租赁中商家常常希望通过独家经营权的约定，来实现自己在一定范围内的独家经营。但是独家经营权如果约定不明确，纠纷就在所难免。下面就通过一个独家经营权的案例，分析在租赁商铺时如何保障自己的“独家经营权”。
项目重复，独家经营权引纠纷
上海市个体业主张浩在2005年6月，准备自己创业开一家小型的装修公司。四处考察看铺后，张浩看中了徐汇区凯旋路某装饰城第四层的一个铺面。
做生意最怕的是附近有同行，彼此竞争激烈，利润也微薄。因此，张浩在承租该商铺时就与出租方明确约定，在装修城其它楼层场地不应再有从事装潢业务的承租户。为此，双方在签署协议时约定“甲方（装饰城）应确保乙方（张浩）在正式开业后，甲方商场一至三楼将不再有其它装潢公司从事装修、装潢业务。”
2005年8月，在合同上对独家经营权进行了约定之后，张浩就风风火火地开始了自己的浩然装饰公司的相关业务。但是，好景不长，仅仅过了半年，张浩居然发现该大厦中出现了一家风雅家居公司，推出了“整体家居解决方案”的业务，而实质上从事的却是跟张浩一模一样的家庭装潢业务。
张浩非常郁闷。当时，与装饰城签订承租合同时就明确约定必须是“独家经营”，可如今装饰城多了一间家居公司，所推出的也是家庭装饰业务，对自己的经营造成了直接的竞争。家居公司的进入，明显与当初签订的合约是不相符的，属于装饰城单方违约的表现。
因此，张浩先是找到装饰城的负责人夏琳，指出其违约行为的表现并要求杜绝这种行为的继续发生。但是，对于张浩的要求，夏琳认为家居公司并不等于装修公司，自己的这种行为并不属于违约。因此，她对张浩的要求并不接受。
而张浩则认为签订的合同条款中是保证装饰城不再有其它装潢公司从事家庭装潢业务，这是自己承租四楼商铺的前提条件。而装饰城让家居公司也来从事装潢业务，这种行为已经构成了对履行《租赁协议》基础的根本违反，致使自己在装饰城取得装修装潢独家经营权的合同目的无法实现，也给自己蒙受了巨大的经济损失。因此，张浩要求解除双方签订的《租赁协议》，并赔偿自己的相关经济损失。
这边厢，张浩对自己无法实现独家经营权感到尤为郁闷；那边厢，装饰城坚持认为家居公司并不是装修公司，合同中虽然承诺了独家经营权，但是却没有对装修业务的独家经营进行约定，因此，装饰城作为出租方并没有违约的表现。如果张浩坚持退租，那么，将属于张浩的单方面违约，他所交纳的租金和抵押金将不予退回。
双方各执一词，都坚持是对方违约在先。2006年3月，无奈之下，张浩只好将装饰城告上了法庭，请求法院判决装饰城退租和赔偿经济损失。
独家经营权成争议焦点
面对张浩所提出的违约行为，装饰城的代理律师坚持认为“家居公司”并不能等同于“装潢公司”。虽然该公司也从事装潢业务，但是，其所做的是“整体家居解决方案”的业务，而非浩然公司的装修业务。因此，这并不属于项目的重复，张浩的独家经营权并没有受损。
其次，张浩的经营并未受到家居公司经营的影响，即便装饰城违反了独家经营的承诺，并不意味着张浩可以解除合同，无论是合同中还是法律上，都没有赋予张浩解除合同的权利。
对此，张浩的代理律师认为，双方在合同中明确约定，商城将不再有其它装潢公司从事装修、装潢业务。虽然风雅家居公司的营业执照上没有装修、装潢的经营范围，其名称中也没有装修、装潢业务，但是，事实上它却在从事装修和装潢的业务。因此，很明显，装饰城已经违反了《租赁协议》中关于独家经营权的条款约定。其简单地从字面上认为非装潢类公司就可以在装饰城范围经营装修、装潢业务，是对合同条款的一种扭曲。
而且，从张浩和装饰城签订的合同来看，保障张浩的独家经营权是他承租该商铺的前提条件。如果装饰城没有做出这个承诺，那么，张浩就不会考虑承租该场地。因此，装饰城让风雅家居公司进入装饰城，既是违反了之前双方签订的《租赁协议》，也对张浩的经济造成了损失。
针对张浩代理律师的意见，装修商城的意见为独家经营属于市场经营模式中的一种。基于这种模式而产生的“独家经营权”只是对特定商品所享有的一种物权，是在特定期间、特定区域内享有的、能给权利人带来比其他销售商更大的利润空间。这种基于合同约定而产生的权利义务只能制约合同双方，但这种约束力不应涉及其他人。
经过法庭辩论环节，双方都坚持原来的观点，不肯调解。至此，双方都在焦急地等待上海市第一中级法院的判决。
虽然该案还没有判决，但是依据最高人民法院对其它类似案件的判决表明，独家经营权对于商家而言，属于其租赁商铺的合同目的非常重要的部分，如果无法实现独家经营权，承租方应有权解除租赁关系。当然，承租方提出的损害赔偿，特别是装修及广告部分，难以核实和确认，获得全额支持的可能性并不大。
两条款保障独家经营权
俗话说，同行是冤家，商家往往不愿意同其他同行离得太近，以免带来巨大的同业竞争压力。所以，很多商家在租赁商铺时，都希望通过独家经营权的条款约定，以求能实现自己在一定范围内的独家经营。
在本案中，张浩虽然想到了以独家经营权来善意地排除第三方的竞争，但是，合同中对独家经营权的约定不明，使得张浩作为承租方处于一个极为不利的处境。首先，合同没有对独家经营权做出一个明确的界定，比如风雅家居不是装潢公司，但是其从事装修业务，这是否算出租方的违约行为；其次，合同中没有对违约的责任进行约定。因为出租方违约并不等同于承租方可以解约。当遇到这种情况时，甲方违约该负多少责任很难达到统一。
所以，商家在商铺租赁时，为了保障自己的独家经营权，必须在合同中对独家经营权的定义和范围做一个详细的约定。要保证商铺租赁中独家经营权的实现，该条款包含下列内容。
第一，明确独家经营权的含义。具体来说，独家经营权应该是在一定区域、一定时间内独家从事特定事项经营活动的权利，排除他方（无论是签约的相对人，还是任何其他第三方公司、自然人或其他组织）在该特定时间、区域、事项上的经营的权利。其中，特定事项一定要明确，不能模棱两可。比如在本案中，应明确任何其它公司或自然人都不得在大装饰城内从事装潢业务，以免除对“家居公司”束手无策的尴尬境地；而且，对装潢业务也要予以明确的定义，以免有人以所谓“整体家居解决方案”打擦边球。
第二，明确违约性质和责任。首先必须明确，除承租人自己原因外，承租人的独家经营权无法实现的，都属于出租方违约。其次，要明确承租人可以采取哪些措施来保障自己的权利。具体包括：解除租赁合同，出租方支付违约金并赔偿损失；继续履行租赁合同，但是要求出租方消除侵犯独家经营权的障碍，比如把竞争对手赶出去，实在赶不出去再解除合同；继续履行租赁合同，放弃独家经营权，但要求出租方降低租金或是支付一定数额违约金等等。
在租赁合同上加入了关于独家经营权的这些条款，既能够以善意的方式保障自己的利益，还能在出现违约时，确实地挽回自己的经济损失，从而避免不必要的纠纷和烦恼。
（鸣谢上海联业律师事务所对此文的帮助）
项目重复，独家经营权引纠纷
上海市个体业主张浩在2005年6月，准备自己创业开一家小型的装修公司。四处考察看铺后，张浩看中了徐汇区凯旋路某装饰城第四层的一个铺面。
做生意最怕的是附近有同行，彼此竞争激烈，利润也微薄。因此，张浩在承租该商铺时就与出租方明确约定，在装修城其它楼层场地不应再有从事装潢业务的承租户。为此，双方在签署协议时约定“甲方（装饰城）应确保乙方（张浩）在正式开业后，甲方商场一至三楼将不再有其它装潢公司从事装修、装潢业务。”
2005年8月，在合同上对独家经营权进行了约定之后，张浩就风风火火地开始了自己的浩然装饰公司的相关业务。但是，好景不长，仅仅过了半年，张浩居然发现该大厦中出现了一家风雅家居公司，推出了“整体家居解决方案”的业务，而实质上从事的却是跟张浩一模一样的家庭装潢业务。
张浩非常郁闷。当时，与装饰城签订承租合同时就明确约定必须是“独家经营”，可如今装饰城多了一间家居公司，所推出的也是家庭装饰业务，对自己的经营造成了直接的竞争。家居公司的进入，明显与当初签订的合约是不相符的，属于装饰城单方违约的表现。
因此，张浩先是找到装饰城的负责人夏琳，指出其违约行为的表现并要求杜绝这种行为的继续发生。但是，对于张浩的要求，夏琳认为家居公司并不等于装修公司，自己的这种行为并不属于违约。因此，她对张浩的要求并不接受。
而张浩则认为签订的合同条款中是保证装饰城不再有其它装潢公司从事家庭装潢业务，这是自己承租四楼商铺的前提条件。而装饰城让家居公司也来从事装潢业务，这种行为已经构成了对履行《租赁协议》基础的根本违反，致使自己在装饰城取得装修装潢独家经营权的合同目的无法实现，也给自己蒙受了巨大的经济损失。因此，张浩要求解除双方签订的《租赁协议》，并赔偿自己的相关经济损失。
这边厢，张浩对自己无法实现独家经营权感到尤为郁闷；那边厢，装饰城坚持认为家居公司并不是装修公司，合同中虽然承诺了独家经营权，但是却没有对装修业务的独家经营进行约定，因此，装饰城作为出租方并没有违约的表现。如果张浩坚持退租，那么，将属于张浩的单方面违约，他所交纳的租金和抵押金将不予退回。
双方各执一词，都坚持是对方违约在先。2006年3月，无奈之下，张浩只好将装饰城告上了法庭，请求法院判决装饰城退租和赔偿经济损失。
独家经营权成争议焦点
面对张浩所提出的违约行为，装饰城的代理律师坚持认为“家居公司”并不能等同于“装潢公司”。虽然该公司也从事装潢业务，但是，其所做的是“整体家居解决方案”的业务，而非浩然公司的装修业务。因此，这并不属于项目的重复，张浩的独家经营权并没有受损。
其次，张浩的经营并未受到家居公司经营的影响，即便装饰城违反了独家经营的承诺，并不意味着张浩可以解除合同，无论是合同中还是法律上，都没有赋予张浩解除合同的权利。
对此，张浩的代理律师认为，双方在合同中明确约定，商城将不再有其它装潢公司从事装修、装潢业务。虽然风雅家居公司的营业执照上没有装修、装潢的经营范围，其名称中也没有装修、装潢业务，但是，事实上它却在从事装修和装潢的业务。因此，很明显，装饰城已经违反了《租赁协议》中关于独家经营权的条款约定。其简单地从字面上认为非装潢类公司就可以在装饰城范围经营装修、装潢业务，是对合同条款的一种扭曲。
而且，从张浩和装饰城签订的合同来看，保障张浩的独家经营权是他承租该商铺的前提条件。如果装饰城没有做出这个承诺，那么，张浩就不会考虑承租该场地。因此，装饰城让风雅家居公司进入装饰城，既是违反了之前双方签订的《租赁协议》，也对张浩的经济造成了损失。
针对张浩代理律师的意见，装修商城的意见为独家经营属于市场经营模式中的一种。基于这种模式而产生的“独家经营权”只是对特定商品所享有的一种物权，是在特定期间、特定区域内享有的、能给权利人带来比其他销售商更大的利润空间。这种基于合同约定而产生的权利义务只能制约合同双方，但这种约束力不应涉及其他人。
经过法庭辩论环节，双方都坚持原来的观点，不肯调解。至此，双方都在焦急地等待上海市第一中级法院的判决。
虽然该案还没有判决，但是依据最高人民法院对其它类似案件的判决表明，独家经营权对于商家而言，属于其租赁商铺的合同目的非常重要的部分，如果无法实现独家经营权，承租方应有权解除租赁关系。当然，承租方提出的损害赔偿，特别是装修及广告部分，难以核实和确认，获得全额支持的可能性并不大。
两条款保障独家经营权
俗话说，同行是冤家，商家往往不愿意同其他同行离得太近，以免带来巨大的同业竞争压力。所以，很多商家在租赁商铺时，都希望通过独家经营权的条款约定，以求能实现自己在一定范围内的独家经营。
在本案中，张浩虽然想到了以独家经营权来善意地排除第三方的竞争，但是，合同中对独家经营权的约定不明，使得张浩作为承租方处于一个极为不利的处境。首先，合同没有对独家经营权做出一个明确的界定，比如风雅家居不是装潢公司，但是其从事装修业务，这是否算出租方的违约行为；其次，合同中没有对违约的责任进行约定。因为出租方违约并不等同于承租方可以解约。当遇到这种情况时，甲方违约该负多少责任很难达到统一。
所以，商家在商铺租赁时，为了保障自己的独家经营权，必须在合同中对独家经营权的定义和范围做一个详细的约定。要保证商铺租赁中独家经营权的实现，该条款包含下列内容。
第一，明确独家经营权的含义。具体来说，独家经营权应该是在一定区域、一定时间内独家从事特定事项经营活动的权利，排除他方（无论是签约的相对人，还是任何其他第三方公司、自然人或其他组织）在该特定时间、区域、事项上的经营的权利。其中，特定事项一定要明确，不能模棱两可。比如在本案中，应明确任何其它公司或自然人都不得在大装饰城内从事装潢业务，以免除对“家居公司”束手无策的尴尬境地；而且，对装潢业务也要予以明确的定义，以免有人以所谓“整体家居解决方案”打擦边球。
第二，明确违约性质和责任。首先必须明确，除承租人自己原因外，承租人的独家经营权无法实现的，都属于出租方违约。其次，要明确承租人可以采取哪些措施来保障自己的权利。具体包括：解除租赁合同，出租方支付违约金并赔偿损失；继续履行租赁合同，但是要求出租方消除侵犯独家经营权的障碍，比如把竞争对手赶出去，实在赶不出去再解除合同；继续履行租赁合同，放弃独家经营权，但要求出租方降低租金或是支付一定数额违约金等等。
在租赁合同上加入了关于独家经营权的这些条款，既能够以善意的方式保障自己的利益，还能在出现违约时，确实地挽回自己的经济损失，从而避免不必要的纠纷和烦恼。
（鸣谢上海联业律师事务所对此文的帮助）