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【摘要】以深圳某商务公寓为例，阐述在建工程在“四证”齐全的条件下，通过土地作价出资从不可销售的自用宿舍转变为可销售的商务公寓后预售许可办理过程，探讨非常规情况下预售许可办理可能存在的问题，提出应对策略、技术方案及节点管控思路。
【关键词】预售许可；商务公寓；土地变性
1、引言
深圳市某商务公寓原为D港区的配套宿舍，用地面积约4万m2，总建筑面积约11.4万m2，容积率为2.03，共5栋。于2011年底开工建设，已完成报建手续，并取得“四证”即建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、国有土地使用证，属于在建工程。2013年初，由于政府投融资工作的需要，市政府办公会议决议，该项目通过国有土地使用权作价出资，宗地的用地性质由原单身宿舍用地（R3）调整为商业用地（C1），土地产权从D公司收回后作价出资给T集团。项目已经由D公司与设计、施工、监理等签订了合同，尚未办理施工图测绘，据初步测绘结果，查丈面积超出法定面积甚多，此外，需要开展从土地作价出资谈判到预售许可办理等系列程序。
将自用的在建工程变成可销售的商业物业，这在深圳市近10年来尚未有过类似的案例。
2、技术瓶颈的分析及对策研究
2.1土地变性的规划瓶颈
由于项目所在片区无法定图则覆盖，依据原深圳市规划局2005年批准的《深圳港D码头某区详细蓝图》，用地规划功能为单身宿舍用地R3，然而，目前深圳市法定图则委员会暂无修编详细蓝图的具体规定，故本案例拟出让用地与现有最新的规划功能不符。
通过协调市规划国土委，针对项目地块单独委托设计院进行规划研究，将规划功能由R3调整为C1，以个案形式从市规划国土委区管理局逐级上报审批，并将地块规划调整情况公示，解决规定与审批的矛盾问题，实现先期规划转型。
2.2新旧证照的更换瓶颈
项目原有完成的报建手续均有政府颁发的证照，因土地作价出资，涉及用地单位及建设单位、用地性质、建筑性质、工程名称等变更，且T集团接受了市政府的投融资任务，2014年内必须将此商务公寓开盘销售，故修改旧证还是换发新证的思路选择及办文时间的突破，根本上影响着预售许可的办理进度。
根据办证手续简化原则选用换发新证和修改旧证相结合的方式。签订土地作价出资合同合同后，对于建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、国有土地使用证，因审批程序明确、不涉及第三方，选用换发新证方式。对于施工许可证，因项目在建，施工单位和监理单位仍应延续原单位，为避免重新签订施工合同和监理合同，减少汗牛充栋的合同数量和工作量，创新提出，请T集团与D公司签订委托代建协议，再与施工单位和监理单位签订三方协议，取得市住建局认可后，修改原施工许可证。
为寻求办文时间上的突破，提出两个方案比选：
方案一：顶层设计，采用被动压缩时间方式。因每个办文事项基本都有规定的办文时限，为加快办文进度，可以通过T集团的影响力提出“请求市政府支持，协调市规划国土委、市住建局、市消防局、宝安房地产登记中心、市测绘大队宝安中队等政府部门特事特办，将该项目与办理预售许可证相关事项的办文审批时限减半”。
方案二：按部就班，采用主动压缩时间方式。全面跟进相关政府部门经办人及主管领导，用“紧逼、紧逼、再倒逼”的精神，依托经办工程师的专业能力、积极性和政府相关部门的配合与支持，争取用最短时间办理完成。
经对比两方案，因方案一协调难度较大，涉及部门繁多，加之技术行政审批具有特殊性和复杂性，权衡利弊，采用方案二。
2.3预售查丈的超面积瓶颈
项目从2008年起，以自用宿舍标准进行设计，2011年起开始施工，现以商务公寓标准进行预售查丈，各种因素互相影响和叠加，测绘复杂、技术难度高，且没有先例可循。经委托测绘大队初步测量的结果，查丈面积超出法定面積1万多平方米，办理房产预售面临重大瓶颈。
首先，确定了“立体轰炸、精确打击、紧逼盯人”的公关策略，密切跟踪每一个环节，协调市规划国土委包括测绘大队以期获得最大政策支持；其次，制定并完成6个步骤：
（1）协调市测绘大队，同意合并施工图测绘和预售测绘，节约测绘时间2个月。
（2）第一次测绘，依据原宿舍功能的施工图进行。测绘大队提出原设计存在二项重大问题，一为落地窗超高，二为原宿舍设计有烟道，不符合商务公寓的规范。第一次初步测绘的面积比规划指标超近1.4万㎡。经研究，落地窗及烟道问题采用修改施工图方式解决。
（3）进行施工图修改，完成预售测绘前期相关各项审批，包括“四证”的换发、全部图纸重新审图、消防报批等。
（4）第二次测绘，依据修改后施工图（未经区管理局审批），请测绘大队下属的测绘公司提前介入，进行预售预测绘，比规划指标超出约1.1万m2。
（5）研究并提出超面积的技术解决方案。
（6）第三次测绘，依据正式施工图（经区管理局审批）进行预售测绘。针对正式预售测绘，召开了专门会议，安排专人督办，专人协办；细化梳理13个办理流程，要求经办工程师对每一流程的办文进度密切跟踪，及时掌握进度，及时汇报办文过程中遇到的问题，最终超面积确定为4374m2，预售查丈超面积瓶颈取得突破。
该项问题的解决，减少建筑面积9000多m2，减少罚款约900万元，按照平均地价8400元/ m2计算，节约地价7560多万元，两项合计节约达8460万元，此外，提高了房屋实用率，大幅提升了楼盘品质。
2.4预售许可证的办理瓶颈
除了预售许可证本身审查及审批程序繁杂之外，本案例因超面积，存在一个前置难题：市规划国土委未给予同意规划保留及预售办理的意见。
在预售测绘报告正式出具前，采取主动坦白、提前报文说明情况的策略向区管理局预警。与设想一致，区管理局复函要求“在完善规划、用地、报建等相关手续后再行预售”。随后，再向区管理局相关分管科室及局领导分别专题汇报：造成超面积的历史原因是设计单位原来按照港区配套宿舍设计，没有准确掌握阳台、空中花池、走道、架空层以及结构板等面积计算规则；并从资源节约利用的角度告知，如果通过修改施工图以减少建筑面积的弊端是项目已于2013年底完成结构封顶，将于2014年底竣工，需大面积拆除已建成工程，包括拆除部分阳台、花池2000多个、拆除部分走道雨蓬约600m2，架空层平台结构板约600m2等，拆除混凝土结构点多面广，质量隐患较大，资源浪费严重。综上，获得了区管理局的支持，在正式出具预售测绘报告后，同意办理规划保留，暂扣1#楼，先行办理2-5#楼的预售许可手续。 3、特殊案例预售许可办理的技术方案研究
要办理预售许可，最重要的是具备“四证”，围绕“四证”，又延伸出多种审批事项，如方案设计审查、初步设计审查、施工图审查、水保、排水、节水、人防、节能、消防、防雷、绿色建筑审查等等。
结合“四证”新办与变更的界限，在预售许可常规审批路径基础上研究科学可行的技术方案，确定了“同步办理、并联执行、逐项突破”的技术原则，同时请求市规划国土委出具一个支持办理该项任务的会议纪要，并推动T集团协调促成，纪要中明确：“在项目完成土地作价出资合同签订后，即可换发（或新发）建设用地规划许可证、建设工程许可证（两证的核发不需以其他证件变更为前提），并同步办理土地初始登记等相关手续。待取得‘四证’后，即核发预售许可证”。鉴于此，确定了四条路线并联推进的技术方案。
4、预售许可办理的节点管控机制
按照并联推进的技术方案，考虑各个环节充分搭接，不考虑新增环节、意外情况以及T集团审批时间，根据法定办文时限，经严密计算，取得预售许可证需要140個工作日，并据此制定总体工作计划，进而形成了《某公寓预售许可办理流程及时间节点图》（简称《节点图》）。
4.1参照“平衡计分卡”的理念进行节点管控
创新提出采用类似于“平衡计分卡”的理念进行节点管控，实现战略的规划，达至层次分明，量化清晰，简单明了。在《节点图》上标识时间节点，且每个环节列人3种时间：按办文期限所排时间、力争完成时间、实际完成时间；每周编制进度推进表，记录工作推演过程；重要节点记入大事记并及时整理；平均每周开一次例会，检查分解任务的具体执行情况。环环相扣、充分搭接、提前报文，确保节点的执行和落实。
其中，因项目的复杂性与特殊性处理突发情况4项：
（1）消防经2次审查：第一次17个工作日，第二次14个工作日；
（2）施工图总图经2次修改：修改总图15个自然日，公示7个自然日；
（3）预售查丈经3次编制测绘方案：第一次13个工作日、第二次22个工作日、第三次10个工作日；
（4）规划保留经2次报文：第一次21个工作日、第二次27个工作日。
4.2节点管控结果评估
从2014年5月27日正式开始办理土地作价出资合同，至12月11日最终取得预售许可证，实际共用了136个工作日，其中还包含等待T集团审批时间9个工作日，较计划140个工作日，误差完全落在了正态分布区域，充分佐证该节点管控机制的有效可行。
5、结语：
5.1大数据分析显示协调的重要性
项目从办理土地作价出资合同至办理预售许可证，根据各项详细的工作记录，经数据统计，以协调次数为计算口径，登门拜访政府官员计算为“直接协调”，电话询问计算为“间接协调”，具体见表1。
上述数据分析显示，“协调”对于预售许可办理尤其是特殊案例尤为重要，对外与市规划国土委、市消防局、市住建局、市地籍测绘大队、市房地产权登记中心、市发改委等政府部门谈判，对内与集团、设计院、各专业施工单位等多级层面沟通，保证信息对称、知己知彼，才能取得来之不易的预想成果。
5.2合理的技术方案与节点管控机制可突破常规时限并实现高效率
针对预售许可办理，事前根据实际情况制定合理的技术方案，事中采用创新的节点管控机制层层推进，可实现突破常规流程、省时高效的完成任务。以本例为证，建设用地规划许可证、建设工程规划许可证及施工许可证的办理，突破常规办文流程，采用并联推进方式，仅用29个工作日即取得，比政府规定办文时间80个工作日节省了51个工作日，节约时间63.75%。预售许可证的办理，在取得市规划国土委和宝安管理局的两级审批意见、同意办理规划保留及预售后，仅用12个工作日即取得，比政府规定的办文时限20个工作日节省了8个工作日，节约时间40%。
参考文献：
[1]刘瑶.商品房预售监管法律制度研究[D].湖南：湘潭大学，2013.
[2]李晓刚.商住楼建设项目中的规划许可实施策略研究[C].2013中国城市规划年会论文集，2013.
[3]黄芳，倪军.商业开发项目中如何提高可销售建筑面积[J].科技创新与应用，2015，（02）.
[4]杨琴.浅议房产测绘中房屋面积测算的问题[J].中国房地产业，2015，（Z2）.
[5]钟瑾，袁帅.平衡计分卡研究文献综述[J].商业会计，2015，（15）.
作者简介：
陈江，女，生于1985年11月，汉族，福建省仙游县人，深圳市大铲湾港口投资发展有限公司中级经济师，硕士研究生，研究方向：土地管理，规划发展。
【关键词】预售许可；商务公寓；土地变性
1、引言
深圳市某商务公寓原为D港区的配套宿舍，用地面积约4万m2，总建筑面积约11.4万m2，容积率为2.03，共5栋。于2011年底开工建设，已完成报建手续，并取得“四证”即建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、国有土地使用证，属于在建工程。2013年初，由于政府投融资工作的需要，市政府办公会议决议，该项目通过国有土地使用权作价出资，宗地的用地性质由原单身宿舍用地（R3）调整为商业用地（C1），土地产权从D公司收回后作价出资给T集团。项目已经由D公司与设计、施工、监理等签订了合同，尚未办理施工图测绘，据初步测绘结果，查丈面积超出法定面积甚多，此外，需要开展从土地作价出资谈判到预售许可办理等系列程序。
将自用的在建工程变成可销售的商业物业，这在深圳市近10年来尚未有过类似的案例。
2、技术瓶颈的分析及对策研究
2.1土地变性的规划瓶颈
由于项目所在片区无法定图则覆盖，依据原深圳市规划局2005年批准的《深圳港D码头某区详细蓝图》，用地规划功能为单身宿舍用地R3，然而，目前深圳市法定图则委员会暂无修编详细蓝图的具体规定，故本案例拟出让用地与现有最新的规划功能不符。
通过协调市规划国土委，针对项目地块单独委托设计院进行规划研究，将规划功能由R3调整为C1，以个案形式从市规划国土委区管理局逐级上报审批，并将地块规划调整情况公示，解决规定与审批的矛盾问题，实现先期规划转型。
2.2新旧证照的更换瓶颈
项目原有完成的报建手续均有政府颁发的证照，因土地作价出资，涉及用地单位及建设单位、用地性质、建筑性质、工程名称等变更，且T集团接受了市政府的投融资任务，2014年内必须将此商务公寓开盘销售，故修改旧证还是换发新证的思路选择及办文时间的突破，根本上影响着预售许可的办理进度。
根据办证手续简化原则选用换发新证和修改旧证相结合的方式。签订土地作价出资合同合同后，对于建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、国有土地使用证，因审批程序明确、不涉及第三方，选用换发新证方式。对于施工许可证，因项目在建，施工单位和监理单位仍应延续原单位，为避免重新签订施工合同和监理合同，减少汗牛充栋的合同数量和工作量，创新提出，请T集团与D公司签订委托代建协议，再与施工单位和监理单位签订三方协议，取得市住建局认可后，修改原施工许可证。
为寻求办文时间上的突破，提出两个方案比选：
方案一：顶层设计，采用被动压缩时间方式。因每个办文事项基本都有规定的办文时限，为加快办文进度，可以通过T集团的影响力提出“请求市政府支持，协调市规划国土委、市住建局、市消防局、宝安房地产登记中心、市测绘大队宝安中队等政府部门特事特办，将该项目与办理预售许可证相关事项的办文审批时限减半”。
方案二：按部就班，采用主动压缩时间方式。全面跟进相关政府部门经办人及主管领导，用“紧逼、紧逼、再倒逼”的精神，依托经办工程师的专业能力、积极性和政府相关部门的配合与支持，争取用最短时间办理完成。
经对比两方案，因方案一协调难度较大，涉及部门繁多，加之技术行政审批具有特殊性和复杂性，权衡利弊，采用方案二。
2.3预售查丈的超面积瓶颈
项目从2008年起，以自用宿舍标准进行设计，2011年起开始施工，现以商务公寓标准进行预售查丈，各种因素互相影响和叠加，测绘复杂、技术难度高，且没有先例可循。经委托测绘大队初步测量的结果，查丈面积超出法定面積1万多平方米，办理房产预售面临重大瓶颈。
首先，确定了“立体轰炸、精确打击、紧逼盯人”的公关策略，密切跟踪每一个环节，协调市规划国土委包括测绘大队以期获得最大政策支持；其次，制定并完成6个步骤：
（1）协调市测绘大队，同意合并施工图测绘和预售测绘，节约测绘时间2个月。
（2）第一次测绘，依据原宿舍功能的施工图进行。测绘大队提出原设计存在二项重大问题，一为落地窗超高，二为原宿舍设计有烟道，不符合商务公寓的规范。第一次初步测绘的面积比规划指标超近1.4万㎡。经研究，落地窗及烟道问题采用修改施工图方式解决。
（3）进行施工图修改，完成预售测绘前期相关各项审批，包括“四证”的换发、全部图纸重新审图、消防报批等。
（4）第二次测绘，依据修改后施工图（未经区管理局审批），请测绘大队下属的测绘公司提前介入，进行预售预测绘，比规划指标超出约1.1万m2。
（5）研究并提出超面积的技术解决方案。
（6）第三次测绘，依据正式施工图（经区管理局审批）进行预售测绘。针对正式预售测绘，召开了专门会议，安排专人督办，专人协办；细化梳理13个办理流程，要求经办工程师对每一流程的办文进度密切跟踪，及时掌握进度，及时汇报办文过程中遇到的问题，最终超面积确定为4374m2，预售查丈超面积瓶颈取得突破。
该项问题的解决，减少建筑面积9000多m2，减少罚款约900万元，按照平均地价8400元/ m2计算，节约地价7560多万元，两项合计节约达8460万元，此外，提高了房屋实用率，大幅提升了楼盘品质。
2.4预售许可证的办理瓶颈
除了预售许可证本身审查及审批程序繁杂之外，本案例因超面积，存在一个前置难题：市规划国土委未给予同意规划保留及预售办理的意见。
在预售测绘报告正式出具前，采取主动坦白、提前报文说明情况的策略向区管理局预警。与设想一致，区管理局复函要求“在完善规划、用地、报建等相关手续后再行预售”。随后，再向区管理局相关分管科室及局领导分别专题汇报：造成超面积的历史原因是设计单位原来按照港区配套宿舍设计，没有准确掌握阳台、空中花池、走道、架空层以及结构板等面积计算规则；并从资源节约利用的角度告知，如果通过修改施工图以减少建筑面积的弊端是项目已于2013年底完成结构封顶，将于2014年底竣工，需大面积拆除已建成工程，包括拆除部分阳台、花池2000多个、拆除部分走道雨蓬约600m2，架空层平台结构板约600m2等，拆除混凝土结构点多面广，质量隐患较大，资源浪费严重。综上，获得了区管理局的支持，在正式出具预售测绘报告后，同意办理规划保留，暂扣1#楼，先行办理2-5#楼的预售许可手续。 3、特殊案例预售许可办理的技术方案研究
要办理预售许可，最重要的是具备“四证”，围绕“四证”，又延伸出多种审批事项，如方案设计审查、初步设计审查、施工图审查、水保、排水、节水、人防、节能、消防、防雷、绿色建筑审查等等。
结合“四证”新办与变更的界限，在预售许可常规审批路径基础上研究科学可行的技术方案，确定了“同步办理、并联执行、逐项突破”的技术原则，同时请求市规划国土委出具一个支持办理该项任务的会议纪要，并推动T集团协调促成，纪要中明确：“在项目完成土地作价出资合同签订后，即可换发（或新发）建设用地规划许可证、建设工程许可证（两证的核发不需以其他证件变更为前提），并同步办理土地初始登记等相关手续。待取得‘四证’后，即核发预售许可证”。鉴于此，确定了四条路线并联推进的技术方案。
4、预售许可办理的节点管控机制
按照并联推进的技术方案，考虑各个环节充分搭接，不考虑新增环节、意外情况以及T集团审批时间，根据法定办文时限，经严密计算，取得预售许可证需要140個工作日，并据此制定总体工作计划，进而形成了《某公寓预售许可办理流程及时间节点图》（简称《节点图》）。
4.1参照“平衡计分卡”的理念进行节点管控
创新提出采用类似于“平衡计分卡”的理念进行节点管控，实现战略的规划，达至层次分明，量化清晰，简单明了。在《节点图》上标识时间节点，且每个环节列人3种时间：按办文期限所排时间、力争完成时间、实际完成时间；每周编制进度推进表，记录工作推演过程；重要节点记入大事记并及时整理；平均每周开一次例会，检查分解任务的具体执行情况。环环相扣、充分搭接、提前报文，确保节点的执行和落实。
其中，因项目的复杂性与特殊性处理突发情况4项：
（1）消防经2次审查：第一次17个工作日，第二次14个工作日；
（2）施工图总图经2次修改：修改总图15个自然日，公示7个自然日；
（3）预售查丈经3次编制测绘方案：第一次13个工作日、第二次22个工作日、第三次10个工作日；
（4）规划保留经2次报文：第一次21个工作日、第二次27个工作日。
4.2节点管控结果评估
从2014年5月27日正式开始办理土地作价出资合同，至12月11日最终取得预售许可证，实际共用了136个工作日，其中还包含等待T集团审批时间9个工作日，较计划140个工作日，误差完全落在了正态分布区域，充分佐证该节点管控机制的有效可行。
5、结语：
5.1大数据分析显示协调的重要性
项目从办理土地作价出资合同至办理预售许可证，根据各项详细的工作记录，经数据统计，以协调次数为计算口径，登门拜访政府官员计算为“直接协调”，电话询问计算为“间接协调”，具体见表1。
上述数据分析显示，“协调”对于预售许可办理尤其是特殊案例尤为重要，对外与市规划国土委、市消防局、市住建局、市地籍测绘大队、市房地产权登记中心、市发改委等政府部门谈判，对内与集团、设计院、各专业施工单位等多级层面沟通，保证信息对称、知己知彼，才能取得来之不易的预想成果。
5.2合理的技术方案与节点管控机制可突破常规时限并实现高效率
针对预售许可办理，事前根据实际情况制定合理的技术方案，事中采用创新的节点管控机制层层推进，可实现突破常规流程、省时高效的完成任务。以本例为证，建设用地规划许可证、建设工程规划许可证及施工许可证的办理，突破常规办文流程，采用并联推进方式，仅用29个工作日即取得，比政府规定办文时间80个工作日节省了51个工作日，节约时间63.75%。预售许可证的办理，在取得市规划国土委和宝安管理局的两级审批意见、同意办理规划保留及预售后，仅用12个工作日即取得，比政府规定的办文时限20个工作日节省了8个工作日，节约时间40%。
参考文献：
[1]刘瑶.商品房预售监管法律制度研究[D].湖南：湘潭大学，2013.
[2]李晓刚.商住楼建设项目中的规划许可实施策略研究[C].2013中国城市规划年会论文集，2013.
[3]黄芳，倪军.商业开发项目中如何提高可销售建筑面积[J].科技创新与应用，2015，（02）.
[4]杨琴.浅议房产测绘中房屋面积测算的问题[J].中国房地产业，2015，（Z2）.
[5]钟瑾，袁帅.平衡计分卡研究文献综述[J].商业会计，2015，（15）.
作者简介：
陈江，女，生于1985年11月，汉族，福建省仙游县人，深圳市大铲湾港口投资发展有限公司中级经济师，硕士研究生，研究方向：土地管理，规划发展。