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[摘 要]实行营改增以后，由于建筑企业的特殊性，受“营改增”的影响较大，因此明确“营改增”对建筑企业产生的影响，并做好充分准备，将会有利于建筑企业自身的发展。那么对于房地产企业来说，"营改增"同样是利好么？本文主要探讨房地产企业在实施"营改增"后将面临的问题，并对这些问题进行了探讨。
[关键词]营改增；房地产企业问题探讨
中图分类号：TU992.3 文献标识码：A 文章编号：1009-914X（2015）14-0163-01
中央已经明确要在十二五期间（2011-2015）完成“营改增”改革任务，因此，2015年将是“营改增”税制改革的收官之年。从目前的改革情况来看，“营改增”后房地产业的税率会在11%和17%之间做出选择，而现行房地产业缴纳销售不动产营业税的税率为5%，因此，如果企业没有足够的进项税抵扣或政府不出台相关过渡政策，那么，这将给房地产企业带来较大的税负压力。
一、营改增后房地产企业面临的新情况
（一）账务处理难度增加
“营改增”后只有账务处理规范的企业才能正确进行纳税申报，这种改变将给房地产企业财务工作带来新的挑战。财务人员面临新旧税制的衔接、税收政策的变化、具体业务的处理和税务核算的转化等难题。由于财务人员业务素质和职业操守参差不齐，可能会对税收政策的理解、相关业务的会计核算、税收的申报缴纳等产生偏差，从而带来财务核算不合规，纳税申报不准确等风险。
（二）可抵扣进项不足，税负恐大幅上升
“营改增”的目标是通过改革实现只对产品或者服务的增值部分纳税，从而减少重复纳税环节。从全国“营改增”试行的反馈情况看，大多数的企业实现了税负下降。不过，也有部分企业因为生产具有周期性、成本结构中可抵扣的成本占比较小而无法抵扣费用，或是进项税难以抵扣税票等原因，反而出现了税负增加的情况。
（三）建筑企业是一个劳动密集型企业，人工成本占成本总额的比重较大，而此次“营改增”改革中，由于劳务公司没有纳入“营改增”的范围，其提供的劳务发票不能作为建筑的进项税额予以抵扣。
（四）一般建筑施工企业进场前，建设单位先进行“四通一平”，即施工现场通水、通电、通路、通讯，场地平整。这部分水、电、气、通讯等费用多是通过以建设单位的名称开户银行账户进行托收，由建设单位代付，在支付工程款时扣除，这些费用也很难取得增值税专用发票。
二、“营改增”对房地产业的影响？
2014年以来，随着楼市的低迷，房地产业面临不断上行的运营成本，2015年营改增后，房地产企业在财税处理、发票管理、成本项目发票取得等方面都面临巨大挑战。
（一）房地产企业的实际税负很可能会增加
房地产建筑材料来源方式较多，增值税进项税额抵扣难度大。由于建筑工程承包方式和承包范围的不同，有的工程项目材料、设备全部由施工企业自行采购，能取得的进项税额发票多些；而有的工程项目，主要材料或大宗材料由甲方（建设单位）采购，调拨给施工企业使用，施工企业仅采购一些辅助材料或零星材料，这样施工企业可取得的进项税额就少，实际税负明显偏高。另外，施工企业承建的工程项目比较分散，很多工程所处地域比较偏僻，所面对的材料供应商及材料种类“散、杂、小”，如砖瓦、白灰、砂石、土方及零星材料基本上由个体户、杂货店、小规模纳税人供应，购买的材料没有发票或者取得的发票不是增值税专用发票。由于发票管理难度大，材料进项税额无法正常抵扣，使建筑业实际税负加大。
（二）商品混凝土等材料增加税负
根据《财政部、国家税务总局关于部分货物适用增值税低税率和简易办法征收增值税政策的通知》（财税〔2009〕9号）规定，一般纳税人销售自产的下列货物，可选择按照简易办法依照6%征收率计算缴纳增值税：①建筑用和生产建筑材料所用的砂、土、石料；②以自己采掘的砂、土、石料或其他矿物连续生产的砖、瓦、石灰（不含黏土实心砖、瓦）；③自来水；④商品混凝土（仅限于以水泥为原料生产的水泥混凝土）。
以上所列货物，都是工程项目的主要材料，在工程造价中所占比重较大。假设施工企业购入以上材料都能取得正规增值税发票，可抵扣的进项税率为6%，而建筑业增值税销项税率为11%，施工企业购入的以上材料必将增加5%的纳税成本，从而加大建筑业实际税负，挤占利润空间。
（三）建筑劳务费增加税负
一个工程项目人工费占工程总造价的20%～30%，而劳务用工主要来源于成建制的劳务公司及零散的农民工。劳务公司作为建筑业的一部分，为施工企业提供专业的建筑施工劳务，取得劳务收入按11%计征增值税销项税，却没有进项税额可抵扣，与原3%营业税率相比，增加了8%的税负。劳务公司作为微利企业，承受不了这么重的税负，势必走向破产，或将税负转嫁到施工企业。另外，农民工提供零星劳务产生的人工费，也没有增值税发票，无可抵扣的进项税额，势必加大建筑施工企业人工费的税负。
三、营改增”的对策
（一）完善合同约定，明确付款程序。企业在与建设单位签订合同时，必须同建设单位约定不能签订由建设单位提供材料或设备的条款。在与材料供应商签订合同时，建筑企业应尽量选择具有一般纳税人资格的供应商，并且在材料供应商提供增值税专用发票后才能付款。在签订分转包合同时，建筑企业应注意约定由对方承担足额、合法、有效的增值税专用发票。这些对于建筑企业应对“营改增”都是大有裨益的。
（二）提高企业会计核算水平
“营改增”后，施工企业应加大会计人员培训力度，着力增强会计核算的细化与规范化，使会计人员能够准确地核算进项、销项等税额。例如，企业在施工中取得的与生产经营有关的增值税进项税额不能再直接列入成本费用，而要列入“应交增值税-进项税额”科目，如不分开核算，这部分进项税额在缴纳增值税时无法得到抵扣；同时，经业主批复计价的工程收入，必须扣除11%的增值税销项税额后再将差额列入“主营业务收入”科目等。另外会计人员在增值税相关专用发票开具认证、取得、抵扣等一系列环节上也要熟悉。
（三）积极改革现有管理模式
目前，有的建筑施工企业下属的子公司资质较低，竞争力不强。投标承揽主要由母公司负责，中标后再由各工程子公司参建施工。“营改增”对于这种管理模式提出了挑战。房地产施工建筑企业要积极创新管理模式，适应营改增经济新形势要求，房地产企业才能健康稳步发展。
（四）加强现金流管理，减轻企业的支付压力。工程款拖欠是建筑企业的一个长期存在的问题，企业开出发票后，缴纳该部分增值税销项税额，可是工程款还在拖欠，就形成了企业的资金压力。因此建筑企业应加强资金管理，加大应收账款的催收力度，合理调配资金，同时尽量做到收款时再开具发票。
（五）利用信息化手段。建筑企业应利用信息化技術，推动企业向“智通型”和“管理型”的企业管理模式发展，加强分散项目与企业之间的联系，实现企业人、财、物、资金等资源的宏观调配，防范企业风险，节约成本。建筑企业还应加强信息系统建设，提高增值税及其专用发票开具、认证、抵扣等环节的配备及其防伪税控系统广泛应用，提高员工的工作效率。建筑企业还可利用信息化技术，准确核算会计信息，利用现有政策最大限度的享受税收带来的好处。
参考文献
[1]胡锋等“营改增”对建筑行业的积极影响《财会月刊》2013；1？
[2] 韩笑，实施“营改增”后房地产企业将面临的问题及对策《市场研究》2014年07期
[3] 张运贤，刍议“营改增”对房地产企业未来影响及对策《会计师》2014年14期
[关键词]营改增；房地产企业问题探讨
中图分类号：TU992.3 文献标识码：A 文章编号：1009-914X（2015）14-0163-01
中央已经明确要在十二五期间（2011-2015）完成“营改增”改革任务，因此，2015年将是“营改增”税制改革的收官之年。从目前的改革情况来看，“营改增”后房地产业的税率会在11%和17%之间做出选择，而现行房地产业缴纳销售不动产营业税的税率为5%，因此，如果企业没有足够的进项税抵扣或政府不出台相关过渡政策，那么，这将给房地产企业带来较大的税负压力。
一、营改增后房地产企业面临的新情况
（一）账务处理难度增加
“营改增”后只有账务处理规范的企业才能正确进行纳税申报，这种改变将给房地产企业财务工作带来新的挑战。财务人员面临新旧税制的衔接、税收政策的变化、具体业务的处理和税务核算的转化等难题。由于财务人员业务素质和职业操守参差不齐，可能会对税收政策的理解、相关业务的会计核算、税收的申报缴纳等产生偏差，从而带来财务核算不合规，纳税申报不准确等风险。
（二）可抵扣进项不足，税负恐大幅上升
“营改增”的目标是通过改革实现只对产品或者服务的增值部分纳税，从而减少重复纳税环节。从全国“营改增”试行的反馈情况看，大多数的企业实现了税负下降。不过，也有部分企业因为生产具有周期性、成本结构中可抵扣的成本占比较小而无法抵扣费用，或是进项税难以抵扣税票等原因，反而出现了税负增加的情况。
（三）建筑企业是一个劳动密集型企业，人工成本占成本总额的比重较大，而此次“营改增”改革中，由于劳务公司没有纳入“营改增”的范围，其提供的劳务发票不能作为建筑的进项税额予以抵扣。
（四）一般建筑施工企业进场前，建设单位先进行“四通一平”，即施工现场通水、通电、通路、通讯，场地平整。这部分水、电、气、通讯等费用多是通过以建设单位的名称开户银行账户进行托收，由建设单位代付，在支付工程款时扣除，这些费用也很难取得增值税专用发票。
二、“营改增”对房地产业的影响？
2014年以来，随着楼市的低迷，房地产业面临不断上行的运营成本，2015年营改增后，房地产企业在财税处理、发票管理、成本项目发票取得等方面都面临巨大挑战。
（一）房地产企业的实际税负很可能会增加
房地产建筑材料来源方式较多，增值税进项税额抵扣难度大。由于建筑工程承包方式和承包范围的不同，有的工程项目材料、设备全部由施工企业自行采购，能取得的进项税额发票多些；而有的工程项目，主要材料或大宗材料由甲方（建设单位）采购，调拨给施工企业使用，施工企业仅采购一些辅助材料或零星材料，这样施工企业可取得的进项税额就少，实际税负明显偏高。另外，施工企业承建的工程项目比较分散，很多工程所处地域比较偏僻，所面对的材料供应商及材料种类“散、杂、小”，如砖瓦、白灰、砂石、土方及零星材料基本上由个体户、杂货店、小规模纳税人供应，购买的材料没有发票或者取得的发票不是增值税专用发票。由于发票管理难度大，材料进项税额无法正常抵扣，使建筑业实际税负加大。
（二）商品混凝土等材料增加税负
根据《财政部、国家税务总局关于部分货物适用增值税低税率和简易办法征收增值税政策的通知》（财税〔2009〕9号）规定，一般纳税人销售自产的下列货物，可选择按照简易办法依照6%征收率计算缴纳增值税：①建筑用和生产建筑材料所用的砂、土、石料；②以自己采掘的砂、土、石料或其他矿物连续生产的砖、瓦、石灰（不含黏土实心砖、瓦）；③自来水；④商品混凝土（仅限于以水泥为原料生产的水泥混凝土）。
以上所列货物，都是工程项目的主要材料，在工程造价中所占比重较大。假设施工企业购入以上材料都能取得正规增值税发票，可抵扣的进项税率为6%，而建筑业增值税销项税率为11%，施工企业购入的以上材料必将增加5%的纳税成本，从而加大建筑业实际税负，挤占利润空间。
（三）建筑劳务费增加税负
一个工程项目人工费占工程总造价的20%～30%，而劳务用工主要来源于成建制的劳务公司及零散的农民工。劳务公司作为建筑业的一部分，为施工企业提供专业的建筑施工劳务，取得劳务收入按11%计征增值税销项税，却没有进项税额可抵扣，与原3%营业税率相比，增加了8%的税负。劳务公司作为微利企业，承受不了这么重的税负，势必走向破产，或将税负转嫁到施工企业。另外，农民工提供零星劳务产生的人工费，也没有增值税发票，无可抵扣的进项税额，势必加大建筑施工企业人工费的税负。
三、营改增”的对策
（一）完善合同约定，明确付款程序。企业在与建设单位签订合同时，必须同建设单位约定不能签订由建设单位提供材料或设备的条款。在与材料供应商签订合同时，建筑企业应尽量选择具有一般纳税人资格的供应商，并且在材料供应商提供增值税专用发票后才能付款。在签订分转包合同时，建筑企业应注意约定由对方承担足额、合法、有效的增值税专用发票。这些对于建筑企业应对“营改增”都是大有裨益的。
（二）提高企业会计核算水平
“营改增”后，施工企业应加大会计人员培训力度，着力增强会计核算的细化与规范化，使会计人员能够准确地核算进项、销项等税额。例如，企业在施工中取得的与生产经营有关的增值税进项税额不能再直接列入成本费用，而要列入“应交增值税-进项税额”科目，如不分开核算，这部分进项税额在缴纳增值税时无法得到抵扣；同时，经业主批复计价的工程收入，必须扣除11%的增值税销项税额后再将差额列入“主营业务收入”科目等。另外会计人员在增值税相关专用发票开具认证、取得、抵扣等一系列环节上也要熟悉。
（三）积极改革现有管理模式
目前，有的建筑施工企业下属的子公司资质较低，竞争力不强。投标承揽主要由母公司负责，中标后再由各工程子公司参建施工。“营改增”对于这种管理模式提出了挑战。房地产施工建筑企业要积极创新管理模式，适应营改增经济新形势要求，房地产企业才能健康稳步发展。
（四）加强现金流管理，减轻企业的支付压力。工程款拖欠是建筑企业的一个长期存在的问题，企业开出发票后，缴纳该部分增值税销项税额，可是工程款还在拖欠，就形成了企业的资金压力。因此建筑企业应加强资金管理，加大应收账款的催收力度，合理调配资金，同时尽量做到收款时再开具发票。
（五）利用信息化手段。建筑企业应利用信息化技術，推动企业向“智通型”和“管理型”的企业管理模式发展，加强分散项目与企业之间的联系，实现企业人、财、物、资金等资源的宏观调配，防范企业风险，节约成本。建筑企业还应加强信息系统建设，提高增值税及其专用发票开具、认证、抵扣等环节的配备及其防伪税控系统广泛应用，提高员工的工作效率。建筑企业还可利用信息化技术，准确核算会计信息，利用现有政策最大限度的享受税收带来的好处。
参考文献
[1]胡锋等“营改增”对建筑行业的积极影响《财会月刊》2013；1？
[2] 韩笑，实施“营改增”后房地产企业将面临的问题及对策《市场研究》2014年07期
[3] 张运贤，刍议“营改增”对房地产企业未来影响及对策《会计师》2014年14期