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摘要：房地产是我国国民经济的支柱产业，而随着人民生活水平的不断提高，我们对房地产的产品要求也越来越高。房地产的工程管理更是房地产公司的产品实现的核心环节。而整个房地产的管理涵盖产品的设计，建造、使用等全过程控制管理。在整个过程中，设计是核心同时市场是针对市场进行的，而建造是设计产品的体现，最终这个产品好不好要靠最终的使用结果来衡量。本文在分析房地产各工程管理要点的基础上，重点研究了分包工程管理。
关键词：房地产；管理要点；分包工程
中图分类号：F293文献标识码： A
房地产项目开发工作是一项多步骤、多程序的综合性系统工程，其中的每一步都对房地产开发产生十分重要的影响。其中，房地产项目开发最核心的在于管理，“管理”包括的面很广，有对一个项目的总体管理，对一个分部分项的管理，也有对单一节点的管理，也有对项目管理人员、施工作业人员的管理，当然也可以是对各班组、分包单位及协作单位的管理。要管理好一个项目，要做到科学规划、统筹管理。
一、房地产开发中进行工程管理的意义
通常情况下，工程管理对房地产开发的意义主要表现在以下几方面：
第一，质量表现，房地产开发项目的质量能够对业主今后的生活质量产生直接性的影响，如果项目工程在质量管理方面存在问题，将会直接影响房屋的销售情况。
第二，成本体现，房屋的成本能够直接影响企业开发商的经济利益以及客户的购买能力。如果在项目开发的过程中，成本管理不当，也会影响房屋的销售情况。
第三，施工进度体现，在进行房屋建设的过程中，施工进度不仅会影响工期，还会对工程造价产生直接性的影响。如果，施工过程中进度过慢，会延长施工工期，增加总体的施工成本，进而导致整体成本过高，进而影响开发商的经济效益。
二、房地产开发管理的主要内容
第一，项目的开发管理。一般情况下，对于房地产项目来讲，项目的开发和管理工作是其中最重要的一个环节。在进行项目开发之前，需要对施工现场进行考察，制定出一套切实可行的开发方案。
第二，项目的规划管理。在施工之前，最重要的工作就是进行项目的规划管理工作，避免开发商为了获得经济效益，盲目的缩短施工周期，导致出现质量问题。
第三，项目的设计管理。一个好的地产设计不仅能够缩短施工的周期，还可以节省施工的成本，降低整体的成本造价。还能够有效的增加地产开发的经济效益以及社会效益。
第四，项目的施工管理。施工管理是进行房屋建设过程中非常复杂的环节，涉及的内容很广泛，在管理过程中也存在一定难度。在进行施工进度管理的时候要按照国家相关的法律规定，不断增强施工的透明度。
三、房地产分包工程管理
目前国内的建筑市场在实际的施工过程主要的分包工程涉及为外立面的分部工程、室内装修工程及有特殊要求的设备及新技术产品项目，如铝合金门窗（栏杆）、外墙面砖（石材）、外墙涂料、幕墙、进户门、防火门、二次精装修、桩基、钢结构、网架、电梯、智能化、新风系统、消防工程等等。一个项目分包项目少则几个，多的则达10个以上，如何管理好这么多的分包单位可以说是一个项目的成败所在。而分包工程的主要利弊在以下几点：
（一）房地产分包工程管理的优点
第一，工程分项、分部工程进行分包，大大的提高了专业化程度：工程直接分包的项目，从技术创新、产品升级方面，分包使甲方可以直接与专业分包单位沟通，阐述产品要达到的效果，了解专业产品发展的新动态。比如一个工程铝合金门窗单位在设计上、新产品介绍上就给予房产公司很大的支持，内开内倒窗、折叠门、内倒推拉门、提升窗等一系列产品在一个工程上都能得到很好运用，那么这个分包项目就能很好的符合房产公司对建筑产品的定位。产品提升能充分能达到大方、美观的效果，同时对产品设计的改造，使分包工程在技术创新、产品升级方面使甲方更加直接、更加主动。
第二，从项目成本管理上，能适当节约成本。直接分包工程由于是房产公司委托专业单位实施，通过直接发包在价格上存在一定的优势。比如一个工程外墙仿石涂料，如果是采取甲方直接分包的话，同一类型的仿石涂料考虑到总包的综合管理配合费用，还可以在原来造价基础节约10%以上。
第三，能提高现场管理人员的业务能力和综合管理能力。分包工程使现场管理人员直接与分包单位进行沟通，有利于管理人员专业技术水平的提高和积累；同时由于现场各种协调、配合，能够提高现场管理人员管理上的前瞻性、预见能力和管理经验的积累。从现场的实际管理来看，总包单位与分包单位存在一个较大的盲点就是交接作业面未理清，交接作业时间点未衔接好。对于交接作业面可通过合同前期工作得到一定的解决，比如一个工程高级进户门的制作安装上，根据本人的工程经验，为更好保护进户门和理清交接面，在与进户门合同谈判前期，就将工作交接面进行了划分，土建单位只要根据谈好后的门洞尺寸粉刷完毕，而进户门安装后门洞的修补（现在的工艺基本可以做大不用大的修补）全部由进户门制作安装单位来完成，工作面一清二楚，根本不存在冲突。而在交接时间点上，确实存在许多问题，主要有以下三个方面：①房产公司要求进场的时间；②分包单位制作安装水平和供货能力；③总承包方的合理安排和管理水平能力。任何一个方面的脱节都要导致工程进度的延迟，如果分包单位能够在现场经常主动与甲方、总包方及各协作单位及人员进行及时沟通，各交接作业时间点做到心中有数，这样就为工程的进度提供了较好的保证。
第四，分包工程主要的弊端为协调工作较大，管理成本较高，一个项目工程在完成各种分包工程的任务后，总包方和分包单位工作上都有了明确的方向和具体工作时间点，工程进度有了较大的加快，各种推脱、扯皮的现象大大减少，各分包单位的主动性和积极性大大增加。例如在阳台栏杆上，由于完工时间点的要求，分包单位根据现场的实际情况，增加了安装队伍，使工程进度大大的得到了提高，同时各方的工作也从原来的双方推脱变成对双方的监督、督促，变被动为主动。
（二）房地产分包工程管理存在的弊端
从目前的建筑市场现状年，分包工程确实产生了各种各样的问题，而这些问题如果将工程纳入总包，仍可能存在，现在仅仅是问题直接暴露在房产公司这个层面，但这些问题如果采用较好、较合适的方式、方法进行处理，是可以解决好的，而解决这些问题的关键是合同前期的工作。
第一，要选择好的总包和分包单位，特别是驻现场的项目班子，工程是要靠現场项目经理的管理、责任心、协调能力才能做出来，如果选取的总承包方管理能力高，可减少分包项目，降低各种协调管理成本；如果选取较高的专业化制作安装水平和协调水平分包单位，可减少分包中存在各种存在的问题。
第二，就是要在总承包合同和分包合同中对各方的责、权、利进行明确，总承包合同中要对分包项目的配合费进行报价，分包合同中要对其工作面加以明确。
以上只是房地产管理一个细节，整个房地产的管理还包括很多，但核心就是用科学统筹的管理去管理工程的每一个细节，这样才能造出符合时代的产品，而企业才能在现在如此竞争激烈的市场环境中生存下来，成为行业的标杆。
结语：
综上所述，和过去几年相比较，我国房地产项目的管理得到了有效的提高，特别是房地产起步比较早地发达地区，基本形成了一套完整的系统化的管理体系。但是，当前，我国的房地产发展还并不完善，在项目工程分包管理中仍然存在一定的问题，还需要相关工作人员不断的进行探索和研究，推动我国房地产事业的健康发展。
参考文献：
[1]邹运彬.浅谈房地产项目的管理[J].建材与装饰，2013(7)
[2]崔胜利.浅谈房地产管理中多项目开发模式[J].建材与装饰，2013(9)
[3]李福伟.浅论分包工程现场管理[J].大观周刊，2012(23)
关键词：房地产；管理要点；分包工程
中图分类号：F293文献标识码： A
房地产项目开发工作是一项多步骤、多程序的综合性系统工程，其中的每一步都对房地产开发产生十分重要的影响。其中，房地产项目开发最核心的在于管理，“管理”包括的面很广，有对一个项目的总体管理，对一个分部分项的管理，也有对单一节点的管理，也有对项目管理人员、施工作业人员的管理，当然也可以是对各班组、分包单位及协作单位的管理。要管理好一个项目，要做到科学规划、统筹管理。
一、房地产开发中进行工程管理的意义
通常情况下，工程管理对房地产开发的意义主要表现在以下几方面：
第一，质量表现，房地产开发项目的质量能够对业主今后的生活质量产生直接性的影响，如果项目工程在质量管理方面存在问题，将会直接影响房屋的销售情况。
第二，成本体现，房屋的成本能够直接影响企业开发商的经济利益以及客户的购买能力。如果在项目开发的过程中，成本管理不当，也会影响房屋的销售情况。
第三，施工进度体现，在进行房屋建设的过程中，施工进度不仅会影响工期，还会对工程造价产生直接性的影响。如果，施工过程中进度过慢，会延长施工工期，增加总体的施工成本，进而导致整体成本过高，进而影响开发商的经济效益。
二、房地产开发管理的主要内容
第一，项目的开发管理。一般情况下，对于房地产项目来讲，项目的开发和管理工作是其中最重要的一个环节。在进行项目开发之前，需要对施工现场进行考察，制定出一套切实可行的开发方案。
第二，项目的规划管理。在施工之前，最重要的工作就是进行项目的规划管理工作，避免开发商为了获得经济效益，盲目的缩短施工周期，导致出现质量问题。
第三，项目的设计管理。一个好的地产设计不仅能够缩短施工的周期，还可以节省施工的成本，降低整体的成本造价。还能够有效的增加地产开发的经济效益以及社会效益。
第四，项目的施工管理。施工管理是进行房屋建设过程中非常复杂的环节，涉及的内容很广泛，在管理过程中也存在一定难度。在进行施工进度管理的时候要按照国家相关的法律规定，不断增强施工的透明度。
三、房地产分包工程管理
目前国内的建筑市场在实际的施工过程主要的分包工程涉及为外立面的分部工程、室内装修工程及有特殊要求的设备及新技术产品项目，如铝合金门窗（栏杆）、外墙面砖（石材）、外墙涂料、幕墙、进户门、防火门、二次精装修、桩基、钢结构、网架、电梯、智能化、新风系统、消防工程等等。一个项目分包项目少则几个，多的则达10个以上，如何管理好这么多的分包单位可以说是一个项目的成败所在。而分包工程的主要利弊在以下几点：
（一）房地产分包工程管理的优点
第一，工程分项、分部工程进行分包，大大的提高了专业化程度：工程直接分包的项目，从技术创新、产品升级方面，分包使甲方可以直接与专业分包单位沟通，阐述产品要达到的效果，了解专业产品发展的新动态。比如一个工程铝合金门窗单位在设计上、新产品介绍上就给予房产公司很大的支持，内开内倒窗、折叠门、内倒推拉门、提升窗等一系列产品在一个工程上都能得到很好运用，那么这个分包项目就能很好的符合房产公司对建筑产品的定位。产品提升能充分能达到大方、美观的效果，同时对产品设计的改造，使分包工程在技术创新、产品升级方面使甲方更加直接、更加主动。
第二，从项目成本管理上，能适当节约成本。直接分包工程由于是房产公司委托专业单位实施，通过直接发包在价格上存在一定的优势。比如一个工程外墙仿石涂料，如果是采取甲方直接分包的话，同一类型的仿石涂料考虑到总包的综合管理配合费用，还可以在原来造价基础节约10%以上。
第三，能提高现场管理人员的业务能力和综合管理能力。分包工程使现场管理人员直接与分包单位进行沟通，有利于管理人员专业技术水平的提高和积累；同时由于现场各种协调、配合，能够提高现场管理人员管理上的前瞻性、预见能力和管理经验的积累。从现场的实际管理来看，总包单位与分包单位存在一个较大的盲点就是交接作业面未理清，交接作业时间点未衔接好。对于交接作业面可通过合同前期工作得到一定的解决，比如一个工程高级进户门的制作安装上，根据本人的工程经验，为更好保护进户门和理清交接面，在与进户门合同谈判前期，就将工作交接面进行了划分，土建单位只要根据谈好后的门洞尺寸粉刷完毕，而进户门安装后门洞的修补（现在的工艺基本可以做大不用大的修补）全部由进户门制作安装单位来完成，工作面一清二楚，根本不存在冲突。而在交接时间点上，确实存在许多问题，主要有以下三个方面：①房产公司要求进场的时间；②分包单位制作安装水平和供货能力；③总承包方的合理安排和管理水平能力。任何一个方面的脱节都要导致工程进度的延迟，如果分包单位能够在现场经常主动与甲方、总包方及各协作单位及人员进行及时沟通，各交接作业时间点做到心中有数，这样就为工程的进度提供了较好的保证。
第四，分包工程主要的弊端为协调工作较大，管理成本较高，一个项目工程在完成各种分包工程的任务后，总包方和分包单位工作上都有了明确的方向和具体工作时间点，工程进度有了较大的加快，各种推脱、扯皮的现象大大减少，各分包单位的主动性和积极性大大增加。例如在阳台栏杆上，由于完工时间点的要求，分包单位根据现场的实际情况，增加了安装队伍，使工程进度大大的得到了提高，同时各方的工作也从原来的双方推脱变成对双方的监督、督促，变被动为主动。
（二）房地产分包工程管理存在的弊端
从目前的建筑市场现状年，分包工程确实产生了各种各样的问题，而这些问题如果将工程纳入总包，仍可能存在，现在仅仅是问题直接暴露在房产公司这个层面，但这些问题如果采用较好、较合适的方式、方法进行处理，是可以解决好的，而解决这些问题的关键是合同前期的工作。
第一，要选择好的总包和分包单位，特别是驻现场的项目班子，工程是要靠現场项目经理的管理、责任心、协调能力才能做出来，如果选取的总承包方管理能力高，可减少分包项目，降低各种协调管理成本；如果选取较高的专业化制作安装水平和协调水平分包单位，可减少分包中存在各种存在的问题。
第二，就是要在总承包合同和分包合同中对各方的责、权、利进行明确，总承包合同中要对分包项目的配合费进行报价，分包合同中要对其工作面加以明确。
以上只是房地产管理一个细节，整个房地产的管理还包括很多，但核心就是用科学统筹的管理去管理工程的每一个细节，这样才能造出符合时代的产品，而企业才能在现在如此竞争激烈的市场环境中生存下来，成为行业的标杆。
结语：
综上所述，和过去几年相比较，我国房地产项目的管理得到了有效的提高，特别是房地产起步比较早地发达地区，基本形成了一套完整的系统化的管理体系。但是，当前，我国的房地产发展还并不完善，在项目工程分包管理中仍然存在一定的问题，还需要相关工作人员不断的进行探索和研究，推动我国房地产事业的健康发展。
参考文献：
[1]邹运彬.浅谈房地产项目的管理[J].建材与装饰，2013(7)
[2]崔胜利.浅谈房地产管理中多项目开发模式[J].建材与装饰，2013(9)
[3]李福伟.浅论分包工程现场管理[J].大观周刊，2012(23)