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【摘 要】 随着我国社会经济的不断发展和进步，以及城市人口的不斷增加，房地产行业得到了进一步的发展，因此，加强房地产工程管理就显得极为重要。本文主要就房地产工程管理存在的问题以及加强其管理的具体措施进行了分析研究。
【关键词】 房地产；工程管理；问题；措施
一、房地产工程管理的概述
房地产项目管理的范围与内容，从流程的角度来看，包括准备工作、工程技术、计划、监督、施工、质量、成本等等方面，核心是项目组织和监管。房地产企业应当履行其管理功能，加强工程项目的全面管理。项目管理是按照有关标准与规范，使用有效的方法以及实际的管理措施，有计划地协调、组织和控制整个项目系统的运行，确保整个项目能够顺利进行。加强房地产项目管理，实现预期的目标有着十分重要的影响。而且，房地产项目管理提出更高的要求来约束管理人员[1]。房地产项目管理人员应具有较高的综合素质，而且在实际工作中需要经过不断的学习，提高自己的实践能力，组织能力以及表达能力等等。主要表现在以下几个方面：一是管理人员应该具备良好的职业道德，责任心与事业心。二是需要具备良好的身体素质，扎实的基础理论知识，丰富的工作经验与实践经验。三是对房地产项目管理相关规定和法律要做到熟悉并掌握，四是深刻的理解和认识关键的重要条款要，具备较高的工程验收和监控的专业知识，与此同时，也要具备较强的工作协调能力，能够正确处理的单位和个人之间的关系，有较强的判断识别能力；能够妥善处理项目管理中存在的诸多问题。
二、房地产开发项目工程管理中存在的问题
1、前期准备工作不充分
房地产开发项目的工程管理的重点在于建设位置、外围设备和经济环境，忽视必要的项目的前期准备工作。而且，对于项目工程管理过程中的技术资料掌握非常有限。当前，一些房地产开发企业为了提高项目开发速度，没有经过详细的准备，就贸然进行施工建。然而由于缺乏对工程管线的掌握，常常会出现设计基础不足的问题。房地产开发商因为没有掌握有效的城市信息，也给业主带来了一些不便跟麻烦。
2、忽视了施工许可规定
许多房地产开发商为了能够提前工期，经常会提前开始施工，从而达到促进企业的经济效益提高的目的。所以，在缺乏相关开工手续的状况下贸然施工。此外，部分房地产开发企业利用系统中的漏洞，虽然开挖手续和填坑手续已经办理完毕，但仍没有得到施工许可证，在此种情况下就开始施工。一旦发现，相关部门就会责令其停止建设，但也会承担一定的经济处罚。这一方面影响房地产开发和建设工期，另一方面由于受到经济制裁，也会影响企业的社会声誉。
3、工程验收和备案管理不严格
对于任何一个工程而言，工程完成的标志就是进行工程竣工验收，房地产开发企业也是如此，所以就需要确保质量的前提下，尽快完成竣工验收。然而，由于大多数的房地产开发企业在工程建设项目的验收工作中出现漏洞，竣工验收管理也不够严格，所以致使工程竣工验收的过程中缺乏结算依据，验收的材料也缺乏完整性，所以不能如期进行验收相关手续的办理，如此一来会推迟项目交付结果，项目工程备案也无法及时进行。
三、加强房地产开发项目工程管理的具体措施
1、构建质量与安全管理体系，建立有效的评价机制
安全管理与质量管理之间相互约束、相互影响。加强管理，我们必须把质量管理与安全管理相结合，使得二者相互促进，从而更好地确保质量与安全。为了保证房地产项目工程质量，必须建立操作性强、系统性的强有力的保障体系，使得质量和安全得到有效控制。工程质量和安全的完全保证的情况下，可以适当缩短工期，来达到提高经济效益的目的，但不能忽视质量和安全[2]。最后，建立有效的评价机制。有效的评价机制是最终保证工程管理工作的重要方面。工程管理的绩效考核体系将被引入房地产项目管理中，不仅可以提高施工人员的积极性，也能够很好的提高建设质量，确保施工顺利。
2、加强房地产企业规划管理完善性
加强房地产企业规划管理完善性，首先要关注政策以及国家相关部门的规章制度，找到政策支持与保护。在当前环境下，政府的限购令发布比较频繁，还在一定程度上提高了保障房的配置率。开发企业的相关部门进行土地利用时，必须非常了解当地的相关政策，为后续顺利发展工作提供保证。在施工之前，相关程序必须经国家有关严格审批后才可以进行施工。所以，需要在项目被批准之前，要做好企业的规划和管理。最初的规划和管理的工作，不能省略任何环节，需要将每一步都落实到位。当选择项目开发的地理位置时，一方面，要与房地产市场、当地的土地和周围的环境，以及当地市场竞争形势和购买力相结合进行位置的选择。另一方面，在项目开发前，必须在当地市场进行研究，考虑当地的消费者的实际需要，了解当地的特点，并根据这些有效的实施前期规划。
3、加强房地产工程的质量管理
在施工阶段加强其质量控制，就必须处理工程部门、监理单位与施工单位之间的关系。监理单位能够有效保障施工质量，合理方法的使用，能够充分发挥其监督职能。工程部管理主要内容就是管理监理的行为、过程和结果，监理不足的地方采取有效措施进行纠正，如召开会议，或者撤换监督人员，同时还要对不称职的监理人员给予适当的惩罚。在实际的施工过程中，工程部门确保监管工作要有一定的独立性，并给予相应的支持与帮助，同时，不能干扰正常工作人员的监督，协调各承包商之间的关系，解决冲突和纠纷的发生，按照法律法规，妥善解决，同时还要遵循公平和正义的原则。最后，在房地产项目管理的过程中，根据施工中出现质量问题汇总分析，发现质量的原因，关注薄弱环节，消除质量隐患，做好提前的管理控制，避免质量事故发生。
4、加强房地产工程的成本管理
4.1要不断加强建筑工程招标工作
招标工作一方面与最终的工程质量息息相关，另一方面还关系着建筑施工企业的经济效益。传统的招标方法还存在一些不足之处，招标方法单一，这样企业在招标过程中，能够将个别招标与统一招标相结合，不应只关注投标价格，还要对竞标单位的综合评价的指标考虑在内。如投标单位业务资质、技术能力、资本运营能力，已完成建设工程质量之前，和企业的合作是否成功，等等。在这些方面进行综合评估，选择最好的单位。招标文件编制要具体、详细和严格，与中标单位签订合同，建筑活动应当严格按照合同执行。 4.2施工阶段的成本管理
施工阶段的成本控制的要求较高，问题也更复杂，持续时间较长，因此，在施工过程中应该加强监管，做好施工现场的控制和管理，禁止随意变更工程施工工序；加强建筑材料的管理与控制，质量层层把关。所有的承包商根据合同成本在施工阶段的有效控制，做好合同管理，建立有效的技术档案。
4.3竣工阶段的成本管理
房地产项目完成后，仔细检查数量计算，做好结算。主要包括消工料消耗数量，间接成本计算，施工程序变更签证，需要严格按照规定实施套额总结，确保结果的准确性。
5、加强房地产工程的进度管理
5.1在设计阶段，房地产开发公司应该与设计单位在签订合同时，要明确总的施工进度和设计准备，以及在技术和施工等方面的设计；要给设计单位提供完备的基础资料，比如设计要求、证件手续、地勘报告以及其他的咨询意见等；要求设计单位在設计的过程中，对整个房地产工程的设计进度进行一个动态的控制和管理，并进行跟踪，提出合理要求。对于没有按计划进行的设计项目，要不断分析总结原因，及时的采取有效措施，降低不利因素的影响，保证设计单位保质保量的按时完成房地产施工方案的设计。
5.2在实施阶段，要签订监理合同和施工合同，抓好监理单位的监督和管理，不断加强沟通和协调的力度；对实际过程中进行进度信息的搜集整理，不能存在遗漏的现象；同时，按一定时间，对公司的预控计划进行科学合理的比较分析，在确定进度毫无差错的情况下，按原计划继续实施[3]。如若发现偏差，工程管理人员要发挥其管理调控的智能，积极组织相关单位进行原因的总结；对以后工作的影响，要采取一系列有效措施，对原来的方案进行合理的纠正；对进度滞后的项目，也要采取有效措施，比如组织措施、经济措施、管理措施以及技术措施等，可以有效的安排好施工计划，减少对整体房地产工程的影响，把握好工程进度，保证工程能够顺利如期竣工。
四、结束语
总之，房地产工程管理是保证房地产行业能够可持续发展的关键，因此，在具体的施工过程中，需要不断加强房地产工程全过程的管理，促进其进一步发展。
参考文献：
[1]陈致中，石金鹭，江海楠.试析房地产工程管理的有效方法[J].企业导报，2013，06：100.
[2]唐诚.房地产工程管理的有效途径[J].城市建筑，2013，10：101.
[3]王立志.房地产工程管理浅析[J].科技信息，2012，36：400.
【关键词】 房地产；工程管理；问题；措施
一、房地产工程管理的概述
房地产项目管理的范围与内容，从流程的角度来看，包括准备工作、工程技术、计划、监督、施工、质量、成本等等方面，核心是项目组织和监管。房地产企业应当履行其管理功能，加强工程项目的全面管理。项目管理是按照有关标准与规范，使用有效的方法以及实际的管理措施，有计划地协调、组织和控制整个项目系统的运行，确保整个项目能够顺利进行。加强房地产项目管理，实现预期的目标有着十分重要的影响。而且，房地产项目管理提出更高的要求来约束管理人员[1]。房地产项目管理人员应具有较高的综合素质，而且在实际工作中需要经过不断的学习，提高自己的实践能力，组织能力以及表达能力等等。主要表现在以下几个方面：一是管理人员应该具备良好的职业道德，责任心与事业心。二是需要具备良好的身体素质，扎实的基础理论知识，丰富的工作经验与实践经验。三是对房地产项目管理相关规定和法律要做到熟悉并掌握，四是深刻的理解和认识关键的重要条款要，具备较高的工程验收和监控的专业知识，与此同时，也要具备较强的工作协调能力，能够正确处理的单位和个人之间的关系，有较强的判断识别能力；能够妥善处理项目管理中存在的诸多问题。
二、房地产开发项目工程管理中存在的问题
1、前期准备工作不充分
房地产开发项目的工程管理的重点在于建设位置、外围设备和经济环境，忽视必要的项目的前期准备工作。而且，对于项目工程管理过程中的技术资料掌握非常有限。当前，一些房地产开发企业为了提高项目开发速度，没有经过详细的准备，就贸然进行施工建。然而由于缺乏对工程管线的掌握，常常会出现设计基础不足的问题。房地产开发商因为没有掌握有效的城市信息，也给业主带来了一些不便跟麻烦。
2、忽视了施工许可规定
许多房地产开发商为了能够提前工期，经常会提前开始施工，从而达到促进企业的经济效益提高的目的。所以，在缺乏相关开工手续的状况下贸然施工。此外，部分房地产开发企业利用系统中的漏洞，虽然开挖手续和填坑手续已经办理完毕，但仍没有得到施工许可证，在此种情况下就开始施工。一旦发现，相关部门就会责令其停止建设，但也会承担一定的经济处罚。这一方面影响房地产开发和建设工期，另一方面由于受到经济制裁，也会影响企业的社会声誉。
3、工程验收和备案管理不严格
对于任何一个工程而言，工程完成的标志就是进行工程竣工验收，房地产开发企业也是如此，所以就需要确保质量的前提下，尽快完成竣工验收。然而，由于大多数的房地产开发企业在工程建设项目的验收工作中出现漏洞，竣工验收管理也不够严格，所以致使工程竣工验收的过程中缺乏结算依据，验收的材料也缺乏完整性，所以不能如期进行验收相关手续的办理，如此一来会推迟项目交付结果，项目工程备案也无法及时进行。
三、加强房地产开发项目工程管理的具体措施
1、构建质量与安全管理体系，建立有效的评价机制
安全管理与质量管理之间相互约束、相互影响。加强管理，我们必须把质量管理与安全管理相结合，使得二者相互促进，从而更好地确保质量与安全。为了保证房地产项目工程质量，必须建立操作性强、系统性的强有力的保障体系，使得质量和安全得到有效控制。工程质量和安全的完全保证的情况下，可以适当缩短工期，来达到提高经济效益的目的，但不能忽视质量和安全[2]。最后，建立有效的评价机制。有效的评价机制是最终保证工程管理工作的重要方面。工程管理的绩效考核体系将被引入房地产项目管理中，不仅可以提高施工人员的积极性，也能够很好的提高建设质量，确保施工顺利。
2、加强房地产企业规划管理完善性
加强房地产企业规划管理完善性，首先要关注政策以及国家相关部门的规章制度，找到政策支持与保护。在当前环境下，政府的限购令发布比较频繁，还在一定程度上提高了保障房的配置率。开发企业的相关部门进行土地利用时，必须非常了解当地的相关政策，为后续顺利发展工作提供保证。在施工之前，相关程序必须经国家有关严格审批后才可以进行施工。所以，需要在项目被批准之前，要做好企业的规划和管理。最初的规划和管理的工作，不能省略任何环节，需要将每一步都落实到位。当选择项目开发的地理位置时，一方面，要与房地产市场、当地的土地和周围的环境，以及当地市场竞争形势和购买力相结合进行位置的选择。另一方面，在项目开发前，必须在当地市场进行研究，考虑当地的消费者的实际需要，了解当地的特点，并根据这些有效的实施前期规划。
3、加强房地产工程的质量管理
在施工阶段加强其质量控制，就必须处理工程部门、监理单位与施工单位之间的关系。监理单位能够有效保障施工质量，合理方法的使用，能够充分发挥其监督职能。工程部管理主要内容就是管理监理的行为、过程和结果，监理不足的地方采取有效措施进行纠正，如召开会议，或者撤换监督人员，同时还要对不称职的监理人员给予适当的惩罚。在实际的施工过程中，工程部门确保监管工作要有一定的独立性，并给予相应的支持与帮助，同时，不能干扰正常工作人员的监督，协调各承包商之间的关系，解决冲突和纠纷的发生，按照法律法规，妥善解决，同时还要遵循公平和正义的原则。最后，在房地产项目管理的过程中，根据施工中出现质量问题汇总分析，发现质量的原因，关注薄弱环节，消除质量隐患，做好提前的管理控制，避免质量事故发生。
4、加强房地产工程的成本管理
4.1要不断加强建筑工程招标工作
招标工作一方面与最终的工程质量息息相关，另一方面还关系着建筑施工企业的经济效益。传统的招标方法还存在一些不足之处，招标方法单一，这样企业在招标过程中，能够将个别招标与统一招标相结合，不应只关注投标价格，还要对竞标单位的综合评价的指标考虑在内。如投标单位业务资质、技术能力、资本运营能力，已完成建设工程质量之前，和企业的合作是否成功，等等。在这些方面进行综合评估，选择最好的单位。招标文件编制要具体、详细和严格，与中标单位签订合同，建筑活动应当严格按照合同执行。 4.2施工阶段的成本管理
施工阶段的成本控制的要求较高，问题也更复杂，持续时间较长，因此，在施工过程中应该加强监管，做好施工现场的控制和管理，禁止随意变更工程施工工序；加强建筑材料的管理与控制，质量层层把关。所有的承包商根据合同成本在施工阶段的有效控制，做好合同管理，建立有效的技术档案。
4.3竣工阶段的成本管理
房地产项目完成后，仔细检查数量计算，做好结算。主要包括消工料消耗数量，间接成本计算，施工程序变更签证，需要严格按照规定实施套额总结，确保结果的准确性。
5、加强房地产工程的进度管理
5.1在设计阶段，房地产开发公司应该与设计单位在签订合同时，要明确总的施工进度和设计准备，以及在技术和施工等方面的设计；要给设计单位提供完备的基础资料，比如设计要求、证件手续、地勘报告以及其他的咨询意见等；要求设计单位在設计的过程中，对整个房地产工程的设计进度进行一个动态的控制和管理，并进行跟踪，提出合理要求。对于没有按计划进行的设计项目，要不断分析总结原因，及时的采取有效措施，降低不利因素的影响，保证设计单位保质保量的按时完成房地产施工方案的设计。
5.2在实施阶段，要签订监理合同和施工合同，抓好监理单位的监督和管理，不断加强沟通和协调的力度；对实际过程中进行进度信息的搜集整理，不能存在遗漏的现象；同时，按一定时间，对公司的预控计划进行科学合理的比较分析，在确定进度毫无差错的情况下，按原计划继续实施[3]。如若发现偏差，工程管理人员要发挥其管理调控的智能，积极组织相关单位进行原因的总结；对以后工作的影响，要采取一系列有效措施，对原来的方案进行合理的纠正；对进度滞后的项目，也要采取有效措施，比如组织措施、经济措施、管理措施以及技术措施等，可以有效的安排好施工计划，减少对整体房地产工程的影响，把握好工程进度，保证工程能够顺利如期竣工。
四、结束语
总之，房地产工程管理是保证房地产行业能够可持续发展的关键，因此，在具体的施工过程中，需要不断加强房地产工程全过程的管理，促进其进一步发展。
参考文献：
[1]陈致中，石金鹭，江海楠.试析房地产工程管理的有效方法[J].企业导报，2013，06：100.
[2]唐诚.房地产工程管理的有效途径[J].城市建筑，2013，10：101.
[3]王立志.房地产工程管理浅析[J].科技信息，2012，36：400.