摘 要 本文基于“产权理论”提出明确小区车位、车库物权的法经济学理论基础，并从物权法解释论视角，论证以《物权法》第74条所确立的“二元分类”作为实践中解决小区车位、车库权利归属基础原则的合法性、正当性和可行性。最后，本文提出以信息公开作为保障业主权利的辅助性政策，以解决“二元分类”标准可能的负面效应。
　　关键词 车位车库 物权法 法律经济学 建筑物区分所有权
　　作者简介：陆安琪，复旦大学法学院法学硕士研究生，研究方向：经济法、法律经济学。
　　中图分类号：D920.4 文献标识码：A 文章编号：1009-0592（2016）03-066-03
　　一、问题与多重视角之提出
　　自《物权法》和《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（下称《区分所有权解释》）颁布以来已有不少学者对小区车位车库争议相关问题进行探讨，但普遍存在视角单一的缺憾，也鲜有对各地新近出台的规范性文件的分析和评述①。笔者认为，小区车位车库相关争议既是建筑物区分所有权下的物权法问题，又是关系到稀缺资源配置、信息披露和交易公平的社会经济问题，故解决该争议的视角应多样化。因此，笔者主张除传统民法物权领域的视角之外，还应当引入法律经济学的视角。
　　综上，本文将结合传统物权法理论和法律经济学视角，兼顾解释论层面，对不同类型的小区车位车库的权利归属如何界定做一框架性分析。
　　二、产权理论与车位车库权属争议现状
　　产权理论是法律经济学框架下的结构分支，其核心理念之一是强调产权明晰的重要性。“产权的清晰界定是市场交易的基本前提”——这是产权理论的开拓者、法律经济学家科斯（R.H.Coase）在1959年《联邦通讯委员会》一文中对于产权明晰之重要性的经典表述。另一位20世纪产权经济学奠基人阿门·阿尔钦（Armen Alchian）曾指出私有产权的三个基本特性在于：一是使用的排他性；二是收益的排他性；三是自由交换的权利，而明确的产权安排可以消除为竞争资源而产生的暴力冲突，和平的交易方式得以取代之。笔者认为这里需要进一步阐发的是，在产权不明晰的情况下，竞争各方往往也无法有效、合理地利用资源，使资源的效用无法最大化。而竞争所引发的冲突可能带来其他的社会综合成本，如制止争夺标的物而产生暴力冲突的治安成本，解决纷争的诉讼成本等。
　　此外，由于始终存在权利归属的不确定性风险，资源的交换价值和交换效率也会降低。
　　目前，我国市场中车位车库争议的主要原因之一就在于对于不同类型车位车库的所有权归属界定不够明确。《物权法》第74条列举了两种类型的车位车库，即一是建筑区划内车位：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库；二是业主共有车位：占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位。其中，前者若无特别约定，原始权利属于开放商；后者则以法定形式确定为“业主共有”。在实践中，小区车位车库的分类则显得更为复杂，存在独立车库、地下车库、地面露天车位、架空层车位、人防工程车位、机械车位等多种类型。由于法律条文和现实情况存在一定程度的不协调，开发商、业主、地方产权登记机关等对于《物权法》第74条理解存在差异，因此并没有形成科斯所说的“产权的清晰界定”。这也就直接造成了业主与开发商争夺小区各类车位车库的冲突，即阿尔钦所描述的“争夺稀缺资源的冲突”。而对于产权登记机关来说，由于《物权法》的规定并不明晰，小区各类车位车库是否可以登记长期以来也是一个非常棘手的问题，导致一些地方产权登记机关采取不作为的态度。无法进行物权登记也间接造成业主在“购买”车位车库后存在持有和转让的风险。因此，解决小区车位车库的争议的当务之急是首先明确各类型车位车库在物权法上的法律地位和权利归属。
　　三、车位车库的“二元分类标准”
　　前文已述，《物权法》第74条列举了“建筑区划内车位”和“业主共有车位两种类型”的车位车库。近年来，一些地方为解决现实中的纠纷，颁布或起草了地方性法规或地方政府规章，对小区车位车库进行了比《物权法》第74条更细化的类型划分，并对一些特殊类型车位以地方立法的形式做出权属安排。如深圳市2014年末向社会公布的《深圳市房地产开发项目停车位建设及处分管理办法（征求意见稿）》（以下简称《深圳办法（草案）》）规定，建筑区划内车位分为“配建停车位”和“增设停车位”。其中，立法者将“配建停车位”规定为全体业主共有；“增设停车位”则可约定为房地产开发企业所有。又如，《上海市住宅物业管理规定》将共用地面架空层直接规定为业主共有，进而可推知在架空层设立的车位也应属业主共有。再如，《深圳办法（草案）》将人防工程车位规定为全体业主共有，《江苏省物业管理条例》则未明确人防工程车位的归属，但规定了该类车位只可租赁且有3年最长租赁期限，不得转让和赠与。而在学界，处于对业主权益的保护，学者们对于共有车位的范围提出了以计算容积率、公摊面积、成本分摊等多样化的界定标准，而不是简单局限于车位车库的类型划分。例如，有学者认为地下车库和架空层车位并不计入容积率而不能获得土地使用权面积份额，因此，地下车位和架空层车位应属于业主共有。
　　笔者认为，各地出台细则解决纠纷的意图值得肯定，学界提出的标准也充分考虑了对业主在购房过程中处于相对弱势地位。但从法条本身看，《物权法》第74条已经为小区车位车库做出了分类，即上文提及的“建筑区划内车位”（第74条第2款）和“业主共有车位”（第74条第3款）。在《区分所有权解释》中，这样的分类得到了再一次的确认。
　　从解释论来看，《物权法》第74条第2款首先将小区车位车库进行了“建筑区划内”和“建筑区划外”的区分。所谓“建筑区划内”的车位是指依照行政机关颁发的建设工程规划许可证及其所附总平面图（附图）而划定的车位。简而言之，附图上标示的车位，是建筑区划内车位，即《物权法》第74条第2款所述之车位车库类型；“附图上未标示的车位，是建筑区划外的车位”。