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摘 要：本文针对物业服务费管理问题进行了详细分析和阐述，提出了目前物业服务费管理中普遍存在的问题以及导致问题出现的原因，然后根据以往的工作经验，提出了相关的改善措施，为提高后期的物业管理质量以及收费效率提供参考合计借鉴。
关键词：物业服务费管理；存在问题；改进对策
引言
随着经济的发展和人民生活水平的提高，物业管理逐渐成为目前管理市场的重要组成部分。优质的物业管理能够极大的提升住户的生活质量，但是在实际的管理过程中，存在着较多的问题。尤其是在物业服务费管理方面，矛盾尤其明显。一方面是物业企业收费困难，另一方面是业主任务其收费标准和实际的服务质量不相符，因此不愿意缴费。在这种情况下，需要对物业服务费用管理的现状进行具体分析。
1.物业服务费管理存在的问题
1.1物业服务费管理比较混乱，服务质量有待提高
物业服务费管理混乱主要体现在收费以及管理主体不够明确，其设置有待完善。由于在我国的《物业管理条例》中，并没有明确规定物业服务费的收费和管理主体，导致各种不良现象频繁发生。即使部分城市或地区已经颁布了具体的服务费收取标准，但是在实际的应用过程中，执行力度不强。而且业主对于物业服务费的缴纳也缺乏相应的监督措施，导致业主和物业公司之间产生了诸多矛盾纠纷。在物业管理人员看来，很多业主在服务费的缴纳方面存在一定的抵制心理，事实上，这种想法有失偏驳，因为对于大部分业主来说，只要管理人员的服务到位，明显提高了自己在该小区的居住和生活质量，那么缴纳服务费就是理所应当的。之所以部分业主在缴纳物业服务费的时候存在一定的抵触情绪，归根结底，还是由于物业公司的服务质量有待提升[1]。
1.2物业服务费定价及名目不公开透明
目前我国的物业管理收费项目比较多，很多居民自己都弄不清楚到底哪些项目该缴费，哪些项目是免费的，而在收费过程中，物业人员又不可能给每户居民都解释一遍，这说明之前的物业服务费定价以及名目公开工作没有到位，才导致后续收费过程中产生了一系列的矛盾和纠纷。很多地方的条例都有规定，普通住宅的物业服务费，由业主大会、开发建设单位以及物业企业在政府的指导下，进行价格和项目的制定，从而保证收费的合理性以及公开透明化。政府指导价格由价格主管部门会同物业管理主管部门制定，并向社会公布。但即使这样，在实际的应用过程中很多小区的物业服务费定价过程中和最终的价格与收费项目还是不透明，比如哪些项目有哪些服务标准，其价格是如何确定的，业主完全不了解，这样就直接导致实际的收费过程中会比较困难[2]。
1.3物业企业责任不明确
物业企业应该履行其在物业合同中的约定义务以及法律规定下的法定义务，其最基本的责任是保证物业的安全、整洁以及各项功能的正常使用。这里说的物业企业责任不明确，主要是强调责任标准不够清晰。因为在实际的管理过程中，经常引发的矛盾点在于，当业主在小区内出现财务丢失以及人身威胁时，物业公司是否应该承担全部的责任，是否是因为门禁制度的不完善才导致这类问题的发生。还有就是当小区的公共区域出现一些私人种植的植物，其责任應该归咎于谁等等问题，如果不能够明确这些问题的责任主体，那么就会在服务费收取过程中产生很多不必要的纠纷。
2.物业服务费管理问题的解决对策
2.1健全市场管理体制
健全市场管理体制是解决物业收费问题的基本措施。因为物业服务具备综合性强、市场涉及面广的特性，为了避免收费主体不明确问题的发生，需要明确政府及其相关部门、街道办、居委会、公共服务单位以及社会各方对物业服务市场监督和服务的职权以及责任权限，保证分工明确，各司其职，不能够出现一个项目多个主体参与管理并制定不同的收费和服务标准，这样会极大的影响后期的收费效率。同时，要建立统筹协调机制，性加强执行力度，各个主体之间通力配合，做到信息共享，在一些重要的决策问题上统一商量，提高决策的科学合理性。并且要健全物业服务市场管理法律、法规、政策和制度体系，防止不法人员钻漏洞[3]。
2.2提高物业服务水平，完善收费制度
首先，公开所有的服务收费项目，这是最基本的工作之一，增加信息的透明度和公众的认知度。物业服务收费不仅关系到物业企业自身的利益，更关系到业主的居住质量。物业企业必须建立完善的管理制度，规范自身行为，并加强相应的监督制和责任制，使服务和收费相符。加强收费的内部监督和外部监督，严格进行财务审计和成本的核算，避免不规范收费行为的出现。对于更新的服务项目和收费标准，要及时公开，避免收费中出现不必要的矛盾纠纷，并按照规定定期公布收支情况以及接受业主和业主委员会的监督和质询。
其次，在业主的管理规约中明确物业费的收费项目、服务内容、服务标准、收费标准以及具体的收费方式，合同规定双方有义务履行各自的责任，物业方按照规定提供与价格对等的服务，并保证服务质量，而业主需要定期缴纳服务费用。如果双方有一方存在违约，那么另一方有责任要求赔偿。
最后，在物业管理中融入人性化服务的内容，加强彼此之间的沟通和交流。其实很多时候产生的收费矛盾都可以通过双方的及时沟通进行化解，这就需要物业管理人员对业主的基本情况有充分的了解，针对性的制定管理和收费方案，结合业主的个人利益，充分考虑其缴费意愿和实际的承受能力。在日常生活中，对于业主提出的服务要求，在条件允许的情况下，要尽量满足。
2.3加大宣传教育，转变业主观念
部分业主认为自己在购房的同时已经购买了物业服务，没有必要在额外缴纳物业服务费。为了转变业主的这种关键，物业企业要加大宣传教育力度，让业主充分认识到物业管理现今已经是一种市场交换行为，而不同于以往的房管所管理方式。业主在享受高质量的物业服务的同时，必须承担一定的经济支出，这样才能够保证其生活质量不断提高。同时，物业企业要鼓励业主对于不满意的服务项目及时给出合理的意见，方面在后期的工作中进行改进，也有利于加强两者之间的良性交流[4]。
2.4加大欠费处理力度
各个物业企业对于住户的欠费处理措施都不同，主要还是根据具体的用户情况而采取合理的措施，如果措施过于偏激，反而会激化和住户之间的矛盾，不利用后期关系的维护，但是处理力度不够，又不能提醒住户养成良好的缴费习惯。参考马来西亚政府制定的处理措施，对于欠费住户物业企业有权对其实施断水措施，而这也确实起到了比较好的改善效果。美国和香港地区对于住户的欠费问题，一般是采取法律警告。我国的国情不同，需要根据住户特点并借鉴其它地区和国家的经验，制定有效的处理措施。
3.结论
通过以上分析可以发现，在实际的物业服务业费管理过程中仍然存在着很多问题，一方面是由住户的认识程度不够和观念落后导致的，而另一方面还是由于物业单位自身的服务质量和管理能力有待提高。总之，在后期的管理过程中，要根据住户特点，制定针对性的收费措施，并保证服务项目和收费标准的公开透明化，对于欠费住户，也要采取合理的处理措施，从各个方面提升收费质量，减少和住户之间的矛盾纠纷，维护双方的共同利益。
参考文献
[1]杜永峰.论物业服务费管理存在的问题及其完善建议[J].城市建设理论研究（电子版）.2014，04（33）：10.
[2]王连亿.论物业服务费管理存在的问题及其完善建议[J].法制博览.2014，（26）：260.
[3]邓昕悦.关于物业服务费用纠纷的思考[J].管理观察.2011，（21）：64.
[4]杨雅婷.物业管理中服务费收缴困境及对策[J].法制博览.2015，（12）：241.
关键词：物业服务费管理；存在问题；改进对策
引言
随着经济的发展和人民生活水平的提高，物业管理逐渐成为目前管理市场的重要组成部分。优质的物业管理能够极大的提升住户的生活质量，但是在实际的管理过程中，存在着较多的问题。尤其是在物业服务费管理方面，矛盾尤其明显。一方面是物业企业收费困难，另一方面是业主任务其收费标准和实际的服务质量不相符，因此不愿意缴费。在这种情况下，需要对物业服务费用管理的现状进行具体分析。
1.物业服务费管理存在的问题
1.1物业服务费管理比较混乱，服务质量有待提高
物业服务费管理混乱主要体现在收费以及管理主体不够明确，其设置有待完善。由于在我国的《物业管理条例》中，并没有明确规定物业服务费的收费和管理主体，导致各种不良现象频繁发生。即使部分城市或地区已经颁布了具体的服务费收取标准，但是在实际的应用过程中，执行力度不强。而且业主对于物业服务费的缴纳也缺乏相应的监督措施，导致业主和物业公司之间产生了诸多矛盾纠纷。在物业管理人员看来，很多业主在服务费的缴纳方面存在一定的抵制心理，事实上，这种想法有失偏驳，因为对于大部分业主来说，只要管理人员的服务到位，明显提高了自己在该小区的居住和生活质量，那么缴纳服务费就是理所应当的。之所以部分业主在缴纳物业服务费的时候存在一定的抵触情绪，归根结底，还是由于物业公司的服务质量有待提升[1]。
1.2物业服务费定价及名目不公开透明
目前我国的物业管理收费项目比较多，很多居民自己都弄不清楚到底哪些项目该缴费，哪些项目是免费的，而在收费过程中，物业人员又不可能给每户居民都解释一遍，这说明之前的物业服务费定价以及名目公开工作没有到位，才导致后续收费过程中产生了一系列的矛盾和纠纷。很多地方的条例都有规定，普通住宅的物业服务费，由业主大会、开发建设单位以及物业企业在政府的指导下，进行价格和项目的制定，从而保证收费的合理性以及公开透明化。政府指导价格由价格主管部门会同物业管理主管部门制定，并向社会公布。但即使这样，在实际的应用过程中很多小区的物业服务费定价过程中和最终的价格与收费项目还是不透明，比如哪些项目有哪些服务标准，其价格是如何确定的，业主完全不了解，这样就直接导致实际的收费过程中会比较困难[2]。
1.3物业企业责任不明确
物业企业应该履行其在物业合同中的约定义务以及法律规定下的法定义务，其最基本的责任是保证物业的安全、整洁以及各项功能的正常使用。这里说的物业企业责任不明确，主要是强调责任标准不够清晰。因为在实际的管理过程中，经常引发的矛盾点在于，当业主在小区内出现财务丢失以及人身威胁时，物业公司是否应该承担全部的责任，是否是因为门禁制度的不完善才导致这类问题的发生。还有就是当小区的公共区域出现一些私人种植的植物，其责任應该归咎于谁等等问题，如果不能够明确这些问题的责任主体，那么就会在服务费收取过程中产生很多不必要的纠纷。
2.物业服务费管理问题的解决对策
2.1健全市场管理体制
健全市场管理体制是解决物业收费问题的基本措施。因为物业服务具备综合性强、市场涉及面广的特性，为了避免收费主体不明确问题的发生，需要明确政府及其相关部门、街道办、居委会、公共服务单位以及社会各方对物业服务市场监督和服务的职权以及责任权限，保证分工明确，各司其职，不能够出现一个项目多个主体参与管理并制定不同的收费和服务标准，这样会极大的影响后期的收费效率。同时，要建立统筹协调机制，性加强执行力度，各个主体之间通力配合，做到信息共享，在一些重要的决策问题上统一商量，提高决策的科学合理性。并且要健全物业服务市场管理法律、法规、政策和制度体系，防止不法人员钻漏洞[3]。
2.2提高物业服务水平，完善收费制度
首先，公开所有的服务收费项目，这是最基本的工作之一，增加信息的透明度和公众的认知度。物业服务收费不仅关系到物业企业自身的利益，更关系到业主的居住质量。物业企业必须建立完善的管理制度，规范自身行为，并加强相应的监督制和责任制，使服务和收费相符。加强收费的内部监督和外部监督，严格进行财务审计和成本的核算，避免不规范收费行为的出现。对于更新的服务项目和收费标准，要及时公开，避免收费中出现不必要的矛盾纠纷，并按照规定定期公布收支情况以及接受业主和业主委员会的监督和质询。
其次，在业主的管理规约中明确物业费的收费项目、服务内容、服务标准、收费标准以及具体的收费方式，合同规定双方有义务履行各自的责任，物业方按照规定提供与价格对等的服务，并保证服务质量，而业主需要定期缴纳服务费用。如果双方有一方存在违约，那么另一方有责任要求赔偿。
最后，在物业管理中融入人性化服务的内容，加强彼此之间的沟通和交流。其实很多时候产生的收费矛盾都可以通过双方的及时沟通进行化解，这就需要物业管理人员对业主的基本情况有充分的了解，针对性的制定管理和收费方案，结合业主的个人利益，充分考虑其缴费意愿和实际的承受能力。在日常生活中，对于业主提出的服务要求，在条件允许的情况下，要尽量满足。
2.3加大宣传教育，转变业主观念
部分业主认为自己在购房的同时已经购买了物业服务，没有必要在额外缴纳物业服务费。为了转变业主的这种关键，物业企业要加大宣传教育力度，让业主充分认识到物业管理现今已经是一种市场交换行为，而不同于以往的房管所管理方式。业主在享受高质量的物业服务的同时，必须承担一定的经济支出，这样才能够保证其生活质量不断提高。同时，物业企业要鼓励业主对于不满意的服务项目及时给出合理的意见，方面在后期的工作中进行改进，也有利于加强两者之间的良性交流[4]。
2.4加大欠费处理力度
各个物业企业对于住户的欠费处理措施都不同，主要还是根据具体的用户情况而采取合理的措施，如果措施过于偏激，反而会激化和住户之间的矛盾，不利用后期关系的维护，但是处理力度不够，又不能提醒住户养成良好的缴费习惯。参考马来西亚政府制定的处理措施，对于欠费住户物业企业有权对其实施断水措施，而这也确实起到了比较好的改善效果。美国和香港地区对于住户的欠费问题，一般是采取法律警告。我国的国情不同，需要根据住户特点并借鉴其它地区和国家的经验，制定有效的处理措施。
3.结论
通过以上分析可以发现，在实际的物业服务业费管理过程中仍然存在着很多问题，一方面是由住户的认识程度不够和观念落后导致的，而另一方面还是由于物业单位自身的服务质量和管理能力有待提高。总之，在后期的管理过程中，要根据住户特点，制定针对性的收费措施，并保证服务项目和收费标准的公开透明化，对于欠费住户，也要采取合理的处理措施，从各个方面提升收费质量，减少和住户之间的矛盾纠纷，维护双方的共同利益。
参考文献
[1]杜永峰.论物业服务费管理存在的问题及其完善建议[J].城市建设理论研究（电子版）.2014，04（33）：10.
[2]王连亿.论物业服务费管理存在的问题及其完善建议[J].法制博览.2014，（26）：260.
[3]邓昕悦.关于物业服务费用纠纷的思考[J].管理观察.2011，（21）：64.
[4]杨雅婷.物业管理中服务费收缴困境及对策[J].法制博览.2015，（12）：241.