【关键词】房产;面积;测绘

引言
　　近些年，房地产行业发展迅速，房屋价格节节攀升，在房屋商品化可以上市交易的大背景下，房产面积也成为社会关注的焦点，房产测绘成果所附带的经济责任和社会责任越来越大。只有采用科学的测绘方法并且提供准确的房产测绘成果，才能切实有效地保护房屋产权人的合法权益。所以，从事房产测绘的工作者应深感责任重大，房产测绘工作不容许有丝毫的粗心大意，要养成精益求精的严谨工作态度和良好的职业道德。为了保护委托方、产权人及测绘单位等多方的合法权益，在从事房产测绘时应注意下面几点的问题。
　　1.房产测绘中执行的技术规范规定
　　GB/T17986.1—2000《房产测量规范》（下文简称《规范》）作为国家质量技术监督局发布的国家标准，是进行房产面积测绘最主要也是最重要的作业依据，为各地的房产测绘提供了一个总体技术框架。可是《规范》是针对全国的总体情况而制订的，由于全国地域较广、建筑风格差别较大。我们在实际操纵中就结合本地的实际情况，在《规范》的总体指导下制订了《青岛市房屋建筑面积计算及共有建筑面积分摊细则》，很好地对《规范》进行了补充。但有时也会遇到的一些特殊情况，现就日常工作中遇到的部分实际难题和大家进行研究。
　　2.建筑面积预测绘
　　建筑面积预测绘是在房屋没竣工前，房屋预测面积是指在商品房预售中，由开发部门委托，房地产行政主管部门认可的具有房产测绘资质的测绘单位，按照规划核准图纸上的尺寸，依据《房产测量规范》，并参考开发部门提供的公用面积使用说明，对尚未竣工的房屋预先进行计算的面积，此面积可作为开发商在前期项目宣传中使用，同时也可以作为商品房网上备案和预销售使用。
　　在进行预测绘时需注意以下方面：
　　2.1 对开发商提供的预测绘图纸资料进行核检（如果图纸附有CAD光盘更好），建筑施工设计图纸是建筑面积预测绘的首要资料，设计图纸的准确程度直接影响到建筑面积预测绘成果的准确性，因此在进行预测绘之前首先应核检查建筑平面图上套型、尺寸标注是否清楚，若套型尺寸不清，无法进行平面图的绘制，检查设计单位提供的对图纸上如水池、水泵房、发电机房、配电室、制冷机房、消防控制室等公用配套设施部位功能说明是否清楚，以便确定此公用配套设施建筑面积是否能进行分摊，特别注意设计图上的文字注释，如平台、入户花园、连通阳台、架空层等等，如何与房产测量的有关性质的界定一致，比喻“入户花园”在计算面积的技术规定条款中，不会有这个名词，而且花园也不能计算建筑面积，但实际上“入户花园”类似技术规定条款中的“无柱外走道”或“不封闭的阳台”究竟如何定性，必须要有一个明确的说明。其次注意检查设计图纸上是否盖有设计单位、审图公司及规划管理部门的公章。有部分开发商为了赶进度，有时会提供没有经规划管理部门核准的还属于设计方案阶段的图纸，这样的图纸是不可以作为预测绘依据的，因为它常常会变动更改。
　　2.2 房屋尺寸数据的采集房屋尺寸数据的采集是建筑面积预测绘的关键，房屋尺寸分为套内尺寸和公用分摊部分的尺寸。房屋的套型是按设计图纸分隔墙体的中线划定的，相比套型比较简单的多层建筑，处理起来比较方便容易。但框架结构的高层建筑或套型比较复杂的房屋来说，处理时就会有一定难度，特别是结构复杂，形状奇特的综合楼经常会遇到诸多特殊情况，处理时更应加倍仔细认真，房屋尺寸数据的采集准确与否直接影响到将来实测数据的准确率。
　　2.2.1 框架结构
　　框架结构的房屋都会有很多房屋承重的结构柱，特别是高层建筑，承重的结构柱往往还很大。因现行房产测量规范未对此作出明确规定，因根据当地房产面积测算细则，参考其它各大城市作法，建议在计算房产面积时不管承重的结构柱大小，其面积均计入该柱平面位置所在户室的套内建筑面积里。
　　2.2.2 《规范》规定未封闭的阳台计算一半建筑面积在实际操纵中，常常会遇到很大的入户花园或一面为敞开的一个房间，这种结构究竟是按未封闭阳台处理还是按房间处理？假设按阳台处理，它实际上装个窗便是标准的一个房间;假设按房间处理，它又确实如同未封闭阳台那样是敞开式的。从定义上可以知道，阳台是泛指有永久性上盖、有围护结构、有台面、与房屋相连、可以活动和应用的房屋附属设施，供居住者进行室外活动、晾晒衣物等的空间。从定义上看，要计算全面积的阳台必须是全封闭的，这在房产测量规范上已经作出很明確的规定了，所以，不管其空间有多大，只要是未封闭的阳台或入户花园等都建议按未封闭阳台计算其一半建筑面积，当然实际情况中还应结合其房屋设计意图及设计功能等情况进行综合合理的判断。
　　3、建筑面积实测房屋
　　实测面积是指房屋竣工验收后，由开发部门委托房地产行政主管部门认可的具有房产测绘资质的测绘单位，依据《房产测量规范》和房屋竣工图纸、变更图纸预算数据等对房屋进行实地勘测、绘图、计算而得出的面积，此面积是购房者办理房屋所有权证、他项权证、房款结算、物业费结算等的依据。
　　3.1调出预测绘时的成果资料，在进行外业测量前应做好充实的准备工作，并且熟悉原有的预测绘成果资料。 　　3.2实地数据采集是房屋面积实测中最重要的环节。应首先在房屋底层外围量出房屋总边长;其次现场量出外墙及分隔墙体的厚度，由于在实际测量中不能直接量到墙体的中轴线，只能按各套的净尺寸加上半墙体的厚度来计算套内尺寸;再次测量各套房屋内边长，测量套内边长时从套内的某一边开始，顺时针或逆时针量测一圈，套内边长采取上述净尺寸加半墙厚的方法获得。最后将测量到的各套房屋边长与按设计施工图进行预测绘的相应边长作相比、各套房屋边长之和与房屋总边长作相比，其误差精度应满足房屋面积测量规范中的相关要求。相比满足要求的边长数据，可以采用预测绘时的数据;相比超過误差范围的数据进行复测，并采用复测数据。
　　4、成果资料的检查、整理、归档。
　　商品房实测成果资料经过整理、书写技术说明报告，经过检查验收后，才能正式向委托人提交成果资料、归档使用，这里检查，主要是指作业小组测绘员之间互相检查和测绘部门设置的质量检查机构或专职检查人员。重点检查：预实测的分户界限，房屋使用性质与共有面积相关的建筑是否与图上一致，设计图上的名称标注与技术规定的名词类别是否合理，房屋边长数据的采集有没有错误，面积的计算是否正确，共有面积的分摊计算是否符合规范规定幢号、室号编写是否符合房产发证要求，委托人名称、房屋坐落、地址、层数、结构等房产要素注记有无遗漏差错等。
　　 结束语
　　由此可知，在房产商品化的如今，房产已成为一项数额巨大的不动产财产，房屋面积测算准确是否越来越受到房屋产权人的极为关注。房产面积测算精度的高低，直接影响到房屋产权人的财产得失。

参考文献：

[1]房产测绘办理措施.中华人民共和国建设部.国家测绘局令第83号，2001.5.1

[2]GB/T 17986.1-2000 房产测量规范.第1单元：房产测量规定

[3]中华人民共和国行业标准.房产测量规范GB/T 17986. 1～17986.2-2000[S].北京：中国建筑工业出版社，2000.