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摘要：《房屋登记办法》第七十四条规定：权利人、利害关系人认为房屋登记簿记载的事项有错误的，可以提交下列材料，申请更正登记。
关键词：更正登记
一、房屋更正登记概述
我国《物权法》第十九条规定：“权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。”《房屋登记办法》第七十四条规定：“权利人、利害关系人认为房屋登记簿记载的事项有错误的，可以提交下列材料，申请更正登记：（一）登记申请书;（二）申请人的身份证明;（三）证明房屋登记簿记载错误的材料”。《物权法》第一百零六条规定了善意取得制度，即便登记存在错误，善意且以合理价格受让的第三人也可以取得不动产物权。因此，登记簿的记载对于房屋等不动产权利人也可以取得不动产物权。例如，某甲与某乙的共有房屋仅登记在某甲的名下，某甲将该房屋以市场价格卖给某丙并办理了转移登记，在此情况下，如果某乙不能证明某丙明知该房屋系共有，某丙就取得了房屋的所有权。故而《物权法》规定了更正登记，允许真正的权利人申请对登记簿的错误记载加以更正，使登记簿与真实状况相一致，从而维护真正权利人的利益。
二、更正登记的概念与构成
所谓更正登记，是指权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项有错误时，依照其申请，及其提交的登记簿记载的权利人对更正的书面同意或者证明登记确有错误的证据，登记机构对错误事项进行更正的登记。理解这一需要注意以下几个方面的问题：
1、权利人与利害关系人
更正登记申请人中，所谓权利人是指登记簿登记记载的权利人，不仅包括所有权人和他项权利人，还应当包括预告登記、查封登记的权利人，如预购商品房的买受人、查封申请人。而利害关系人是指登记记载错误可能损害自己利益的人，即对登记簿记载的权利的归属存有异议，认为权利内容与实际状况不符，从而损害自己利益的人。
2、更正的内容
不动产登记簿记载的事项包括自然状况、权利状况以及其他事项。就权利人而言，其可以就自然状况、权利内容以及其他事项真实状况不一致的情形申请更正登记。就利害关系人而言，其更正登记的内容包括：第一权利归属状况。如某甲认为登记簿上记载为某乙的房屋应当归属于自己，从而申请更正。第二，权利内容。第三，其他事项，例如房屋买受人认为房屋上的查封登记系登记机构笔误，该房屋并未被法院查封，从而请求更正以便办理房屋所有权转移登记。
三、更正登记申请
《房屋登记办法》以依申请登记为原则。在登记发生错误的情况下，自然也应当按照私法自治的原则，原则上由权利人或者利害关系人提出请求。依据《房屋登记办法》第七十四条规定，在申请更正登记时，申请人应当提交登记申请书、申请人的身份证明以及证明房屋登记簿记载错误的材料。利害关系人申请更正登记的，还应当提供权利人同意更正的证明材料。此外，权利人申请更正登记，应当提交其权属证书。在此对上申请人的身份证明、权属证书不再剖析，需要强调的是：
1、关于登记申请书
更正登记是对登记簿上特定房屋的记载加以更正，因此，在登记申请书中，必须指明需更正的房屋。利害关系人作为申请人时，其必须在登记申请书中就其请求更正的事项对其的影响予以说明。
2、证明房屋登记簿记载错误的材料
笔者认为，在申请人提交了下列能够证明登记错误的材料时，方可认定登记确有错误，从而能够成立更正登记：第一，登记档案。登记档案是登记过程中的原始资料，是判断登记存在笔误或者遗漏的最基础的证据材料。如果通过对比登记档案发现确实存在笔误或者遗漏等情形，应当就为登记确有错误。例如，经核对登记档案，发现登记时误将房屋门牌号、面积或者权利姓名写错。第二，登记基础文件被撤销的法律文书。例如测绘机构其测绘报告的法律文书、公证机构撤回其公证文书的法律文书。在登记审查过程中，登记机构往往需要依赖相关中介机构对特定法律事实加以审核，而登记机构仅对中介机构出具的相关文书进行形式审查。第三，登记簿、权属证书上的相关记载。例如登记机构在记入登记簿时对权利人的姓名发生笔误，而登记簿上还登记了权利人的身份证号码。则该身份证号码也可以作为证明登记错误的根据。第四，法院、仲裁机构的法律文书。
3、权利人同意更正的证明材料
权利人同意更正的证明材料，即房屋登记簿记载的权利人对利害关系人更正申请的书面同意。只有在利害关系人就权利归属或内容申请更正登记时，才有可能存在权利人的书面同意。如果申请人提交了登记簿记载的权利人的书面同意并已经办理了更正登记，而权利人事后反悔，登记机构也不能直接撤销已经办理了更正登记。因为更正登记的完成，就意味着登记机构认可了错误登记的存在，其显然不能仅因权利人撤回书面同意而撤销更正登记。
四、予以更正登记的情形
在符合更正登记条件，即房屋登记簿记载确有错误的情况下，登记机构应当予以更正登记。依据《房屋登记办法》第七十四条第三款及第二十条的规定，符合下列条件，方可予以更正登记：1、申请人与更正登记申请书材料记载的申请人一致，申请人系登记簿记载的权利人或者与登记簿的记载存在利害关系;2、作为申请人或者被申请人的权利人系登记簿记载的权利人;3、申请人提交的材料包括权利人的书面同意，能够证明登记簿的记载确有错误;4、更正登记不影响房屋登记簿上记载的其他房屋权利的利益。
五、更正登记的效果
在确认符合以上条件的情况下，登记机构应当予以更正登记。鉴于更正登记可能影响相关权利人的利益，故而登记机构应当书面通知相关权利人。这里所言的权利人，应当包括所有因更正登记利益受到影响的权利人，包括了所有权人、他项权利人以及预告登记和查封登记的权利人。
问题在于，此时可能权属证书的记载也存在错误，是否要求申请人同时对权属证书申请更正？笔者认为，更正登记仅仅是针对登记簿的记载错误时进行的，而不动产权属证书系权利人享有不动产物权的证明，其应当与登记簿的记载保持一致。在登记簿的记载更正之后，权属证书的记载显然与登记簿不一致，从而出现记载错误，在此情况下，不能进行更正登记，只能由登记机构重新发证。
如果不符合上述条件，即房屋登记簿记载无误，登记机构应当不予更正，并书面通知申请人。此外，即便登记簿记载有误，但因其上存在其他权利，登记机构无法更正的，登记机构也应当不予更正并书面通知申请人。
参考文献：
〔1〕《物权法》中华人民共和国主席令第六十二号
〔2〕《房屋登记办法》中华人民共和国建设部令第168号
关键词：更正登记
一、房屋更正登记概述
我国《物权法》第十九条规定：“权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。”《房屋登记办法》第七十四条规定：“权利人、利害关系人认为房屋登记簿记载的事项有错误的，可以提交下列材料，申请更正登记：（一）登记申请书;（二）申请人的身份证明;（三）证明房屋登记簿记载错误的材料”。《物权法》第一百零六条规定了善意取得制度，即便登记存在错误，善意且以合理价格受让的第三人也可以取得不动产物权。因此，登记簿的记载对于房屋等不动产权利人也可以取得不动产物权。例如，某甲与某乙的共有房屋仅登记在某甲的名下，某甲将该房屋以市场价格卖给某丙并办理了转移登记，在此情况下，如果某乙不能证明某丙明知该房屋系共有，某丙就取得了房屋的所有权。故而《物权法》规定了更正登记，允许真正的权利人申请对登记簿的错误记载加以更正，使登记簿与真实状况相一致，从而维护真正权利人的利益。
二、更正登记的概念与构成
所谓更正登记，是指权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项有错误时，依照其申请，及其提交的登记簿记载的权利人对更正的书面同意或者证明登记确有错误的证据，登记机构对错误事项进行更正的登记。理解这一需要注意以下几个方面的问题：
1、权利人与利害关系人
更正登记申请人中，所谓权利人是指登记簿登记记载的权利人，不仅包括所有权人和他项权利人，还应当包括预告登記、查封登记的权利人，如预购商品房的买受人、查封申请人。而利害关系人是指登记记载错误可能损害自己利益的人，即对登记簿记载的权利的归属存有异议，认为权利内容与实际状况不符，从而损害自己利益的人。
2、更正的内容
不动产登记簿记载的事项包括自然状况、权利状况以及其他事项。就权利人而言，其可以就自然状况、权利内容以及其他事项真实状况不一致的情形申请更正登记。就利害关系人而言，其更正登记的内容包括：第一权利归属状况。如某甲认为登记簿上记载为某乙的房屋应当归属于自己，从而申请更正。第二，权利内容。第三，其他事项，例如房屋买受人认为房屋上的查封登记系登记机构笔误，该房屋并未被法院查封，从而请求更正以便办理房屋所有权转移登记。
三、更正登记申请
《房屋登记办法》以依申请登记为原则。在登记发生错误的情况下，自然也应当按照私法自治的原则，原则上由权利人或者利害关系人提出请求。依据《房屋登记办法》第七十四条规定，在申请更正登记时，申请人应当提交登记申请书、申请人的身份证明以及证明房屋登记簿记载错误的材料。利害关系人申请更正登记的，还应当提供权利人同意更正的证明材料。此外，权利人申请更正登记，应当提交其权属证书。在此对上申请人的身份证明、权属证书不再剖析，需要强调的是：
1、关于登记申请书
更正登记是对登记簿上特定房屋的记载加以更正，因此，在登记申请书中，必须指明需更正的房屋。利害关系人作为申请人时，其必须在登记申请书中就其请求更正的事项对其的影响予以说明。
2、证明房屋登记簿记载错误的材料
笔者认为，在申请人提交了下列能够证明登记错误的材料时，方可认定登记确有错误，从而能够成立更正登记：第一，登记档案。登记档案是登记过程中的原始资料，是判断登记存在笔误或者遗漏的最基础的证据材料。如果通过对比登记档案发现确实存在笔误或者遗漏等情形，应当就为登记确有错误。例如，经核对登记档案，发现登记时误将房屋门牌号、面积或者权利姓名写错。第二，登记基础文件被撤销的法律文书。例如测绘机构其测绘报告的法律文书、公证机构撤回其公证文书的法律文书。在登记审查过程中，登记机构往往需要依赖相关中介机构对特定法律事实加以审核，而登记机构仅对中介机构出具的相关文书进行形式审查。第三，登记簿、权属证书上的相关记载。例如登记机构在记入登记簿时对权利人的姓名发生笔误，而登记簿上还登记了权利人的身份证号码。则该身份证号码也可以作为证明登记错误的根据。第四，法院、仲裁机构的法律文书。
3、权利人同意更正的证明材料
权利人同意更正的证明材料，即房屋登记簿记载的权利人对利害关系人更正申请的书面同意。只有在利害关系人就权利归属或内容申请更正登记时，才有可能存在权利人的书面同意。如果申请人提交了登记簿记载的权利人的书面同意并已经办理了更正登记，而权利人事后反悔，登记机构也不能直接撤销已经办理了更正登记。因为更正登记的完成，就意味着登记机构认可了错误登记的存在，其显然不能仅因权利人撤回书面同意而撤销更正登记。
四、予以更正登记的情形
在符合更正登记条件，即房屋登记簿记载确有错误的情况下，登记机构应当予以更正登记。依据《房屋登记办法》第七十四条第三款及第二十条的规定，符合下列条件，方可予以更正登记：1、申请人与更正登记申请书材料记载的申请人一致，申请人系登记簿记载的权利人或者与登记簿的记载存在利害关系;2、作为申请人或者被申请人的权利人系登记簿记载的权利人;3、申请人提交的材料包括权利人的书面同意，能够证明登记簿的记载确有错误;4、更正登记不影响房屋登记簿上记载的其他房屋权利的利益。
五、更正登记的效果
在确认符合以上条件的情况下，登记机构应当予以更正登记。鉴于更正登记可能影响相关权利人的利益，故而登记机构应当书面通知相关权利人。这里所言的权利人，应当包括所有因更正登记利益受到影响的权利人，包括了所有权人、他项权利人以及预告登记和查封登记的权利人。
问题在于，此时可能权属证书的记载也存在错误，是否要求申请人同时对权属证书申请更正？笔者认为，更正登记仅仅是针对登记簿的记载错误时进行的，而不动产权属证书系权利人享有不动产物权的证明，其应当与登记簿的记载保持一致。在登记簿的记载更正之后，权属证书的记载显然与登记簿不一致，从而出现记载错误，在此情况下，不能进行更正登记，只能由登记机构重新发证。
如果不符合上述条件，即房屋登记簿记载无误，登记机构应当不予更正，并书面通知申请人。此外，即便登记簿记载有误，但因其上存在其他权利，登记机构无法更正的，登记机构也应当不予更正并书面通知申请人。
参考文献：
〔1〕《物权法》中华人民共和国主席令第六十二号
〔2〕《房屋登记办法》中华人民共和国建设部令第168号