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作者简介:
董登新, 武汉科技大学金融证券研究所所长,研究生导师,系主任。兼任湖北省中小企业研究中心主任。研究方向:美国证券市场与养老金投资。
摘要:即便商品房市场存在过度投机现象,结论仍然是“堵不如疏”。房地产既然是一个市场,那么,就不能单纯的“不允许投资房产”或是主张“抑制或打击房产投资”。失去了房产这一重要的投资渠道,民众的钱就只能放在银行硬生生地遭遇贬值;房地产既然是一个投资市场,就应该允许投资者自由选择,政府唯一能做的就是“间接”宏观调控。
关键词: 房地产市场 楼市新政 保值
中图分类号:F202
2010年“楼市新政”的连续推出,是在近年来房价持续快速上涨的前提下展开的。高房价成为“过街老鼠,人人喊打”,但却无计可施。于是,中央新一轮的房地产市场的政策调控频频出台,以期能增强房地产民生保障功能,促进其健康发展。
一、应对高房价,中央连续出台政策
面对2009年全国房价普遍疯涨的严峻形势,2010年1月10日,国务院办公厅发布了《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》(国办发〔2010〕4号,以下简称“4号文”)。不过,该通知释放出的信息仍然是相对温和而平静的。它首先明确地肯定了房地产业在“反危机”、“保增长”中立下的汗马功劳,指出:“2008年四季度以来,各地区、各有关部门认真贯彻落实国务院关于促进房地产市场健康发展的一系列政策措施,取得了积极成效,新建商品住房成交面积大幅度增加,保障性安居工程建设进度进一步加快,这对于提振信心、活跃市场、解决低收入家庭住房困难问题、促进住房消费和投资,实现保增长、扩内需、惠民生的目标,发挥了重要作用。”
与此同时,文件作出了如下判断:“随着房地产市场的回升,近期部分城市出现了房价上涨过快等问题,需要引起高度重视。为进一步加强和改善房地产市场调控,稳定市场预期,促进房地产市场平稳健康发展……”
在这一轮房地产调控政策中,4号文首当其冲地指出了“增加保障性住房和普通商品住房有效供给”是第一要务,并强调“要适当加大经济适用住房建设力度,扩大经济适用住房供应范围。商品住房价格过高、上涨过快的城市,要切实增加限价商品住房、经济适用住房、公共租赁住房供应。”与此同时,文件主张采用差别化信贷政策和差别化税收政策来“合理引导住房消费,抑制投资投机性购房需求”,“力争到2012年末,基本解决1540万户低收入住房困难家庭的住房问题”。
然而,该文件出台后,全国地价和房价再次向上攀升。于是,便有了10号文的诞生。2010年4月17日,国务院再次发出了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(国发〔2010〕10号,以下简称“10号文”)。
二、控制房价并非打压房价
前后两个文件的差别是显著的。10号文旗帜鲜明地强调“坚决遏制部分城市房价过快上涨,切实解决城镇居民住房问题”,并要求“房价过高、上涨过快的地区,要大幅度增加公共租赁住房、经济适用住房和限价商品住房供应”,同时要求“确保完成2010年建设保障性住房300万套、各类棚户区改造住房280万套的工作任务”。
此外,在差别化信贷政策上,4号文规定“对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女),贷款首付款比例不得低于40%,贷款利率严格按照风险定价。”而10号文则进一步紧缩:“对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女,下同),贷款首付款比例不得低于30%;对贷款购买第二套住房的家庭,贷款首付款比例不得低于50%,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍;对贷款购买第三套及以上住房的,贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高,具体由商业银行根据风险管理原则自主确定。”
当10号文出台后,众多媒体及所谓的专家学者纷纷看好这一政策效果,他们很快便作出了“半年之内,房价将下跌30%～50%”的武断结论!
然而,令人始料未及的是,在新政实施6个月后,除了成交量萎缩外,全国房价依然坚挺。如此调控结果,让预测专家们大跌眼镜,更让一些媒体和学者愤怒难平。于是,他们由乐观转向悲观,由愤怒转向消极:“如果不将房价打下去,后果将不堪设想!”
中央4号文与10文都明确地指出了调控的目标是“防止房价过快上涨”,“稳定市场预期”,“促进房地产市场平稳健康发展”,所以,无论从眼前看,或是从长远来看,“将房价打下去”,既不符合经济规律,也不符合现实要求。
首先,从眼前看,从短期看,保增长,防经济二次探底,仍是后危机时代当今世界的主题。在我国大多数省市,房地产业贡献了GDP总量10%～15%的份额,在经济增长率上,房地产业贡献了至少2个百分点,更要命的是,房贷规模已占据了银行贷款余额的1/4。将房价打跌30～50%,意味着“房价下跌50%,银行杠得住”的神话的破灭!
其次,从长远看,未来20年,中国将有至少4亿农民入城定居。到那时,我国人口城市化比率将达到65%。未来20年的快速城市化,没有人能阻止人们对房地产的巨大需求,也没有谁有能力将房价真正打下去。
现阶段,一些地方政府已着手打压房价,然而,究竟是真打下去,还是假打下去,不得而知。不过,这显然不是中央政府的意图所在。地方政府显然才是高房价的第一受益者,那么,打压房价的措施显然不能长久。2010年10月7日,上海出台楼市调控细则,其中,最为显眼的规定有两条:一是“限购令”,这一临时性的政策中,规定上海及外省市居民在上海每户家庭只能新购1套商品住房;二是准备开征所谓的房产保有税。10月11日,杭州市也研究出台了《关于进一步加强我市房地产市场调控,加快保障性住房建设的实施意见》,并暂定杭州市及外省市居民家庭只能在杭州市新购买一套商品住房。很显然,地方政府这样做,只是为了扩大可卖商品房的有效供给,但它能解决保障性住房的有效供给吗?
如果限购一套商品房仍不能将房价打下去,那么,下一步,我们是否还会出台新规定“有房人不允许购房”呢?眼下,已有地方政府打出了“抑制房产过度投资”或“不提倡投资房产”的口号,如此一来,其他省市是否跟随效仿?照此下去,最终的结局是否会“关闭房地产市场”?因为只有关闭房地产市场,才不会有房价上涨!
三、房地产市场“堵不如疏”
事实上,我国房地产市场之所以会出现如此恶性循环的政策尴尬,是因为政府与市场边界的模糊与混淆。因为商品房是一个纯粹的市场,而保障性住房则是公共产品,因此,商品房问题应该交由市场决定,而保障性住房则应由政府负责供应。两者不能混同。低收入者或弱势群体的住房问题,应该由政府的保障性住房来解决;而中高收入者的住房问题则应交由商品房市场来解决。政府不可能通过打压房价来解决低收入人群的住房问题,更不能通过打压房价来推脱政府应该提供保障性住房的社会责任。退一步讲,即便房价下跌一半,低收入者家庭能买得起吗?依然买不起,因为他们甚至一边拿着低保,一边仍在等待政府的保障性住房。
即便商品房市场存在过度投机现象,结论仍然是“堵不如疏”。房地产既然是一个市场,而且是一个重要投资市场,那么,就不能单纯的“不允许投资房产”或是主张“抑制或打击房产投资”。失去了房产这一重要的投资渠道,民众的钱就只能放在银行硬生生地遭遇贬值;房地产既然是一个投资市场,就应该允许投资者自由选择,政府惟一能做的就是“间接”宏观调控,如,扩大保障性住房的有效供给,通过利率政策、信贷政策、存款准备金制度、税收政策(如资本所得税,房产保有税)等来有效调控房市,但中央政府或地方政府却不应行政规定“限购”或“不允许购房”。
所以,只要不关闭房地产市场,在未来20年内,我国房地产仍是最佳保值工具或投资对象。(编辑:王露)
编辑后记
房地产市场几乎成了政府的一块心病,也成了老百姓最关心的头等大事。没钱的人想低价购房,居者有其屋,有钱的人想多买一套房,让自己的积蓄稳中有升不贬值。国家在制定房产政策时,也可谓用心良苦,但求得上下圆满的目标是很难达到的。事物的发展必定有一个过程,我国的房地产市场依然处于一个过渡性发展阶段。只有到了它发展成熟的那一天,供需才能平衡,房价也才能在合理的范围内升降有幅。
董登新, 武汉科技大学金融证券研究所所长,研究生导师,系主任。兼任湖北省中小企业研究中心主任。研究方向:美国证券市场与养老金投资。
摘要:即便商品房市场存在过度投机现象,结论仍然是“堵不如疏”。房地产既然是一个市场,那么,就不能单纯的“不允许投资房产”或是主张“抑制或打击房产投资”。失去了房产这一重要的投资渠道,民众的钱就只能放在银行硬生生地遭遇贬值;房地产既然是一个投资市场,就应该允许投资者自由选择,政府唯一能做的就是“间接”宏观调控。
关键词: 房地产市场 楼市新政 保值
中图分类号:F202
2010年“楼市新政”的连续推出,是在近年来房价持续快速上涨的前提下展开的。高房价成为“过街老鼠,人人喊打”,但却无计可施。于是,中央新一轮的房地产市场的政策调控频频出台,以期能增强房地产民生保障功能,促进其健康发展。
一、应对高房价,中央连续出台政策
面对2009年全国房价普遍疯涨的严峻形势,2010年1月10日,国务院办公厅发布了《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》(国办发〔2010〕4号,以下简称“4号文”)。不过,该通知释放出的信息仍然是相对温和而平静的。它首先明确地肯定了房地产业在“反危机”、“保增长”中立下的汗马功劳,指出:“2008年四季度以来,各地区、各有关部门认真贯彻落实国务院关于促进房地产市场健康发展的一系列政策措施,取得了积极成效,新建商品住房成交面积大幅度增加,保障性安居工程建设进度进一步加快,这对于提振信心、活跃市场、解决低收入家庭住房困难问题、促进住房消费和投资,实现保增长、扩内需、惠民生的目标,发挥了重要作用。”
与此同时,文件作出了如下判断:“随着房地产市场的回升,近期部分城市出现了房价上涨过快等问题,需要引起高度重视。为进一步加强和改善房地产市场调控,稳定市场预期,促进房地产市场平稳健康发展……”
在这一轮房地产调控政策中,4号文首当其冲地指出了“增加保障性住房和普通商品住房有效供给”是第一要务,并强调“要适当加大经济适用住房建设力度,扩大经济适用住房供应范围。商品住房价格过高、上涨过快的城市,要切实增加限价商品住房、经济适用住房、公共租赁住房供应。”与此同时,文件主张采用差别化信贷政策和差别化税收政策来“合理引导住房消费,抑制投资投机性购房需求”,“力争到2012年末,基本解决1540万户低收入住房困难家庭的住房问题”。
然而,该文件出台后,全国地价和房价再次向上攀升。于是,便有了10号文的诞生。2010年4月17日,国务院再次发出了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(国发〔2010〕10号,以下简称“10号文”)。
二、控制房价并非打压房价
前后两个文件的差别是显著的。10号文旗帜鲜明地强调“坚决遏制部分城市房价过快上涨,切实解决城镇居民住房问题”,并要求“房价过高、上涨过快的地区,要大幅度增加公共租赁住房、经济适用住房和限价商品住房供应”,同时要求“确保完成2010年建设保障性住房300万套、各类棚户区改造住房280万套的工作任务”。
此外,在差别化信贷政策上,4号文规定“对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女),贷款首付款比例不得低于40%,贷款利率严格按照风险定价。”而10号文则进一步紧缩:“对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女,下同),贷款首付款比例不得低于30%;对贷款购买第二套住房的家庭,贷款首付款比例不得低于50%,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍;对贷款购买第三套及以上住房的,贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高,具体由商业银行根据风险管理原则自主确定。”
当10号文出台后,众多媒体及所谓的专家学者纷纷看好这一政策效果,他们很快便作出了“半年之内,房价将下跌30%～50%”的武断结论!
然而,令人始料未及的是,在新政实施6个月后,除了成交量萎缩外,全国房价依然坚挺。如此调控结果,让预测专家们大跌眼镜,更让一些媒体和学者愤怒难平。于是,他们由乐观转向悲观,由愤怒转向消极:“如果不将房价打下去,后果将不堪设想!”
中央4号文与10文都明确地指出了调控的目标是“防止房价过快上涨”,“稳定市场预期”,“促进房地产市场平稳健康发展”,所以,无论从眼前看,或是从长远来看,“将房价打下去”,既不符合经济规律,也不符合现实要求。
首先,从眼前看,从短期看,保增长,防经济二次探底,仍是后危机时代当今世界的主题。在我国大多数省市,房地产业贡献了GDP总量10%～15%的份额,在经济增长率上,房地产业贡献了至少2个百分点,更要命的是,房贷规模已占据了银行贷款余额的1/4。将房价打跌30～50%,意味着“房价下跌50%,银行杠得住”的神话的破灭!
其次,从长远看,未来20年,中国将有至少4亿农民入城定居。到那时,我国人口城市化比率将达到65%。未来20年的快速城市化,没有人能阻止人们对房地产的巨大需求,也没有谁有能力将房价真正打下去。
现阶段,一些地方政府已着手打压房价,然而,究竟是真打下去,还是假打下去,不得而知。不过,这显然不是中央政府的意图所在。地方政府显然才是高房价的第一受益者,那么,打压房价的措施显然不能长久。2010年10月7日,上海出台楼市调控细则,其中,最为显眼的规定有两条:一是“限购令”,这一临时性的政策中,规定上海及外省市居民在上海每户家庭只能新购1套商品住房;二是准备开征所谓的房产保有税。10月11日,杭州市也研究出台了《关于进一步加强我市房地产市场调控,加快保障性住房建设的实施意见》,并暂定杭州市及外省市居民家庭只能在杭州市新购买一套商品住房。很显然,地方政府这样做,只是为了扩大可卖商品房的有效供给,但它能解决保障性住房的有效供给吗?
如果限购一套商品房仍不能将房价打下去,那么,下一步,我们是否还会出台新规定“有房人不允许购房”呢?眼下,已有地方政府打出了“抑制房产过度投资”或“不提倡投资房产”的口号,如此一来,其他省市是否跟随效仿?照此下去,最终的结局是否会“关闭房地产市场”?因为只有关闭房地产市场,才不会有房价上涨!
三、房地产市场“堵不如疏”
事实上,我国房地产市场之所以会出现如此恶性循环的政策尴尬,是因为政府与市场边界的模糊与混淆。因为商品房是一个纯粹的市场,而保障性住房则是公共产品,因此,商品房问题应该交由市场决定,而保障性住房则应由政府负责供应。两者不能混同。低收入者或弱势群体的住房问题,应该由政府的保障性住房来解决;而中高收入者的住房问题则应交由商品房市场来解决。政府不可能通过打压房价来解决低收入人群的住房问题,更不能通过打压房价来推脱政府应该提供保障性住房的社会责任。退一步讲,即便房价下跌一半,低收入者家庭能买得起吗?依然买不起,因为他们甚至一边拿着低保,一边仍在等待政府的保障性住房。
即便商品房市场存在过度投机现象,结论仍然是“堵不如疏”。房地产既然是一个市场,而且是一个重要投资市场,那么,就不能单纯的“不允许投资房产”或是主张“抑制或打击房产投资”。失去了房产这一重要的投资渠道,民众的钱就只能放在银行硬生生地遭遇贬值;房地产既然是一个投资市场,就应该允许投资者自由选择,政府惟一能做的就是“间接”宏观调控,如,扩大保障性住房的有效供给,通过利率政策、信贷政策、存款准备金制度、税收政策(如资本所得税,房产保有税)等来有效调控房市,但中央政府或地方政府却不应行政规定“限购”或“不允许购房”。
所以,只要不关闭房地产市场,在未来20年内,我国房地产仍是最佳保值工具或投资对象。(编辑:王露)
编辑后记
房地产市场几乎成了政府的一块心病,也成了老百姓最关心的头等大事。没钱的人想低价购房,居者有其屋,有钱的人想多买一套房,让自己的积蓄稳中有升不贬值。国家在制定房产政策时,也可谓用心良苦,但求得上下圆满的目标是很难达到的。事物的发展必定有一个过程,我国的房地产市场依然处于一个过渡性发展阶段。只有到了它发展成熟的那一天,供需才能平衡,房价也才能在合理的范围内升降有幅。