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本报告根据全国第二次经济普查获得的数据资料，并结合近5年来我国房地产市场的发展变化，以房地产投资为切入点，通过分析房地产投资对房地产业的带动作用，进而过渡到对经济增长和产业发展的相关性及贡献率分析，通过定性及定量两种方法，具体测算出房地产投资对经济增长和产业发展的带动效用，为进一步转变经济发展方式，促进国民经济健康、稳定、快速发展提供基础性研究资料。
一、第二次经济普查中房地产投资
情况分析
根据第二次经济普查所获得的数据资料， 2008年，全国房地产投资总量为30580亿元，较2007年增长5300亿元；同比增长20.9个百分点，增幅较2007年回落了近10个百分点。从占GDP比重来看，房地产业增加值为7174亿元，占GDP比重5.2%。
从第一次经济普查到第二次经济普查，房地产投资分别由2004年的13158.3亿元增加到30580亿元，5年翻了近3倍。其投资增长率分别为29.59%、20.91%、22.09%、30.15%和20.97%，均高于20%。形成了从1998年住房制度改革以来的第二个房地产投资高峰期，其基本特征是2005、2006年两年受调控影响最为明显，房地产开发投资有所紧缩。但到2007年，调控政策有所松动，投资水平又全面恢复到宏观调控之前。而2008年，受世界金融危机影响，房地产投资增速又有所下降。
二、房地产投资与经济增长之间的关系
近年来，随着房地产投资规模的不断扩大，房地产投资对经济增长的作用也在不断提高。目前理论界主要采用直接计算法和投资乘数法两种定量方法来考察房地产投资对经济增长的拉动作用。但由于第一种方法测算时只考虑由固定资产投资形成的固定资本形成总额对经济增长的直接贡献，没有考虑投资品行业收入增加所推动的一系列次级消费的增加。投入产出投资乘数法较好地弥补了直接计算法这一缺陷。所以，本报告利用投资乘数法对房地产投资与经济增长的定量关系进行测算。
投资乘数是现代宏观经济学中的重要概念，它是指某一变量增加一单位数量（在其他因素不变情况下）通过连锁反应而最终使另一变量变化的倍数。国民经济乘数法是当今国际上广泛使用的一种定量分析方法。为此，我们也可以把乘数概念引入投入产出分析中。具体地说，当国民经济某一部门增加一单位最终需求（在其他因素不变情况下）通过连锁反应而最终使各部门某一指标（如产出、收入、就业等）变化的倍数。利用投入产出表和其他统计资料，可计算出多项内容的分部门乘数，已成为宏观经济分析的有力工具。
我们运用EVIEWS软件，按照投资乘数法测算出了房地产开发投资对经济增长的贡献，结果显示：房地产投资对经济增长的初始效应为0.833811，其直接效应为0.063225，故间接贡献和引致消费贡献大约是1.063742。
这表明，第一，房地产投资对经济增长的初始效应反映了增加一单位房地产投资，所产生的基本的收入量。房地产投资对经济增长的初始效应为0.833811，远远高于其他行业的初始效应。从此角度分析，房地产投资较其他行业而言，对经济增长的贡献度较大。
第二，房地产投资的直接效应为0.063225，說明房地产部门增加投资所带动产业内部收入增加较小。房地产业的发展主要是依靠投资拉动的产业，其产业收益的增加具有滞后性和分散性，当部门每增加单位投资时，当期内部效益额的增加有限，故房地产投资的直接效应比较低。
第三，房地产对经济增长的间接贡献较大，为1.063742，大于房地产投资的初始效应和直接效应的总和。故房地产开发投资对经济增长的贡献中，由房地产开发投资拉动的其他产业投资、居住消费和建筑装饰品、耐用消费品的消费支出对经济增长的贡献大于其本身对经济增长的直接贡献，故房地产开发投资对GDP增长的间接拉动作用是房地产促进经济增长的重要因素。
并且，通过测算，结果显示房地产开发投资对经济增长的贡献呈现逐步上升态势，而且2007年我国房地产投资乘数为1.96078。房地产开发投资对我国经济增长具有重要作用，房地产投资大规模增加，在推动经济增长中发挥了明显作用，贡献率不断提高。其中既有由房地产开发投资本身所产生的直接贡献，也有通过对关联产业的带动效应所产生的间接贡献。
同时，我们也发现，房地产投资增长确实有助于经济增长，但房地产投资占固定资产投资的比例过大则会在一定程度上降低这种贡献。况且，房地产投资对经济增长的贡献并不能完全归功于房地产业一个产业。另外，与房地产投资占固定资产投资的比例相比，房地产业的产出贡献率目前仍然较小，统计期内房地产业增加值占国内生产总值的比例一直没有超过5%。总之，整体来看，房地产投资对国民经济中其他产业的拉动作用较大，乘数效应大致有1.96078左右。如果考虑到购房后对家电、家具等消费的刺激效应，房地产行业对经济的拉动作用还要更大。
三、房地产投资与关联产业发展之间的关系
房地产业，因其产业链跨度大，产业附加值较高且具有较高的关联效应和扩散效应，已经成为我国国民经济增长中不可或缺的一部分。其中，房地产业有一个非常重要的特点就是具有很强的产业关联性，即前向关联、后向关联和环向关联。
产业关联主要分三类，前向关联、后向关联和环向关联。其中，前向关联是指通过供给联系与其他产业部门发生的关联。后向关联是指通过需求联系与其他产业部门发生的关联。环向关联指各产业在经济活动中依据前、后向的关联关系组成了产业链或产业环。
本报告利用投入产出模型来分析房地产投资与其他产业的关联效应。通过利用投入产出模型和数学方法，我们分别测算了房地产投资与其他产业的前向关联、后向关联和房地产业投资诱发系数。
（一）前向关联测算结果
从前向关联测算结果可以看出，房地产与其他关联产业中的14个行业关联度较高，平均值0.003699以上。在这14个行业中，租赁和商务服务业的向前关联度排名第一，关联值远高于其他行业以及42个行业向前关联度平均值，说明房地产投资对该行业的向前带动作用很大；对金融业，文化、体育和娱乐业，住宿和餐饮业，居民服务和其他服务业的向前影响小于租赁和商务服务业但明显高于其他行业；对房地产业，邮政业，金属制品业，石油加工、炼焦及核燃料加工业，仪器仪表及文化办公用机械制造业，信息传输、计算机服务和软件业，电气机械及器材制造业，综合技术服务业，造纸印刷及文教体育用品制造业等9个行业向前关联值也明显高于42个行业向前关联度平均值，表明房地产投资对这些行业的向前带动作用也明显高于其他行业。
（二）后向关联测算结果
从后向关联测算结果可以看出，房地产与其他关联产业中的13个行业关联度较高，平均值0.006027以上。在这13个行业中居民服务和其他服务业，金融业，批发和零售业，信息传输、计算机服务和软件业等4个行业向后关联度分别为：0.029025、0.026413、0.024067、0.020133，均超过了0.02，明显高于其他行业，说明房地产投资对这4个行业的向后关联影响最大；其次是文化、体育和娱乐业，住宿和餐饮业，租赁和商务服务业，邮政业等4个行业，它们的向后关联度虽然低于前面4个行业，但仍然超过42个行业平均值的2倍，表明房地产投资对这4个行业的向后影响仍然较大；综合技术服务业，房地产业，纺织服装鞋帽皮革羽绒及其制品业，工艺品及其他制造业和教育等5个行业的向后关联值低于前面8个行业，但高于其29个行业，也就说虽然房地产投资对这5个行业的向后关联影响小于前面8个行业，但是相对其他29个行业影响还是会大很多。
（三）房地产业投资诱发系数测算
从房地产投资诱发系数测算结果可以看出，房地产业对金属冶炼及压延加工业，通用、专用设备制造业，化学工业，交通运输设备制造业，金属矿采选业，建筑业等六大行业的诱发效应最为明显，诱发系数均大于1，超过了42个行业诱发系数平均值的2倍。其中金属冶炼及压延加工业诱发系数排第一位，诱发系数最大，而且高出后面各行业诱发系数较多，超过42个行业诱发系数平均值的4倍；通用、专用设备制造业，化学工业，交通运输设备制造业，金属矿采选业，建筑业，电力、热力的生产和供应业等6个行业诱发系数超过42个行业诱发系数平均值的2倍；通信设备、计算机及其他电子设备制造业，电气机械及器材制造业，石油和天然气开采业，金属制品业，交通运输及仓储业，农林牧渔业，石油加工、炼焦及核燃料加工业，木材加工及家具制造业，批发和零售业等9个行业的诱发系数也超过了42个行业诱发系数平均值。综合来看，房地产投资对上述16个行业的诱发带动作用较为明显。
（作者系国家统计局总经济师）
一、第二次经济普查中房地产投资
情况分析
根据第二次经济普查所获得的数据资料， 2008年，全国房地产投资总量为30580亿元，较2007年增长5300亿元；同比增长20.9个百分点，增幅较2007年回落了近10个百分点。从占GDP比重来看，房地产业增加值为7174亿元，占GDP比重5.2%。
从第一次经济普查到第二次经济普查，房地产投资分别由2004年的13158.3亿元增加到30580亿元，5年翻了近3倍。其投资增长率分别为29.59%、20.91%、22.09%、30.15%和20.97%，均高于20%。形成了从1998年住房制度改革以来的第二个房地产投资高峰期，其基本特征是2005、2006年两年受调控影响最为明显，房地产开发投资有所紧缩。但到2007年，调控政策有所松动，投资水平又全面恢复到宏观调控之前。而2008年，受世界金融危机影响，房地产投资增速又有所下降。
二、房地产投资与经济增长之间的关系
近年来，随着房地产投资规模的不断扩大，房地产投资对经济增长的作用也在不断提高。目前理论界主要采用直接计算法和投资乘数法两种定量方法来考察房地产投资对经济增长的拉动作用。但由于第一种方法测算时只考虑由固定资产投资形成的固定资本形成总额对经济增长的直接贡献，没有考虑投资品行业收入增加所推动的一系列次级消费的增加。投入产出投资乘数法较好地弥补了直接计算法这一缺陷。所以，本报告利用投资乘数法对房地产投资与经济增长的定量关系进行测算。
投资乘数是现代宏观经济学中的重要概念，它是指某一变量增加一单位数量（在其他因素不变情况下）通过连锁反应而最终使另一变量变化的倍数。国民经济乘数法是当今国际上广泛使用的一种定量分析方法。为此，我们也可以把乘数概念引入投入产出分析中。具体地说，当国民经济某一部门增加一单位最终需求（在其他因素不变情况下）通过连锁反应而最终使各部门某一指标（如产出、收入、就业等）变化的倍数。利用投入产出表和其他统计资料，可计算出多项内容的分部门乘数，已成为宏观经济分析的有力工具。
我们运用EVIEWS软件，按照投资乘数法测算出了房地产开发投资对经济增长的贡献，结果显示：房地产投资对经济增长的初始效应为0.833811，其直接效应为0.063225，故间接贡献和引致消费贡献大约是1.063742。
这表明，第一，房地产投资对经济增长的初始效应反映了增加一单位房地产投资，所产生的基本的收入量。房地产投资对经济增长的初始效应为0.833811，远远高于其他行业的初始效应。从此角度分析，房地产投资较其他行业而言，对经济增长的贡献度较大。
第二，房地产投资的直接效应为0.063225，說明房地产部门增加投资所带动产业内部收入增加较小。房地产业的发展主要是依靠投资拉动的产业，其产业收益的增加具有滞后性和分散性，当部门每增加单位投资时，当期内部效益额的增加有限，故房地产投资的直接效应比较低。
第三，房地产对经济增长的间接贡献较大，为1.063742，大于房地产投资的初始效应和直接效应的总和。故房地产开发投资对经济增长的贡献中，由房地产开发投资拉动的其他产业投资、居住消费和建筑装饰品、耐用消费品的消费支出对经济增长的贡献大于其本身对经济增长的直接贡献，故房地产开发投资对GDP增长的间接拉动作用是房地产促进经济增长的重要因素。
并且，通过测算，结果显示房地产开发投资对经济增长的贡献呈现逐步上升态势，而且2007年我国房地产投资乘数为1.96078。房地产开发投资对我国经济增长具有重要作用，房地产投资大规模增加，在推动经济增长中发挥了明显作用，贡献率不断提高。其中既有由房地产开发投资本身所产生的直接贡献，也有通过对关联产业的带动效应所产生的间接贡献。
同时，我们也发现，房地产投资增长确实有助于经济增长，但房地产投资占固定资产投资的比例过大则会在一定程度上降低这种贡献。况且，房地产投资对经济增长的贡献并不能完全归功于房地产业一个产业。另外，与房地产投资占固定资产投资的比例相比，房地产业的产出贡献率目前仍然较小，统计期内房地产业增加值占国内生产总值的比例一直没有超过5%。总之，整体来看，房地产投资对国民经济中其他产业的拉动作用较大，乘数效应大致有1.96078左右。如果考虑到购房后对家电、家具等消费的刺激效应，房地产行业对经济的拉动作用还要更大。
三、房地产投资与关联产业发展之间的关系
房地产业，因其产业链跨度大，产业附加值较高且具有较高的关联效应和扩散效应，已经成为我国国民经济增长中不可或缺的一部分。其中，房地产业有一个非常重要的特点就是具有很强的产业关联性，即前向关联、后向关联和环向关联。
产业关联主要分三类，前向关联、后向关联和环向关联。其中，前向关联是指通过供给联系与其他产业部门发生的关联。后向关联是指通过需求联系与其他产业部门发生的关联。环向关联指各产业在经济活动中依据前、后向的关联关系组成了产业链或产业环。
本报告利用投入产出模型来分析房地产投资与其他产业的关联效应。通过利用投入产出模型和数学方法，我们分别测算了房地产投资与其他产业的前向关联、后向关联和房地产业投资诱发系数。
（一）前向关联测算结果
从前向关联测算结果可以看出，房地产与其他关联产业中的14个行业关联度较高，平均值0.003699以上。在这14个行业中，租赁和商务服务业的向前关联度排名第一，关联值远高于其他行业以及42个行业向前关联度平均值，说明房地产投资对该行业的向前带动作用很大；对金融业，文化、体育和娱乐业，住宿和餐饮业，居民服务和其他服务业的向前影响小于租赁和商务服务业但明显高于其他行业；对房地产业，邮政业，金属制品业，石油加工、炼焦及核燃料加工业，仪器仪表及文化办公用机械制造业，信息传输、计算机服务和软件业，电气机械及器材制造业，综合技术服务业，造纸印刷及文教体育用品制造业等9个行业向前关联值也明显高于42个行业向前关联度平均值，表明房地产投资对这些行业的向前带动作用也明显高于其他行业。
（二）后向关联测算结果
从后向关联测算结果可以看出，房地产与其他关联产业中的13个行业关联度较高，平均值0.006027以上。在这13个行业中居民服务和其他服务业，金融业，批发和零售业，信息传输、计算机服务和软件业等4个行业向后关联度分别为：0.029025、0.026413、0.024067、0.020133，均超过了0.02，明显高于其他行业，说明房地产投资对这4个行业的向后关联影响最大；其次是文化、体育和娱乐业，住宿和餐饮业，租赁和商务服务业，邮政业等4个行业，它们的向后关联度虽然低于前面4个行业，但仍然超过42个行业平均值的2倍，表明房地产投资对这4个行业的向后影响仍然较大；综合技术服务业，房地产业，纺织服装鞋帽皮革羽绒及其制品业，工艺品及其他制造业和教育等5个行业的向后关联值低于前面8个行业，但高于其29个行业，也就说虽然房地产投资对这5个行业的向后关联影响小于前面8个行业，但是相对其他29个行业影响还是会大很多。
（三）房地产业投资诱发系数测算
从房地产投资诱发系数测算结果可以看出，房地产业对金属冶炼及压延加工业，通用、专用设备制造业，化学工业，交通运输设备制造业，金属矿采选业，建筑业等六大行业的诱发效应最为明显，诱发系数均大于1，超过了42个行业诱发系数平均值的2倍。其中金属冶炼及压延加工业诱发系数排第一位，诱发系数最大，而且高出后面各行业诱发系数较多，超过42个行业诱发系数平均值的4倍；通用、专用设备制造业，化学工业，交通运输设备制造业，金属矿采选业，建筑业，电力、热力的生产和供应业等6个行业诱发系数超过42个行业诱发系数平均值的2倍；通信设备、计算机及其他电子设备制造业，电气机械及器材制造业，石油和天然气开采业，金属制品业，交通运输及仓储业，农林牧渔业，石油加工、炼焦及核燃料加工业，木材加工及家具制造业，批发和零售业等9个行业的诱发系数也超过了42个行业诱发系数平均值。综合来看，房地产投资对上述16个行业的诱发带动作用较为明显。
（作者系国家统计局总经济师）