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摘 要：2016年5月1日开始我国正式实行“营改增”，“营改增”的实施必然对房地产公司财务方面有较大的影响。未实行“营改增”之前，我国一直以增值税与营业税平行征收，这导致的重复征收与增值税抵扣人为断裂的问题一直存在。尤其对于房地产行业而言，影响十分重大。通过本案例分析为地产企业在“营改增”后会计核算上遇到的问题进行总结归纳，对企业在“营改增”后的对财务人员的管理及票据管理上提出建议。通过本案例的研究帮助企业准确理解政策，审视企业自身的经营管理以适应新的税务制度环境。
关键词：“营改增” 房地产 会计核算
一、案例分析的背景及研究方法
1.案例分析的背景。房地产行业是拉动国民经济的重要行业之一，根据有关部门的统计，2016年中国房地产业增加值占GDP比重为6.5%，如果加上建筑业，这个比例仍然要再高些。所以房地产行业仍是中国经济的重要支柱行业。李克强总理在2016年3月5日政府工作报告中明确了税制改革的方向，主要有三点：一是房地产行业等四个尚未“营改增”的行业纳入“营改增”的范围；二是每家企业新购置的不动产增值税税额可以做进项税额进行抵扣；三是达到每个行业“营改增”后的税负只会减少不会增加。
2.案例分析研究方法。通过案例分析的方法，根据“营改增”相关理论的阐述，以HD房地产公司某项目为例，进行账务核算，直观的分析“营改增”对HD房地产公司在财务核算上的影响。指出营改增后账务核算上的差别。
二、HD房地产公司项目基本情况介绍
HD房地产公司为某集团的城市公司。位于江苏省南京市，目前该公司在开发房地产项目为位于Y市Z区的"J商社"项目。（注：以下介绍的"J国社"项目因可能涉及开发商商业机密，部分数据在原有基础上有所改动）
"J商社"项目总占地面积为102100平米，国有±地出让合同列示的容积率为1.93，项目绿化率为化30%，该项目可售建筑面积为196900平米，其中住宅面积196900平米，住宅占可售面积比率为100%，属于典型的商住房地产开发。该项目拟建设内容主要包括22栋19层商务住宅及写字间，1栋3层小区配套娱乐中心，1栋3层社区服务中（前期用作售楼部及项目办公场所，后期为物业办公场所），门卫、垃圾站等配套设施。开发进度如表1-1.
"J商社"项目取得房地产预售许可证时间为2016年7月，房地产项目预计均价为14000元每平米，该项目住宅完全销售拟取得房屋销售总收入为259448万元，项目总投资预计为129671.21万元，其中包含契税金额在内的土地成本59558.3为万元，项目总体开发成本为54216.12万元，开发费用为10942.58万元，不可预见费用按项目开发成本和开发费用综合的5%估计为4954.1万元。项目总投资及其明细预算如表2-2所示。（注：本段所提到的价格均为不含増值税价）
三、问题分析
1.“营改增”后会计核算有关的变化。
例如：在“营改增”之前，支付给建筑承包商预估的项目主体建筑成本时的会计分录为：
借：开发成本 48485.02
贷：银行存款 48485.02
而在“营改增”之后支付的工程费用全部取得增值税专用发票时（收到专用发票上的金额=48485.02/（1+11%）=43290.2）应这样做会计处理：
借：开发成本 43290.20
应交税费—应交增值税—进项税额 5194.82
贷： 银行存款 48485.02
由此可看出，项目开发成本由48485.02减少为43290.2。这部分进项税可以用来抵扣房产销售产生的销项税。
销售的会计处理原来是：
借：银行存款 259448
贷：主营业务收入 246475.6
营业税金及附加 12972.4 （259448*5%）
“营改增”后会计处理为：
借：银行存款 259448
贷：主营业务收入 233736.94 （259448/1.11）
应交税费—应交增值税—销项税额 25711.06
两者相对比，营改增后的会计处理相对之前较为复杂。
2.“营改增”后房地产企业管理现状。应该增后税负上升，房地产企业税务预计整体上升2-5%，涉及到招采、工程、营销、法务、财务等多个部门流程再造。发票联网加大了管控的力度。涉增值税的发票稽查与查处，空前加大；企业涉税涉票风险骤然增加。对以上这些影响，企业要加大对税票的管控，对财务人员的税务培训要加强，掌握纳税筹划的主动权。
四、解决措施
1.针对会计核算企业应对措施。加强会计人员的培训。改革之后由于财务核算对比之前变得复杂，房地产公司的财务人员部分并未接触过增值税核算，所以要加强会计人员的培训，多了解增值税的政策，与财务核算方法。
2.针对企业管理应对措施。（1）提高增值税的抵扣意识。加强专用发票的管理，提高增值税的抵扣意识。对于规模较大的上游一般纳税人企业，可开具增值税专用的供应商要鼓励合作，对于规模较小的企业由于很少能开具增值税专用发票，不利于企业对税务筹划与税负管理，所以要谨慎与之合作。（2）掌握纳税筹划的主动权。由于税收改革后，房地產开发项目建筑安装成本很可能会增加，所以在抵扣进项税方面要加强力度，保证在每个可以抵扣的环节并确保合法抵税，尽量增加可以抵扣的进项税额，从而是公司的整体税负降低。在建设工后要督促建筑承包商及时开具发票，维护纳税人利益，掌握纳税筹划的主动权。
参考文献：
[1]章强.“营改增”对企业的税负影响及税务筹划重点——以房地产企业为例[J].中国商论，2017（9）.
[2]企业财务管理.案例：房地产营改增后税负的变化及应对建议[EB/OL].豆瓣，2015-04-22.
[3]袁华.关于“营改增”对房地产企业项目的影响探讨[J]. 时代金融，2016.
作者简介：张曼宁（1992—）女。山东聊城人。专业：会计专业硕士。研究方向：会计实务。
关键词：“营改增” 房地产 会计核算
一、案例分析的背景及研究方法
1.案例分析的背景。房地产行业是拉动国民经济的重要行业之一，根据有关部门的统计，2016年中国房地产业增加值占GDP比重为6.5%，如果加上建筑业，这个比例仍然要再高些。所以房地产行业仍是中国经济的重要支柱行业。李克强总理在2016年3月5日政府工作报告中明确了税制改革的方向，主要有三点：一是房地产行业等四个尚未“营改增”的行业纳入“营改增”的范围；二是每家企业新购置的不动产增值税税额可以做进项税额进行抵扣；三是达到每个行业“营改增”后的税负只会减少不会增加。
2.案例分析研究方法。通过案例分析的方法，根据“营改增”相关理论的阐述，以HD房地产公司某项目为例，进行账务核算，直观的分析“营改增”对HD房地产公司在财务核算上的影响。指出营改增后账务核算上的差别。
二、HD房地产公司项目基本情况介绍
HD房地产公司为某集团的城市公司。位于江苏省南京市，目前该公司在开发房地产项目为位于Y市Z区的"J商社"项目。（注：以下介绍的"J国社"项目因可能涉及开发商商业机密，部分数据在原有基础上有所改动）
"J商社"项目总占地面积为102100平米，国有±地出让合同列示的容积率为1.93，项目绿化率为化30%，该项目可售建筑面积为196900平米，其中住宅面积196900平米，住宅占可售面积比率为100%，属于典型的商住房地产开发。该项目拟建设内容主要包括22栋19层商务住宅及写字间，1栋3层小区配套娱乐中心，1栋3层社区服务中（前期用作售楼部及项目办公场所，后期为物业办公场所），门卫、垃圾站等配套设施。开发进度如表1-1.
"J商社"项目取得房地产预售许可证时间为2016年7月，房地产项目预计均价为14000元每平米，该项目住宅完全销售拟取得房屋销售总收入为259448万元，项目总投资预计为129671.21万元，其中包含契税金额在内的土地成本59558.3为万元，项目总体开发成本为54216.12万元，开发费用为10942.58万元，不可预见费用按项目开发成本和开发费用综合的5%估计为4954.1万元。项目总投资及其明细预算如表2-2所示。（注：本段所提到的价格均为不含増值税价）
三、问题分析
1.“营改增”后会计核算有关的变化。
例如：在“营改增”之前，支付给建筑承包商预估的项目主体建筑成本时的会计分录为：
借：开发成本 48485.02
贷：银行存款 48485.02
而在“营改增”之后支付的工程费用全部取得增值税专用发票时（收到专用发票上的金额=48485.02/（1+11%）=43290.2）应这样做会计处理：
借：开发成本 43290.20
应交税费—应交增值税—进项税额 5194.82
贷： 银行存款 48485.02
由此可看出，项目开发成本由48485.02减少为43290.2。这部分进项税可以用来抵扣房产销售产生的销项税。
销售的会计处理原来是：
借：银行存款 259448
贷：主营业务收入 246475.6
营业税金及附加 12972.4 （259448*5%）
“营改增”后会计处理为：
借：银行存款 259448
贷：主营业务收入 233736.94 （259448/1.11）
应交税费—应交增值税—销项税额 25711.06
两者相对比，营改增后的会计处理相对之前较为复杂。
2.“营改增”后房地产企业管理现状。应该增后税负上升，房地产企业税务预计整体上升2-5%，涉及到招采、工程、营销、法务、财务等多个部门流程再造。发票联网加大了管控的力度。涉增值税的发票稽查与查处，空前加大；企业涉税涉票风险骤然增加。对以上这些影响，企业要加大对税票的管控，对财务人员的税务培训要加强，掌握纳税筹划的主动权。
四、解决措施
1.针对会计核算企业应对措施。加强会计人员的培训。改革之后由于财务核算对比之前变得复杂，房地产公司的财务人员部分并未接触过增值税核算，所以要加强会计人员的培训，多了解增值税的政策，与财务核算方法。
2.针对企业管理应对措施。（1）提高增值税的抵扣意识。加强专用发票的管理，提高增值税的抵扣意识。对于规模较大的上游一般纳税人企业，可开具增值税专用的供应商要鼓励合作，对于规模较小的企业由于很少能开具增值税专用发票，不利于企业对税务筹划与税负管理，所以要谨慎与之合作。（2）掌握纳税筹划的主动权。由于税收改革后，房地產开发项目建筑安装成本很可能会增加，所以在抵扣进项税方面要加强力度，保证在每个可以抵扣的环节并确保合法抵税，尽量增加可以抵扣的进项税额，从而是公司的整体税负降低。在建设工后要督促建筑承包商及时开具发票，维护纳税人利益，掌握纳税筹划的主动权。
参考文献：
[1]章强.“营改增”对企业的税负影响及税务筹划重点——以房地产企业为例[J].中国商论，2017（9）.
[2]企业财务管理.案例：房地产营改增后税负的变化及应对建议[EB/OL].豆瓣，2015-04-22.
[3]袁华.关于“营改增”对房地产企业项目的影响探讨[J]. 时代金融，2016.
作者简介：张曼宁（1992—）女。山东聊城人。专业：会计专业硕士。研究方向：会计实务。