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摘 要：不动产抵押作为商业银行授信审批方案的重要因素，对保障授信安全回收的作用不可小觑。本文结合笔者在授信审批工作的实践，收集了部分不动产抵押在实践中的相关案例，对存在的问题、成因和影响进行了探究，提出了相关建议，希望为贷前尽职调查、授信审批工作提供有益参考。
关键词：不动产;抵押;授信审批
当前经济面临下行压力，经济增速放缓，一方面中小企业融资难的状况仍将很大程度上存在，另一方面商业银行也面临内外部多重挑战。授信审批作为商业银行资产业务风险的第二道重要防线，肩负把握资产质量、引领业务发展的重担。不动产抵押作为授信审批方案的重要因素，对保障授信安全回收的作用不可小觑。本文结合笔者在授信审批工作的实践，收集了部分不动产抵押在实践中的相关案例，对存在的问题、成因和影响进行了探究，提出了相关建议，希望为银行从业人员提高贷前尽职调查、授信审批工作提供有益参考。
一、正确认识不动产抵押在授信业务的重要地位
抵押是指债务人或第三人不转移对财产的占有，将该财产作为债权的担保，债务人不履行债务或发生当事人约定的实现抵押权的情形时，债权人有权依法以该财产折价或似拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。
不动产抵押是授信业务重要的风险缓释措施之一，是化解客户信用风险的关键步骤。在风险暴露时银行可以通过处置抵押物实现风险补救。债权银行应根据押品的价值稳定性、变现难易程度优先选择居住用房地产、商用房地产（工业用房除外）、居住用建设用地使用权、商用建设用地使用权（工业用地使用权除外）、房产类在建工程（工业用房除外）等五类抵押品，抵押率上限控制在50%至70%之间。同时，业务数据告诉我们，资产质量的好坏与是否足值抵押却并非正相关，甚至某些授信不良案例或特定授信产品中，不良贷款的背后往往有账面足值的抵押物。这当中折射出来的成因、关系引人深思，也应引起经营、审批部門的注意。
二、需要厘清的与不动产抵押相关的几个问题。
经营部门和授信客户通过营销谈判达成一致后，往往会将办妥抵押（或追加抵押等）作为授信签约支用的前提条件。看似万事大吉的背后，实际上潜藏着许多风险。以下几类问题尤需引起关注或进一步厘清。
（一）抵押物业部分或全部灭失
1.抵押物业已拆除，土地易主或另作他用。某民营企业以其厂房、宿舍足值抵押给银行申请贷款，贷款到期前经办人员上门实地查看时发现：因修建铁路需要，借款人土地已被政府有偿征用，原有建筑物均已全部拆除，原址剩下一片废墟，且补偿款账户开设在其他银行。由于借款人已停止生产经营，致使债权银行授信敞口全部暴露。后经紧密跟踪催收，客户以征地补偿款全额结清贷款。
2.权利证书指向的物业已拆除重建，权证要素和实际物业指标存在极大反差。在深圳一些老的高档别墅小区，原有的别墅物业户型设计较为陈旧，建筑面积相对较小，许多原有业主私自将原建筑整体拆除，再在原址重建。如某贷款抵押物为深圳市区某花同27号别墅，房产证面积为185.31平方米，申报材料称重建后实际面积约3000平方米，根据市场价值该套别墅售价预计可超过3500万元。此类情况下抵押物拆除重建后建筑面积大幅提高，基于中介评估的市场成交价值相应大幅提高，买卖转让、抵押登记在形式上均可落实。但因缺乏完整的重建合法手续，一旦从法律意义上予以深究，其在竣工验收、抵押登记、转让处置、物权确认等方面均存在争议。
3.因火灾等意外事故导致抵押物受损。授信方案有关抵押物的描述欠缺完整性，保险在授信方案中往往被忽略，经营单位依赖放款中心操作落实。这可能存在主观疏忽导致的风险隐患或道德风险。一个典型的例子：位于深圳蔡屋围的都市名园大厦，其位置属于城市绝对中心地段，自住、办公、出租均宜，评估值、快速变现本应不成问题，但一旦发生如新闻报道中的猛烈火灾，则相应的物业身价急剧贬值，甚至存在灭失风险。
（二）转让限制
如高新技术同、珠宝产业同的物业，虽然实际用途为办公或出租，市场价值较高，但往往因土地出让合同约定了对受让人行业、经营范围、资质等限制条件，物业的实际转让往往受到限制。如某珠宝企业抵押给银行的厂房房产证明确记载：“可转让，不得转变用途”“购买上述生产厂房的次受让方以及再次转让的受让方需具备以下条件：从事黄金珠宝行业的企业，具有发展改革部门批准立项的项目：在办理房地产转移登记时，应当提交发展改革部门出具的立项批准文件及产业主管部门出具的受让人符合产业准入条件的证明文件”。有的还对投资密度、税收有额外要求，类似限制无疑将大大缩小受让范围，增加变现难度。除此以外，对抵押的长期商用物业，还应深入调查核实其历史租金归集情况和未来租金的约束条款，避免物业因附带长期租约导致物业处置贬值。
（三）异地不动产
按照法律规定，以依法取得的国有土地上的房屋抵押的，对应的国有土地使用权同时抵押。反之亦然，以出让方式取得的国有土地使用权抵押的，应当将抵押土地对应的房屋同时抵押。即“地随房走、房随地走”。对于异地不动产抵押，经营部门难以全面核实了解其价值、操作要求，部分不动产位于三四线城市甚至偏远市郊区、县镇区域，市场接受程度存在极大不确定性。如安徽省某四线城市下属县郊工业厂房，申报授信时估值6000万，至客户出现不良后再实地了解，其实际拍卖价值可能不足1000万，且承接的买方范围极为有限，甚至可能沦为不良奸商的套现手段。再如，某科技公司以第三方拥有的江西省婺源县某镇某村的34套空置别墅作为抵押物申报授信，且该批抵押物还曾被多次试图用于为其他借款主体授信抵押，抵押动机和背景复杂，蕴藏极大的授信风险。
异地同定资产建设、房地产项目中经常会遇到在建工程抵押的问题。实务中办理在建工程抵押不多，客户往往以流程繁琐、减少成本、抵押期间较短等为理由拒绝。需明确的是，物权法对在建工程抵押做了相应规定。在建工程抵押登记一经登记抵押权即设立。经竣个验收，并经登记取得所有权证后，应及时转换为房屋抵押权登记。 （四）回执留置和集体土地抵押
从严格意义上而言，深圳已完成城市化和农转非，不再存在村民、农民，但村镇经营性物业为数不少，租金现金流可观，这部分物业仅能提供历史遗留问题申报回执（留置），不可办理抵押。乡镇、村企业的土地使用权亦不得单独抵押。但据了解，针对集体建设用地在确权登记颁证、流转、抵押等方面的情况已有相关探索，个别省份还出台了针对农村土地承包经营权抵押的政策文件、省级集体建设用地使用权确权登记颁证规定、省级集体建设用地使用权抵押规定。
（五）余额抵押、顺位抵押和追加抵押
在存量授信年检或置换他行授信时，若涉及原抵押物的释放、重新抵押登记，出于客户节省时间和资金成本，加快周转以及谈判博弈等多重考虑，授信方案中往往大开方便之门，如余额抵押、顺位抵押或追加抵押、套用“周转易”“过桥贷款”等创新产品等。需要注意的是，当债权在先，抵押权在后的，属于事后抵押，如果抵押权的设定使债务人丧失了履行其他债务的能力，有可能被认定为债权人与债务人恶意串通，导致该抵押行为无效。
在实际操作中，经营单位贷前尽职调查极为关键，做到真正了解客户，真正了解不同地域、不同行政区国土房产管理部门的规章要求，谨慎行事，减少法律风险。三、关于授信业务涉及不动产抵押的几点看法和建议
（一）看重第一还款来源
客户和项目自身的现金流是最重要的第一还款来源。授信主体、授信金额、授信用途、期限等合理合规，是授信决策的基本依据，不动产抵押无论价值多少，与其他担保方式一样，都是防患于未然的风险缓释措施。尤其在房地产市场偏热的情况下，估值偏高，切不可凭抵押物估值而盲目放贷，忽视流动性。
（二）支持创新，顺应市场，审慎决策，把握实质性风险
当前批发制造业普遍处于低谷，房地产在一线城市热度不减，在一定时期来看不动产抵押保值增值的效应明显，对银行授信的保障相对充足有效。资本市场各类直接融资对银行传统授信业务形成巨大挑战，银行同业竞争激烈，银行在和优质授信客户营销谈判中处于相对弱势，基于此，对于一些业务创新和妥协条件，本着“做成”的目標，审批环节在充分权衡和提示风险的情况下，可以审慎支持一些产品创新，控制实质性风险。
（三）掌握有效资产
对于客户提供抵押或未抵押的有效资产，银行应做到心中有数，掌握客户资产净值变动。一旦出现任何不利事项，可以掌握主动权。对于不动产的价值评估，应与评估、中介机构保持紧密联系，把握市场趋势，慎防估值过高，增加定期重估频率。判断并选择合理的抵押物，应遵循“坚同耐用，不易毁损;通用性强，容易变现;价值稳定，不易贬值”的原则。
（四）了解客户，了解抵押背景，增强风险缓释措施
增加关联企业、实际控制人、自然人股东担保，降低抵押率，增加专业担保公司、账户质押、应收账款质押等手段，看上去似乎是锁上加锁，实际的代偿率有待验证和评估，但有总胜于无。值得强调的是，当抵押物权利人为申请人以外的第三方时，在抵押的同时增加抵押人提供第三方连带责任保证、增加抵押人的全部股权质押是保障银行抵押权顺利实现的有力手段。
关键词：不动产;抵押;授信审批
当前经济面临下行压力，经济增速放缓，一方面中小企业融资难的状况仍将很大程度上存在，另一方面商业银行也面临内外部多重挑战。授信审批作为商业银行资产业务风险的第二道重要防线，肩负把握资产质量、引领业务发展的重担。不动产抵押作为授信审批方案的重要因素，对保障授信安全回收的作用不可小觑。本文结合笔者在授信审批工作的实践，收集了部分不动产抵押在实践中的相关案例，对存在的问题、成因和影响进行了探究，提出了相关建议，希望为银行从业人员提高贷前尽职调查、授信审批工作提供有益参考。
一、正确认识不动产抵押在授信业务的重要地位
抵押是指债务人或第三人不转移对财产的占有，将该财产作为债权的担保，债务人不履行债务或发生当事人约定的实现抵押权的情形时，债权人有权依法以该财产折价或似拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。
不动产抵押是授信业务重要的风险缓释措施之一，是化解客户信用风险的关键步骤。在风险暴露时银行可以通过处置抵押物实现风险补救。债权银行应根据押品的价值稳定性、变现难易程度优先选择居住用房地产、商用房地产（工业用房除外）、居住用建设用地使用权、商用建设用地使用权（工业用地使用权除外）、房产类在建工程（工业用房除外）等五类抵押品，抵押率上限控制在50%至70%之间。同时，业务数据告诉我们，资产质量的好坏与是否足值抵押却并非正相关，甚至某些授信不良案例或特定授信产品中，不良贷款的背后往往有账面足值的抵押物。这当中折射出来的成因、关系引人深思，也应引起经营、审批部門的注意。
二、需要厘清的与不动产抵押相关的几个问题。
经营部门和授信客户通过营销谈判达成一致后，往往会将办妥抵押（或追加抵押等）作为授信签约支用的前提条件。看似万事大吉的背后，实际上潜藏着许多风险。以下几类问题尤需引起关注或进一步厘清。
（一）抵押物业部分或全部灭失
1.抵押物业已拆除，土地易主或另作他用。某民营企业以其厂房、宿舍足值抵押给银行申请贷款，贷款到期前经办人员上门实地查看时发现：因修建铁路需要，借款人土地已被政府有偿征用，原有建筑物均已全部拆除，原址剩下一片废墟，且补偿款账户开设在其他银行。由于借款人已停止生产经营，致使债权银行授信敞口全部暴露。后经紧密跟踪催收，客户以征地补偿款全额结清贷款。
2.权利证书指向的物业已拆除重建，权证要素和实际物业指标存在极大反差。在深圳一些老的高档别墅小区，原有的别墅物业户型设计较为陈旧，建筑面积相对较小，许多原有业主私自将原建筑整体拆除，再在原址重建。如某贷款抵押物为深圳市区某花同27号别墅，房产证面积为185.31平方米，申报材料称重建后实际面积约3000平方米，根据市场价值该套别墅售价预计可超过3500万元。此类情况下抵押物拆除重建后建筑面积大幅提高，基于中介评估的市场成交价值相应大幅提高，买卖转让、抵押登记在形式上均可落实。但因缺乏完整的重建合法手续，一旦从法律意义上予以深究，其在竣工验收、抵押登记、转让处置、物权确认等方面均存在争议。
3.因火灾等意外事故导致抵押物受损。授信方案有关抵押物的描述欠缺完整性，保险在授信方案中往往被忽略，经营单位依赖放款中心操作落实。这可能存在主观疏忽导致的风险隐患或道德风险。一个典型的例子：位于深圳蔡屋围的都市名园大厦，其位置属于城市绝对中心地段，自住、办公、出租均宜，评估值、快速变现本应不成问题，但一旦发生如新闻报道中的猛烈火灾，则相应的物业身价急剧贬值，甚至存在灭失风险。
（二）转让限制
如高新技术同、珠宝产业同的物业，虽然实际用途为办公或出租，市场价值较高，但往往因土地出让合同约定了对受让人行业、经营范围、资质等限制条件，物业的实际转让往往受到限制。如某珠宝企业抵押给银行的厂房房产证明确记载：“可转让，不得转变用途”“购买上述生产厂房的次受让方以及再次转让的受让方需具备以下条件：从事黄金珠宝行业的企业，具有发展改革部门批准立项的项目：在办理房地产转移登记时，应当提交发展改革部门出具的立项批准文件及产业主管部门出具的受让人符合产业准入条件的证明文件”。有的还对投资密度、税收有额外要求，类似限制无疑将大大缩小受让范围，增加变现难度。除此以外，对抵押的长期商用物业，还应深入调查核实其历史租金归集情况和未来租金的约束条款，避免物业因附带长期租约导致物业处置贬值。
（三）异地不动产
按照法律规定，以依法取得的国有土地上的房屋抵押的，对应的国有土地使用权同时抵押。反之亦然，以出让方式取得的国有土地使用权抵押的，应当将抵押土地对应的房屋同时抵押。即“地随房走、房随地走”。对于异地不动产抵押，经营部门难以全面核实了解其价值、操作要求，部分不动产位于三四线城市甚至偏远市郊区、县镇区域，市场接受程度存在极大不确定性。如安徽省某四线城市下属县郊工业厂房，申报授信时估值6000万，至客户出现不良后再实地了解，其实际拍卖价值可能不足1000万，且承接的买方范围极为有限，甚至可能沦为不良奸商的套现手段。再如，某科技公司以第三方拥有的江西省婺源县某镇某村的34套空置别墅作为抵押物申报授信，且该批抵押物还曾被多次试图用于为其他借款主体授信抵押，抵押动机和背景复杂，蕴藏极大的授信风险。
异地同定资产建设、房地产项目中经常会遇到在建工程抵押的问题。实务中办理在建工程抵押不多，客户往往以流程繁琐、减少成本、抵押期间较短等为理由拒绝。需明确的是，物权法对在建工程抵押做了相应规定。在建工程抵押登记一经登记抵押权即设立。经竣个验收，并经登记取得所有权证后，应及时转换为房屋抵押权登记。 （四）回执留置和集体土地抵押
从严格意义上而言，深圳已完成城市化和农转非，不再存在村民、农民，但村镇经营性物业为数不少，租金现金流可观，这部分物业仅能提供历史遗留问题申报回执（留置），不可办理抵押。乡镇、村企业的土地使用权亦不得单独抵押。但据了解，针对集体建设用地在确权登记颁证、流转、抵押等方面的情况已有相关探索，个别省份还出台了针对农村土地承包经营权抵押的政策文件、省级集体建设用地使用权确权登记颁证规定、省级集体建设用地使用权抵押规定。
（五）余额抵押、顺位抵押和追加抵押
在存量授信年检或置换他行授信时，若涉及原抵押物的释放、重新抵押登记，出于客户节省时间和资金成本，加快周转以及谈判博弈等多重考虑，授信方案中往往大开方便之门，如余额抵押、顺位抵押或追加抵押、套用“周转易”“过桥贷款”等创新产品等。需要注意的是，当债权在先，抵押权在后的，属于事后抵押，如果抵押权的设定使债务人丧失了履行其他债务的能力，有可能被认定为债权人与债务人恶意串通，导致该抵押行为无效。
在实际操作中，经营单位贷前尽职调查极为关键，做到真正了解客户，真正了解不同地域、不同行政区国土房产管理部门的规章要求，谨慎行事，减少法律风险。三、关于授信业务涉及不动产抵押的几点看法和建议
（一）看重第一还款来源
客户和项目自身的现金流是最重要的第一还款来源。授信主体、授信金额、授信用途、期限等合理合规，是授信决策的基本依据，不动产抵押无论价值多少，与其他担保方式一样，都是防患于未然的风险缓释措施。尤其在房地产市场偏热的情况下，估值偏高，切不可凭抵押物估值而盲目放贷，忽视流动性。
（二）支持创新，顺应市场，审慎决策，把握实质性风险
当前批发制造业普遍处于低谷，房地产在一线城市热度不减，在一定时期来看不动产抵押保值增值的效应明显，对银行授信的保障相对充足有效。资本市场各类直接融资对银行传统授信业务形成巨大挑战，银行同业竞争激烈，银行在和优质授信客户营销谈判中处于相对弱势，基于此，对于一些业务创新和妥协条件，本着“做成”的目標，审批环节在充分权衡和提示风险的情况下，可以审慎支持一些产品创新，控制实质性风险。
（三）掌握有效资产
对于客户提供抵押或未抵押的有效资产，银行应做到心中有数，掌握客户资产净值变动。一旦出现任何不利事项，可以掌握主动权。对于不动产的价值评估，应与评估、中介机构保持紧密联系，把握市场趋势，慎防估值过高，增加定期重估频率。判断并选择合理的抵押物，应遵循“坚同耐用，不易毁损;通用性强，容易变现;价值稳定，不易贬值”的原则。
（四）了解客户，了解抵押背景，增强风险缓释措施
增加关联企业、实际控制人、自然人股东担保，降低抵押率，增加专业担保公司、账户质押、应收账款质押等手段，看上去似乎是锁上加锁，实际的代偿率有待验证和评估，但有总胜于无。值得强调的是，当抵押物权利人为申请人以外的第三方时，在抵押的同时增加抵押人提供第三方连带责任保证、增加抵押人的全部股权质押是保障银行抵押权顺利实现的有力手段。