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摘要：房地产行业是我国近20年来经济发展的支柱产业，房地产产品则是关系民生的重要消费与投资商品。在我国当前经济发展“新常态”的形式下，价格高昂的房地产产品的发展，对国家经济发展以及百姓生活皆有实际意义。笔者通过对影响房地产价格因素的分析，结合未来经济与政策预期，对本年度房地产发展形势加以推断。
关键词：房地产；影响因素；展望
中图分类号：F293.3 文献识别码：A 文章编号：1001-828X（2016）018-000-01
春节过后不久，我国部分城市房地产价格迎来了又一次明显上涨。一线城市房产，在短短几周内上涨超过百万元；与此同时，一些重点二线城市，如南京、天津，也出現了量价齐升的行情。在上半年房地产价格持续上涨后，2016下半年的房地产价格将如何发展，耐人寻味。下文中，笔者基于均衡价格理论及特性因素分析，探讨房地产的后续发展方向。
一、影响房地产价格的供需因素
根据均衡价格理论，价格决定取决于供需关系，房地产也不例外。但同时作为消费品与投资性商品的房地产，其价格受到诸多方面因素的影响。
从供给方面看，房地产价格主要受到土地供给和商品房供给的影响。考虑到商品房供给主要依赖于土地的供给，本文主要讨论土地供给。土地作为公有制财产，其出让主要通过政府完成，而土地财政也是地方政府的重要收入来源。金融危机以来，地方政府在举债加强基础设施投资时，更多地通过卖地的方式偿还债务，也正是在此期间的大量土地供应，导致了我国目前房地产表现出供大于求的特性，进入去化周期。但因各地实际情况不同，供给情况仍要区别看待。对于一线城市，土地供给收紧，但考虑到我国目前超大型城市及相关经济带联动发展的部署，以及城市中的资源分布相对集中的情况，在土地供应收紧的情况下，大型及超大型城市中建设较完善的区域，仍明显体现出供不应求的特性。而部分二线城市及大部分三、四线城市，因受经济发展及资源配置制约，对人口的吸纳能力有限，去库存压力明显，表现出供大于求的现象。
从需求方面看，房地产价格受到货币供给、城市新增人口以及城市家庭收入等因素的影响。其中影响较为广泛的应为货币供给，因为货币供给会作用于整个宏观经济，在货币超发时，全社会物价体系上涨。但因房地产本身具有的投资属性，其价格在货币供给过剩时将快速上涨。城市新增人口则是房地产市场发展的刚性需求方，在人口增多的城市，购房需求也会相应增加，从而推高房价。根据韩正龙，王洪卫对区域差异、城镇化与房地产价格的研究显示，城镇化率与房地产价格呈现正相关关系。因此，在城镇化水平逐步提高的城市，房价还有进一步上涨空间。但同时，房价的上涨还与城市的家庭收入水平相关，在家庭收入水平高的城市，居民购买力强，可支撑房价上涨。
二、影响房地产价格的特性因素分析
考虑到房地产发展并非是完全的市场行为，我们还需要结合政治因素及国际因素等综合进行考虑。
首先，从宏观经济角度看，我国目前经济发展处于“新常态”，GDP增速将会维持在中速水平，且经济结构转型不会一蹴而就。作为我国经济发展的重要支柱产业，房地产业对上下游产业带动能力强，可较好地带动经济发展与就业。也正因此，在经济转型的过程中，房地产市场的稳定非常关键。可推断，若近年出现GDP增长持续走低的情况，政府进行房地产救市依然是大概率事件。
其次，是全球经济影响。去年年底以来，美元加息，国际油价持续下跌等事件均表明当前的国际经济形势并不明朗。金融危机以来，美联储实行量化宽松，大量货币涌向新兴经济体，推升当地资产价格上涨。但美元进入加息通道后，国际热钱开始向美国回流，而这也导致部分新兴经济体短时间内经济失血，经济下滑，影响资产价格。另一方面，也要考虑国际汇率对我国的影响。伴随着国内房地产价格的高涨，以及人民币海外购买力的增强，中国的高净值家庭将会逐步加强海外资产配置，而非持续投资国内房地产资产。
三、2016年下半年房地产价格走向预测
综合以上，通过对宏观经济走向、政策走向、货币供给、土地供给、城市新增人口情况以及家庭收入、国际因素等条件的分析，将可以某种程度上对2016年下半年房地产价格走向进行推断。
从供给方：我国一线城市土地供给并不会大规模增加，而二、三线及四线城市，在房地产市场相对饱和的情况下，加大土地供应也成为小概率事件。因此，土地供给将维持在当前水平，不会短期内出现大幅变化。
从需求方：
1.货币供给方面。央行将继续实施稳健的货币政策，保持松紧适度。因此，可以推断，在2016年央行并不会大规模地提高货币供给，即货币供给环境相对稳定；
2.根据目前我国以超大城市带动周边城市带的发展模式看，一线城市人口将持续增多，在土地供应有限的情况下，一线城市房价并不会出现下滑，甚至会持续走高。但我国“新型城镇化”战略也提出了“人的城镇化”理念，因而随着各地区城市的发展完善，将会实现一定程度上的人口分流，从而缓解一线城市的住房需求。相应地，条件较好的二线城市，有可能出现房地产价格的上涨；
3.国民收入水平方面。我国国民收入水平仍将稳中有升，提升家庭住房的购买力。可考虑到一线城市房地产价格水平与家庭平均收入的比例，收入水平的提高，并不会较强地刺激一线城市房地产价格的上涨。而在价格相对较低的二线城市，将有可能出现持续的房地产价格上升。
从政策走向与国际形势方面：
1.从宏观经济走向上看，GDP在2016年将持续稳定在6～7%的水平，而不会出现较大幅度的震荡。故而，并不需要通过大规模的房地产刺激政策来为经济发展托底，经济与政策环境将相对稳定；
2.从国际形势看，在国内房产回报率较低，且人民币存在贬值预期的情况下，我国仍将有持续的资本外流。这部分资本外流会对实体经济和房地产价格产生部分影响，但影响范围有限。
结合以上观点，在2016年下半年，我国房地产市场将不会出现大幅调整。一线城市房地产价格水平仍将维持在高位，且仍有上升空间；重点二线城市，房地产价格持续上涨成为大概率事件；而在三四线城市，去库存依然是首要工作，因此可能有部分城市出现价格回落。而在未来的几年中，重点二线城市，有可能是我国房地产市场价格上涨的主要区域。
参考文献：
[1]韩正龙，王洪卫.区域差异、城镇化与房地产价格——来自中国房地产市场的证据[J].经济问题探索，2014（2）：63-70.
[2]王彬.房地产价格影响因素分析[D].北京交通大学硕士学位论文，2007.
关键词：房地产；影响因素；展望
中图分类号：F293.3 文献识别码：A 文章编号：1001-828X（2016）018-000-01
春节过后不久，我国部分城市房地产价格迎来了又一次明显上涨。一线城市房产，在短短几周内上涨超过百万元；与此同时，一些重点二线城市，如南京、天津，也出現了量价齐升的行情。在上半年房地产价格持续上涨后，2016下半年的房地产价格将如何发展，耐人寻味。下文中，笔者基于均衡价格理论及特性因素分析，探讨房地产的后续发展方向。
一、影响房地产价格的供需因素
根据均衡价格理论，价格决定取决于供需关系，房地产也不例外。但同时作为消费品与投资性商品的房地产，其价格受到诸多方面因素的影响。
从供给方面看，房地产价格主要受到土地供给和商品房供给的影响。考虑到商品房供给主要依赖于土地的供给，本文主要讨论土地供给。土地作为公有制财产，其出让主要通过政府完成，而土地财政也是地方政府的重要收入来源。金融危机以来，地方政府在举债加强基础设施投资时，更多地通过卖地的方式偿还债务，也正是在此期间的大量土地供应，导致了我国目前房地产表现出供大于求的特性，进入去化周期。但因各地实际情况不同，供给情况仍要区别看待。对于一线城市，土地供给收紧，但考虑到我国目前超大型城市及相关经济带联动发展的部署，以及城市中的资源分布相对集中的情况，在土地供应收紧的情况下，大型及超大型城市中建设较完善的区域，仍明显体现出供不应求的特性。而部分二线城市及大部分三、四线城市，因受经济发展及资源配置制约，对人口的吸纳能力有限，去库存压力明显，表现出供大于求的现象。
从需求方面看，房地产价格受到货币供给、城市新增人口以及城市家庭收入等因素的影响。其中影响较为广泛的应为货币供给，因为货币供给会作用于整个宏观经济，在货币超发时，全社会物价体系上涨。但因房地产本身具有的投资属性，其价格在货币供给过剩时将快速上涨。城市新增人口则是房地产市场发展的刚性需求方，在人口增多的城市，购房需求也会相应增加，从而推高房价。根据韩正龙，王洪卫对区域差异、城镇化与房地产价格的研究显示，城镇化率与房地产价格呈现正相关关系。因此，在城镇化水平逐步提高的城市，房价还有进一步上涨空间。但同时，房价的上涨还与城市的家庭收入水平相关，在家庭收入水平高的城市，居民购买力强，可支撑房价上涨。
二、影响房地产价格的特性因素分析
考虑到房地产发展并非是完全的市场行为，我们还需要结合政治因素及国际因素等综合进行考虑。
首先，从宏观经济角度看，我国目前经济发展处于“新常态”，GDP增速将会维持在中速水平，且经济结构转型不会一蹴而就。作为我国经济发展的重要支柱产业，房地产业对上下游产业带动能力强，可较好地带动经济发展与就业。也正因此，在经济转型的过程中，房地产市场的稳定非常关键。可推断，若近年出现GDP增长持续走低的情况，政府进行房地产救市依然是大概率事件。
其次，是全球经济影响。去年年底以来，美元加息，国际油价持续下跌等事件均表明当前的国际经济形势并不明朗。金融危机以来，美联储实行量化宽松，大量货币涌向新兴经济体，推升当地资产价格上涨。但美元进入加息通道后，国际热钱开始向美国回流，而这也导致部分新兴经济体短时间内经济失血，经济下滑，影响资产价格。另一方面，也要考虑国际汇率对我国的影响。伴随着国内房地产价格的高涨，以及人民币海外购买力的增强，中国的高净值家庭将会逐步加强海外资产配置，而非持续投资国内房地产资产。
三、2016年下半年房地产价格走向预测
综合以上，通过对宏观经济走向、政策走向、货币供给、土地供给、城市新增人口情况以及家庭收入、国际因素等条件的分析，将可以某种程度上对2016年下半年房地产价格走向进行推断。
从供给方：我国一线城市土地供给并不会大规模增加，而二、三线及四线城市，在房地产市场相对饱和的情况下，加大土地供应也成为小概率事件。因此，土地供给将维持在当前水平，不会短期内出现大幅变化。
从需求方：
1.货币供给方面。央行将继续实施稳健的货币政策，保持松紧适度。因此，可以推断，在2016年央行并不会大规模地提高货币供给，即货币供给环境相对稳定；
2.根据目前我国以超大城市带动周边城市带的发展模式看，一线城市人口将持续增多，在土地供应有限的情况下，一线城市房价并不会出现下滑，甚至会持续走高。但我国“新型城镇化”战略也提出了“人的城镇化”理念，因而随着各地区城市的发展完善，将会实现一定程度上的人口分流，从而缓解一线城市的住房需求。相应地，条件较好的二线城市，有可能出现房地产价格的上涨；
3.国民收入水平方面。我国国民收入水平仍将稳中有升，提升家庭住房的购买力。可考虑到一线城市房地产价格水平与家庭平均收入的比例，收入水平的提高，并不会较强地刺激一线城市房地产价格的上涨。而在价格相对较低的二线城市，将有可能出现持续的房地产价格上升。
从政策走向与国际形势方面：
1.从宏观经济走向上看，GDP在2016年将持续稳定在6～7%的水平，而不会出现较大幅度的震荡。故而，并不需要通过大规模的房地产刺激政策来为经济发展托底，经济与政策环境将相对稳定；
2.从国际形势看，在国内房产回报率较低，且人民币存在贬值预期的情况下，我国仍将有持续的资本外流。这部分资本外流会对实体经济和房地产价格产生部分影响，但影响范围有限。
结合以上观点，在2016年下半年，我国房地产市场将不会出现大幅调整。一线城市房地产价格水平仍将维持在高位，且仍有上升空间；重点二线城市，房地产价格持续上涨成为大概率事件；而在三四线城市，去库存依然是首要工作，因此可能有部分城市出现价格回落。而在未来的几年中，重点二线城市，有可能是我国房地产市场价格上涨的主要区域。
参考文献：
[1]韩正龙，王洪卫.区域差异、城镇化与房地产价格——来自中国房地产市场的证据[J].经济问题探索，2014（2）：63-70.
[2]王彬.房地产价格影响因素分析[D].北京交通大学硕士学位论文，2007.