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与去年各房地产商们争相花大价钱四处“圈地”的火热景象不同，2008年上半年，房地产商们感觉到了阵阵凉意。
上半年，房地产市场出现了10年以来首次销售额和销售面积同时缩水的现象。上海、北京、深圳等全国各大城市房屋成交量环比大幅下降。与此同时，房价涨势趋缓。6月份北京房价环比上涨0.1%，涨幅为近两年多来最小；上半年上海房价平均月涨幅1.21%，相比去年下半年的月涨幅6.3%，上涨大幅趋缓。另外，上半年土地成交惨淡，不少土地流拍，而近来市场屡屡有退地传闻，曾传闻的苏宁环球集团与上海市黄浦区房地局协商解除上海市黄浦区南京东路163地块的土地出让合同近期也得到确认。福建、重庆各地也出现了类似现象。房地产市场的大幅降温，以及国家从紧的货币政策、为干预通货膨胀进行宏观调控的“雪上加霜”，令不少开发商资金链日益紧绷。有分析人士指出，今年中国整个房地产业的资金缺口至少达到1万亿元。房地产商的融资冰河期是否已经到来？
危机重重
今年，房地产商们可谓是在内忧外患的情况下惨淡经营。
针对去年经济过热的势头，同时也为了规范房地产业发展、规避类似美国次贷危机的风险，2007年9月27日中国人民银行发布 《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，要求各商业银行提高第二套房贷款的首付和利率。今年6月，中国银监会下发《关于进一步加强房地产行业授信风险管理的通知》和《关于对房地产委托贷款情况进行调查的通知》。6月，央行再次上调存款准备金率至17.5%。央行几个规定和措施出台后，各商业银行不仅对贷款公司资质、信用等级审查更为严格，审批的程序变得复杂，以往忽略的一些审批环节也被重新重视。不少开发商正在进行的融资项目被迫搁置，且面临着信用等级下降、授信额度减少的境况，而今后从银行贷款也不复往日的便捷，僧多粥少的局面下，地产商只能按资质等候贷款申请的审批。
地产商本身也并非完全无辜，早在去年各房地产商疯狂囤地的时候，就埋下了隐患。在地产界，迅速暴富者往往手里握着大把的土地。前些年经济高速发展时，开发商往往选择囤地，静待地价成倍上涨，轻松获取暴利。有数据显示，2007年，房企售楼收入2.9万亿元，购地支出3万亿元。令“地王”们苦恼的是，2008年1月7日，国务院办公厅下发的《国务院关于促进节约集约用地的通知》对滚动授信作出了严格规定。地产项目分批开发、循环授信是开发商的武器，一旦授信从紧，2年的宽限期不再，在资金缺乏的情况下，地产商们只得抛地。然而，当前资金从紧是地产界的普遍现象，想要将土地高价卖出的地产商不得不面临无人接盘的困境。
另外，经过近10年的繁荣发展，中国楼市也需要有自己的调整周期以挤走泡沫，谋求更为健康长远的发展，也算是中国楼市成长所必经的阵痛。
以上种种原因，加之消费者的观望态度和美国次贷危机一定程度的影响，让中国的房地产商们捉襟见肘。紧绷的资金链就像紧箍咒一样环绕着地产商，融资困难让地产商们在盛夏提前感受到了冬天的气息。
被救与自救
面对随时内忧外患的局面，房地产商们努力通过各种途径化解危机。
全国工商联房地产商会已于7月将房地产调控政策的调整建议上报至全国工商联，中国房地产业协会也已就房地产政策调整提出一些建议，将上报有关部门作为决策参考。此次上书主要建议有关部门适时调整房地产调控政策，适度放松银根，同时保持市场信心。不过，中央财经大学中国银行业研究中心主任郭田勇表示“救市”为时尚早，也有相关人士指出“救市”可能埋下更大隐患，产生道德风险。
尽管当前从紧的货币政策不会立即有改变，但是面对下半年中国经济下滑的危险，市场上放松货币政策的呼声日益走高。财政部财政科学研究所所长贾康在一个论坛上表示，由于经济走势尚不明朗，“最好观察2－3个月再确定政策取向”，央行一位官员也在此次论坛上暗示，货币政策或许会有调整，在保持稳定增长的同时更着重结构调整：信贷结构更多向民营企业、三农、灾区倾斜。此外，已有不少市场人士指出2008年的政策调整应该优先考虑经济效率，向民营企业倾斜，通过提升市场竞争力与自身实力度过滞胀期。加之市场传言将有上千亿元资金刺激经济，在房地产业中占多数的中小民营企业或许能看到一丝政策的曙光。
政策的调整需要假以时日，资金的解决却是燃眉之急。由于销售的下降、宏观政策的频频下落和金融信贷的紧缩，传统的两大渠道——销售回流和银行信贷此时都难以融通。开发商的当务之急便是通过各种方式拓展其它融资渠道。
对于上市房地产企业而言，发行债券、在股市上增发、再融资是一种选择。然而，8月底证监会提高了上市公司再融资门槛，规定在原有的基础上，要求《上市公司证券发行管理办法》中确定的再融资公司最近3年以现金或股票方式累计分配的利润不少于最近3年实现的年均可分配利润的30%，比过去提高了10%。实际上，近来披露的各房地产上市公司2008年半年报中，房地产企业上半年共负债达到3514.7亿元，比去年同期的2128.7亿元大幅增加了65%。在这样的情况下，再融资的确存在一定的难度。而且，对于广大未上市发行的中小型房地产企业而言，直接融资难以触及。
出让股权融资也是一个不错的选择。中国投资市场信息咨询机构China Venture7月份发布的报告指出，今年第二季度，中国私募股权投资（PE）金额方面，房地产业为5.49亿美元，位列行业投资金额首位，案例投资规模均在7000万美元以上。越来越多的PE将目光投向了房地产业。有研究人士指出，通过私募股权的方式投资房地产，不仅能使公司在开发项目上筹得足够的资金，把盘子做大，从长期来看，大型基金公司拥有股权能够在管理上把先进和创新的理念输入到当地，也可以降低投资风险。另外，成立私募股权基金，能够为房地产公司提供新的利润增长点，公司可以在基金的管理和收益中获得丰厚的利润回报。
目前，国内投入于房地产的私募股权基金并不多。初次涉水，房地产公司进行PE融资都相当谨慎，其选择的投资人都是一些诸如养老基金和长期投资基金等稳健型基金。今年年初，金地集团与瑞银正式签订协议，以各自50%的权益发起成立房地产基金。6月，中信信托和嘉德置地集团宣布成立“中信－凯德科技园区投资计划”。值得注意的是，外资PE也将今年看作进入中国楼市的绝佳时机。有报道称，一季度如红杉资本和新世界策略投资发展公司等创投机构，就向哈尔滨人和商业管理公司投资3亿美元，开发上海、杭州等地区的地下商业城。6月，恒大地产海外募资也取得了成功，获得了郑美林、裕彤、德意志等几家个人以及投行共计6亿美元的私募股权基金。如何好好利用这些资源，值得广大地产商们深思。
除却进行私募股权投资，外资收购也成为市场热点。今年上半年，中国境内有13个房地产项目被确认为外资收购，总投资规模已接近去年的63%。这些项目包括美国凯雷19.9亿元人民币向印尼三林收购上海济南路8号酒店式公寓、高富诺集团12亿元向摩根士丹利收购上海华山夏都酒店式公寓等项目，物业整栋销售潮涌，开发商通过“零售转批发”以及时补充资金流，求得自保。然而，与私募股权投资一样，外资注意的多是高端物业、大型房产项目，普通中小房企要通过这个途径弥补资金短缺并不容易。值得关注的，是摩根斯坦利已有从一线城市转向二线城市的发展策略，国泰君安(香港)证券分析师姚指出，二三线城市已经成为海外基金对中国房地产投资的新目标，“一线城市房价偏高，外资看好二三线城市，瞄准当地的新兴富豪，做高端项目。”
无论采用何种方式拓宽资金渠道都并非易事，面对融资难的困境，房地产商们只有在绝望中不放弃寻找希望，才能坚持到楼市转暖的那一天。
上半年，房地产市场出现了10年以来首次销售额和销售面积同时缩水的现象。上海、北京、深圳等全国各大城市房屋成交量环比大幅下降。与此同时，房价涨势趋缓。6月份北京房价环比上涨0.1%，涨幅为近两年多来最小；上半年上海房价平均月涨幅1.21%，相比去年下半年的月涨幅6.3%，上涨大幅趋缓。另外，上半年土地成交惨淡，不少土地流拍，而近来市场屡屡有退地传闻，曾传闻的苏宁环球集团与上海市黄浦区房地局协商解除上海市黄浦区南京东路163地块的土地出让合同近期也得到确认。福建、重庆各地也出现了类似现象。房地产市场的大幅降温，以及国家从紧的货币政策、为干预通货膨胀进行宏观调控的“雪上加霜”，令不少开发商资金链日益紧绷。有分析人士指出，今年中国整个房地产业的资金缺口至少达到1万亿元。房地产商的融资冰河期是否已经到来？
危机重重
今年，房地产商们可谓是在内忧外患的情况下惨淡经营。
针对去年经济过热的势头，同时也为了规范房地产业发展、规避类似美国次贷危机的风险，2007年9月27日中国人民银行发布 《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，要求各商业银行提高第二套房贷款的首付和利率。今年6月，中国银监会下发《关于进一步加强房地产行业授信风险管理的通知》和《关于对房地产委托贷款情况进行调查的通知》。6月，央行再次上调存款准备金率至17.5%。央行几个规定和措施出台后，各商业银行不仅对贷款公司资质、信用等级审查更为严格，审批的程序变得复杂，以往忽略的一些审批环节也被重新重视。不少开发商正在进行的融资项目被迫搁置，且面临着信用等级下降、授信额度减少的境况，而今后从银行贷款也不复往日的便捷，僧多粥少的局面下，地产商只能按资质等候贷款申请的审批。
地产商本身也并非完全无辜，早在去年各房地产商疯狂囤地的时候，就埋下了隐患。在地产界，迅速暴富者往往手里握着大把的土地。前些年经济高速发展时，开发商往往选择囤地，静待地价成倍上涨，轻松获取暴利。有数据显示，2007年，房企售楼收入2.9万亿元，购地支出3万亿元。令“地王”们苦恼的是，2008年1月7日，国务院办公厅下发的《国务院关于促进节约集约用地的通知》对滚动授信作出了严格规定。地产项目分批开发、循环授信是开发商的武器，一旦授信从紧，2年的宽限期不再，在资金缺乏的情况下，地产商们只得抛地。然而，当前资金从紧是地产界的普遍现象，想要将土地高价卖出的地产商不得不面临无人接盘的困境。
另外，经过近10年的繁荣发展，中国楼市也需要有自己的调整周期以挤走泡沫，谋求更为健康长远的发展，也算是中国楼市成长所必经的阵痛。
以上种种原因，加之消费者的观望态度和美国次贷危机一定程度的影响，让中国的房地产商们捉襟见肘。紧绷的资金链就像紧箍咒一样环绕着地产商，融资困难让地产商们在盛夏提前感受到了冬天的气息。
被救与自救
面对随时内忧外患的局面，房地产商们努力通过各种途径化解危机。
全国工商联房地产商会已于7月将房地产调控政策的调整建议上报至全国工商联，中国房地产业协会也已就房地产政策调整提出一些建议，将上报有关部门作为决策参考。此次上书主要建议有关部门适时调整房地产调控政策，适度放松银根，同时保持市场信心。不过，中央财经大学中国银行业研究中心主任郭田勇表示“救市”为时尚早，也有相关人士指出“救市”可能埋下更大隐患，产生道德风险。
尽管当前从紧的货币政策不会立即有改变，但是面对下半年中国经济下滑的危险，市场上放松货币政策的呼声日益走高。财政部财政科学研究所所长贾康在一个论坛上表示，由于经济走势尚不明朗，“最好观察2－3个月再确定政策取向”，央行一位官员也在此次论坛上暗示，货币政策或许会有调整，在保持稳定增长的同时更着重结构调整：信贷结构更多向民营企业、三农、灾区倾斜。此外，已有不少市场人士指出2008年的政策调整应该优先考虑经济效率，向民营企业倾斜，通过提升市场竞争力与自身实力度过滞胀期。加之市场传言将有上千亿元资金刺激经济，在房地产业中占多数的中小民营企业或许能看到一丝政策的曙光。
政策的调整需要假以时日，资金的解决却是燃眉之急。由于销售的下降、宏观政策的频频下落和金融信贷的紧缩，传统的两大渠道——销售回流和银行信贷此时都难以融通。开发商的当务之急便是通过各种方式拓展其它融资渠道。
对于上市房地产企业而言，发行债券、在股市上增发、再融资是一种选择。然而，8月底证监会提高了上市公司再融资门槛，规定在原有的基础上，要求《上市公司证券发行管理办法》中确定的再融资公司最近3年以现金或股票方式累计分配的利润不少于最近3年实现的年均可分配利润的30%，比过去提高了10%。实际上，近来披露的各房地产上市公司2008年半年报中，房地产企业上半年共负债达到3514.7亿元，比去年同期的2128.7亿元大幅增加了65%。在这样的情况下，再融资的确存在一定的难度。而且，对于广大未上市发行的中小型房地产企业而言，直接融资难以触及。
出让股权融资也是一个不错的选择。中国投资市场信息咨询机构China Venture7月份发布的报告指出，今年第二季度，中国私募股权投资（PE）金额方面，房地产业为5.49亿美元，位列行业投资金额首位，案例投资规模均在7000万美元以上。越来越多的PE将目光投向了房地产业。有研究人士指出，通过私募股权的方式投资房地产，不仅能使公司在开发项目上筹得足够的资金，把盘子做大，从长期来看，大型基金公司拥有股权能够在管理上把先进和创新的理念输入到当地，也可以降低投资风险。另外，成立私募股权基金，能够为房地产公司提供新的利润增长点，公司可以在基金的管理和收益中获得丰厚的利润回报。
目前，国内投入于房地产的私募股权基金并不多。初次涉水，房地产公司进行PE融资都相当谨慎，其选择的投资人都是一些诸如养老基金和长期投资基金等稳健型基金。今年年初，金地集团与瑞银正式签订协议，以各自50%的权益发起成立房地产基金。6月，中信信托和嘉德置地集团宣布成立“中信－凯德科技园区投资计划”。值得注意的是，外资PE也将今年看作进入中国楼市的绝佳时机。有报道称，一季度如红杉资本和新世界策略投资发展公司等创投机构，就向哈尔滨人和商业管理公司投资3亿美元，开发上海、杭州等地区的地下商业城。6月，恒大地产海外募资也取得了成功，获得了郑美林、裕彤、德意志等几家个人以及投行共计6亿美元的私募股权基金。如何好好利用这些资源，值得广大地产商们深思。
除却进行私募股权投资，外资收购也成为市场热点。今年上半年，中国境内有13个房地产项目被确认为外资收购，总投资规模已接近去年的63%。这些项目包括美国凯雷19.9亿元人民币向印尼三林收购上海济南路8号酒店式公寓、高富诺集团12亿元向摩根士丹利收购上海华山夏都酒店式公寓等项目，物业整栋销售潮涌，开发商通过“零售转批发”以及时补充资金流，求得自保。然而，与私募股权投资一样，外资注意的多是高端物业、大型房产项目，普通中小房企要通过这个途径弥补资金短缺并不容易。值得关注的，是摩根斯坦利已有从一线城市转向二线城市的发展策略，国泰君安(香港)证券分析师姚指出，二三线城市已经成为海外基金对中国房地产投资的新目标，“一线城市房价偏高，外资看好二三线城市，瞄准当地的新兴富豪，做高端项目。”
无论采用何种方式拓宽资金渠道都并非易事，面对融资难的困境，房地产商们只有在绝望中不放弃寻找希望，才能坚持到楼市转暖的那一天。