论文部分内容阅读
摘要：2010以来，中央出台了一系列房地产调控措施，政策由此前的支持房地产开发转向抑制投机，遏制房价过快上涨。随着货币供应紧缩及贷款利率的提高，特别在近期中央明确提出要降楼价的意见后，房地产企业的发展将面临更多挑战，市场竞争更加激烈的局面。在未来很长的一段时间里，房地产企业要在市场求得生存和发展，很大程度上是考验企业管理层对项目开发成本的管理和控制能力。加强成本管理与控制，降低项目开发成本，获得高于竞争对手平均收益水平的利润，使自己产品的成本低于竞争对手，从而达到扩大市场、取得竞争优势的目的。
关键词：房地产建设成本管理建议
一、建立开发成本管理规程
通过制度明确成本管理职责、建立动态成本监控分析的流程，从制度及流程上对房地产开发各环节的成本进行全过程动态管理，达到加强成本控制力度,降低成本支出,提高市场竞争力, 提高企业经济效益的目的。①、制定成本费用项目。包括按规定明确成本费用核算对象和成本项目，确定成本费用开支范围。②、建立成本控制制度。包括成本预测、成本计划、成本核算、成本分析、成本考核等在内的全过程控制。③、确定成本核算方法。结合项目开发的具体情况和管理要求选择成本计算和分配方法。根据项目的交付时间、建设标准、销售价格的不同，以及各项目不同的税收政策明确实际成本的结转办法。④、建立费用控制制度。制定严格的设计变更制度、预算制度，费用审批制度；明确各项费用权责归属；规定财务部门与业务部门、管理部门在费用管理控制上的关系；对重要费用开支项目应制定具体管理办法，并明确奖惩办法。⑤、建立成本费用分析制度。明确成本费用分析内容、原则、建立成本台帐、费用分析的组织、实施、汇总、检查、存档的责任制。
通过《房地产开发成本管理规程》的制定，将成本管理控制的目标、原则、办法、责任、分析、考核、奖罚等内容，贯穿项目前期成本目标的设定到项目完工后的分析的全过程。同时要制定与成本控制相配套的成本分析评价、考核、奖惩制度，以保障和达到成本控制的有效管理。
二、项目建设全过程控制
项目建设阶段的工程成本控制主要集中在设计、招投标、工程变更和竣工结算四个方面。
1、设计阶段的成本控制起着关键作用，设计对工程造价的影响可达75%以上，设计质量的好坏直接影响到施工建设费用和项目建设历时的长短，也直接决定项目建设过程中对人力、物力和财力投入的需求。科学合理的设计可降低工程造价10%以上，同时避免施工过程中因变更所增加的工程造价。
2、在招投标过程中，充分利用项目的规模优势和供应商的自身优势，通过相互竞争、可以获得最优惠价格，特别是对于影响力大的集团公司，往往投标单位会根据规模效益及社会效益以低于常规造价的价格报标。另外，可以利用集团（多个项目同时开发）项目开发的优势，确立一些长期合作的品牌和供应商，签订战略合作关系，在保证质量的同时，提供更优惠的价格，实现双嬴。在招标过程中，技术和造价管理部门应该仔细审阅图纸，尽可能减少工程实施过程中的设计变更和中标单位以后的索赔机会。在评标过程中，要仔细分析各投标单位的投标文件，防止低价中标、高价结算和不平衡报价的情况出现，如出现不平衡报价，应在保持总价不变的情况下对不合理价格进行修正。
3、在项目建设过程中，工程变更的管理非常重要，工程项目管理人员和造价人员应密切配合，严格控制洽商变更的发生，但由于工程项目周期长、技术复杂等特点，项目在实施过程中不可避免会发生变更。对于较大的洽商变更，必须根据变更意图对可能造成的增加造价进行详细评估，再按造价部门提供的数据视项目的具体情况最后确定是否实施该洽商变更。
4、竣工结算审核的严谨性，工程竣工结算是核定项目开发总造价的最终依据，因此，这是控制工程成本的最后一关。工程结算审核的办法如下：⑴、以合同、招投标文件及答疑等资料为依据，根据合同的性质（如综合单价包干、按图总价包干或按定额套价等）分别按不同方式进行审核。⑵、复核咨询单位提交的结算资料，审核时的依据及手续是否完整。⑶、设计变更只有经建设单位和监理工程师审查同意、变更才能列入结算；⑷、工程量的复核；①、单价包干方式，按工程量清单发包的工程，需逐一核对实际完成的工程量，并对由于设计变更取消或现场没有施工的工程内容进行扣减。②、总价包干方式，如发生设计变更，则工程量按变更后的竣工图进行计量，增减内容相互扣减。③、定额计价方式，工程量按竣工图进行计量。⑸、结算单价的确价，合同有的价格按合同价执行，合同没有的按合同约定的新增或变更工程原则计价。⑹、核查结算工程在施工责任扣减台帐中是否有违反合同约定需要进行扣减的责任费用。
三、资金利用率
3.1项目成本
房地产开发产品的成本构成主要有八部分：1．土地成本；2．前期工程费；3．基础设施费；4．建筑安装费（公共设施配套费）；5．监理及咨询费；6．企业管理费7. 银行利息；8.销售费用。项目开发成本的构成比较不合理，主要体现在土地成本、银行利息及销售税费；分别占开发总成本的22%、10%及13.6%，其中营业税及土地增值税约9%；近两年土地价格居高不下，企业为了生存不得不通过高价拿地，另一方面随着房地产调控政策的不断出台，企业的贷款越来越难，利率也越来越高，这都是项目开发成本高企的主要原因。解决的办法是需要房地产管理部门与建委、规划、土地、税务等部门协调配合规范各项收费标准、范围，这样即能降低开发成本，又能起到对商品房销售价格的合理定价，对资金回笼速度有很大帮助。
3.2提高项目开发贷款的利用率
随着经济的发展，必须提高企业自身的财务管理水平，搞好资金管理、提高资金利用率、加强成本管理、降低消耗、提高经济效益。通过对企业实行全面的过程管理。制定一套行之有效的规章制度，强化内部管理，规范财务行为。项目开发资金使用计划应通过企业内部部门之间的通力协作，使贷款资金能得到充分的利用，减少利息的产生，从而降低成本。
四、风险管理
4.1加强项目的招标管理及合同管理，提高成本控制和合同管理能力。在合同契约签订的过程中,善于利用法律法规的规定,对可管理风险进行合法的消除、缓和、转移；在合同契约的履行过程中,合理应用《合同法》、《建筑法》和其他法规规定,利用风险管理技术、财务手段,将“承包商风险”、“业主风险”、“供应商风险”、“担保方风险”进行有效的控制。决不允许在过程中因出现“违规”或“违约”现象而导致“意外”风险失控。
4.2用计划管理、目标管理、过程监督、节点考核等技术手段,对风险管理过程实施“事前”“事中”的有效控制。在编制计划时,就对风险存在的种类、影响的范围、时间、效果进行识别、分析、评价,按照一般规律制定规避风险、分解风险、控制风险的措施、办法；在实施过程中,就风险的客观性、不确定性、可变性、相对性、同利益的对称性影响,加强计划的监督,按照目标管理、节点考核的原则,及时组织实施效果的评价考核,用实事求是的态度,科学地调整计划和应对措施及时总结，关闭阶段性管理目标,是保证风险管理达到既定目标的有效途径。
转贴于 中国论文下载中心 http://www.studa.net
五、结束语
项目的开发建设是一个较长周期的过程,项目的一次性、不可重复性特点和不确定因素构成了项目开发过程中隐藏的各种风险。因此,建立现代管理制度和适应于市场环境发展需要的组织结构,重视过程中每个环节的管理,重视企业的体系化、制度化、程序化管理建设,客观看待风险,对风险进行有效的管理,就会减少或规避风险对企业经营目的和效果的不利影响。
成本控制的重點是从源头抓起，计划成本不应随便调整，利用动态成本对项目进行有效的监控，使项目总投资得到有效控制。
关键词：房地产建设成本管理建议
一、建立开发成本管理规程
通过制度明确成本管理职责、建立动态成本监控分析的流程，从制度及流程上对房地产开发各环节的成本进行全过程动态管理，达到加强成本控制力度,降低成本支出,提高市场竞争力, 提高企业经济效益的目的。①、制定成本费用项目。包括按规定明确成本费用核算对象和成本项目，确定成本费用开支范围。②、建立成本控制制度。包括成本预测、成本计划、成本核算、成本分析、成本考核等在内的全过程控制。③、确定成本核算方法。结合项目开发的具体情况和管理要求选择成本计算和分配方法。根据项目的交付时间、建设标准、销售价格的不同，以及各项目不同的税收政策明确实际成本的结转办法。④、建立费用控制制度。制定严格的设计变更制度、预算制度，费用审批制度；明确各项费用权责归属；规定财务部门与业务部门、管理部门在费用管理控制上的关系；对重要费用开支项目应制定具体管理办法，并明确奖惩办法。⑤、建立成本费用分析制度。明确成本费用分析内容、原则、建立成本台帐、费用分析的组织、实施、汇总、检查、存档的责任制。
通过《房地产开发成本管理规程》的制定，将成本管理控制的目标、原则、办法、责任、分析、考核、奖罚等内容，贯穿项目前期成本目标的设定到项目完工后的分析的全过程。同时要制定与成本控制相配套的成本分析评价、考核、奖惩制度，以保障和达到成本控制的有效管理。
二、项目建设全过程控制
项目建设阶段的工程成本控制主要集中在设计、招投标、工程变更和竣工结算四个方面。
1、设计阶段的成本控制起着关键作用，设计对工程造价的影响可达75%以上，设计质量的好坏直接影响到施工建设费用和项目建设历时的长短，也直接决定项目建设过程中对人力、物力和财力投入的需求。科学合理的设计可降低工程造价10%以上，同时避免施工过程中因变更所增加的工程造价。
2、在招投标过程中，充分利用项目的规模优势和供应商的自身优势，通过相互竞争、可以获得最优惠价格，特别是对于影响力大的集团公司，往往投标单位会根据规模效益及社会效益以低于常规造价的价格报标。另外，可以利用集团（多个项目同时开发）项目开发的优势，确立一些长期合作的品牌和供应商，签订战略合作关系，在保证质量的同时，提供更优惠的价格，实现双嬴。在招标过程中，技术和造价管理部门应该仔细审阅图纸，尽可能减少工程实施过程中的设计变更和中标单位以后的索赔机会。在评标过程中，要仔细分析各投标单位的投标文件，防止低价中标、高价结算和不平衡报价的情况出现，如出现不平衡报价，应在保持总价不变的情况下对不合理价格进行修正。
3、在项目建设过程中，工程变更的管理非常重要，工程项目管理人员和造价人员应密切配合，严格控制洽商变更的发生，但由于工程项目周期长、技术复杂等特点，项目在实施过程中不可避免会发生变更。对于较大的洽商变更，必须根据变更意图对可能造成的增加造价进行详细评估，再按造价部门提供的数据视项目的具体情况最后确定是否实施该洽商变更。
4、竣工结算审核的严谨性，工程竣工结算是核定项目开发总造价的最终依据，因此，这是控制工程成本的最后一关。工程结算审核的办法如下：⑴、以合同、招投标文件及答疑等资料为依据，根据合同的性质（如综合单价包干、按图总价包干或按定额套价等）分别按不同方式进行审核。⑵、复核咨询单位提交的结算资料，审核时的依据及手续是否完整。⑶、设计变更只有经建设单位和监理工程师审查同意、变更才能列入结算；⑷、工程量的复核；①、单价包干方式，按工程量清单发包的工程，需逐一核对实际完成的工程量，并对由于设计变更取消或现场没有施工的工程内容进行扣减。②、总价包干方式，如发生设计变更，则工程量按变更后的竣工图进行计量，增减内容相互扣减。③、定额计价方式，工程量按竣工图进行计量。⑸、结算单价的确价，合同有的价格按合同价执行，合同没有的按合同约定的新增或变更工程原则计价。⑹、核查结算工程在施工责任扣减台帐中是否有违反合同约定需要进行扣减的责任费用。
三、资金利用率
3.1项目成本
房地产开发产品的成本构成主要有八部分：1．土地成本；2．前期工程费；3．基础设施费；4．建筑安装费（公共设施配套费）；5．监理及咨询费；6．企业管理费7. 银行利息；8.销售费用。项目开发成本的构成比较不合理，主要体现在土地成本、银行利息及销售税费；分别占开发总成本的22%、10%及13.6%，其中营业税及土地增值税约9%；近两年土地价格居高不下，企业为了生存不得不通过高价拿地，另一方面随着房地产调控政策的不断出台，企业的贷款越来越难，利率也越来越高，这都是项目开发成本高企的主要原因。解决的办法是需要房地产管理部门与建委、规划、土地、税务等部门协调配合规范各项收费标准、范围，这样即能降低开发成本，又能起到对商品房销售价格的合理定价，对资金回笼速度有很大帮助。
3.2提高项目开发贷款的利用率
随着经济的发展，必须提高企业自身的财务管理水平，搞好资金管理、提高资金利用率、加强成本管理、降低消耗、提高经济效益。通过对企业实行全面的过程管理。制定一套行之有效的规章制度，强化内部管理，规范财务行为。项目开发资金使用计划应通过企业内部部门之间的通力协作，使贷款资金能得到充分的利用，减少利息的产生，从而降低成本。
四、风险管理
4.1加强项目的招标管理及合同管理，提高成本控制和合同管理能力。在合同契约签订的过程中,善于利用法律法规的规定,对可管理风险进行合法的消除、缓和、转移；在合同契约的履行过程中,合理应用《合同法》、《建筑法》和其他法规规定,利用风险管理技术、财务手段,将“承包商风险”、“业主风险”、“供应商风险”、“担保方风险”进行有效的控制。决不允许在过程中因出现“违规”或“违约”现象而导致“意外”风险失控。
4.2用计划管理、目标管理、过程监督、节点考核等技术手段,对风险管理过程实施“事前”“事中”的有效控制。在编制计划时,就对风险存在的种类、影响的范围、时间、效果进行识别、分析、评价,按照一般规律制定规避风险、分解风险、控制风险的措施、办法；在实施过程中,就风险的客观性、不确定性、可变性、相对性、同利益的对称性影响,加强计划的监督,按照目标管理、节点考核的原则,及时组织实施效果的评价考核,用实事求是的态度,科学地调整计划和应对措施及时总结，关闭阶段性管理目标,是保证风险管理达到既定目标的有效途径。
转贴于 中国论文下载中心 http://www.studa.net
五、结束语
项目的开发建设是一个较长周期的过程,项目的一次性、不可重复性特点和不确定因素构成了项目开发过程中隐藏的各种风险。因此,建立现代管理制度和适应于市场环境发展需要的组织结构,重视过程中每个环节的管理,重视企业的体系化、制度化、程序化管理建设,客观看待风险,对风险进行有效的管理,就会减少或规避风险对企业经营目的和效果的不利影响。
成本控制的重點是从源头抓起，计划成本不应随便调整，利用动态成本对项目进行有效的监控，使项目总投资得到有效控制。