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[摘 要]不动产登记制度的完善和发展不仅是财产交易有序化的必要条件，也是整套物权法律制度赖以存在的基石。2007年通过的《物权法》专门对不动产登记做出了规定，这标志着我国不动产登记的基本结构正式建立，并为将来的不动产登记条例提供了思路。然而，我国不动产登记存在着诸如立法不完善、房地分离登记、城乡管理不统一等许多问题。因此，笔者认为有必要就不动产登记制度在全面考察的基础上，从立法、登记机关、登记规则等方面提出改进意见，使我国不动产登记管理真正做到制度健全，有法可依，从而保障不动产权人的合法权力，维护市场交易秩序的稳定和国家法律的权威。
[关键词]不动产登记； 制度完善 提升管理
中图分类号：TU706 文献标识码：A 文章编号：1009-914X（2016）10-0096-01
一、不动产登记制度概述
1、不动产登记的概念及特征
不动产是与动产相对称的物的概念。所谓不动产是指依自然性质或法律的规定不可移动的物，包括土地、土地定着物、与土地尚未脱离的土地生成物，因自然或人力添附于土地并且不能分离的其他物。而在物权法上，不动产登记，即不动产物权登记，又称不动产产权登记或不动产权属登记，是指将不动产物权的取得、丧失与变更，依法定程序记载于不动产登记机关掌管的专门的簿册上，并由法律赋予其法律效力的行为。
2、不动产登记的性质
不动产登记的性质，目前学者们众说纷纭。有的学者认为，不动产登记属于一种行政行为，它所体现的是国家对不动产物权关系的干预。干预的目的旨在明晰各种不动产物权，依法保护物权人的合法权益。也有学者认为不动产登记与物权的意思表示的结合，构成物权行为。从不动产登记包含的内容来看，其包括行政法律关系和民事法律关系。因此，笔者认为不动产登记既是种行政行为，也更是一种民事行为，是一种物权公示的方法。这是因为在不动产物权变动过程中，民事法律关系是行政法律关系产生的前提和基础，没有不动产物权的变更，就不会有登记行为的产生。不动产登记的目的在于完成物权变动，进行物权公示，从而保障交易安全及维护物权人的合法权益。
二、构建不动产登记制度的理论基础
登记作为不动产物权变动的公示方法，被越来越多的国家的民法所采纳。不动产物权登记在理论上要么以物权公示与公信原则为核心，要么以物权行为理论为核心。理论基础的不同，导致了不动产登记制度的差异。近代我国民法大多实行公示公信制度 ，这对维护物的占有秩序和交易的安全都具有重要的意义。在我国公示公信原则作为物权变动的基本原则 ，其在物权法中有着极高的价值定位。我国正在逐步建立以公示公信原则为核心的物权变动制度模式.” 我国《物权法》在第六条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付”从而正式明确了我国物权变动以公示公信为原则，不动产以登记，动产以交付为公示方法。极大的维护交易的安全和秩序。
三、完善不动产登记制度 全面提升管理
当前，不动产登记制度还存在一定问题，有必要在今后以下几个方面来不断完善我国的不动产登记制度，全面提升管理。
1、建立统一的不动产登记法律依据
即中国只能制定一部统一的不动产登记法，以物权公示原则为基础统一我国不动产登记制度。我国现行的不动产管理体制，实际是对不动产中的建筑物、土地、森林、水面、滩涂、道路等分别制定部门规章意义上的不动产登记规则。这些规则不仅散乱而且效力严重不足，我国对不动产登记进行规范的法律、法规多由各部门和机关制定，在内容上互相矛盾。所以，必须由立法机关制定形式统一、效力足够的不动产登记法。
2、明确不动产登记的法律效力
基于保障交易安全和稳定经济秩序的考虑，我国不动产登记立法在登记效力上宜采用登记要件主义的基本立场，明确规定基于法律行为的不动产物权变动，非经登记，不发生物权变动的效力。同时，将不动产物权变动与作为其基础关系的交易合同明确区分，规定有关不动产交易的合同自其依法成立时起就发生效力，未办理不动产登记的不影响该合同的效力，但不动产物权不发生变动。在采纳登记要件主义的同时，区分不动产物权变动的原因，规定对因继承、法院判决、公用征收、强制执行、取得时效等非法律行为引起的不动产物权变动，在登记前当事人即取得物权，但非经登记，不得处分。
3、设立统一的不动产登记机关
我国不动产登记机关分散且为行政机关，多头执政导致不动产登记簿不统一，从而引起不动产物权登记的法律基础不统一，严重妨碍不动产市场的健康发展。我国不动产登记机关应当统一，这是一个必然的趋势。有学者提出“登记只能由不动产所在地的县级人民法院管辖，即一级法院统一管辖，废止目前实行的多部门登记的管辖制度。此制度建立的目的，是为了维护不动产登记地籍资料的统一性。这一观点不乏其科学性，有利于构建我国不动产登记体制，使之发挥强有力的公示作用，并迅速与国际接轨。
4、健全不动产登记类型
增设预告登记与异议登记制度。我国立法应充分借鉴国外立法经验，大胆引入为多数国家实践证明行之有效的预告登记和异议登记制度。预告登记目的在于保全某种债权性质的请求权，应明确预告登记的法律效果及申请人资格等。异议登记能使登记簿上记载的权利失去正确性推定的效力，借以对真正权利人提供保护。然而作为更正登记前的一种临时措施，异议登记也具有使不动产物权处于不稳定状态的消极作用，应当限制这种消极作用，以保障不动产物权秩序的稳定。
5、建立登记机关的责任赔偿制度
最大限度地减少登记错误的发生，使当事人的合法权益免受不当损害，我们须从法律上确认登记机关的赔偿责任，明确登记机关因登记错误、遗失登记资料、违反登记程序、与他人恶意串通等，给当事人造成损害的，登记机关应当承担赔偿责任。同时，为确保上述赔偿责任得到落实，建立相应的配套制度，如设立赔偿准备金制度，规定损害赔偿程序等。
6、制发统一的不动产权属证书
权属证书即是登记机关核发的记载不动产权利状态的文书、证件。当前，我国由于登记体例不统一，存在着地权证、土地权使用证、房地产权证、房屋产权证、林权证等多种不动产权属文书并行的情况。不动产权属证书不统一，不但加重了权利人的经济负担，加重了不动产市场规范的矛盾，而且加剧了不动产管理机关相互的争执。且由于不动产权属证书是国家公信力保障发挥公示作用的，多样化的权属证书对其公示职能构成伤害，从而影响其反映物权状态、保障不動产物权变动安全的根本功能。实行不动产权属证书统一，建立统一的不动产权属证书制度。
7、建立统一的不动产登记管理体制
第一，制定统一的不动产登记法。与物权法的制定相适应，我国应制定统一的不动产登记法，改变现行登记管理体制，对土地、房屋、森林、水面、滩涂、道路等各类不动产，适用统一的登记法。第二，统一登记机关。即设立独立的不动产登记机关，统一管辖不动产登记事务，以方便当事人登记和查询。第三，统一登记程序。在不动产登记法中规定统一的登记程序，对登记申请、申请登记的文件、登记申请的受理以及具体登记规则均作统一规定。这对于提高不动产登记效率，降低登记成本都有积极作用。第四，统一权属证书。即由登记机关制作、颁发具有统一格式的权属证书，改变和防止权属证书中的混乱局面，维护不动产物权交易安全。
结语：不动产是一个国家和社会最重要的经济组成部分，是人们赖以生存和发展的基础。完善不动产登记制度 全面提升管理，是不动产登记的必何必须路径，只有这样，才能规范我国不动产登记制度发展，保证不动产物权变动，维护交易秩序， 保护交易安全，降低交易成本， 提高交易效率。促进我国社会主义市场经济的健康，快速向前发展。
参考文献
[1] 王利明.试论我国不动产登记制度的完善[M].北京：法律出版社.
[2] 王洪亮.不动产物权登记立法研究[J]..北京：法律科学.
[关键词]不动产登记； 制度完善 提升管理
中图分类号：TU706 文献标识码：A 文章编号：1009-914X（2016）10-0096-01
一、不动产登记制度概述
1、不动产登记的概念及特征
不动产是与动产相对称的物的概念。所谓不动产是指依自然性质或法律的规定不可移动的物，包括土地、土地定着物、与土地尚未脱离的土地生成物，因自然或人力添附于土地并且不能分离的其他物。而在物权法上，不动产登记，即不动产物权登记，又称不动产产权登记或不动产权属登记，是指将不动产物权的取得、丧失与变更，依法定程序记载于不动产登记机关掌管的专门的簿册上，并由法律赋予其法律效力的行为。
2、不动产登记的性质
不动产登记的性质，目前学者们众说纷纭。有的学者认为，不动产登记属于一种行政行为，它所体现的是国家对不动产物权关系的干预。干预的目的旨在明晰各种不动产物权，依法保护物权人的合法权益。也有学者认为不动产登记与物权的意思表示的结合，构成物权行为。从不动产登记包含的内容来看，其包括行政法律关系和民事法律关系。因此，笔者认为不动产登记既是种行政行为，也更是一种民事行为，是一种物权公示的方法。这是因为在不动产物权变动过程中，民事法律关系是行政法律关系产生的前提和基础，没有不动产物权的变更，就不会有登记行为的产生。不动产登记的目的在于完成物权变动，进行物权公示，从而保障交易安全及维护物权人的合法权益。
二、构建不动产登记制度的理论基础
登记作为不动产物权变动的公示方法，被越来越多的国家的民法所采纳。不动产物权登记在理论上要么以物权公示与公信原则为核心，要么以物权行为理论为核心。理论基础的不同，导致了不动产登记制度的差异。近代我国民法大多实行公示公信制度 ，这对维护物的占有秩序和交易的安全都具有重要的意义。在我国公示公信原则作为物权变动的基本原则 ，其在物权法中有着极高的价值定位。我国正在逐步建立以公示公信原则为核心的物权变动制度模式.” 我国《物权法》在第六条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付”从而正式明确了我国物权变动以公示公信为原则，不动产以登记，动产以交付为公示方法。极大的维护交易的安全和秩序。
三、完善不动产登记制度 全面提升管理
当前，不动产登记制度还存在一定问题，有必要在今后以下几个方面来不断完善我国的不动产登记制度，全面提升管理。
1、建立统一的不动产登记法律依据
即中国只能制定一部统一的不动产登记法，以物权公示原则为基础统一我国不动产登记制度。我国现行的不动产管理体制，实际是对不动产中的建筑物、土地、森林、水面、滩涂、道路等分别制定部门规章意义上的不动产登记规则。这些规则不仅散乱而且效力严重不足，我国对不动产登记进行规范的法律、法规多由各部门和机关制定，在内容上互相矛盾。所以，必须由立法机关制定形式统一、效力足够的不动产登记法。
2、明确不动产登记的法律效力
基于保障交易安全和稳定经济秩序的考虑，我国不动产登记立法在登记效力上宜采用登记要件主义的基本立场，明确规定基于法律行为的不动产物权变动，非经登记，不发生物权变动的效力。同时，将不动产物权变动与作为其基础关系的交易合同明确区分，规定有关不动产交易的合同自其依法成立时起就发生效力，未办理不动产登记的不影响该合同的效力，但不动产物权不发生变动。在采纳登记要件主义的同时，区分不动产物权变动的原因，规定对因继承、法院判决、公用征收、强制执行、取得时效等非法律行为引起的不动产物权变动，在登记前当事人即取得物权，但非经登记，不得处分。
3、设立统一的不动产登记机关
我国不动产登记机关分散且为行政机关，多头执政导致不动产登记簿不统一，从而引起不动产物权登记的法律基础不统一，严重妨碍不动产市场的健康发展。我国不动产登记机关应当统一，这是一个必然的趋势。有学者提出“登记只能由不动产所在地的县级人民法院管辖，即一级法院统一管辖，废止目前实行的多部门登记的管辖制度。此制度建立的目的，是为了维护不动产登记地籍资料的统一性。这一观点不乏其科学性，有利于构建我国不动产登记体制，使之发挥强有力的公示作用，并迅速与国际接轨。
4、健全不动产登记类型
增设预告登记与异议登记制度。我国立法应充分借鉴国外立法经验，大胆引入为多数国家实践证明行之有效的预告登记和异议登记制度。预告登记目的在于保全某种债权性质的请求权，应明确预告登记的法律效果及申请人资格等。异议登记能使登记簿上记载的权利失去正确性推定的效力，借以对真正权利人提供保护。然而作为更正登记前的一种临时措施，异议登记也具有使不动产物权处于不稳定状态的消极作用，应当限制这种消极作用，以保障不动产物权秩序的稳定。
5、建立登记机关的责任赔偿制度
最大限度地减少登记错误的发生，使当事人的合法权益免受不当损害，我们须从法律上确认登记机关的赔偿责任，明确登记机关因登记错误、遗失登记资料、违反登记程序、与他人恶意串通等，给当事人造成损害的，登记机关应当承担赔偿责任。同时，为确保上述赔偿责任得到落实，建立相应的配套制度，如设立赔偿准备金制度，规定损害赔偿程序等。
6、制发统一的不动产权属证书
权属证书即是登记机关核发的记载不动产权利状态的文书、证件。当前，我国由于登记体例不统一，存在着地权证、土地权使用证、房地产权证、房屋产权证、林权证等多种不动产权属文书并行的情况。不动产权属证书不统一，不但加重了权利人的经济负担，加重了不动产市场规范的矛盾，而且加剧了不动产管理机关相互的争执。且由于不动产权属证书是国家公信力保障发挥公示作用的，多样化的权属证书对其公示职能构成伤害，从而影响其反映物权状态、保障不動产物权变动安全的根本功能。实行不动产权属证书统一，建立统一的不动产权属证书制度。
7、建立统一的不动产登记管理体制
第一，制定统一的不动产登记法。与物权法的制定相适应，我国应制定统一的不动产登记法，改变现行登记管理体制，对土地、房屋、森林、水面、滩涂、道路等各类不动产，适用统一的登记法。第二，统一登记机关。即设立独立的不动产登记机关，统一管辖不动产登记事务，以方便当事人登记和查询。第三，统一登记程序。在不动产登记法中规定统一的登记程序，对登记申请、申请登记的文件、登记申请的受理以及具体登记规则均作统一规定。这对于提高不动产登记效率，降低登记成本都有积极作用。第四，统一权属证书。即由登记机关制作、颁发具有统一格式的权属证书，改变和防止权属证书中的混乱局面，维护不动产物权交易安全。
结语：不动产是一个国家和社会最重要的经济组成部分，是人们赖以生存和发展的基础。完善不动产登记制度 全面提升管理，是不动产登记的必何必须路径，只有这样，才能规范我国不动产登记制度发展，保证不动产物权变动，维护交易秩序， 保护交易安全，降低交易成本， 提高交易效率。促进我国社会主义市场经济的健康，快速向前发展。
参考文献
[1] 王利明.试论我国不动产登记制度的完善[M].北京：法律出版社.
[2] 王洪亮.不动产物权登记立法研究[J]..北京：法律科学.