论文部分内容阅读
提要：2010年虽然已经过去了，不过近期随着相关城市房地产市场数据的出台，我们还是有必要来进行一次盘点，看看这些城市究竟发生了一些什么样的变化，这对于我们进一步把握后市的趋向也会带来不小的作用。
在刚刚过去的2010年，虽然楼市出台了一系列调控政策，但市场面的各项指数仍然创下新高。国家统计局数据显示，2010 年，全国商品房销售面积10.43 亿平方米，比上年增长10.1%，增幅比1~11 月提高0.3 个百分点。其中，商品住宅销售面积增长8.0%，办公楼增长21.9%，商业营业用房增长29.9%。土地市场上，开发商拿地热情不减，地王频现，各城市土地出让再创新高。尤其是在年终，迫于供地计划压力，土地市场异常火爆。从同策咨询监测的12 个一二线城市的商品住宅成交情况来看，仅有青岛一个城市成交量环比上升，一线城市中深圳、上海跌幅居前，而在成交均价方面则均出现了上扬态势，且上扬幅度较大。“量跌价涨”是2010 年住宅市场的关键词。那么，2010年一些热点城市的市场情况究竟如何呢？现在还是让我们用数据来作一下盘点。
南京：成交大幅下降2010 年，南京住宅成交面积为540.27 万平方米，同比下降49.1%。2010年的楼市调控对于住宅市场影响主要体现在成交量上，而全年均价较2009年环比增长54%。2010年的供应最多的月份集中在4 月以及9、10 月；而成交主要集中在4 月以及9~12 月，市场随政策的出台做出了自己的解读。从季度供求来看，一季度供应最少，四季度供应最多；成交方面，三季度成交最少，四季度成交最多，四季度翘尾因素明显，也可能是前三季度积压的需求欲望在四季度政策出尽后得到集体释放。全年各季度与2009年同期相比，成交方面都不尽如人意，政策对成交量的影响很明显。
苏州：成交均价大幅增长2010 年，苏州商品住宅共成交512.6 万平方米，同比2009年下降45%。苏州商品住宅5~6 月供求骤降， “国十一条”调控细则效果明显，市场进入一段时间的观望期，但此后9 月和10 月的商品住宅成交量却出现报复性的猛增。苏州11 月初出台限购令，此后两个月内的商品住宅成交量稍有回落，限购令的出台对市场产生一定的调控效果，但影响有限。从成交价格来看，苏州全年商品住宅成交均价为9923元/平方米，同比2009年增长33%。从2010年1 月份到10 月份成交价格基本保持波动上行趋势，并且在10 月达到11499 元/平方米的历史高位。从季度供求对比来看，2010年前三季度苏州商品住宅基本是供大于求，但在第四季度出现成交量超过供应量，说明目前市场需求依然旺盛。
杭州：量跌价涨尤为明显2010 年，杭州全年商品住宅供应416 万平方米，与2009年基本持平，9 月、10 月以及12月是商品住宅供应的主要月份，严厉的宏观调控下商品住宅供应报复性增长的迹象非常明显。全年杭州商品住宅共成交321.4 万平方米，同比2009年大幅下滑48%，特别是4 月份以后的成交量骤降，可以看出“国十一条”调控细则效果明显，市场进入一段时间的观望期，但此后9 月商品住宅成交量却出现报复性反弹。从成交价格来看，杭州全年商品住宅成交均价为22469 元/平方米，同比2009年大幅增长55%。从季度供求对比来看，全年四季度苏州商品住宅均为供大于求的态势，从下半年开始供求比进一步拉大。
深圳：成交量全国跌幅最大2010 年，深圳商品住宅新增供应量为385.18 万平方米，环比上年下降11%。新国十条给深圳楼市带来的冲击显示在5~7 月份，这三个月供应量合计仅38 万平方米。经过三个月的政策消化后，市场从8 月份开始大力反弹，9 月份在供应成交两端都达到了全年峰值。尽管深圳于9 月30 日出台限购令，但是住宅成交却未受影响，全市商品住宅成交量继续攀升，整个第四季度达到107.08 万平方米，几乎为第二季度的两倍。但尽管如此，深圳全年住宅成交仍然较2009年有50%的下挫，为318 万平方米，在全国跌幅最大，沦落到“二线城市水平”。从均价走势看，从6 月份的17000 元/平方米开始稳步攀升到10 月份的 21513元/平方米，达到最高点。
广州：结构性成交变化拉升房价2010 年，广州商品住宅新增供应量为749.45 万平方米，环比上年上涨12%，新盘在9~10 月份达到供应高峰，两个月合计达250.54 万平方米，达到全年供应的近4 成，而受亚运会举办影响，在年末新盘上市量大幅回落。从成交层面看，全年共成交604.48 万平方米，相比2009年有了38%的大幅回落，但月度走势相对平稳，未出现大起大落之势。从成交均价上看，全年成交均价124838 元/平方米，较上年的9346 元/平方米有了34%的涨幅。在成交量仍然不高的情况下，中心六区住宅成交量上升、价格微升拉动了全市签约均价重心轻微上移；广州亚运会提升了核心竞争力，城市面貌已实现“大变”，对房价产生积极支撑作用。
北京：楼市一波三折2010 年，北京住宅市场一波三折，全年商品住宅供应量1190.83 万平方米，与2009年持平，成交量1228.52 万平方米，同比2009 年下跌34.73%，总体供略大于求。由于受国家两次调控影响，二、三季度的成交量明显低于一、四季度，特别是12 月份的成交量再创年内新高，达到169.54 万平方米。一年之内“两次调控＋多次微调”，使得北京房价整体呈“Ｗ”波动。2010年４月调控前，北京房价飙升，在4 月份达到最高点20552 元/平方米。“国十条”发布后，市场很快进入了沉闷的观望期，楼市一度低迷，5、6 月均价在15000 元/平方米左右徘徊。购房者对“国十条”调控效果的期望值随着传统销售旺季“金九银十”的到来逐渐降低，从８月底开始，北京住宅市场成交量和成交价格环比均大幅增长。９•２９新政适时出台，三套房停贷、首付款比例调至３０％、限购等政策可谓严厉，11 月房价降到了16837 元/平方米。然而临近年末，北京楼市再次躁动不已，房价重新走高。
青岛：未能平抑楼市火爆2010 年，纵然有调控重压，青岛商品住宅市场依旧很火爆，全年供应量约808 万平方米，环比2009年大涨九成，成交量已达到了约920 万平方米，同比上一年的770 万平方米上涨了近二成，总体呈供不应求态势。从季度值来看，第一、二、三季度供应量逐步下滑，但成交量却稳步攀升；第四季度鉴于后市不明带来的影响，开发商纷纷开盘加紧清货，购房者买房活跃，市场供需两旺，供求双双达到两年来的峰值。
武汉：供大于求趋势明显2010 年武汉商品住宅供应量大涨，达1239.20 万平方米，为上年的1.2 倍，这主要是由于2009 年房企的频繁拿地造成2010年的推盘较多。成交方面，由于2010年以来频繁的政策打压，使得武汉商品住宅成交较上年出现5 个百分点的小幅回落，为1122.41 万平方米，这与供应量的大幅上涨形成鲜明反差，第二、三、四季度均出现了供大于求的态势。但是整体成交均价则依然稳中有升，2010年成交均价6213 元/平方米，较上年环比上涨18%，这主要是由于目前各方对于二三线城市的持续看好，预计今后仍然有看涨的空间。
重庆：全年呈逐季回暖态势供应方面，2010 年重庆整体的商品房供应为1970.77 万平方米，在重庆细则出台的5 月份，供应量创下全年最低，仅为46.92 万平方米，而在整个下半年供应量呈现波动式上涨趋势，9 月份供应量达到308.24 万平方米，创下2008 年以来的新高。受此影响，重庆全年商品房供应量较2009 年有17.5%增长。由于受到政策的打压，2010 年重庆商品房成交量出现了8%的小幅下滑，为2225.95万平方米。特别是重庆细则出台后，5、6、7 月份成交量持续低迷，但是随着政策被逐渐消化，以及第三、第四季度开盘量的增多，整体成交量又恢复至2009年同期水平，价格方面依旧保持较为坚挺。
西安：均价上涨明显2010 年，西安商品住宅共成交1247.92 万平方米，环比上年微幅小涨2 个百分点，全年呈现W 形走势，成交高点出现在4 月份和12 月份。临近年底，各开发商加大推盘促销力度以尽快回款，使得11 月商品房新批预售面积环比出现较大涨幅，也导致了年末成交量的高企。此外，从价格水平看，2010年虽然有政策调控，但是成交均价仍稳步向上运行，全年成交均价6003 元/平方米，较上年的4698 元/平方米有了28%的增长。（感谢同策咨询及研究发展中心对本文内容提供的支持）
在刚刚过去的2010年，虽然楼市出台了一系列调控政策，但市场面的各项指数仍然创下新高。国家统计局数据显示，2010 年，全国商品房销售面积10.43 亿平方米，比上年增长10.1%，增幅比1~11 月提高0.3 个百分点。其中，商品住宅销售面积增长8.0%，办公楼增长21.9%，商业营业用房增长29.9%。土地市场上，开发商拿地热情不减，地王频现，各城市土地出让再创新高。尤其是在年终，迫于供地计划压力，土地市场异常火爆。从同策咨询监测的12 个一二线城市的商品住宅成交情况来看，仅有青岛一个城市成交量环比上升，一线城市中深圳、上海跌幅居前，而在成交均价方面则均出现了上扬态势，且上扬幅度较大。“量跌价涨”是2010 年住宅市场的关键词。那么，2010年一些热点城市的市场情况究竟如何呢？现在还是让我们用数据来作一下盘点。
南京：成交大幅下降2010 年，南京住宅成交面积为540.27 万平方米，同比下降49.1%。2010年的楼市调控对于住宅市场影响主要体现在成交量上，而全年均价较2009年环比增长54%。2010年的供应最多的月份集中在4 月以及9、10 月；而成交主要集中在4 月以及9~12 月，市场随政策的出台做出了自己的解读。从季度供求来看，一季度供应最少，四季度供应最多；成交方面，三季度成交最少，四季度成交最多，四季度翘尾因素明显，也可能是前三季度积压的需求欲望在四季度政策出尽后得到集体释放。全年各季度与2009年同期相比，成交方面都不尽如人意，政策对成交量的影响很明显。
苏州：成交均价大幅增长2010 年，苏州商品住宅共成交512.6 万平方米，同比2009年下降45%。苏州商品住宅5~6 月供求骤降， “国十一条”调控细则效果明显，市场进入一段时间的观望期，但此后9 月和10 月的商品住宅成交量却出现报复性的猛增。苏州11 月初出台限购令，此后两个月内的商品住宅成交量稍有回落，限购令的出台对市场产生一定的调控效果，但影响有限。从成交价格来看，苏州全年商品住宅成交均价为9923元/平方米，同比2009年增长33%。从2010年1 月份到10 月份成交价格基本保持波动上行趋势，并且在10 月达到11499 元/平方米的历史高位。从季度供求对比来看，2010年前三季度苏州商品住宅基本是供大于求，但在第四季度出现成交量超过供应量，说明目前市场需求依然旺盛。
杭州：量跌价涨尤为明显2010 年，杭州全年商品住宅供应416 万平方米，与2009年基本持平，9 月、10 月以及12月是商品住宅供应的主要月份，严厉的宏观调控下商品住宅供应报复性增长的迹象非常明显。全年杭州商品住宅共成交321.4 万平方米，同比2009年大幅下滑48%，特别是4 月份以后的成交量骤降，可以看出“国十一条”调控细则效果明显，市场进入一段时间的观望期，但此后9 月商品住宅成交量却出现报复性反弹。从成交价格来看，杭州全年商品住宅成交均价为22469 元/平方米，同比2009年大幅增长55%。从季度供求对比来看，全年四季度苏州商品住宅均为供大于求的态势，从下半年开始供求比进一步拉大。
深圳：成交量全国跌幅最大2010 年，深圳商品住宅新增供应量为385.18 万平方米，环比上年下降11%。新国十条给深圳楼市带来的冲击显示在5~7 月份，这三个月供应量合计仅38 万平方米。经过三个月的政策消化后，市场从8 月份开始大力反弹，9 月份在供应成交两端都达到了全年峰值。尽管深圳于9 月30 日出台限购令，但是住宅成交却未受影响，全市商品住宅成交量继续攀升，整个第四季度达到107.08 万平方米，几乎为第二季度的两倍。但尽管如此，深圳全年住宅成交仍然较2009年有50%的下挫，为318 万平方米，在全国跌幅最大，沦落到“二线城市水平”。从均价走势看，从6 月份的17000 元/平方米开始稳步攀升到10 月份的 21513元/平方米，达到最高点。
广州：结构性成交变化拉升房价2010 年，广州商品住宅新增供应量为749.45 万平方米，环比上年上涨12%，新盘在9~10 月份达到供应高峰，两个月合计达250.54 万平方米，达到全年供应的近4 成，而受亚运会举办影响，在年末新盘上市量大幅回落。从成交层面看，全年共成交604.48 万平方米，相比2009年有了38%的大幅回落，但月度走势相对平稳，未出现大起大落之势。从成交均价上看，全年成交均价124838 元/平方米，较上年的9346 元/平方米有了34%的涨幅。在成交量仍然不高的情况下，中心六区住宅成交量上升、价格微升拉动了全市签约均价重心轻微上移；广州亚运会提升了核心竞争力，城市面貌已实现“大变”，对房价产生积极支撑作用。
北京：楼市一波三折2010 年，北京住宅市场一波三折，全年商品住宅供应量1190.83 万平方米，与2009年持平，成交量1228.52 万平方米，同比2009 年下跌34.73%，总体供略大于求。由于受国家两次调控影响，二、三季度的成交量明显低于一、四季度，特别是12 月份的成交量再创年内新高，达到169.54 万平方米。一年之内“两次调控＋多次微调”，使得北京房价整体呈“Ｗ”波动。2010年４月调控前，北京房价飙升，在4 月份达到最高点20552 元/平方米。“国十条”发布后，市场很快进入了沉闷的观望期，楼市一度低迷，5、6 月均价在15000 元/平方米左右徘徊。购房者对“国十条”调控效果的期望值随着传统销售旺季“金九银十”的到来逐渐降低，从８月底开始，北京住宅市场成交量和成交价格环比均大幅增长。９•２９新政适时出台，三套房停贷、首付款比例调至３０％、限购等政策可谓严厉，11 月房价降到了16837 元/平方米。然而临近年末，北京楼市再次躁动不已，房价重新走高。
青岛：未能平抑楼市火爆2010 年，纵然有调控重压，青岛商品住宅市场依旧很火爆，全年供应量约808 万平方米，环比2009年大涨九成，成交量已达到了约920 万平方米，同比上一年的770 万平方米上涨了近二成，总体呈供不应求态势。从季度值来看，第一、二、三季度供应量逐步下滑，但成交量却稳步攀升；第四季度鉴于后市不明带来的影响，开发商纷纷开盘加紧清货，购房者买房活跃，市场供需两旺，供求双双达到两年来的峰值。
武汉：供大于求趋势明显2010 年武汉商品住宅供应量大涨，达1239.20 万平方米，为上年的1.2 倍，这主要是由于2009 年房企的频繁拿地造成2010年的推盘较多。成交方面，由于2010年以来频繁的政策打压，使得武汉商品住宅成交较上年出现5 个百分点的小幅回落，为1122.41 万平方米，这与供应量的大幅上涨形成鲜明反差，第二、三、四季度均出现了供大于求的态势。但是整体成交均价则依然稳中有升，2010年成交均价6213 元/平方米，较上年环比上涨18%，这主要是由于目前各方对于二三线城市的持续看好，预计今后仍然有看涨的空间。
重庆：全年呈逐季回暖态势供应方面，2010 年重庆整体的商品房供应为1970.77 万平方米，在重庆细则出台的5 月份，供应量创下全年最低，仅为46.92 万平方米，而在整个下半年供应量呈现波动式上涨趋势，9 月份供应量达到308.24 万平方米，创下2008 年以来的新高。受此影响，重庆全年商品房供应量较2009 年有17.5%增长。由于受到政策的打压，2010 年重庆商品房成交量出现了8%的小幅下滑，为2225.95万平方米。特别是重庆细则出台后，5、6、7 月份成交量持续低迷，但是随着政策被逐渐消化，以及第三、第四季度开盘量的增多，整体成交量又恢复至2009年同期水平，价格方面依旧保持较为坚挺。
西安：均价上涨明显2010 年，西安商品住宅共成交1247.92 万平方米，环比上年微幅小涨2 个百分点，全年呈现W 形走势，成交高点出现在4 月份和12 月份。临近年底，各开发商加大推盘促销力度以尽快回款，使得11 月商品房新批预售面积环比出现较大涨幅，也导致了年末成交量的高企。此外，从价格水平看，2010年虽然有政策调控，但是成交均价仍稳步向上运行，全年成交均价6003 元/平方米，较上年的4698 元/平方米有了28%的增长。（感谢同策咨询及研究发展中心对本文内容提供的支持）