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摘要：随着我国经济的快速发展，房地产行业有了长足的进步。但是，其也面临着严酷的市场竞争和政府日益严厉的打压，同时，还需要面对开发成本的快速增加。外加房地产项目投资额度大、开发周期长、管理及组织协调复杂等，其需要面临的风险问题不断增加。为此，推行项目管理实现房地产健康、可持续发展，已成为众矢之的。本文从房地产建设项目施工过程中的风险管理内容入手，简要探讨了风险管理的具体方式，以期能为所需者提供借鉴。
关键词：房地产项目；施工管理；风险管理
房地产建设项目的管理最终目标是高效实现项目，基础是经理负责制，通过一些更为系统的观点、方法，项目开发全过程按其内在规律进行，做好有效的组织、计划、协调、监督和控制的管理系统。
一、项目风险管理的内容
对于风险管理，主要有风险分析、风险预防、风险转移、风险管理以及风险抑制等内容。风险分析一般有这么几个步骤：风险辨识阶段找出风险因素，研究风险因素会造成的后果；风险估计阶段，根据己有资料和经验对各风险因素可能发生的概率及对项目的影响程度做出估计；风险的评价阶段，采用适当的方法对各种风险因素的影响进行评价，即确定风险的概率分布。在风险发生前，为了消除或减少可能导致损失的各种风险因素，而采取的各种措施称之为风险预防。风险预防贯穿于房地产开发经营的各个阶段。可以采取工程保险或工程担保的方式来转移风险。合理界定项目覆盖的范围，在企业发展规划和战略的总体要求下，用科学的方法和态度进行项目决策，确定项目目标，避免出现决策失误风险；编制《项目管理规划》，用《项目管理规划》指导项目的建设和管理；理顺组织结构，明确岗位职责，建立项目的反馈沟通职能，为风险管理提供组织保障。风险抑制是在风险发生时或风险发生后采取的各种降低损失程度或缩小损失发生范围的措施，目的是使风险发生时损失最小，风险发生后有挽救措施。
二、房地产项目开发过程中的风险类型
1、定位风险
对于房地产开发项目而言，其市场定位主要是包含建筑质量定位、产品定位、建设环境品质定位等，而对于这些定位，均是依照经济技术分析、市场调查、项目可行性研究报告等做出，是指导项目决策、项目设计、项目营销策划方案等前期工作的依据。可以说，项目的市场定位确定以后，基本上就敲定了项目的建设风格、建设成本、营销推广方案，就决定了项目的销售前景，一旦市场定位不准确，项目的指导思想出现失误，是后期无法或者是非常困难弥补的风险，也是项目开发过程中最大的风险。
2、投资支持能力风险
出台《项目可行性研究报告》的前后，受到市场定位模糊认识或者是自相矛盾再或者没有真正领会到“量力而行”、“量体裁衣”；再者对企业自有资金筹措以及融资能力估计过高，或者项目成本分析存在着严重的失误；或者没有吃透国家和地方政府的行业政策，对大的经济环境把握的不准；或者是成本过程控制严重失控（突发性事件）意外因素过多等等原因，导致的项目资金支付能力达不到计划要求，给项目建设造成的风险（可控制风险和决策风险）。
3、质量风险
此项风险主要是：项目决策时，因为经济技术的失误分析，造成价格与品质矛盾带来的质量问题；进行设计的时候，向设计提出不合理的设计标准规范，尤其是强制性标准要求，又通过“关系”关照造成“投机性”质量问题；在进行施工的时候，从业人员对设计知识认识有重大错误，擅自改变设计造成的质量风险；施工管理过程中，不重视关键部位和关键过程的跟踪检查处理，对一些容易出现影响结构安全，特别是一些虽不影响结构安全，但对正常使用功能有严重影响的问题，处理不及时，没有做到“事前”控制的“永久性缺陷”或者给售出交房后造成的质量“隐患”（实际上就是“质量通病”造成的纠纷）；交房实物与销售承诺、广告宣传承诺不相符造成的“实物质量”问题等，因“质量”问题造成的纠纷冲突形成的风险（可控制风险）。
4、合约履行能力风险
对于项目在运作以及建设的过程中，往往会牵扯到土地的转让、设计、融资、监理、设计与勘察设计成果审核、工程地质勘察、施工、招标代理、质量检测、材料设备供应、销售委托、购房等合同或协议签订履约，同时，项目不可重复的一次性特点，又会带来建设周期较长，涉及的方方面面又比较多，如果在关键的过程出现控制失误，那将给项目造成相当大的麻烦。
5、“创新”及“政府”风险
现阶段的经济环境，让资金、建设土地等基本要素比过去任何时候都珍贵，为此，怎样在现有的资源条件下，让企业可以更加持续稳步的发展，追求超额利润是十分有必要。这种情形下，为了服务目的，追求项目与周边项目的“差异性”，选择自己企业不熟悉或者认识尚不足以完成追求的“创新”，也是极具风险的，更何况正常地创新本身就是有风险的。“政府”风险多发生在政策的不连续性、突变性和漏洞的存在，对于企业来说，主要发生在违规操作的投机性过程、对政策不理解的盲目性过程失误。
三、风险管理方式
对于项目覆盖范围进行合理界定，控制好项目变动的范围，把项目任务进一步细分为更明确、更具体、更方便控制、更严密，避免出现遗漏而造成不必要的风险。对于项目管理目标，则要合理确定，在企业发展战略和规划总体要求下，按《项目可行性研究报告》以及《经济技术分析报告》提供依据，用科学的方法和态度进行项目决策，确定项目目标，避免出现决策失误风险。编制 《项目管理规划 》，对项目工作进行结构分解，对项目的目标、实现目标可能存在的风险影响因素进行深入细致的识别、分析和评价，按照一般规律拿出解决问题、规避风险的方法、措施，用《项目管理规划》指导项目建设，指导项目的计划管理。根据实现目标的外部环境情况，坚持“事前控制”、“事中控制 ”的原则，对实施过程中的风险因素，比照《项目管理规划》给定的方法、措施进行适应性、符合性识别、分析（评估或测算）评价，实事求是地给予适当地、合理的调整、优化组合各种风险技术，拟订应对措施，设法消除、缓和、转化、转移风险，避免过程控制风险。强化风险管理的计划手段，把可以管理的风险分解到各个不同的过程，对计划要求的基本目标、基本原则、基本要求必须给予满足，搞好风险的监控。合理组织结构，明确岗位职责，理顺管理关系、反馈关系，建立项目的沟通职能，在项目管理内部以及与建设相关的各方接口，特别是在经常出现误解和矛盾的職能和组织间接口，为风险管理提供信息保障。加强合同契约的管理。及时沟通信息，消除履约过程的不稳定、不信任影响，围绕项目的最大利益（计划利润），按照不同阶段的工作重点，按照合同约定内容开展工作，避免冲突造成的履约风险，控制建设成本；利用现行相关法律法规，对已知风险通过合同分解、索赔和反索赔等手段，进行回避或风险转移。在项目内部加强实施行为的监督管理（制度管理），避免因人为因素造成的风险。强化财务监督和计划实施的专业监督，强化企业规章制度、工作标准、工作流程的执行情况监督，对计划执行情况及时跟踪检查，及时向决策层提供修改计划的依据，向计划实施层提示计划执行的偏离情况，对预料中的风险或风险因素进行有效的控制和管理。
四、结论
作为一项复杂的系统性工程，房地产建设项目需要通过项目管理理论，采用完整、规范和科学的管理保证体系统筹、协调开发项目全过程和确保总体目标的实现。
参考文献：
[1] 黄林春.基于风险管理的决策阶段工程造价控制研究[J].施工技术.2010（06）
[2] 陆德景.房地产项目的施工管理探析[J].中国房地产业.2011（03）
[3] 李亮，汤靓，郑雷纲.基于熵权的模糊分析法在风险管理中的应用[J].山西建筑.2012（08）
[4] 牛耀锋，申广宇.建设施工管理中的风险分析与控制[J].建筑安全.2010（10）
关键词：房地产项目；施工管理；风险管理
房地产建设项目的管理最终目标是高效实现项目，基础是经理负责制，通过一些更为系统的观点、方法，项目开发全过程按其内在规律进行，做好有效的组织、计划、协调、监督和控制的管理系统。
一、项目风险管理的内容
对于风险管理，主要有风险分析、风险预防、风险转移、风险管理以及风险抑制等内容。风险分析一般有这么几个步骤：风险辨识阶段找出风险因素，研究风险因素会造成的后果；风险估计阶段，根据己有资料和经验对各风险因素可能发生的概率及对项目的影响程度做出估计；风险的评价阶段，采用适当的方法对各种风险因素的影响进行评价，即确定风险的概率分布。在风险发生前，为了消除或减少可能导致损失的各种风险因素，而采取的各种措施称之为风险预防。风险预防贯穿于房地产开发经营的各个阶段。可以采取工程保险或工程担保的方式来转移风险。合理界定项目覆盖的范围，在企业发展规划和战略的总体要求下，用科学的方法和态度进行项目决策，确定项目目标，避免出现决策失误风险；编制《项目管理规划》，用《项目管理规划》指导项目的建设和管理；理顺组织结构，明确岗位职责，建立项目的反馈沟通职能，为风险管理提供组织保障。风险抑制是在风险发生时或风险发生后采取的各种降低损失程度或缩小损失发生范围的措施，目的是使风险发生时损失最小，风险发生后有挽救措施。
二、房地产项目开发过程中的风险类型
1、定位风险
对于房地产开发项目而言，其市场定位主要是包含建筑质量定位、产品定位、建设环境品质定位等，而对于这些定位，均是依照经济技术分析、市场调查、项目可行性研究报告等做出，是指导项目决策、项目设计、项目营销策划方案等前期工作的依据。可以说，项目的市场定位确定以后，基本上就敲定了项目的建设风格、建设成本、营销推广方案，就决定了项目的销售前景，一旦市场定位不准确，项目的指导思想出现失误，是后期无法或者是非常困难弥补的风险，也是项目开发过程中最大的风险。
2、投资支持能力风险
出台《项目可行性研究报告》的前后，受到市场定位模糊认识或者是自相矛盾再或者没有真正领会到“量力而行”、“量体裁衣”；再者对企业自有资金筹措以及融资能力估计过高，或者项目成本分析存在着严重的失误；或者没有吃透国家和地方政府的行业政策，对大的经济环境把握的不准；或者是成本过程控制严重失控（突发性事件）意外因素过多等等原因，导致的项目资金支付能力达不到计划要求，给项目建设造成的风险（可控制风险和决策风险）。
3、质量风险
此项风险主要是：项目决策时，因为经济技术的失误分析，造成价格与品质矛盾带来的质量问题；进行设计的时候，向设计提出不合理的设计标准规范，尤其是强制性标准要求，又通过“关系”关照造成“投机性”质量问题；在进行施工的时候，从业人员对设计知识认识有重大错误，擅自改变设计造成的质量风险；施工管理过程中，不重视关键部位和关键过程的跟踪检查处理，对一些容易出现影响结构安全，特别是一些虽不影响结构安全，但对正常使用功能有严重影响的问题，处理不及时，没有做到“事前”控制的“永久性缺陷”或者给售出交房后造成的质量“隐患”（实际上就是“质量通病”造成的纠纷）；交房实物与销售承诺、广告宣传承诺不相符造成的“实物质量”问题等，因“质量”问题造成的纠纷冲突形成的风险（可控制风险）。
4、合约履行能力风险
对于项目在运作以及建设的过程中，往往会牵扯到土地的转让、设计、融资、监理、设计与勘察设计成果审核、工程地质勘察、施工、招标代理、质量检测、材料设备供应、销售委托、购房等合同或协议签订履约，同时，项目不可重复的一次性特点，又会带来建设周期较长，涉及的方方面面又比较多，如果在关键的过程出现控制失误，那将给项目造成相当大的麻烦。
5、“创新”及“政府”风险
现阶段的经济环境，让资金、建设土地等基本要素比过去任何时候都珍贵，为此，怎样在现有的资源条件下，让企业可以更加持续稳步的发展，追求超额利润是十分有必要。这种情形下，为了服务目的，追求项目与周边项目的“差异性”，选择自己企业不熟悉或者认识尚不足以完成追求的“创新”，也是极具风险的，更何况正常地创新本身就是有风险的。“政府”风险多发生在政策的不连续性、突变性和漏洞的存在，对于企业来说，主要发生在违规操作的投机性过程、对政策不理解的盲目性过程失误。
三、风险管理方式
对于项目覆盖范围进行合理界定，控制好项目变动的范围，把项目任务进一步细分为更明确、更具体、更方便控制、更严密，避免出现遗漏而造成不必要的风险。对于项目管理目标，则要合理确定，在企业发展战略和规划总体要求下，按《项目可行性研究报告》以及《经济技术分析报告》提供依据，用科学的方法和态度进行项目决策，确定项目目标，避免出现决策失误风险。编制 《项目管理规划 》，对项目工作进行结构分解，对项目的目标、实现目标可能存在的风险影响因素进行深入细致的识别、分析和评价，按照一般规律拿出解决问题、规避风险的方法、措施，用《项目管理规划》指导项目建设，指导项目的计划管理。根据实现目标的外部环境情况，坚持“事前控制”、“事中控制 ”的原则，对实施过程中的风险因素，比照《项目管理规划》给定的方法、措施进行适应性、符合性识别、分析（评估或测算）评价，实事求是地给予适当地、合理的调整、优化组合各种风险技术，拟订应对措施，设法消除、缓和、转化、转移风险，避免过程控制风险。强化风险管理的计划手段，把可以管理的风险分解到各个不同的过程，对计划要求的基本目标、基本原则、基本要求必须给予满足，搞好风险的监控。合理组织结构，明确岗位职责，理顺管理关系、反馈关系，建立项目的沟通职能，在项目管理内部以及与建设相关的各方接口，特别是在经常出现误解和矛盾的職能和组织间接口，为风险管理提供信息保障。加强合同契约的管理。及时沟通信息，消除履约过程的不稳定、不信任影响，围绕项目的最大利益（计划利润），按照不同阶段的工作重点，按照合同约定内容开展工作，避免冲突造成的履约风险，控制建设成本；利用现行相关法律法规，对已知风险通过合同分解、索赔和反索赔等手段，进行回避或风险转移。在项目内部加强实施行为的监督管理（制度管理），避免因人为因素造成的风险。强化财务监督和计划实施的专业监督，强化企业规章制度、工作标准、工作流程的执行情况监督，对计划执行情况及时跟踪检查，及时向决策层提供修改计划的依据，向计划实施层提示计划执行的偏离情况，对预料中的风险或风险因素进行有效的控制和管理。
四、结论
作为一项复杂的系统性工程，房地产建设项目需要通过项目管理理论，采用完整、规范和科学的管理保证体系统筹、协调开发项目全过程和确保总体目标的实现。
参考文献：
[1] 黄林春.基于风险管理的决策阶段工程造价控制研究[J].施工技术.2010（06）
[2] 陆德景.房地产项目的施工管理探析[J].中国房地产业.2011（03）
[3] 李亮，汤靓，郑雷纲.基于熵权的模糊分析法在风险管理中的应用[J].山西建筑.2012（08）
[4] 牛耀锋，申广宇.建设施工管理中的风险分析与控制[J].建筑安全.2010（10）