论文部分内容阅读
济南二手房市场再掀个税风暴。
3月25日，济南住房个税征收政策发生根本性变化，一直对新售价按核定税率1％征收的政策，因原购房价值信息已基本被税务部门掌握，而改为按销售差价的20％税率征收。按差价20％征收的房子不包括房改房和拆迁房。房改房由于其当初购房时认购价格偏低，缴款数额太少，原购房价值不好确认，故仍按核定税率1％征收。拆迁房由于政策原因，也还按1％征收。
此外，对个人转让自用达5年以上，并且是唯一的家庭生活用房取得的所得，执行原政策，暂免征收个人所得税。其中自用生活用房的起始时间，以房屋产权证，契税完税证明或《国有住房出售收入专用票据》上注明的时间，按孰先原则确定。
据济南市地税局住房交易办税服务大厅工作人员介绍，按照国家税法规定，销售住房收入属个人所得税征收税目“转让财产所得之内，应按差价(本次交易金额减去房子原值)的20％征收，但多数纳税人不能或不愿提供原购房发票，税务部门无法确认房子原价，所以济南一直以来一般按房产销售价格的核定税率1％征税。由于房价上涨速度过快，业户赚取的差额巨大，而这种征收方式缴纳税款普遍偏低。在这种情况下，许多能提供原房购房发票的售房业主过户时也不愿提供。对此，税务部门与房管部门合作，借助房管部门信息平台，掌握到多数过户房产的原购房发票契税缴纳证明等资料，实行按差价20％征收的条件成熟。至此，济南执行按差价20％征收房产个税的政策实行条件成熟。
政策一出，二手房市场一片哗然。投资者担忧自己出售房屋的收益将会大打折扣，而二手房中介也在担心交易成本大幅上升会影响成交量。
按现在的政策执行，一套五六年前购进的房子，交易时可能要缴7万多元的个税。21世纪不动产工作人员介绍，以一套100平方米的鲁能领秀城房源计算2003年，该房子以单价3500元、总价35万元买进，前两天卖出时为单价7600元总价76万元，如按以往征收方式，房东须缴纳总价1％也就是7600元的个人所得税，如按最新规定，以该套房源“转让所得”的20％计算，房东须缴纳个税82000元。房东要多缴7440075的个税。
国税总局权威人士指出：过去二手房交易个税征收不力，是因为个人转让住房发生的相关费用扣除标准不够明确，各地执行不一，一些纳税人瞒报交易价格或者不能 提供与纳税有关的房屋交易信息，使税务机关依法征税的难度较大，一些地区对二手房交易个人所得税的征收不到位，影响了执法刚性。严格地说，无所谓强制征收，税法规定征收的都应征收，如果应缴未缴的，税务机关有权补征并做相应惩罚。
有关专家谈到此次征收个税的影响，提到主要有两点：第一就是打压了二手房交易市场，同时拉动了一手新房市场，其次拉动了二手房租赁市场，济南大部分二手房买卖挂上租赁标签，租赁成交量较去年同期上涨近三成。
具体来说，由于交易成本的增加，二手房市场无论是投机性还是自用消费型的住房买卖，都将出现价升量缩的情况，也就是说征收个税在打击投机性购房的同时也打击了一些正常的消费需求。
从一个时间段来看，购房和租房的需求量是刚性的。征收个税，必将提高二手房的交易成本和实际交易价格，二手房交易价格的上涨必将刺激部分消费者转移到一手房和租房市场，而由于整个市场供应量没有有效的增长和扩大，这种转移实际上将带动整个房地产交易价格的上涨。所以其实际结果将会是二手房市场，一手房市场和租赁市场价格的交替上涨。虽然能够打击投机性炒房，压缩房地产市场泡沫，然而政策的误伤力也不可小视。
“二手房交易个税政策是属于此轮楼市调控中的部分，”中国指数研究院华东院副院长陈晟表示，“它需要与其他细化的政策一起对房地产市场产生影响。单纯的税收调整远远不够。”
与政策本身的预期目的不同，大多济南二手房中介认为个税的调整反而会催涨房价。济南一大型房产中介公司张先生认为，这次税收调整对济南的二手房市场影响很大，他手中有的房源要缴纳的税额翻了将近10倍，最高的需要缴将近10万元的税。这两天多数交易都已停滞，仅有拆迁房，房改房由于不受政策影响还在买卖。虽然能理解调税政策抑制投机性购房，稳定房价的意图，但效果可能适得其反。比如棋盘小区的一套买入价40万元的房子，以60万元出售，原来只需按总价的1％缴税，也就在6000元左右，而现在需要缴纳的税款达到了4万元，导致房主将房子的报价提高到了65万元。
政策的突然变化让不少正在进行中的交易“紧急叫停”。尤其是那些已经签订了购房合同但尚未办理过户手续的交易，面对突然多出来的税款，买卖双方都需要重新坐下来再谈。多数卖房人现在宁愿不卖也不会自掏腰包补税款，而买房人对突然多出来的钱承受能力也有限，所以“退房”成了普遍现象。
面对这次个税强风暴的突袭，也有中介和买房人都认为这个政策是短期的，很快还会调整，放宽。有专家表示，如果长期执行这种政策，“房子压根没法卖了。一下子多了好几万元的税压在本就居高不下的房价上，老百姓谁都承受不起”。
因此，不少中介和买房人都对此后一两个月充满期待，希望能有后续政策出台。
3月25日，济南住房个税征收政策发生根本性变化，一直对新售价按核定税率1％征收的政策，因原购房价值信息已基本被税务部门掌握，而改为按销售差价的20％税率征收。按差价20％征收的房子不包括房改房和拆迁房。房改房由于其当初购房时认购价格偏低，缴款数额太少，原购房价值不好确认，故仍按核定税率1％征收。拆迁房由于政策原因，也还按1％征收。
此外，对个人转让自用达5年以上，并且是唯一的家庭生活用房取得的所得，执行原政策，暂免征收个人所得税。其中自用生活用房的起始时间，以房屋产权证，契税完税证明或《国有住房出售收入专用票据》上注明的时间，按孰先原则确定。
据济南市地税局住房交易办税服务大厅工作人员介绍，按照国家税法规定，销售住房收入属个人所得税征收税目“转让财产所得之内，应按差价(本次交易金额减去房子原值)的20％征收，但多数纳税人不能或不愿提供原购房发票，税务部门无法确认房子原价，所以济南一直以来一般按房产销售价格的核定税率1％征税。由于房价上涨速度过快，业户赚取的差额巨大，而这种征收方式缴纳税款普遍偏低。在这种情况下，许多能提供原房购房发票的售房业主过户时也不愿提供。对此，税务部门与房管部门合作，借助房管部门信息平台，掌握到多数过户房产的原购房发票契税缴纳证明等资料，实行按差价20％征收的条件成熟。至此，济南执行按差价20％征收房产个税的政策实行条件成熟。
政策一出，二手房市场一片哗然。投资者担忧自己出售房屋的收益将会大打折扣，而二手房中介也在担心交易成本大幅上升会影响成交量。
按现在的政策执行，一套五六年前购进的房子，交易时可能要缴7万多元的个税。21世纪不动产工作人员介绍，以一套100平方米的鲁能领秀城房源计算2003年，该房子以单价3500元、总价35万元买进，前两天卖出时为单价7600元总价76万元，如按以往征收方式，房东须缴纳总价1％也就是7600元的个人所得税，如按最新规定，以该套房源“转让所得”的20％计算，房东须缴纳个税82000元。房东要多缴7440075的个税。
国税总局权威人士指出：过去二手房交易个税征收不力，是因为个人转让住房发生的相关费用扣除标准不够明确，各地执行不一，一些纳税人瞒报交易价格或者不能 提供与纳税有关的房屋交易信息，使税务机关依法征税的难度较大，一些地区对二手房交易个人所得税的征收不到位，影响了执法刚性。严格地说，无所谓强制征收，税法规定征收的都应征收，如果应缴未缴的，税务机关有权补征并做相应惩罚。
有关专家谈到此次征收个税的影响，提到主要有两点：第一就是打压了二手房交易市场，同时拉动了一手新房市场，其次拉动了二手房租赁市场，济南大部分二手房买卖挂上租赁标签，租赁成交量较去年同期上涨近三成。
具体来说，由于交易成本的增加，二手房市场无论是投机性还是自用消费型的住房买卖，都将出现价升量缩的情况，也就是说征收个税在打击投机性购房的同时也打击了一些正常的消费需求。
从一个时间段来看，购房和租房的需求量是刚性的。征收个税，必将提高二手房的交易成本和实际交易价格，二手房交易价格的上涨必将刺激部分消费者转移到一手房和租房市场，而由于整个市场供应量没有有效的增长和扩大，这种转移实际上将带动整个房地产交易价格的上涨。所以其实际结果将会是二手房市场，一手房市场和租赁市场价格的交替上涨。虽然能够打击投机性炒房，压缩房地产市场泡沫，然而政策的误伤力也不可小视。
“二手房交易个税政策是属于此轮楼市调控中的部分，”中国指数研究院华东院副院长陈晟表示，“它需要与其他细化的政策一起对房地产市场产生影响。单纯的税收调整远远不够。”
与政策本身的预期目的不同，大多济南二手房中介认为个税的调整反而会催涨房价。济南一大型房产中介公司张先生认为，这次税收调整对济南的二手房市场影响很大，他手中有的房源要缴纳的税额翻了将近10倍，最高的需要缴将近10万元的税。这两天多数交易都已停滞，仅有拆迁房，房改房由于不受政策影响还在买卖。虽然能理解调税政策抑制投机性购房，稳定房价的意图，但效果可能适得其反。比如棋盘小区的一套买入价40万元的房子，以60万元出售，原来只需按总价的1％缴税，也就在6000元左右，而现在需要缴纳的税款达到了4万元，导致房主将房子的报价提高到了65万元。
政策的突然变化让不少正在进行中的交易“紧急叫停”。尤其是那些已经签订了购房合同但尚未办理过户手续的交易，面对突然多出来的税款，买卖双方都需要重新坐下来再谈。多数卖房人现在宁愿不卖也不会自掏腰包补税款，而买房人对突然多出来的钱承受能力也有限，所以“退房”成了普遍现象。
面对这次个税强风暴的突袭，也有中介和买房人都认为这个政策是短期的，很快还会调整，放宽。有专家表示，如果长期执行这种政策，“房子压根没法卖了。一下子多了好几万元的税压在本就居高不下的房价上，老百姓谁都承受不起”。
因此，不少中介和买房人都对此后一两个月充满期待，希望能有后续政策出台。