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摘要：在国有企业改制过程中，土地评估一直是其中最为关键的核心点。由于各种因素的影响，我国的土地评估工作在实际进行时，经常出现各种各样的问题。如果国有土地资产评估过高，会极大增加企业的经济负担，降低工人的工作积极性;如果土地价值评估过低，不仅会导致国家财政的损失，还会弱化国家对企业的控制力。
关键词：国有企业;改制;土地评估;问题
引言
随着改革的深入?市场经济体制和现代企业制度逐步建立与完善?国有企业体制改革（以下简称国企改制）已出现改组、联合、兼并、租赁、股份制、股份合作制、出售、债转股、破产等多种形式。无论采取哪种改革形式?都需要量化存量资产?明确资产权益。土地是企业的一项重要资产?尤其在国有企业中?土地资产占有举足轻重的地位。土地评估机构如何严格遵循国家法律法规?按照有关的技术标准?根据不同的企业类型、处置方式及权利状况?科学选择评估方法和相关参数?客观、公正、公平合理地确定改制企业土地使用权在评估期日现实条件下的价格?具有十分重要的意义。我们根据较长时间的实践体会?对国企改制土地使用权价格评估可能遇到的若干问题?作了一点浅显的探讨?以期抛砖引玉。
1土地价格评估概述
土地价格的评估主要是为了推进并深化土地的使用制度，并建立相应的土地市场，从而带动社会经济的可持续发展。在对土地进行论证与总结的基础上，原国家土地管理局颁布了一系列城镇土地估价的规程，从而确立了我国土地市场的评估体系，该评估体系以土地的区位条件评价为基础、以土地收益为依据、以市场交易价为参考、以城镇总体为单位。在土地市场条件的不断完善与成熟下，区位条件评价在土地价格评估中的作用开始逐渐减少，而市场交易的作用则开始逐渐增强，有很多地方直接以市场交易资料对土地进行评估，并建立了标准的地价体系。自2000年开始，我国的国土资源部修订了《城镇土地估价规程》，在土地评估途径与宗地地价评估中有了很大的改善，从而提高了我国城镇土地评估的方法体系。
2国有企业改制中的土地评估问题分析
2.1土地评估不科学
由于土地评估的复杂性，因此土地评估必须交由具备厅级机关备案的第三方机构来完成。此外，我国国有企业的建立时间通常较早，存在许多历史遗留问题，这些问题极有可能引发土地权属不清等问题。再加上许多土地评估单位缺乏相应的技术手段，必然会使土地评估结果产生误差。例如某事务所在对某国有企业坐落于市中心的土地进行评估时，评估值较低，还不到实际价值的十分之一，造成了严重的国有资产流失现象。
2.2人口因素
人口因素对城市土地价格的影响，即人口的增长和减少也和土地价格有着千丝万缕的联系。一个城市的人口数量不仅受到出生率和死亡率的影响，还受到人口的迁出率和迁入率的影响。如果人口过于密集，那么土地的需求自然会增加，例如住房用地就会显著增加，医院、学校等公共服务机构都会受到影响，最终会呈现地价波动较大的局面，土地的市场价格也会偏高。
2.3土地的法定用途和现实用途不一致的处理问题
我们认为处理这个问题不能一概而论更不能简单从事，需要估价师根据城市总体规划和企业所处地区的详细规划深入实地进行调查与分析。如果已有城市规划且法定用途符合规划即符合该地块最佳使用就采用法定用途评估;反之?如果原来的法定用途不符合现有规划则按现实用途评估，而不论这种现实用途是否“非法”。需要特别指出的是按现实用途进行评估的前提条件是这种用途必须符合土地的优化使用原则。对改制企业只有这样灵活处理?才能真正客观地显化其土地资产的现实存量。
3土地价格评估的主要方法
3.1收益还原法
（1）收益还原法的优点。第一，可以提高土地的利用效益。在土地价格评估的过程中，如果运用收益还原法则可以最大限度地使土地资产实现最合理的收益价值。第二，有利于实现公平。每一土地在运用中由于土地的用途与面积不一样，所以土地收益额也不一样，因此对于单位面积的土地价格来讲，运用收益还原法计算才最符合实际。第三，具有较高的可信度。在土地市场中，受租金、售价以及市场供需条件的影响，收益还原法是可信度最高的方法。（2）收益还原法的缺点。第一，适用条件有限。对于收益还原法来说它的收益条件必须是有收益的土地才可以运用，而没有收益的土地则没有办法运用，因此，该方法在使用上是有一定限制的。第二，考虑因素较少。收益还原法在考虑因素上还比较欠缺，它仅考虑土地的纯收益、还原利率与使用年限，在市场情况中考虑的过少。第三，在公式简化中存在误差。在收益还原法中，不能运用纯理论的公式来计算，在评估中一般都运用简化形式来计算纯收益与还原利息率，这就给公式本身带来一定误差。
3.2加强土地评估方面立法
土地评估的法律法规是开展土地评估工作的指南与保障。首先，国家有关部门必须及时制定与出台相应的法律法规，并明确国有资产管理机构、国土资源局、国有企业相应的职能范畴，为土地评估工作提供充分的法律保障。其次，地方政府要在国家政策的指引下，结合所在地方的特殊情况，制定符合区域经济发展规律的地方性规章，为相关企业提供切实的行动指南。最后，相关单位也要重视对政策的宣传工作，对违反法律进行的土地评估工作不仅不能予以通过，还要对涉事企业及机构进行相应的惩戒，只有这样，才能促进土地评估的正常进行，最终顺利完成国企改制工作。
3.3土地处置方式的选择
根据企业实际情况选择合适的土地处置方式，关系到企业改革的成败。从理论上讲，前面所述的几种处置方式并无优劣之分，只有适用对象的不同。由于目前法规政策的不完善，以及租赁、入股方式的配套政策和实施细则在各地的不统一，使得同一块土地由于处置方式不同，资产量化结果相差很大。所以企业在选择土地处置方式时，应当充分考虑国家和企业的宏观和微观因素，实现国家和企业之间的当前利益和长远利益之间的平衡，換言之，就是国有企业在改革改制过程中选择土地资产处置方式时，一方面要了解企业所属行业的特点和企业本身的经营状态，充分了解国家的产业政策，以及地方政府对于土地资产处置方面的优惠政策，将国家所能给予的政策用足，另一方面全面清理企业自身的资产和负债，了解企业财务状况尤其是支付能力，了解企业的资产结构和资本结构，设计一个好的比例关系，根据企业生产经营的特点及其对土地资产的依赖程度，确定是否获得完整的土地产权。
结语
土地资源是我们赖以生存的宝贵资源，我们不仅要提高土地的利用率，也要建立一个科学合理的土地价格评估体系。土地价格评估与土地的使用价值、土地用途都存在着非常紧密的联系，在进行土地价格评估时，要充分考虑各种因素，进行全面分析，推动我国土地的规范化和可持续性发展。
参考文献：
[1]杨海杰.国有企业改制中资产评估的会计处理[J].纳税，2020，274（22）：81-82.
[2]林联积.关于国有企业改革中土地资产处置的若干思考[J].营销界，2019（37）：189-190.
[3]黄小英.我国城市土地价格评估的影响因素.现代经济信息[4]吕林.城市土地使用权出让价格的评估方法.工作研究.2005.07
关键词：国有企业;改制;土地评估;问题
引言
随着改革的深入?市场经济体制和现代企业制度逐步建立与完善?国有企业体制改革（以下简称国企改制）已出现改组、联合、兼并、租赁、股份制、股份合作制、出售、债转股、破产等多种形式。无论采取哪种改革形式?都需要量化存量资产?明确资产权益。土地是企业的一项重要资产?尤其在国有企业中?土地资产占有举足轻重的地位。土地评估机构如何严格遵循国家法律法规?按照有关的技术标准?根据不同的企业类型、处置方式及权利状况?科学选择评估方法和相关参数?客观、公正、公平合理地确定改制企业土地使用权在评估期日现实条件下的价格?具有十分重要的意义。我们根据较长时间的实践体会?对国企改制土地使用权价格评估可能遇到的若干问题?作了一点浅显的探讨?以期抛砖引玉。
1土地价格评估概述
土地价格的评估主要是为了推进并深化土地的使用制度，并建立相应的土地市场，从而带动社会经济的可持续发展。在对土地进行论证与总结的基础上，原国家土地管理局颁布了一系列城镇土地估价的规程，从而确立了我国土地市场的评估体系，该评估体系以土地的区位条件评价为基础、以土地收益为依据、以市场交易价为参考、以城镇总体为单位。在土地市场条件的不断完善与成熟下，区位条件评价在土地价格评估中的作用开始逐渐减少，而市场交易的作用则开始逐渐增强，有很多地方直接以市场交易资料对土地进行评估，并建立了标准的地价体系。自2000年开始，我国的国土资源部修订了《城镇土地估价规程》，在土地评估途径与宗地地价评估中有了很大的改善，从而提高了我国城镇土地评估的方法体系。
2国有企业改制中的土地评估问题分析
2.1土地评估不科学
由于土地评估的复杂性，因此土地评估必须交由具备厅级机关备案的第三方机构来完成。此外，我国国有企业的建立时间通常较早，存在许多历史遗留问题，这些问题极有可能引发土地权属不清等问题。再加上许多土地评估单位缺乏相应的技术手段，必然会使土地评估结果产生误差。例如某事务所在对某国有企业坐落于市中心的土地进行评估时，评估值较低，还不到实际价值的十分之一，造成了严重的国有资产流失现象。
2.2人口因素
人口因素对城市土地价格的影响，即人口的增长和减少也和土地价格有着千丝万缕的联系。一个城市的人口数量不仅受到出生率和死亡率的影响，还受到人口的迁出率和迁入率的影响。如果人口过于密集，那么土地的需求自然会增加，例如住房用地就会显著增加，医院、学校等公共服务机构都会受到影响，最终会呈现地价波动较大的局面，土地的市场价格也会偏高。
2.3土地的法定用途和现实用途不一致的处理问题
我们认为处理这个问题不能一概而论更不能简单从事，需要估价师根据城市总体规划和企业所处地区的详细规划深入实地进行调查与分析。如果已有城市规划且法定用途符合规划即符合该地块最佳使用就采用法定用途评估;反之?如果原来的法定用途不符合现有规划则按现实用途评估，而不论这种现实用途是否“非法”。需要特别指出的是按现实用途进行评估的前提条件是这种用途必须符合土地的优化使用原则。对改制企业只有这样灵活处理?才能真正客观地显化其土地资产的现实存量。
3土地价格评估的主要方法
3.1收益还原法
（1）收益还原法的优点。第一，可以提高土地的利用效益。在土地价格评估的过程中，如果运用收益还原法则可以最大限度地使土地资产实现最合理的收益价值。第二，有利于实现公平。每一土地在运用中由于土地的用途与面积不一样，所以土地收益额也不一样，因此对于单位面积的土地价格来讲，运用收益还原法计算才最符合实际。第三，具有较高的可信度。在土地市场中，受租金、售价以及市场供需条件的影响，收益还原法是可信度最高的方法。（2）收益还原法的缺点。第一，适用条件有限。对于收益还原法来说它的收益条件必须是有收益的土地才可以运用，而没有收益的土地则没有办法运用，因此，该方法在使用上是有一定限制的。第二，考虑因素较少。收益还原法在考虑因素上还比较欠缺，它仅考虑土地的纯收益、还原利率与使用年限，在市场情况中考虑的过少。第三，在公式简化中存在误差。在收益还原法中，不能运用纯理论的公式来计算，在评估中一般都运用简化形式来计算纯收益与还原利息率，这就给公式本身带来一定误差。
3.2加强土地评估方面立法
土地评估的法律法规是开展土地评估工作的指南与保障。首先，国家有关部门必须及时制定与出台相应的法律法规，并明确国有资产管理机构、国土资源局、国有企业相应的职能范畴，为土地评估工作提供充分的法律保障。其次，地方政府要在国家政策的指引下，结合所在地方的特殊情况，制定符合区域经济发展规律的地方性规章，为相关企业提供切实的行动指南。最后，相关单位也要重视对政策的宣传工作，对违反法律进行的土地评估工作不仅不能予以通过，还要对涉事企业及机构进行相应的惩戒，只有这样，才能促进土地评估的正常进行，最终顺利完成国企改制工作。
3.3土地处置方式的选择
根据企业实际情况选择合适的土地处置方式，关系到企业改革的成败。从理论上讲，前面所述的几种处置方式并无优劣之分，只有适用对象的不同。由于目前法规政策的不完善，以及租赁、入股方式的配套政策和实施细则在各地的不统一，使得同一块土地由于处置方式不同，资产量化结果相差很大。所以企业在选择土地处置方式时，应当充分考虑国家和企业的宏观和微观因素，实现国家和企业之间的当前利益和长远利益之间的平衡，換言之，就是国有企业在改革改制过程中选择土地资产处置方式时，一方面要了解企业所属行业的特点和企业本身的经营状态，充分了解国家的产业政策，以及地方政府对于土地资产处置方面的优惠政策，将国家所能给予的政策用足，另一方面全面清理企业自身的资产和负债，了解企业财务状况尤其是支付能力，了解企业的资产结构和资本结构，设计一个好的比例关系，根据企业生产经营的特点及其对土地资产的依赖程度，确定是否获得完整的土地产权。
结语
土地资源是我们赖以生存的宝贵资源，我们不仅要提高土地的利用率，也要建立一个科学合理的土地价格评估体系。土地价格评估与土地的使用价值、土地用途都存在着非常紧密的联系，在进行土地价格评估时，要充分考虑各种因素，进行全面分析，推动我国土地的规范化和可持续性发展。
参考文献：
[1]杨海杰.国有企业改制中资产评估的会计处理[J].纳税，2020，274（22）：81-82.
[2]林联积.关于国有企业改革中土地资产处置的若干思考[J].营销界，2019（37）：189-190.
[3]黄小英.我国城市土地价格评估的影响因素.现代经济信息[4]吕林.城市土地使用权出让价格的评估方法.工作研究.2005.07