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制订规划的官员也是人，他们既有可能缺乏知识与远见，也有可能为了自己的利益而损害公共或他人的利益
经济学常识告诉我们，当一项资源被大量浪费的时候，产权不清是首当其冲的原因。“公地悲剧”就是典型的一例。所谓“公地悲剧”，举例来说，就是一群牧民在一块公共草场放牧，每个牧民都想多养一只羊以增加个人收益，虽然他明知草场上羊的数量已经很多，再增加羊的数目，可能使草场的质量下降，但从自己的私利出发，他仍然会选择多养羊以获取收益，因为草场退化的代价由大家负担。当每一位牧民都如此思考时，“公地悲剧”就会发生——草场持续退化，直至无法养羊，最终导致所有牧民破产。
经济学还告诉我们，当一项资源不能被充分利用的时候，支离破碎的产权也是重要原因。“反公地悲剧”又是典型一例。所谓“反公地悲剧”，是指一项资源或财产虽有明确的所有权，但与此相关的系列权利分属多人，他们中的每一个人都有权阻止其他人使用资源，而没有一个人拥有完整有效的使用权。这将给资源的使用造成障碍，导致资源的闲置和使用不足。就像在一间房子的大门上安装需要十几把钥匙同时使用才能开启的锁，这十几把钥匙又分别归十几个人保管，而这些人又往往无法在同一时间到齐。显而易见，打开房门的机会非常小，房子的使用率非常低。
在房地产规划过程中，过度地行政干预导致了类似的“反公地悲剧”。当你拥有一块土地并准备开发商品房的时候，这块土地就变成了一个上了好几把锁的大房子，而你拥有的使用权可能只是其中的一把钥匙，其他几把钥匙都被政府的有关部门牢牢地掌控，比如土管、规划、消防、建筑、城管等，直至地方政府首脑。不拿到这些钥匙或者拿错了钥匙，你的开发计划要么无法动工，要么血本无归。比如规划你的土地将来的用途是绿地，那么你这块地就不能动工，只能等到几年或几十年甚至是一百年以后，政府来把它改造成绿地；比如规定容积率不能超过1.0，使你没有足够的建筑面积来支撑成本，或者规定你房子的面积与层高，使你的产品与市场不对路。
政府这样做似乎有其充足的理由，或为布局美观，或为错落有致，或为功能配套，或为大众方便，总之一句话，为了国家利益。在国家利益面前，老百姓只能哑然失语无言以对。然而，很少有人问，这样做对土地的利用效率有无影响？这样做是不是会变相鼓励浪费？在我们这样一个土地资源超级稀缺的国家，政府的规划真的就能做到准确无误、无可挑剔？
在中国，一个开发商购买了一块地，或者在现有的土地上推倒重建，政府便开始干预，容积率多少、绿地面积多大、90平方以上不能超过多少比例、露天车库不能少于多少等等，政府规定得十分详尽。政府的容积率往往给得很低，理由是房子不能建得太密或者太高；政府的绿化率往往给得很高，理由是小区里面需要绿化；政府规定小区内必定配置露天车位，理由是没有车位小区内必定拥挤不堪。假如这些东西不合规划，统统都涉嫌损害消费者的利益。
政府之所以要捂住这些钥匙不放，在很大程度上源自认识的误区。也许有人要问，假如不规定容积率绿化率和车库数量，那建得太密怎么办？没有绿化怎么行？没有车库如何好？开发商的房子建得太密，坏处是减少了住户的阳光，但好处是给住户带来了低房价。绿树成荫，美景环绕当然好，问题是这样的房子价格会更高，并且能够解决住房的户数也更少。没有绿化不要紧，不怕出高价的主可以到市场中选择有绿化的小区；口袋腰包不鼓的人，恐怕宁愿失去这美景，而要选择低房价。政府丝毫不用担心不规定绿化人们都将挤在一个没有绿色的世界里，因为有人喜欢居住在绿色世界里并愿意为之掏钱，那么，开发商将会为了赚钱而满足他的要求。有钱的消费者可以因为这里没有车库车位而用脚投票另寻理想去处，无钱的消费者可以因为这里省钱而忍受没有车库车位的困难（或许他们根本就没有对车库的需求），开发商也愿意承担因为没有车库车位而带来的滞销风险（说不定更好卖），这又碍着了谁？
政府坚持要把规划之手伸到小区里面，其结果要么是使同等的土地无法建造更多的房子，推高了房价；要么是太低的容积率或太高的绿化率导致开发商入不敷出，造成了土地无法开发使用；要么是在土地出售挂牌竞拍时设定许多限制条件，那将降低土地的价格，从而导致财政收入的减少；要么是开发商花更多的时间与精力去与政府部门搞好关系，使官员们得到了更多的灰色收入，败坏了社会风气。总之，它降低了土地的使用效率，造成了全社会福利的减少！
政府应该管些什么？制度经济学早就告诉我们了，政府应该维护市场的公平公正和介入失灵的公共产品市场。如果开发商事前吹牛，事后不能兑现，政府当然要管，甚至应该杀一儆百，警示后来者。但是开发商事先声明自己要建多高多密有多少绿化，并无欺骗，消费者又自愿掏钱，这说明是一个双赢的行为，政府何苦要横插一杠子？政府的规划应该主要集中在道路和基础设施上，比方说，在新区征用了大量土地之后，政府最要紧的不是规划路两边分别做工业用地、综合用地、商住用地等，而是将路修好，将水电气电话电视电脑网络等基础设施铺通，然后将这些土地真正竞拍出卖即可。至于这些拍得土地的企业，如何使用这块地，他们比政府更会尽心尽力，因为他们出了大价钱，必定会寻求最高的投资回报。
人们之所以误入了规划迷信的误区，是因为没有看到，这个世界上是没有人能够制订出一个最完美合理的规划的！一任长官一个规划，足以说明规划有很大的随意性。甚至还有说明规划完全可以随心所欲的真实故事：规划局因为推行规划而强拆了企业的职工宿舍，当企业要求给予合理补偿时，规划局拿不出钱来，于是，一个绝妙的还债方法便诞生了，那就是以容积率的更改来偿还政府的债务，即给这家企业在另一处的房产开发项目规划更高的容积率，来换取数百万元债务的消除。
其实，制订规划的官员也是人，他们既有可能缺乏知识与远见，也有可能为了自己的利益而损害公共或他人的利益。比如说，许多地方的古建筑或者文物古迹都是根据城市的规划而拆除的，许多地方的建筑是拆了建，建了拆，有的街道的规划红线接二连三地改变。老百姓对此早有微词，但规划局的官员却乐此不疲，因为只有这样不断人为地加锁开锁，自身才能不断地得到好处。规划事实上沦落为规划局官员的寻租工具已是众所周知。
当我们暂时无法对土地进行全面彻底的私有化而避免“公地悲剧”的时候，我们是不是应该首先减少行政权力对土地开发的过度干预，从而避免“反公地悲剧”的接踵而至？当神州大地每一寸土地的开发使用都要面对几个甚至几十个指手划脚的行政权力时，我们有限的土地这间大房子，就必然会被加上太多生锈的锁链，注定难逃粗放管理、低效利用的厄运！
经济学常识告诉我们，当一项资源被大量浪费的时候，产权不清是首当其冲的原因。“公地悲剧”就是典型的一例。所谓“公地悲剧”，举例来说，就是一群牧民在一块公共草场放牧，每个牧民都想多养一只羊以增加个人收益，虽然他明知草场上羊的数量已经很多，再增加羊的数目，可能使草场的质量下降，但从自己的私利出发，他仍然会选择多养羊以获取收益，因为草场退化的代价由大家负担。当每一位牧民都如此思考时，“公地悲剧”就会发生——草场持续退化，直至无法养羊，最终导致所有牧民破产。
经济学还告诉我们，当一项资源不能被充分利用的时候，支离破碎的产权也是重要原因。“反公地悲剧”又是典型一例。所谓“反公地悲剧”，是指一项资源或财产虽有明确的所有权，但与此相关的系列权利分属多人，他们中的每一个人都有权阻止其他人使用资源，而没有一个人拥有完整有效的使用权。这将给资源的使用造成障碍，导致资源的闲置和使用不足。就像在一间房子的大门上安装需要十几把钥匙同时使用才能开启的锁，这十几把钥匙又分别归十几个人保管，而这些人又往往无法在同一时间到齐。显而易见，打开房门的机会非常小，房子的使用率非常低。
在房地产规划过程中，过度地行政干预导致了类似的“反公地悲剧”。当你拥有一块土地并准备开发商品房的时候，这块土地就变成了一个上了好几把锁的大房子，而你拥有的使用权可能只是其中的一把钥匙，其他几把钥匙都被政府的有关部门牢牢地掌控，比如土管、规划、消防、建筑、城管等，直至地方政府首脑。不拿到这些钥匙或者拿错了钥匙，你的开发计划要么无法动工，要么血本无归。比如规划你的土地将来的用途是绿地，那么你这块地就不能动工，只能等到几年或几十年甚至是一百年以后，政府来把它改造成绿地；比如规定容积率不能超过1.0，使你没有足够的建筑面积来支撑成本，或者规定你房子的面积与层高，使你的产品与市场不对路。
政府这样做似乎有其充足的理由，或为布局美观，或为错落有致，或为功能配套，或为大众方便，总之一句话，为了国家利益。在国家利益面前，老百姓只能哑然失语无言以对。然而，很少有人问，这样做对土地的利用效率有无影响？这样做是不是会变相鼓励浪费？在我们这样一个土地资源超级稀缺的国家，政府的规划真的就能做到准确无误、无可挑剔？
在中国，一个开发商购买了一块地，或者在现有的土地上推倒重建，政府便开始干预，容积率多少、绿地面积多大、90平方以上不能超过多少比例、露天车库不能少于多少等等，政府规定得十分详尽。政府的容积率往往给得很低，理由是房子不能建得太密或者太高；政府的绿化率往往给得很高，理由是小区里面需要绿化；政府规定小区内必定配置露天车位，理由是没有车位小区内必定拥挤不堪。假如这些东西不合规划，统统都涉嫌损害消费者的利益。
政府之所以要捂住这些钥匙不放，在很大程度上源自认识的误区。也许有人要问，假如不规定容积率绿化率和车库数量，那建得太密怎么办？没有绿化怎么行？没有车库如何好？开发商的房子建得太密，坏处是减少了住户的阳光，但好处是给住户带来了低房价。绿树成荫，美景环绕当然好，问题是这样的房子价格会更高，并且能够解决住房的户数也更少。没有绿化不要紧，不怕出高价的主可以到市场中选择有绿化的小区；口袋腰包不鼓的人，恐怕宁愿失去这美景，而要选择低房价。政府丝毫不用担心不规定绿化人们都将挤在一个没有绿色的世界里，因为有人喜欢居住在绿色世界里并愿意为之掏钱，那么，开发商将会为了赚钱而满足他的要求。有钱的消费者可以因为这里没有车库车位而用脚投票另寻理想去处，无钱的消费者可以因为这里省钱而忍受没有车库车位的困难（或许他们根本就没有对车库的需求），开发商也愿意承担因为没有车库车位而带来的滞销风险（说不定更好卖），这又碍着了谁？
政府坚持要把规划之手伸到小区里面，其结果要么是使同等的土地无法建造更多的房子，推高了房价；要么是太低的容积率或太高的绿化率导致开发商入不敷出，造成了土地无法开发使用；要么是在土地出售挂牌竞拍时设定许多限制条件，那将降低土地的价格，从而导致财政收入的减少；要么是开发商花更多的时间与精力去与政府部门搞好关系，使官员们得到了更多的灰色收入，败坏了社会风气。总之，它降低了土地的使用效率，造成了全社会福利的减少！
政府应该管些什么？制度经济学早就告诉我们了，政府应该维护市场的公平公正和介入失灵的公共产品市场。如果开发商事前吹牛，事后不能兑现，政府当然要管，甚至应该杀一儆百，警示后来者。但是开发商事先声明自己要建多高多密有多少绿化，并无欺骗，消费者又自愿掏钱，这说明是一个双赢的行为，政府何苦要横插一杠子？政府的规划应该主要集中在道路和基础设施上，比方说，在新区征用了大量土地之后，政府最要紧的不是规划路两边分别做工业用地、综合用地、商住用地等，而是将路修好，将水电气电话电视电脑网络等基础设施铺通，然后将这些土地真正竞拍出卖即可。至于这些拍得土地的企业，如何使用这块地，他们比政府更会尽心尽力，因为他们出了大价钱，必定会寻求最高的投资回报。
人们之所以误入了规划迷信的误区，是因为没有看到，这个世界上是没有人能够制订出一个最完美合理的规划的！一任长官一个规划，足以说明规划有很大的随意性。甚至还有说明规划完全可以随心所欲的真实故事：规划局因为推行规划而强拆了企业的职工宿舍，当企业要求给予合理补偿时，规划局拿不出钱来，于是，一个绝妙的还债方法便诞生了，那就是以容积率的更改来偿还政府的债务，即给这家企业在另一处的房产开发项目规划更高的容积率，来换取数百万元债务的消除。
其实，制订规划的官员也是人，他们既有可能缺乏知识与远见，也有可能为了自己的利益而损害公共或他人的利益。比如说，许多地方的古建筑或者文物古迹都是根据城市的规划而拆除的，许多地方的建筑是拆了建，建了拆，有的街道的规划红线接二连三地改变。老百姓对此早有微词，但规划局的官员却乐此不疲，因为只有这样不断人为地加锁开锁，自身才能不断地得到好处。规划事实上沦落为规划局官员的寻租工具已是众所周知。
当我们暂时无法对土地进行全面彻底的私有化而避免“公地悲剧”的时候，我们是不是应该首先减少行政权力对土地开发的过度干预，从而避免“反公地悲剧”的接踵而至？当神州大地每一寸土地的开发使用都要面对几个甚至几十个指手划脚的行政权力时，我们有限的土地这间大房子，就必然会被加上太多生锈的锁链，注定难逃粗放管理、低效利用的厄运！