[据统计，2006年北京市二手房价格达到了7155元/平方米，全年涨幅超过了27%。这大大出乎了人们的意料。今年以来，政府不断表示：“将出台限价政策”，二手房将走向何方，成为2007年房地产留给人们的一个思考。]
　　
　　二手房价直线上涨
　　
　　去年，北京房价创下了连续7个月两位数增长的纪录后，位居各大城市房价增长最前列。除新房市场外，二手房房价同样涨势凶猛。
　　据“链家地产”统计资料分析，北京2006年第一季度的二手房成交量同比增长13.7%，成交均价上涨了11.6%。随后，成交均价迅速进入了直线攀升的轨道，并在8月以后冲击高峰。在此期间，北京东城、西城、宣武、海淀等城区二手房价每平方米已经超过一万元以上，涨幅首次超过新房价格的涨幅。
　　“有国外的朋友想在双安商场附近买房子，但却发现附近年代很久、户型很旧的公房每平方米的价格已经超过了外销公寓的价格，这是多年来首次出现的情况。”21世纪不动产中国区副董事长卢航说。而北京二环以内不再新建商品房，二手房多分布在优越地段，没有物业费，自然成了“稀缺商品”，房价陡涨。
　　业内人士分析，出现房价倒挂现象的区域大都社区完善或是周边有特定的优势资源。比如有知名的院校、公园或大型商业设施等。北京四中考入重点大学的入学率很高，让众多家长趋之若鹜，也让这所中学附近的房价不断攀升，交易单价每平方米达到了13000元。此外，受宏观调控的影响，二手房交易成本增加，致使很多房主将税费计入房价转嫁给买房者。
　　
　　价量背离现象显现
　　
　　实际上，自去年开始，包括中央宏观调控政策和北京市政府出台的相应细则等，北京房地产市场的调控力度不小，并日益加大，但似乎一切都难以抑制房价上涨过快势头。
　　新的税费政策执行后，成本的转嫁也是造成二手商品房价格上涨的原因之一。“随着政策慢慢发酵，增加税收使投资客减少，但是由于二手房需求比较实，买后用来自住的比例很大，需求也很旺盛。”卢航说。
　　2006年6月，住房营业税政策出台后，出现了集中过户避税的小高峰。而后二手房的成交量迅速回落。据了解，二手房交易涉及的税收包括5.5%的营业税，3%的契税，1%的个人所得税，万分之五的印花税。这意味着，出售一套房产证在五年之内，要价100万元的房屋，就得交55000元的营业税，再加上其它税共计约10万元，这对普通出售房屋者是一笔不小的数目。这就造成了部分房屋业主采取延后出售转而出租的策略，使二手房房源减少。
　　根据多家房地产中介机构的统计，2006年北京二手房的总成交量增幅为8%。这相对于2005年北京市二手房的增幅而言，增速已经大幅减缓。一些业内人士分析，高价二手房本来面对的顾客群就狭窄。有能力购买高价二手房的消费者都有一定资金实力，相比之下，购房者当然会转而购买新房。
　　
　　“两个一千万”能否拉低房价
　　
　　为了对房价起到一定的控制作用，北京市政府“两会”期间，表示，要在3年内，建设1000万平方米经济适用房、1000万平方米限价房。北京市市委书记刘淇也表示，2007年北京市要收购、新建30万平方米廉租房；建设300万平方米中低价位房；200万平方米经济适用房。这个被人们称为“两个一千万工程”的消息引起北京居民的极大关注。
　　如果按照建设部对普通住宅“90平方米、70％”的政策限定，预计，“两个一千万”工程在3年内，为北京提供的中小户型经济适用住房及双限房，每年应该有约8万套进入市场，其总数应占北京住宅年供量的30％。但对于“两个一千万”工程目标，有业内人士表示担忧，认为要支持每年600万平方米保障性住房建设量的土地供应存在较大难度。虽然北京早在2006年下半年就公布了多个规划建设限价房的地块，但首批限价商品房最快也要到今年下半年开工。现在业界及广大消费者最为关心的是，对保障对象如何确认以及经济适用房、限价房如何回购、如何再上市的问题。这也是政府完善保障性住房体系过程中要着力突破的一个难点。
　　“两个一千万”工程可以从平均房价上将北京的房价涨幅减低，但这并不意味着商品房房价会因“两个一千万”工程而降低，2007年北京商品房市场的价格走势仍将维持继续上涨的态势，即便到2008年经济适用房、限价房集中进入市场，其产生的影响也是将平均房价摊薄，拉低房价同比涨幅，这是房地产业界对今后三年房价走势的普遍看法。