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中国商业地产在电商大行其道的压力之下，还面临着商业体量大放量、彼此之间同质化竞争加剧的局面。外敌来袭，内讧又起，商业地产的“自相残杀”让未来增加了些许不确定性。
房企加码商业地产
自2010年以来，在房地产业错综复杂的调控环境下，商业地产逐渐成为了群雄逐鹿的主战场。除了老牌商业地产开发商在急速扩张，住宅开发品牌企业也不约而同地展示了各自的商业地产宏图，欲将其势力版图从住宅市场逐渐扩展到商业地产领域。根据不完全统计，2011年年底中国购物中心2500家，其中2010年新增249家，2011年新增253家。预计2012-2015年，全国新增购物中心数量将超过1300家。
近年来，众多开发企业将重金纷纷投向商业项目尤其是城市综合体的开发，在土地储备上也开始增加商业比例。如万科、华润、保利等企业均加大了商业地产投资比例。除了不断建设商业地产项目，房地产企业拿地的热情亦与日俱增。
保利地产在其2010年制定的“十二五”规划中，就将商业开发提升到与住宅并行的战略高度，宣布将把商业地产的开发比例提升到30%。预计在“十二五”期间，保利地产拥有的购物中心和酒店项目将分别达到12个和15个，分布于全国11个城市，总面积将超过200万平方米。
以住宅起家的雅居乐集团，近年也加大了在商业地产的布局。其未来商业地产开发占比将从目前的5%提升到15%。目前，该集团已建的自持商业面积达几十万平方米，其商业地产业态已包括了大型城市综合体、社区商业、写字楼等多种模式。
去年，中海地产高调发布其商业地产品牌，其高层曾表示，该集团已储备的260万平方米的商业地产项目，预计将在2015年前基本落成。远洋地产也在近年加快了进军商业地产的步伐，并提出到2015年在商业地产领域将达到百亿元的经营目标。
就在前些天，招商地产分管商业地产的副总经理张林也对外宣称，招商商业地产版图将在全国开花：超过500万平方米的优质土地资源将在未来注入，深圳、广州、南京、重庆等地将出现大型商业项目。其中，深圳海上世界综合体项目总建筑面积达100万平方米，总投资额200多亿元，重庆的长嘉汇项目总建筑面积达170万平方米，与香港置地共同开发。
据本刊记者查阅相关资料发现，目前排名前20名的开发商均已进入商业地产，商业地产已然进入“大跃进”的时代。2011年保利新增的20个土地项目中，有多达10个是商业地产项目；据不完全统计，目前万科已拥有18个购物中心，商业项目规模达到600万平方米……去年一季度，住宅开发投资增速仅为19%，而商业地产则达到了43.3%。
商业供应过度的现象其实早已存在，而经过住宅房企进入商业地产的浪潮之后，这种现象愈加明显。2012年中国大城市购物中心整体空置率上升，二线城市的平均空置率为10.5%，高于2011年的10.2%；一线城市空置率从2011年的7.9%增加至8.4%。
业内人士认为，这么多发展商纷纷加大商业地产布局，是市场、政策的变化与企业发展策略需要共同作用的结果。一方面，按照目前国内的土地出让模式，在获取大片地块时，发展商通常都会被要求配套一定的商业面积。另一方面，随着住宅调控政策的持续，住宅市场的开发风险正不断累积，加上中国房地产已开始进入深耕阶段，一些中心城市的土地资源已日渐枯竭，以往住宅开发“短平快”的运作模式正受到越来越大的挑战，从企业生存发展需要，发展商急需寻找可持续化发展，能平衡收益、降低风险的营利模式。
资料显示，2011年至2015年，20个重点城市新增城市综合体总量将超过1.6亿平方米，其中约55%的增量集中在中西部的“三无”（无人口、无产业、无交通）新城。业内人士指出，少数新进入商业地产者能吃着馅饼，多数开发商只是在跳陷阱。随着住宅市场调控的深入，二线城市尤其是省会城市的商业地产成为很多地产商争抢的蛋糕；而当地政府则“顺应市场”大手笔规划和推出商业用地，由此导致这些城市商业项目供应量激增。
泡沫越吹越大
“在2010年后，突然感觉到所有的开发商都在转型做商业地产，不管大的小的都要转型做商业地产，这是令我非常吃惊的一件事情，因为商业地产并不是那么容易做的一件事情，为什么非要去做呢？如果仅是做做宣传或只是散卖些写字楼和商铺，在住宅限购的背景下，也未尝不是合理的选择。但如果拟大规模做大型商业地产的持有及经营，特别是购物中心，我认为这很危险，”从事商业地产行业十余年的王威接受本刊记者采访时直言。
对于开发商热衷于商业地产开发的原因，业界观点不一。一种说法是，住宅被限购后投资者转为购买商业地产，地产商也因此转为开发商铺。另一种说法是，相比住宅，各地政府更倾向于出让能长期获取税收、安排就业的商业地产的开发用地，导致地产商被迫开发商业地产。还有一种观点认为，持续的宏观调控让地产商面临财务压力，开发商迫切希望改变财务结构，使企业能在市场调控的环境下依然有现金流，因此转型商业地产开发。
根据第一太平戴维斯为本刊提供的数据显示，去年北京商业新增7个购物中心，供应量91.5万平方米。而2013年北京预计将有11个零售项目进入市场，新供给面积近80万平方米。
商业地产“井喷式”发展已经不仅仅停留在一线城市，在二、三线城市，甚至一些小县城也在大搞商业地产，远远超过需求。判断城市商业地产泡沫的一个重要指标，是人均商业面积。在西方发达国家的核心城市，人均商业面积一般在1.2平方米左右。“商业地产是不是过热，供应量是其中一个重要数据。另外，还要看当地的消费水平。”徐伟成指出。目前，我国一批二线城市的人均商业面积已超过人均1.2平方米，部分城市甚至已达到2～3平方米。
以成都为例，据不完全统计，2011年成都市立项和在建的城市综合体已超过80个，总体量达千万平方米。由于2009～2011年商业用地供应爆发式增长，未来两年成都将有1000万平方米以上的商业项目入市。按照中国商业地产联盟秘书长王永平的说法，成都商业地产投资泡沫风险隐现。 在昆明，未来五年仅商铺就将新增298.5万平方米，人均商业面积直追香港、上海。在沈阳“金廊工程”沿线，在建的以商业为主的项目达700多万平方米，远远超过上海淮海路、南京路、四川北路三大商业街400多万平方米的建筑面积。
“在住宅市场收紧之下，众多企业涌向商业地产，一旦失去理性就有可能吹大泡沫。现在看来，有些企业确实还没做好转型的充分准备，导致一些地方商业地产闲置、烂尾，商业地产的一些风险已经有所显现，值得警惕。”王威认为，未来五年内商业地产整体泡沫将非常严重。从供求关系来看，总体供过于求，局部供应平衡，个别区域还存在供不应求。造成供应快速上升的原因很大一部分是政府规划，政府在出售土地时就有10%或以上的商业配套要求，而且纯住宅用地越来越少，出让地块的商业比例越来越高；此外也有一些开发商本身对商业地产认识不足，冲动购买商业地块；还有一个原因是，前些年积压的商业地块到了不得不开发的时候，住宅开发商之前回避了商业地产，这两年又一起高呼做商业地产，结果原先商业地块的库存现在集中推出，导致了现在商业地产井喷的现状。王威指出，商业地产的需求一直是平稳增长的，与宏观经济增长趋同，不存在暴涨的可能。突然井喷的供应遇上平稳增长的需求，泡沫就产生了。
王威2006年加入凯德商用，做的第一个项目是望京凯德Mall。当时他就做了一个调查，发现望京已有200万平方米的商业供应量。去年他到望京调查了一圈，发现真正能够活下来的商业最多50万平方米，其余百分之六七十都已死掉。这是商业地产的一个真实的缩影。近几年商业地产集中式的投资热使得部分城市商业地产出现供过于求，同质化严重，行业内竞争激烈，一些商业地产商正在感受着一些城市商场人流冷清、商户退租以及商铺空置的寒意。即使在北京和上海，只要留心观察，关门的商场也比比皆是。单就北京而言，某些形态的商业地产已经呈现出供过于求的现象。比如，很多项目由于竞争激烈，呈现出明显的招商困难，即便这些项目位置优越。而由于拥有大量选择，一些零售业的商业机构则在选择开店的条件上更加苛刻，导致一些耗资巨大的商业地产项目已连续推迟开业，业已开业但人气不好、苦苦支撑的商业项目也不在少数。
虽然对商业地产的未来仍然看好，但王威却一再强调：“在经济持续增长的情况下，在项目做得好的情况下。”但他目前不得不坦陈的是，由于受招商周期延长、与租户租金议价能力下降，以及空置率上升等问题，商业地产项目的投资回报周期也在不断延长，商业地产项目回报周期已由5～6年普遍延长至8～10年。“繁荣”下的风险
如今，我国对商业地产的投资热情已然达到接近“疯狂”的地步，对此著名地产评论人马跃成接受本刊记者采访时表示，现阶段商业地产有跟风现象。“现在的商业地产一味地追求大规模，有的购物中心甚至占地面积达上千亩；但由于其地理位置的原因，商户资源不足、客户资源不足，造成无人光顾的局面。另外，也有的是在同一商圈内拥有多个类似大型购物中心，商户、客户资源分流现象严重。”
商业地产虽然吸引了大批企业进入，但其中相当一部分企业，在尚未具备相应的资金运作能力及操盘能力的前提下，就开始转型、扩张。然而，商业物业与地产商熟悉的住宅、公建等明显不同，商业物业应具备与之相对应的经营模式和管理人才，否则将会付出惨重的代价。北京盈科大厦建好后，为了引进太平洋百货，仅在设施改造上就投入4000多万元。济南泉城路商业街店铺，由于过于重视城市景观要求，忽视了商业使用功能，陷入了招商难的尴尬境地。
“这么大的放量，销售及运营模式却比较简单、单一，大多以销售为主，而自持的比例很小，这无形中暴露出商业地产目前运营的危机所在。”一位业内人士直言，现在所谓的商业综合体进入的门槛低，开发商更多考虑的是快速回笼资金，这不仅不能很好地保证日后产品运营的品质，而且对今后的商业地产将带来很多的负面影响。
马跃成认为，我国商业地产现在面临三大瓶颈：第一是融资瓶颈，目前制约商业地产发展的最大问题是融资比较单一，过度依赖银行；第二是运营托管，在发达国家成熟的商业地产开发体系中，专业托管已经成为塑造现金流的重要渠道，目前在中国基本没有；第三是缺乏专业人才，目前开发商业地产的开发商多为地产商，对商业的选址、功能要求等专业知之甚少，对地产和商业均精通的复合型人才更是凤毛麟角，人才的短缺导致开发商业地产的风险加大。
正略钧策管理咨询负责商业地产项目研究的顾问康桄璃也表示，短期大量激增的商业地产相较于人才储备、零售业发展等现状存在极大的不匹配，这必将出现恶性竞争的状况：大量企业的进入，对土地需求量自然增加，地价必然上涨，导致开发成本增加，在本身融资渠道就狭窄的环境下，企业将承受巨大的资金压力；大量项目的出现，必然引发人才大战，高薪挖人的现象现在比比皆是，导致工作的稳定性受到影响，无法正常运作，这也直接影响了项目的服务品质；大量项目的短期激增相较于有限的零售品牌资源，也必将导致商业项目的严重同质化，而且因彼此间的恶性竞争不仅增加了招商难度，并使得项目收益缺少保障。
“由于住宅受限，一批开发商转而进入商业地产，造成部分城市商业地产供应量偏大，而新晋商业地产开发商在人才、运营经验上的不足，也使得后期操作风险大大增加。未来3～5年内，有些商业项目将难逃关闭、重组和被收购的命运。”商业地产专家鄂丽华认为，供应量大导致商业地产市场上有大量的商用物业存在抄袭、复制，以至形成同质化竞争的趋势，这在无形中增加了投资商业地产的风险。有些开发商习惯于把住宅房地产的开发模式直接照搬到商业地产开发中，往往是重开发轻经营，先销售后招商。有些大型商场规模盲目扩大，完全脱离需求；商业地产的开发和后期的商业经营管理严重脱节，往往还没有真正进行前期的商业策划，就急于找规划设计单位进行投标，这种急于求成的心态很容易埋下隐患。
房企加码商业地产
自2010年以来，在房地产业错综复杂的调控环境下，商业地产逐渐成为了群雄逐鹿的主战场。除了老牌商业地产开发商在急速扩张，住宅开发品牌企业也不约而同地展示了各自的商业地产宏图，欲将其势力版图从住宅市场逐渐扩展到商业地产领域。根据不完全统计，2011年年底中国购物中心2500家，其中2010年新增249家，2011年新增253家。预计2012-2015年，全国新增购物中心数量将超过1300家。
近年来，众多开发企业将重金纷纷投向商业项目尤其是城市综合体的开发，在土地储备上也开始增加商业比例。如万科、华润、保利等企业均加大了商业地产投资比例。除了不断建设商业地产项目，房地产企业拿地的热情亦与日俱增。
保利地产在其2010年制定的“十二五”规划中，就将商业开发提升到与住宅并行的战略高度，宣布将把商业地产的开发比例提升到30%。预计在“十二五”期间，保利地产拥有的购物中心和酒店项目将分别达到12个和15个，分布于全国11个城市，总面积将超过200万平方米。
以住宅起家的雅居乐集团，近年也加大了在商业地产的布局。其未来商业地产开发占比将从目前的5%提升到15%。目前，该集团已建的自持商业面积达几十万平方米，其商业地产业态已包括了大型城市综合体、社区商业、写字楼等多种模式。
去年，中海地产高调发布其商业地产品牌，其高层曾表示，该集团已储备的260万平方米的商业地产项目，预计将在2015年前基本落成。远洋地产也在近年加快了进军商业地产的步伐，并提出到2015年在商业地产领域将达到百亿元的经营目标。
就在前些天，招商地产分管商业地产的副总经理张林也对外宣称，招商商业地产版图将在全国开花：超过500万平方米的优质土地资源将在未来注入，深圳、广州、南京、重庆等地将出现大型商业项目。其中，深圳海上世界综合体项目总建筑面积达100万平方米，总投资额200多亿元，重庆的长嘉汇项目总建筑面积达170万平方米，与香港置地共同开发。
据本刊记者查阅相关资料发现，目前排名前20名的开发商均已进入商业地产，商业地产已然进入“大跃进”的时代。2011年保利新增的20个土地项目中，有多达10个是商业地产项目；据不完全统计，目前万科已拥有18个购物中心，商业项目规模达到600万平方米……去年一季度，住宅开发投资增速仅为19%，而商业地产则达到了43.3%。
商业供应过度的现象其实早已存在，而经过住宅房企进入商业地产的浪潮之后，这种现象愈加明显。2012年中国大城市购物中心整体空置率上升，二线城市的平均空置率为10.5%，高于2011年的10.2%；一线城市空置率从2011年的7.9%增加至8.4%。
业内人士认为，这么多发展商纷纷加大商业地产布局，是市场、政策的变化与企业发展策略需要共同作用的结果。一方面，按照目前国内的土地出让模式，在获取大片地块时，发展商通常都会被要求配套一定的商业面积。另一方面，随着住宅调控政策的持续，住宅市场的开发风险正不断累积，加上中国房地产已开始进入深耕阶段，一些中心城市的土地资源已日渐枯竭，以往住宅开发“短平快”的运作模式正受到越来越大的挑战，从企业生存发展需要，发展商急需寻找可持续化发展，能平衡收益、降低风险的营利模式。
资料显示，2011年至2015年，20个重点城市新增城市综合体总量将超过1.6亿平方米，其中约55%的增量集中在中西部的“三无”（无人口、无产业、无交通）新城。业内人士指出，少数新进入商业地产者能吃着馅饼，多数开发商只是在跳陷阱。随着住宅市场调控的深入，二线城市尤其是省会城市的商业地产成为很多地产商争抢的蛋糕；而当地政府则“顺应市场”大手笔规划和推出商业用地，由此导致这些城市商业项目供应量激增。
泡沫越吹越大
“在2010年后，突然感觉到所有的开发商都在转型做商业地产，不管大的小的都要转型做商业地产，这是令我非常吃惊的一件事情，因为商业地产并不是那么容易做的一件事情，为什么非要去做呢？如果仅是做做宣传或只是散卖些写字楼和商铺，在住宅限购的背景下，也未尝不是合理的选择。但如果拟大规模做大型商业地产的持有及经营，特别是购物中心，我认为这很危险，”从事商业地产行业十余年的王威接受本刊记者采访时直言。
对于开发商热衷于商业地产开发的原因，业界观点不一。一种说法是，住宅被限购后投资者转为购买商业地产，地产商也因此转为开发商铺。另一种说法是，相比住宅，各地政府更倾向于出让能长期获取税收、安排就业的商业地产的开发用地，导致地产商被迫开发商业地产。还有一种观点认为，持续的宏观调控让地产商面临财务压力，开发商迫切希望改变财务结构，使企业能在市场调控的环境下依然有现金流，因此转型商业地产开发。
根据第一太平戴维斯为本刊提供的数据显示，去年北京商业新增7个购物中心，供应量91.5万平方米。而2013年北京预计将有11个零售项目进入市场，新供给面积近80万平方米。
商业地产“井喷式”发展已经不仅仅停留在一线城市，在二、三线城市，甚至一些小县城也在大搞商业地产，远远超过需求。判断城市商业地产泡沫的一个重要指标，是人均商业面积。在西方发达国家的核心城市，人均商业面积一般在1.2平方米左右。“商业地产是不是过热，供应量是其中一个重要数据。另外，还要看当地的消费水平。”徐伟成指出。目前，我国一批二线城市的人均商业面积已超过人均1.2平方米，部分城市甚至已达到2～3平方米。
以成都为例，据不完全统计，2011年成都市立项和在建的城市综合体已超过80个，总体量达千万平方米。由于2009～2011年商业用地供应爆发式增长，未来两年成都将有1000万平方米以上的商业项目入市。按照中国商业地产联盟秘书长王永平的说法，成都商业地产投资泡沫风险隐现。 在昆明，未来五年仅商铺就将新增298.5万平方米，人均商业面积直追香港、上海。在沈阳“金廊工程”沿线，在建的以商业为主的项目达700多万平方米，远远超过上海淮海路、南京路、四川北路三大商业街400多万平方米的建筑面积。
“在住宅市场收紧之下，众多企业涌向商业地产，一旦失去理性就有可能吹大泡沫。现在看来，有些企业确实还没做好转型的充分准备，导致一些地方商业地产闲置、烂尾，商业地产的一些风险已经有所显现，值得警惕。”王威认为，未来五年内商业地产整体泡沫将非常严重。从供求关系来看，总体供过于求，局部供应平衡，个别区域还存在供不应求。造成供应快速上升的原因很大一部分是政府规划，政府在出售土地时就有10%或以上的商业配套要求，而且纯住宅用地越来越少，出让地块的商业比例越来越高；此外也有一些开发商本身对商业地产认识不足，冲动购买商业地块；还有一个原因是，前些年积压的商业地块到了不得不开发的时候，住宅开发商之前回避了商业地产，这两年又一起高呼做商业地产，结果原先商业地块的库存现在集中推出，导致了现在商业地产井喷的现状。王威指出，商业地产的需求一直是平稳增长的，与宏观经济增长趋同，不存在暴涨的可能。突然井喷的供应遇上平稳增长的需求，泡沫就产生了。
王威2006年加入凯德商用，做的第一个项目是望京凯德Mall。当时他就做了一个调查，发现望京已有200万平方米的商业供应量。去年他到望京调查了一圈，发现真正能够活下来的商业最多50万平方米，其余百分之六七十都已死掉。这是商业地产的一个真实的缩影。近几年商业地产集中式的投资热使得部分城市商业地产出现供过于求，同质化严重，行业内竞争激烈，一些商业地产商正在感受着一些城市商场人流冷清、商户退租以及商铺空置的寒意。即使在北京和上海，只要留心观察，关门的商场也比比皆是。单就北京而言，某些形态的商业地产已经呈现出供过于求的现象。比如，很多项目由于竞争激烈，呈现出明显的招商困难，即便这些项目位置优越。而由于拥有大量选择，一些零售业的商业机构则在选择开店的条件上更加苛刻，导致一些耗资巨大的商业地产项目已连续推迟开业，业已开业但人气不好、苦苦支撑的商业项目也不在少数。
虽然对商业地产的未来仍然看好，但王威却一再强调：“在经济持续增长的情况下，在项目做得好的情况下。”但他目前不得不坦陈的是，由于受招商周期延长、与租户租金议价能力下降，以及空置率上升等问题，商业地产项目的投资回报周期也在不断延长，商业地产项目回报周期已由5～6年普遍延长至8～10年。“繁荣”下的风险
如今，我国对商业地产的投资热情已然达到接近“疯狂”的地步，对此著名地产评论人马跃成接受本刊记者采访时表示，现阶段商业地产有跟风现象。“现在的商业地产一味地追求大规模，有的购物中心甚至占地面积达上千亩；但由于其地理位置的原因，商户资源不足、客户资源不足，造成无人光顾的局面。另外，也有的是在同一商圈内拥有多个类似大型购物中心，商户、客户资源分流现象严重。”
商业地产虽然吸引了大批企业进入，但其中相当一部分企业，在尚未具备相应的资金运作能力及操盘能力的前提下，就开始转型、扩张。然而，商业物业与地产商熟悉的住宅、公建等明显不同，商业物业应具备与之相对应的经营模式和管理人才，否则将会付出惨重的代价。北京盈科大厦建好后，为了引进太平洋百货，仅在设施改造上就投入4000多万元。济南泉城路商业街店铺，由于过于重视城市景观要求，忽视了商业使用功能，陷入了招商难的尴尬境地。
“这么大的放量，销售及运营模式却比较简单、单一，大多以销售为主，而自持的比例很小，这无形中暴露出商业地产目前运营的危机所在。”一位业内人士直言，现在所谓的商业综合体进入的门槛低，开发商更多考虑的是快速回笼资金，这不仅不能很好地保证日后产品运营的品质，而且对今后的商业地产将带来很多的负面影响。
马跃成认为，我国商业地产现在面临三大瓶颈：第一是融资瓶颈，目前制约商业地产发展的最大问题是融资比较单一，过度依赖银行；第二是运营托管，在发达国家成熟的商业地产开发体系中，专业托管已经成为塑造现金流的重要渠道，目前在中国基本没有；第三是缺乏专业人才，目前开发商业地产的开发商多为地产商，对商业的选址、功能要求等专业知之甚少，对地产和商业均精通的复合型人才更是凤毛麟角，人才的短缺导致开发商业地产的风险加大。
正略钧策管理咨询负责商业地产项目研究的顾问康桄璃也表示，短期大量激增的商业地产相较于人才储备、零售业发展等现状存在极大的不匹配，这必将出现恶性竞争的状况：大量企业的进入，对土地需求量自然增加，地价必然上涨，导致开发成本增加，在本身融资渠道就狭窄的环境下，企业将承受巨大的资金压力；大量项目的出现，必然引发人才大战，高薪挖人的现象现在比比皆是，导致工作的稳定性受到影响，无法正常运作，这也直接影响了项目的服务品质；大量项目的短期激增相较于有限的零售品牌资源，也必将导致商业项目的严重同质化，而且因彼此间的恶性竞争不仅增加了招商难度，并使得项目收益缺少保障。
“由于住宅受限，一批开发商转而进入商业地产，造成部分城市商业地产供应量偏大，而新晋商业地产开发商在人才、运营经验上的不足，也使得后期操作风险大大增加。未来3～5年内，有些商业项目将难逃关闭、重组和被收购的命运。”商业地产专家鄂丽华认为，供应量大导致商业地产市场上有大量的商用物业存在抄袭、复制，以至形成同质化竞争的趋势，这在无形中增加了投资商业地产的风险。有些开发商习惯于把住宅房地产的开发模式直接照搬到商业地产开发中，往往是重开发轻经营，先销售后招商。有些大型商场规模盲目扩大，完全脱离需求；商业地产的开发和后期的商业经营管理严重脱节，往往还没有真正进行前期的商业策划，就急于找规划设计单位进行投标，这种急于求成的心态很容易埋下隐患。