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中图分类号：F293.3文献标识：A 文章编号：1006-7833（2012）04-000-02
摘要近年来，随着我国房价高涨不止，国家出台了各项宏观调控政策来调节房价，目前已取得了一些成效，如何构建房地产宏观调控长效机制成为社会关注的焦点，本文主要论述了构建我国房地产宏观调控长效机制的意义，并在此基础上对如何构建我国房地产宏观调控的长效机制进行了深层次的探讨，提出了一些切实可行的对策和建议，希望对我国房地产宏观调控有参考和借鉴意义。
关键词房地产宏观调控长效机制意义对策
一、引言
近年来，随着房地产业的蓬勃发展，房价持续高涨不止，国家出台了一系列政策来控制房价的增长，一度时期也成为人们关注和研究的热点，但是当前我国房地产宏观调控中的许多政策是临时应急性的措施，缺乏对宏观调控的长效机制的构建，因此，加强对我国房地产宏观调控长效机制的研究对我国房地产业的可持续和谐发展有重要的理论和现实意义。
二、构建我国房地产宏观调控长效机制的必要性和意义
1．构建房地产宏观调控长效机制是经济运行的迫切要求
房地产业是我国国民经济的支柱产业，在国民经济的发展中占重要位置。房地产业是关联度非常高的产业，所谓“成也地产，败也地产”，一方面，当前，我国正处于经济和体制的转型阶段，房地产业的腾飞一定程度上可以促进我国国民经济的高速增长，因此，保持房地产业较快增长，进而发挥对国民经济的带动作用是非常必要的。另一方面，房地产价格的高涨不止，远远超出了人们的消费能力，这样一部分没有购买能力的必然会造成社会的不安定。资产过度泡沫不仅不利于社会资源的合理配置，泡沫破裂必将对国民经济造成重大冲击。从这个程度上来说，国家实施宏观调控政策非常必要，而且对房地产业的宏观调控政策不能是临时性的安抚政策，需要一个长效机制来作为保障。
2．房地产市场的市场失灵逼迫宏观调控长效机制的构建
由于房地产业源头土地市场具有很强的垄断特性，其投入大，回收期长。而我国市场经济的发展和市场运行还不够规范，这两种独特的体制结合造成了我国房地产市场和国外相比表现出了更强的市场失灵。此外，房地产行业是我国腐败的高发区，也是政府大量寻租行为产生的多发区。政府的这种低效和腐败行为必须要靠一个长效机制来解决，只有把有形的手和无形的手结合起来，才能更好地实现房地产资源的最优配置。
三、构建我国房地产宏观调控长效机制的建议和思考
为有效促进房地产业的和谐发展，我国出台了不少宏观调控政策，暂时性的缓解了房地产的非正常运行，笔者认为，要实现我国房地产业的长期稳定发展，就必须从如下几方面下足功夫。
1．加强对房地产市场发展的顶层设计和调控的持久性认识
房地产业是我国国民经济的基础性产业，占国民经济的很大比重，其涉及和涵盖的范围非常广，同时牵涉千家万户，住房制度改革以来，房地产业得到迅猛发展，百姓的住房条件得到较大改善，但也反映出不少问题，主要是忽视住房的民生属性，投机气氛过度。应对房地产业未来健康发展进行整体规划，顶层设计，国家重视保障房体系建设，商品房市场加强引导和监管，以各种措施鼓励首套房和改善性住房等基本住房需求，抑制住房投资投机需求；更多采用税收、金融等经济手段来调控，逐步退出行政性措施，以避免行业过大波动，让房地产行业长期健康有序发展。
2．建立健全社会保障体系
要破除商品房独断市场的局面，政府出资补助大力兴建社会廉租房，人才专用房等保障性住房，保障房只租不售，尽快取消腐败现象严重的经济适用房，政府集中财力抓好廉租房建设，满足中低等收入居民的基本居住需求，同时适当考虑部分人才专用房，提供给高素质人才。要贯彻“公平优先”同时“兼顾效率”的原则，将保障居民基本住房需求的民生目标由次要目标调整为首要目标。此外还需要实施积极的货币和财政政策引导房地产市场的发展，政府只支持首套房和改善房等基本住房需求，采取措施抑制投资投机需求，如征收房产税等，促进房地产市场的健康稳步发展。
3．完善市场法制和规范，加强对政府权力的约束
房地产市场的发展虽然需要宏观政策的调控，但决定其根本发展的还应该是市场，因此，政府要扮演好自己的角色，在权力运行中避免出现“越位”、“缺位”，“错位”等现象，政府要对房地产进行宏观政策干预和调控，但只是针对市场失灵部分的调控，而不是对市场进行直接干预。于此同时，要加快市场立法，对各种市场行为有个严格规范的规定，保证各项事务的运行有法可依，有法必依，要通过完善行政法规和地方法规,使对房地产市场调控具备制度性保证,以避免有关政策随意性,保持政策的连续性、可操作性和较强的执行力,土地财政在城市化初期为我国城市建设起了巨大作用，但弊端也越来越显现，要通过体制改革和税收改革使地方政府摆脱对土地财政的依赖，与中央保持上下协调的房地产调控政策；要尽快全面推广房产税，对居民基本住房可免征，对过去已收取一次性出让金的住房待期限满后再征，使地方政府有一长期稳定税收收入。
4．鼓励和支持普通商品房建设，增加供给
要抑制房产价格过快上涨和泡沫的扩大，必须设法增加普通商品房供给，这才能根本解决房地产发展的问题。在保证基本耕地的条件下，可考虑集体用地的流转，增加土地投放，提高土地的集约力。在住房保障体系健全的同时，要采取金融、税收等手段支持有实力讲信誉的开发商加大普通商品房的开发，避免由于土地出让减少，简单一概收紧房地产业资金，导致房产开发投资大幅减少而导致未来供应量下降，引起房价报复性反弹的情况出现。要采取差異化政策，重点支持一批有实力开发商的健康发展，增加市场供给。
5．建立科学、系统和完整的房地产统计、预警与评价系统
要建立对房地产业宏观调控的长效机制，首先要健全房地产信息披露制度,防止开发商利用信息的不对称控制房价。要在全社会做普及宣传房地产信息，建立一套规范的统计体系，让广大消费者熟悉和了解房地产行情，避免因为信息不对称造成的囤地囤房，合谋串通,哄抬房价,为购房者提供有效的技术支持。其次，要建立行业预警制度，从而将宏观调控量化和客观化，更好地为房地产的健康发展提供科学依据。通过事前预警，及时调控，细化指标，可以有效防止房地产行业的大起大落。最后，要建立宏观调控效果的定量评价系统,提高房地产调控的准确性和科学性。只有确立一套科学的评价体系和模式，才能更好地为房地产业的发展和房地产经济的更优化决策提供定量依据。
四、结语
综上所述，我们可以看出我国虽然为抑制房价的高涨不止出台了许多政策，但多为临时性的，未能解决实际问题。因此，必须构建一个房地产宏观调控的长效机制，整体规划设计，加大对市场的调控和监管力度，用金融、税收等手段替代行政调整手段。于此同时建立健全社会保障体系，加大对保障房体系的建设，从而有效缓解房地产所引发的社会矛盾，促进房地产业和社会的和谐稳定发展。
参考文献：
[1]刘旭霞,韩慧玥.以经济学的视角看房地产市场宏观调控.成都行政学院学报.2010(12).
[2]刘以和,江晓霞,杨志山,梁培金.宏观调控下房地产税收状况及对策研究:以泉州市为例.福建金融.2012(01).
[3]闫新红,艾燕.论房地产经济与市场经济发展的协调.现代商业.2011(10).
摘要近年来，随着我国房价高涨不止，国家出台了各项宏观调控政策来调节房价，目前已取得了一些成效，如何构建房地产宏观调控长效机制成为社会关注的焦点，本文主要论述了构建我国房地产宏观调控长效机制的意义，并在此基础上对如何构建我国房地产宏观调控的长效机制进行了深层次的探讨，提出了一些切实可行的对策和建议，希望对我国房地产宏观调控有参考和借鉴意义。
关键词房地产宏观调控长效机制意义对策
一、引言
近年来，随着房地产业的蓬勃发展，房价持续高涨不止，国家出台了一系列政策来控制房价的增长，一度时期也成为人们关注和研究的热点，但是当前我国房地产宏观调控中的许多政策是临时应急性的措施，缺乏对宏观调控的长效机制的构建，因此，加强对我国房地产宏观调控长效机制的研究对我国房地产业的可持续和谐发展有重要的理论和现实意义。
二、构建我国房地产宏观调控长效机制的必要性和意义
1．构建房地产宏观调控长效机制是经济运行的迫切要求
房地产业是我国国民经济的支柱产业，在国民经济的发展中占重要位置。房地产业是关联度非常高的产业，所谓“成也地产，败也地产”，一方面，当前，我国正处于经济和体制的转型阶段，房地产业的腾飞一定程度上可以促进我国国民经济的高速增长，因此，保持房地产业较快增长，进而发挥对国民经济的带动作用是非常必要的。另一方面，房地产价格的高涨不止，远远超出了人们的消费能力，这样一部分没有购买能力的必然会造成社会的不安定。资产过度泡沫不仅不利于社会资源的合理配置，泡沫破裂必将对国民经济造成重大冲击。从这个程度上来说，国家实施宏观调控政策非常必要，而且对房地产业的宏观调控政策不能是临时性的安抚政策，需要一个长效机制来作为保障。
2．房地产市场的市场失灵逼迫宏观调控长效机制的构建
由于房地产业源头土地市场具有很强的垄断特性，其投入大，回收期长。而我国市场经济的发展和市场运行还不够规范，这两种独特的体制结合造成了我国房地产市场和国外相比表现出了更强的市场失灵。此外，房地产行业是我国腐败的高发区，也是政府大量寻租行为产生的多发区。政府的这种低效和腐败行为必须要靠一个长效机制来解决，只有把有形的手和无形的手结合起来，才能更好地实现房地产资源的最优配置。
三、构建我国房地产宏观调控长效机制的建议和思考
为有效促进房地产业的和谐发展，我国出台了不少宏观调控政策，暂时性的缓解了房地产的非正常运行，笔者认为，要实现我国房地产业的长期稳定发展，就必须从如下几方面下足功夫。
1．加强对房地产市场发展的顶层设计和调控的持久性认识
房地产业是我国国民经济的基础性产业，占国民经济的很大比重，其涉及和涵盖的范围非常广，同时牵涉千家万户，住房制度改革以来，房地产业得到迅猛发展，百姓的住房条件得到较大改善，但也反映出不少问题，主要是忽视住房的民生属性，投机气氛过度。应对房地产业未来健康发展进行整体规划，顶层设计，国家重视保障房体系建设，商品房市场加强引导和监管，以各种措施鼓励首套房和改善性住房等基本住房需求，抑制住房投资投机需求；更多采用税收、金融等经济手段来调控，逐步退出行政性措施，以避免行业过大波动，让房地产行业长期健康有序发展。
2．建立健全社会保障体系
要破除商品房独断市场的局面，政府出资补助大力兴建社会廉租房，人才专用房等保障性住房，保障房只租不售，尽快取消腐败现象严重的经济适用房，政府集中财力抓好廉租房建设，满足中低等收入居民的基本居住需求，同时适当考虑部分人才专用房，提供给高素质人才。要贯彻“公平优先”同时“兼顾效率”的原则，将保障居民基本住房需求的民生目标由次要目标调整为首要目标。此外还需要实施积极的货币和财政政策引导房地产市场的发展，政府只支持首套房和改善房等基本住房需求，采取措施抑制投资投机需求，如征收房产税等，促进房地产市场的健康稳步发展。
3．完善市场法制和规范，加强对政府权力的约束
房地产市场的发展虽然需要宏观政策的调控，但决定其根本发展的还应该是市场，因此，政府要扮演好自己的角色，在权力运行中避免出现“越位”、“缺位”，“错位”等现象，政府要对房地产进行宏观政策干预和调控，但只是针对市场失灵部分的调控，而不是对市场进行直接干预。于此同时，要加快市场立法，对各种市场行为有个严格规范的规定，保证各项事务的运行有法可依，有法必依，要通过完善行政法规和地方法规,使对房地产市场调控具备制度性保证,以避免有关政策随意性,保持政策的连续性、可操作性和较强的执行力,土地财政在城市化初期为我国城市建设起了巨大作用，但弊端也越来越显现，要通过体制改革和税收改革使地方政府摆脱对土地财政的依赖，与中央保持上下协调的房地产调控政策；要尽快全面推广房产税，对居民基本住房可免征，对过去已收取一次性出让金的住房待期限满后再征，使地方政府有一长期稳定税收收入。
4．鼓励和支持普通商品房建设，增加供给
要抑制房产价格过快上涨和泡沫的扩大，必须设法增加普通商品房供给，这才能根本解决房地产发展的问题。在保证基本耕地的条件下，可考虑集体用地的流转，增加土地投放，提高土地的集约力。在住房保障体系健全的同时，要采取金融、税收等手段支持有实力讲信誉的开发商加大普通商品房的开发，避免由于土地出让减少，简单一概收紧房地产业资金，导致房产开发投资大幅减少而导致未来供应量下降，引起房价报复性反弹的情况出现。要采取差異化政策，重点支持一批有实力开发商的健康发展，增加市场供给。
5．建立科学、系统和完整的房地产统计、预警与评价系统
要建立对房地产业宏观调控的长效机制，首先要健全房地产信息披露制度,防止开发商利用信息的不对称控制房价。要在全社会做普及宣传房地产信息，建立一套规范的统计体系，让广大消费者熟悉和了解房地产行情，避免因为信息不对称造成的囤地囤房，合谋串通,哄抬房价,为购房者提供有效的技术支持。其次，要建立行业预警制度，从而将宏观调控量化和客观化，更好地为房地产的健康发展提供科学依据。通过事前预警，及时调控，细化指标，可以有效防止房地产行业的大起大落。最后，要建立宏观调控效果的定量评价系统,提高房地产调控的准确性和科学性。只有确立一套科学的评价体系和模式，才能更好地为房地产业的发展和房地产经济的更优化决策提供定量依据。
四、结语
综上所述，我们可以看出我国虽然为抑制房价的高涨不止出台了许多政策，但多为临时性的，未能解决实际问题。因此，必须构建一个房地产宏观调控的长效机制，整体规划设计，加大对市场的调控和监管力度，用金融、税收等手段替代行政调整手段。于此同时建立健全社会保障体系，加大对保障房体系的建设，从而有效缓解房地产所引发的社会矛盾，促进房地产业和社会的和谐稳定发展。
参考文献：
[1]刘旭霞,韩慧玥.以经济学的视角看房地产市场宏观调控.成都行政学院学报.2010(12).
[2]刘以和,江晓霞,杨志山,梁培金.宏观调控下房地产税收状况及对策研究:以泉州市为例.福建金融.2012(01).
[3]闫新红,艾燕.论房地产经济与市场经济发展的协调.现代商业.2011(10).