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（河南科技学院园林学院 河南 新乡 453003）
【摘 要】住宅是城市发展、人类生存的重要载体，住宅小区开发、规划设计研究日趋引起人们的关注。住宅建设投资是一项综合性、专业性、技术性极强的活动，同时也是一项高投入、高回报和高风险的事业。当代中国社会正进行着一场住房体制上的深刻改革:取消了福利分房、实行住房分配商品化，因此研究居住区规划设计风险以及风险防范体系具有重要的现实意义。
【关键词】居住区开发；规划设计；风险
Analysis on risk in planning and designning of the Residential district
Li Mei，Fan Song-li
(Henan Institute of science and technology Xinxiang Henan 453003)
【Abstract】Residence is the fundamental carrier for urban development and people's living. Thus more and more concern has been given to the research on the development, planning and designning of the Residential district. Constructional investment of residence is a Comprehensive, professional, high technical action, also is a business of high investment, high profit and great risk. Recently, housing system is being reformed deeply in China: cancels the welfare distributing house, implements the commercial housing. So it is real significant to study on merchant investment risk of housing planning and build up risk prevention System.
【Key words】Development of Residential District,；Planning；Risk
自改革开放以来，我国的住宅产业逐步向社会化、商品化发展，随着住房制度改革的深入与住宅商品化的推进，住宅产业得到了蓬勃的发展。商品住宅建设,是城镇化建设的一个基本构成部分,住房及城市公共福利设施是关系人们生活的大事，住宅建设反映一个国家的国民经济发展水平，因而，居住区规划设计和开发在任何一个国家的国民经济中都占有十分重要的地位。
现阶段城乡居民收入水平的不断提高，居民对房屋品质，如住房功能、住房环境和综合配套水平等，提出了更高要求。然而商品住宅能否满足需求，未来销售能否得到社会认可取决于众多因素，其中包括了社会性、经济性、人的主观性等因素。因此，为了避免开发建设的盲目性，有必要在规划设计之前对这些影响因素进行科学的预测，为社会创造高品质的住宅产品。
1. 居住区开发建设各阶段的特点
居住区开发往往规模较大，生产周期较长，开发成本很高，一次性投资大，从规划设计、征地拆迁、土地三通一平、组织施工到竣工验收，小型项目需2～3年，中型项目需4～5年，大型项目需8～10年 。根据我国基本建设程序，居住区开发的全过程大致可以分为四个阶段：决策阶段——设计阶段——施工阶段——使用阶段。由于房屋的开发、建设、销售和租赁受国内外政治、经济的影响较大而呈现出不稳定状态。各个阶段对于总效益的影响程度也不尽相同。
1.1 决策阶段。
决策阶段，主要是对居住区开发项目作出总体策划阶段。这一阶段的主要投入费用是市场调查分析、可行性研究费、决策费用等，其费用约占总投资的1%。在项目决策结果得出以前一般不会进行土地、材料、设备等要素的投入，但是，项目一旦初步制定，对未来效果的影响可以达到60～70%。
1.2 设计阶段。
此阶段主要是根据小区所处地区和项目决策阶段的分析调查结果，具体详细设计居住区住宅建筑、公共建筑、道路交通以及停车设施、居住区绿化景观等。在这个阶段，居住区的功能、基本实施方案和主要投入要素就基本确定了。这个阶段的产出对总效益的影响约为20%～30%。
1.3 施工阶段。
施工阶段主要是资金和劳动的双重投入，具体有建筑施工所需投入的人工费、材料费、机械费等，虽然此阶段的生产要素投入占总投资比重最大，但是由于这一阶段，住宅项目只是按照图纸和技术标准、有关合同和法律法规的规定进行施工，很少发生大的变更，因此这一阶段对总效益的影响约为10%～15%。
1.4 使用阶段。
这一阶段是项目已经完全建成，只是对项目进行事后控制与检查评价。
由此可见，决策阶段和设计阶段对项目的产出起着关键的作用。随着开发的进程，项目产出对总效益的影响逐渐下降。居住区开发项目最后所实现的社会经济效果，很大程度是由决策阶段和设计阶段决定的，我们将这个阶段统称为规划设计阶段。在这个阶段，居住区项目面临着大量的不确定因素需要考虑，否则一旦决策和设计失误，将造成难以估量的损失。对于居住区建设来说，必须在规划设计阶段强化风险意识，为项目后期顺利投入运营打下基础。
2. 居住区规划设计风险分析
在居住区规划设计中，项目处于一个特定的位置中，与整个国家和城市系统存在着密切的联系，面临的不确定因素有很多，主要表现在以下几个方面：
2.1 项目环境风险
2.1.1自然环境风险。
自然环境是指项目所在地域的自然条件和地理位置特征。由于住宅区位置固定性和不可移动性，重视自然环境十分重要。自然环境要素主要包括项目所在地的地理条件、地质地貌以及气象水文条件等。设计时应注意地基承载力、软弱土层、地质断裂带、不良地质结构（滑坡、泥石流等）、地下水埋深、地下水污染的影响；还要注意地下管网如通信、供电、给水、排水、燃气等和文物古迹、坟墓、废弃矿井等的影响。
2.1.2 社会环境风险
2.1.2.1 宏观经济环境风险。
国家宏观经济环境是指一个国家和地区的政治、经济、社会等宏观因素的不确定性。政府的政策对居住区规划设计的影响是全局性的，因此在居住区规划设计中，不论是住宅建筑、公共建筑，还是居住区整体环境设计都要根据国家政策、技术标准和规范进行设计。例如，对于2006年备受关注的“90平方米户型占70%”政策的出台，虽然并没有给出明确的说法究竟是按项目执行还是按照总量执行，但是自从2006年下半年到2007年年初，因为原本设计的住房结构不符合70%以上建小户型的要求，很多居住区项目就开始陷入审批停滞阶段。普通住宅市场开发的90m2为主的中小户型，体现了国家对普通住宅市场的支持，这一时期，市场上推出了很多90m2左右的精品户型。在市场经济环境还未完善的条件下，政策风险对居住区规划设计的影响尤为重要，不同的产业政策、经济形式、土地管理政策、住房政策、金融政策、投资政策、通货膨胀、税收政策、城市规划、环保政策影响着居住区规划设计的各个层面。
2.1.2.2 区域社会经济发展风险。
由于土地在空间区位上的固定性，因此，每个居住区开发建设都是在一个特定的区域性投资环境中展开的。城市功能、基础设施、资源供给、市场需求、政策规范、法律空间和社会文化、区域人口发展状况等诸多条件都具有区域性的特征，都会对居住区规划设计起到重要的影响作用。居住区开发建设会随着区域经济的涨落而发生规划设计上的波动。
2.2 项目定位风险。
居住区开发建设中，住宅的市场定位风险在居住区规划设计所有的风险因素中占据了很大比例。当今, 很多房地产开发企业和规划设计人员对市场定位缺乏创新的勇气和激情，忽视项目自身不同的环境特点，盲目克隆,造成住宅市场中产品同质化倾向日趋严重,住宅产品缺乏个性。无论在产品功能上,还是在产品的建筑风格、户型设计、环境营造、配套设施等方面都大同小异。
2.2.1 区位选择风险。
城市区位的特点是占地少而人口密度大，经济部门多而效率高，同其他经济区和城市联系方便，城市这种地域类型因各地经济发展水平、基础设施建设、自然和环境条件而异。居住区所处地块的区位条件对居住区开发成败有着重要的作用。区位因素主要在于项目所临近商业区繁华程度、区域内道路的通达程度、交通的便捷程度、城市基础设施情况等。城市住宅地段并不是一个简单的空间位置概念，它不仅指自然地理位置，更多的是指经济地理位置、环境地理位置和文化地理位置，或者是它们的综合。地段好，不仅是因为它距离市中心近，更主要的是因为它周围商业繁荣、交通便利、生活服务及文化娱乐配套设施完善等。同样，地段不好主要是因为经济欠发达、交通不方便、缺少生活服务及文化娱乐设施等。所以区位选择一旦失误，将很有可能造成整个小区功能严重下降。
2.2.2 住宅设计定位风险。
住宅建筑在整个居住区规划中所占的用地比例达到了50%以上，居住建筑对于整个居住区环境营造和住宅区品味提升具有重要的作用。现在购房者对住宅房型的要求越来越高,这就要求开发商和设计人员不断去研究市场变化和人们的购房心理,设计出迎合市场需求的好房型 。否则，一旦在建筑档次、建筑形态、立面色彩、建筑材料、设备、朝向、质量、品牌等诸多要素中,定位不准确,很可能会造成设计的住宅类型得不到人们的认可而产生大量空置。
2.2.3 整体环境定位风险
环境的优劣,是影响人们购买欲的首要因素。现代社会中的城市居民,都渴望在工作之余能享有一处轻松、安逸、环境优美的舒适场所,在居住区规划设计中,关于环境特色的市场定位当属一大要点。环境因素指消费者外部世界的所有物质和社会要素的总和，如居住小区的绿化、居住区人口密度、居住区的配套设施情况等。通常来说，小区绿化越好，购买的居民越多，所以，在靠近公园、绿地等地方规划设计最好。
3. 居住区规划设计防范风险的措施
3.1 充分进行市场调研，做好前期策划。
人们在购买住房的时候考虑的因素很多，因此居住区规划设计牵涉的内容也很多。在前期要精心策划，认真分析市场需求，做好目标市场定位、产品定位和策划决策。只有通过深入的市场调查研究，才能准确把握市场动态，获得高质量的市场信息、包括现场区位环境、市场土地、小区定位、市场竞争情况等，从而做出对预期投资结果有利的预测，降低预期结果和实际结果的差距,有效规避风险。对居住区规划设计来讲，可以制定一份调查问卷，调查的范围包括：居住区对外交通情况、居住区住房服务人群问题、住宅区档次的定位、居住区户型与套型、居住区住房功能和条件、服务人群对小区配套设施的要求、购房区域的选择、购房家庭年收入情况等。只有在科学市场调研的基础上制定出居住区规划设计方案，确定小区对外出入口，进行建筑单体户型设计和建筑群体组合，配建相应的公共建筑，设计良好的环境，才能规划设计出迎合人们需求的适宜居住区。
3.2 多次深入实地勘察，进行规划设计。
居住区特有的区位特点要求规划设计过程中，多次深入实地勘察，研究小区周边道路交通情况、现场周围商业配套设施、是否临近城市公园绿地等，以指导规划设计中的小区内道路规划、公共服务设施配建、市政基础设施配套、绿化景观设计等，以充分发挥住宅的居住功能，设计出和谐交往空间，为住宅施工与销售打下良好的基础。
3.3 灵活开发建设，迅速对市场作出回应。
由于很多居住区项目开发前期投资的弹性和风险性很大，居住区规划设计除受自身因素的影响外，还受到周围环境、政府土地政策的变化、国家经济宏观调控的影响等，房地产市场的波动也会对居住区的开发产生深远的影响。在规划设计阶段由于资金投入费用很低，主要材料及设备的投入都还没有开始进行，所以可以随时对市场和政策做出反应，以调整规划设计方案。在此过程中不光要识别市场机会，还要理解持续变化的市场环境分析市场潜力，有针对性地提出市场推广计划，关注对土地策略的研究和投资策划，寻求土地价值最大化的要求。因此有些开发商和规划设计人员会对整个居住区分期开发，对于一期投入运营的住宅房型、配套设施做好回访调查，反映好的继续推出二期三期，反映不好的及时修改设计方案，调整住宅区的整体规划设计、配套设施情况等，以更好迎合市场的需求。
4. 结论
居住区规划设计是一个系统工程，它本身具有繁杂的系统性。对于项目本身，有其特殊性、单一性、用途多样化、资金流动量大的特点，另外，住宅区的固定性决定了住宅区开发的不可移动性。规划设计阶段影响到项目建设的全过程以及各个方面，对建设施工以及营销阶段的影响都是不容忽视的。风险研究在整个住宅区建设大环境中至关重要，尤其是规划设计阶段，加强风险分析、开展居住区开发风险防范系统研究不仅对从事住宅开发的房地产开发商和规划设计人员提高素质，加强自身管理，获得稳定可靠的开发效益，有着重要作用，而且有利于满足社会需求，为城市居民提供更加舒适和更高品质的住宅产品。
参考文献
［1］ 刘晓君.建筑技术经济学［M］.中国建筑工业出版社，2000
［2］ 黄继红,姜早红.商品住宅开发与经营优化理念的研究［J］.基建优化，2000.4
［3］ 李国庆.房地产业住宅市场浅析［J］.西部探矿工程，2005年第10期
【摘 要】住宅是城市发展、人类生存的重要载体，住宅小区开发、规划设计研究日趋引起人们的关注。住宅建设投资是一项综合性、专业性、技术性极强的活动，同时也是一项高投入、高回报和高风险的事业。当代中国社会正进行着一场住房体制上的深刻改革:取消了福利分房、实行住房分配商品化，因此研究居住区规划设计风险以及风险防范体系具有重要的现实意义。
【关键词】居住区开发；规划设计；风险
Analysis on risk in planning and designning of the Residential district
Li Mei，Fan Song-li
(Henan Institute of science and technology Xinxiang Henan 453003)
【Abstract】Residence is the fundamental carrier for urban development and people's living. Thus more and more concern has been given to the research on the development, planning and designning of the Residential district. Constructional investment of residence is a Comprehensive, professional, high technical action, also is a business of high investment, high profit and great risk. Recently, housing system is being reformed deeply in China: cancels the welfare distributing house, implements the commercial housing. So it is real significant to study on merchant investment risk of housing planning and build up risk prevention System.
【Key words】Development of Residential District,；Planning；Risk
自改革开放以来，我国的住宅产业逐步向社会化、商品化发展，随着住房制度改革的深入与住宅商品化的推进，住宅产业得到了蓬勃的发展。商品住宅建设,是城镇化建设的一个基本构成部分,住房及城市公共福利设施是关系人们生活的大事，住宅建设反映一个国家的国民经济发展水平，因而，居住区规划设计和开发在任何一个国家的国民经济中都占有十分重要的地位。
现阶段城乡居民收入水平的不断提高，居民对房屋品质，如住房功能、住房环境和综合配套水平等，提出了更高要求。然而商品住宅能否满足需求，未来销售能否得到社会认可取决于众多因素，其中包括了社会性、经济性、人的主观性等因素。因此，为了避免开发建设的盲目性，有必要在规划设计之前对这些影响因素进行科学的预测，为社会创造高品质的住宅产品。
1. 居住区开发建设各阶段的特点
居住区开发往往规模较大，生产周期较长，开发成本很高，一次性投资大，从规划设计、征地拆迁、土地三通一平、组织施工到竣工验收，小型项目需2～3年，中型项目需4～5年，大型项目需8～10年 。根据我国基本建设程序，居住区开发的全过程大致可以分为四个阶段：决策阶段——设计阶段——施工阶段——使用阶段。由于房屋的开发、建设、销售和租赁受国内外政治、经济的影响较大而呈现出不稳定状态。各个阶段对于总效益的影响程度也不尽相同。
1.1 决策阶段。
决策阶段，主要是对居住区开发项目作出总体策划阶段。这一阶段的主要投入费用是市场调查分析、可行性研究费、决策费用等，其费用约占总投资的1%。在项目决策结果得出以前一般不会进行土地、材料、设备等要素的投入，但是，项目一旦初步制定，对未来效果的影响可以达到60～70%。
1.2 设计阶段。
此阶段主要是根据小区所处地区和项目决策阶段的分析调查结果，具体详细设计居住区住宅建筑、公共建筑、道路交通以及停车设施、居住区绿化景观等。在这个阶段，居住区的功能、基本实施方案和主要投入要素就基本确定了。这个阶段的产出对总效益的影响约为20%～30%。
1.3 施工阶段。
施工阶段主要是资金和劳动的双重投入，具体有建筑施工所需投入的人工费、材料费、机械费等，虽然此阶段的生产要素投入占总投资比重最大，但是由于这一阶段，住宅项目只是按照图纸和技术标准、有关合同和法律法规的规定进行施工，很少发生大的变更，因此这一阶段对总效益的影响约为10%～15%。
1.4 使用阶段。
这一阶段是项目已经完全建成，只是对项目进行事后控制与检查评价。
由此可见，决策阶段和设计阶段对项目的产出起着关键的作用。随着开发的进程，项目产出对总效益的影响逐渐下降。居住区开发项目最后所实现的社会经济效果，很大程度是由决策阶段和设计阶段决定的，我们将这个阶段统称为规划设计阶段。在这个阶段，居住区项目面临着大量的不确定因素需要考虑，否则一旦决策和设计失误，将造成难以估量的损失。对于居住区建设来说，必须在规划设计阶段强化风险意识，为项目后期顺利投入运营打下基础。
2. 居住区规划设计风险分析
在居住区规划设计中，项目处于一个特定的位置中，与整个国家和城市系统存在着密切的联系，面临的不确定因素有很多，主要表现在以下几个方面：
2.1 项目环境风险
2.1.1自然环境风险。
自然环境是指项目所在地域的自然条件和地理位置特征。由于住宅区位置固定性和不可移动性，重视自然环境十分重要。自然环境要素主要包括项目所在地的地理条件、地质地貌以及气象水文条件等。设计时应注意地基承载力、软弱土层、地质断裂带、不良地质结构（滑坡、泥石流等）、地下水埋深、地下水污染的影响；还要注意地下管网如通信、供电、给水、排水、燃气等和文物古迹、坟墓、废弃矿井等的影响。
2.1.2 社会环境风险
2.1.2.1 宏观经济环境风险。
国家宏观经济环境是指一个国家和地区的政治、经济、社会等宏观因素的不确定性。政府的政策对居住区规划设计的影响是全局性的，因此在居住区规划设计中，不论是住宅建筑、公共建筑，还是居住区整体环境设计都要根据国家政策、技术标准和规范进行设计。例如，对于2006年备受关注的“90平方米户型占70%”政策的出台，虽然并没有给出明确的说法究竟是按项目执行还是按照总量执行，但是自从2006年下半年到2007年年初，因为原本设计的住房结构不符合70%以上建小户型的要求，很多居住区项目就开始陷入审批停滞阶段。普通住宅市场开发的90m2为主的中小户型，体现了国家对普通住宅市场的支持，这一时期，市场上推出了很多90m2左右的精品户型。在市场经济环境还未完善的条件下，政策风险对居住区规划设计的影响尤为重要，不同的产业政策、经济形式、土地管理政策、住房政策、金融政策、投资政策、通货膨胀、税收政策、城市规划、环保政策影响着居住区规划设计的各个层面。
2.1.2.2 区域社会经济发展风险。
由于土地在空间区位上的固定性，因此，每个居住区开发建设都是在一个特定的区域性投资环境中展开的。城市功能、基础设施、资源供给、市场需求、政策规范、法律空间和社会文化、区域人口发展状况等诸多条件都具有区域性的特征，都会对居住区规划设计起到重要的影响作用。居住区开发建设会随着区域经济的涨落而发生规划设计上的波动。
2.2 项目定位风险。
居住区开发建设中，住宅的市场定位风险在居住区规划设计所有的风险因素中占据了很大比例。当今, 很多房地产开发企业和规划设计人员对市场定位缺乏创新的勇气和激情，忽视项目自身不同的环境特点，盲目克隆,造成住宅市场中产品同质化倾向日趋严重,住宅产品缺乏个性。无论在产品功能上,还是在产品的建筑风格、户型设计、环境营造、配套设施等方面都大同小异。
2.2.1 区位选择风险。
城市区位的特点是占地少而人口密度大，经济部门多而效率高，同其他经济区和城市联系方便，城市这种地域类型因各地经济发展水平、基础设施建设、自然和环境条件而异。居住区所处地块的区位条件对居住区开发成败有着重要的作用。区位因素主要在于项目所临近商业区繁华程度、区域内道路的通达程度、交通的便捷程度、城市基础设施情况等。城市住宅地段并不是一个简单的空间位置概念，它不仅指自然地理位置，更多的是指经济地理位置、环境地理位置和文化地理位置，或者是它们的综合。地段好，不仅是因为它距离市中心近，更主要的是因为它周围商业繁荣、交通便利、生活服务及文化娱乐配套设施完善等。同样，地段不好主要是因为经济欠发达、交通不方便、缺少生活服务及文化娱乐设施等。所以区位选择一旦失误，将很有可能造成整个小区功能严重下降。
2.2.2 住宅设计定位风险。
住宅建筑在整个居住区规划中所占的用地比例达到了50%以上，居住建筑对于整个居住区环境营造和住宅区品味提升具有重要的作用。现在购房者对住宅房型的要求越来越高,这就要求开发商和设计人员不断去研究市场变化和人们的购房心理,设计出迎合市场需求的好房型 。否则，一旦在建筑档次、建筑形态、立面色彩、建筑材料、设备、朝向、质量、品牌等诸多要素中,定位不准确,很可能会造成设计的住宅类型得不到人们的认可而产生大量空置。
2.2.3 整体环境定位风险
环境的优劣,是影响人们购买欲的首要因素。现代社会中的城市居民,都渴望在工作之余能享有一处轻松、安逸、环境优美的舒适场所,在居住区规划设计中,关于环境特色的市场定位当属一大要点。环境因素指消费者外部世界的所有物质和社会要素的总和，如居住小区的绿化、居住区人口密度、居住区的配套设施情况等。通常来说，小区绿化越好，购买的居民越多，所以，在靠近公园、绿地等地方规划设计最好。
3. 居住区规划设计防范风险的措施
3.1 充分进行市场调研，做好前期策划。
人们在购买住房的时候考虑的因素很多，因此居住区规划设计牵涉的内容也很多。在前期要精心策划，认真分析市场需求，做好目标市场定位、产品定位和策划决策。只有通过深入的市场调查研究，才能准确把握市场动态，获得高质量的市场信息、包括现场区位环境、市场土地、小区定位、市场竞争情况等，从而做出对预期投资结果有利的预测，降低预期结果和实际结果的差距,有效规避风险。对居住区规划设计来讲，可以制定一份调查问卷，调查的范围包括：居住区对外交通情况、居住区住房服务人群问题、住宅区档次的定位、居住区户型与套型、居住区住房功能和条件、服务人群对小区配套设施的要求、购房区域的选择、购房家庭年收入情况等。只有在科学市场调研的基础上制定出居住区规划设计方案，确定小区对外出入口，进行建筑单体户型设计和建筑群体组合，配建相应的公共建筑，设计良好的环境，才能规划设计出迎合人们需求的适宜居住区。
3.2 多次深入实地勘察，进行规划设计。
居住区特有的区位特点要求规划设计过程中，多次深入实地勘察，研究小区周边道路交通情况、现场周围商业配套设施、是否临近城市公园绿地等，以指导规划设计中的小区内道路规划、公共服务设施配建、市政基础设施配套、绿化景观设计等，以充分发挥住宅的居住功能，设计出和谐交往空间，为住宅施工与销售打下良好的基础。
3.3 灵活开发建设，迅速对市场作出回应。
由于很多居住区项目开发前期投资的弹性和风险性很大，居住区规划设计除受自身因素的影响外，还受到周围环境、政府土地政策的变化、国家经济宏观调控的影响等，房地产市场的波动也会对居住区的开发产生深远的影响。在规划设计阶段由于资金投入费用很低，主要材料及设备的投入都还没有开始进行，所以可以随时对市场和政策做出反应，以调整规划设计方案。在此过程中不光要识别市场机会，还要理解持续变化的市场环境分析市场潜力，有针对性地提出市场推广计划，关注对土地策略的研究和投资策划，寻求土地价值最大化的要求。因此有些开发商和规划设计人员会对整个居住区分期开发，对于一期投入运营的住宅房型、配套设施做好回访调查，反映好的继续推出二期三期，反映不好的及时修改设计方案，调整住宅区的整体规划设计、配套设施情况等，以更好迎合市场的需求。
4. 结论
居住区规划设计是一个系统工程，它本身具有繁杂的系统性。对于项目本身，有其特殊性、单一性、用途多样化、资金流动量大的特点，另外，住宅区的固定性决定了住宅区开发的不可移动性。规划设计阶段影响到项目建设的全过程以及各个方面，对建设施工以及营销阶段的影响都是不容忽视的。风险研究在整个住宅区建设大环境中至关重要，尤其是规划设计阶段，加强风险分析、开展居住区开发风险防范系统研究不仅对从事住宅开发的房地产开发商和规划设计人员提高素质，加强自身管理，获得稳定可靠的开发效益，有着重要作用，而且有利于满足社会需求，为城市居民提供更加舒适和更高品质的住宅产品。
参考文献
［1］ 刘晓君.建筑技术经济学［M］.中国建筑工业出版社，2000
［2］ 黄继红,姜早红.商品住宅开发与经营优化理念的研究［J］.基建优化，2000.4
［3］ 李国庆.房地产业住宅市场浅析［J］.西部探矿工程，2005年第10期