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摘要：应尽量减少设计变更,如果必须对设计进行变更,应尽量提前,变更发生得越早损失越小,反之就越大,尤其对造价影响较大的设计变更,更要用先算账后变更的方法解决,多年来在房地产开发建设领域内还没有或极少有不发生设计变更的现象,关键是怎样变更最合理、最经济,又能达到设计功能,所以应重点加强设计变更的管理,才能使工程造价得到有效控制。本文阐述了施工阶段工程造价控制和管理的重要性，探讨了房地产项目施工阶段的造价管理。
关键词：房地产；项目；施工阶段；造价管理
Abstract: the change of the design should decrease as far as possible, if must make changes to design, should as far as possible in advance, change happen earlier losses of the smaller, and is greater, especially for large effect on the change of the design of the cost, but with first after the change with ways to solve the problems for many years in real estate development in the field of construction is no or very few don't happen design change phenomenon, the key is how to change the most reasonable and the most economic, and can meet the design function, so should focus on strengthening the management of the change of the design, makes a project cost control effectively. This paper expounds the construction stage engineering cost control and the importance of the management, and probes into the construction stage of real estate project cost management.
Keywords: real estate; Project; Construction stage; Cost management
中圖分类号：F293.33 文献标识码：A 文章编号
房地产建设工程造价控制要求采取一定的监控手段，使工程的实际投资合乎国家法规、 合乎业主需要、 合乎造价预算，促使设计施工单位加强管理，使物力、 财力、 人力等资源得到充分利用，取得理想的经济和社会效益 。建筑业在国计民生的事业中的地位越来越高，而控制建筑质量和成本控制的房地产建设工程造价的意义就特别重要 。
一、施工阶段工程造价控制和管理的重要性
工程造价控制与管理是集技术、 经济 、管理于一体的综合性的工作，虽然工程造价最有效的控制阶段是在设计阶段，因为设计阶段是对整体项目工程的规划和预计，所以尤为重要，现代工程造价体系和科学的工程造价管理，是促进工程施工技术进步、 保证工程质量、 确定合理工期 、降低工程造价，提高工程建设投资效益的重要保证 。施工阶段是一个关键的阶段，起到了牵一发而动全身的作用，但是这一阶段的造价管理难题也是最多的，项目工程造价编制、 施工阶段工程造价管理 、工程结算管理是项目工程造价管理的三个重要组成部分。 其中施工阶段工程造价管理作为具体实施的过程，其实施效果直接影响施工企业的经济效益 。在这个关乎大局的施工阶段中一旦出现造价控制管理不力，就会导致整个建筑行业造价工程居高不下的局面 。现代工程造价体系和科学的工程造价管理，是促进工程施工技术进步、 保证工程质量 、确定合理工期、 降低工程造价，提高工程建设投资效益的重要保证。
二、房地产项目施工阶段造价管理
1、控制设计变更和设计变更引发的工程量、 变更签证
（1）认真做好图纸的设计与审查工作
做好图纸设计与审查工作,可以减少图纸中的错漏现象,使设计阶段的施工图预算更为准确。各专业图纸本身不完善、专业之间配合不当或设计深度不够,将导致在施工阶段的设计变更增加,从而导致工程造价增加。设计单位要提高设计深度,完善图纸设计,在设计单位向业主提供非正式施工图前开发建设单位应组织相关部门的相关专业技术人员对设计图纸进行全面会审,对图纸技术上的合理性、施工上的可行性、工程造价上的最经济性进行审核,从各个不同角度对设计图纸进行全面的审核管理工作,以求得提高设计质量,避免因设计考虑不周或失误给施工带来变更,造成经济损失,各专业设计人员加以完善,确定最终施工图纸,避免或减少在施工阶段提出更改。通过招标选择合适的设计单位,合理的设计费用;在设计合同内对因设计单位的原因造成设计变更而产生的投资失控,明确其应承担给业主造成的经济损失和法律责任。
（2）运用价值工程优化设计方案
价值工程,是通过各相关领域的协作,对所研究对象的功能与费用进行系统分析,不断创新,使之以最低的总成本,可靠地实现产品的必要功能,从而提高产品价值的科学的技术经济方法。应用价值工程进行设计方案的优化是控制工程造价最有效的途径。设计师应通过与业主及各利益相关者充分的沟通,考虑建造成本与寿命周期内维修费用的合理分配,从研究对象的功能出发弄清哪些功能是必要的,哪些功能是辅助的,在改进方案设计中使项目的功能结构更加合理。最终,使工程项目的功能与工程项目的成本之比达到最优值。价值工程的主要特点是以功能需求为出发点,对所研究对象进行功能分析,使设计工作做到功能与造价统一,在满足功能要求的前提下,降低成本,所以房地产开发单位可以要求设计人员针对变更项的使用功能设计出几套变更方案并作出技术、经济分析,在科学分析的基础上,对变更方案实行科学决策,选择技术可行、施工方便、经济合理的变更方案。
（3）设计变更引发的工程量变更签证
控制签证的关键在于建立工程签证管理制度,明确甲方、监理、预算等代表人员的职权范围和分工责任,确保签证的质量,杜绝不实及虚假签证的发生。为了确保工程签证的客观、准确,我们首先强调办理工程签证的及时性。一道工序施工完,时间久了一些细节容易淡忘,如果第二道工序又将其覆盖,客观的数据资料就难以甚至无法证实。其次,对签证的描述要求客观、准确,要求隐蔽签证要以图纸为依据,标明被隐蔽部位、项目和工艺、质量完成情况,如果被隐蔽部位的工程量在图纸上不确定,还要求标明几何尺寸,并附上简图,施工图以外的现场签证，必须写明时间、地点、事由、几何尺寸、参加计量人员等的原始数据,不能笼统地签注工程量和工程造价。签证发生后应根据合同约定及时审核签认增减价值,开发建设单位造价管理人员要掌握建材行情,如果对材料市场价格不清楚,就无法进行工程造价管理。所有设计变更、工程洽商最好由设计师、开发建设单位和承包商双方主管技术工程师、造价工程师和监理单位的专业监理工程师在会商后集体签证,避免技术工程师不管或不懂经济,造价工程师不管或不懂技术,相互专业不精通,造成经济浪费现象。
2、施工阶段材料费用的控制
加强材料、设备的采购供应管理,控制材料价格。材料费用是构成工程造价的主要因素。一般建筑工程中土建材料费用约占造价约60-70%左右,安装工程的材料或设备费占造价约75%左右,且呈上升趋势。由此可见,选用材料或设备是否经济合理,对降低造价起着十分关键的作用。在施工前,对工程所需材料不仅要进行货源的调查研究,广泛收集供货信息,尽量寻找货和价的最佳结合点。在施工阶段开发建设单位应采用与国际接轨的市场价形式确定造价,直接按市场价进行工程组价。对于项目采用北京市建筑材料信息价格进行优化:在保证工程质量的前提下,全部材料价根据安装季度、时段采用市场询价,保证货比三家,质优价廉地购买材料,建设单位、监理单位、承包单位三方在事前签订认价单,作为结算依据,同时也充分体现材料价的真实性,做到减少工程成本,提高企业利润,该项管理与控制可节约开发项目资金达到工程总造价约15-20%。
3、施工阶段加强对承包商施工管理控制
加强对施工方案的技术经济比较,把好施工管理关,也是控制造价管理的有效办法。施工方案是施工组织设计中的一项重要工作内容,合理的施工方案,可以缩短工期,保证工程质量,提高经济效益。对施工方案从技术和经济上进行对比评价,通过定性和定量分析,通过对质量、工期、造价三项技术经济指标比较,选择合理的施工方案。所以对于承包商做的组织设计方案建设单位应组织相关专业人员对工序搭接、技术保证、经济分析、质量约束等进行有效论证与整合,使其具备工序合理、节约人力、物力、在合理的造价内通过技术手段制定详细的施工保障措施,建立健全質量管理体系,达到施工组织设计方案实施的最佳效果,从而降低工程成本,减少工程变更和现场签证,加强投资管理与控制。开发建设单位督促和协助承包商在保证安全和质量的前提下,利用成熟的技术手段控制或缩短工期,使得开发项目及早上市交易,回收资金,降低投资费用,使其产生更大经济效益和社会效益。
4、严格执行结算审计制度
结算分为项目进度款项的计算与支付、 竣工结算两类在项目进度款计算与支付方面，造价控制可以根据项目计划规划，恰当的安排支付计划，在保证项目进度的情况下尽量减少现金支付。 比如可以按照阶段付款，可以按照月度付款，极度付款等形式，具体要与项目周期相符合。
在竣工结算方面，要考虑严格按照结算程序来执行，比如严格执行项目结束审查验收程序，这样一者可以为下步质量纠纷争取谈判砝码，同时也可以为企业尽量的减少占用资源与资金量 。项目结束后，还要进行项目总结，作成本分析，找出成本控制风险的来源，找出对策，为下次工程积累经验。
综上所诉，房地产项目施工阶段的造价控制， 牵涉面广且琐碎， 通过控制措施的贯彻和落实， 确定施工过程中各项施工计划成本并使其满足责任目标成本的要求， 以实现造价控制的最重要的一步 同时更为重要的是在这一过程中， 企业通过其智力投入， 发挥企业技术和管理的综合优势， 使其智力增值， 为房地产项目造价控制打下坚实的基础， 实现企业预期的经济效益和社会效益
参考文献：
[1] 吴丽丹. 房地产公司在施工阶段的造价管理[J]. 河南建材, 2008,(04)
[2] 白虎伟. 工程造价管理中的问题及措施[J]. 四川建材, 2008,(06)
[3] 酒建军. 浅谈对工程造价全过程的管理[J]. 建材技术与应用, 2011,(05)
[4] 郭希生. 浅谈工程造价的控制[J]. 山西建筑, 2007,(01)
关键词：房地产；项目；施工阶段；造价管理
Abstract: the change of the design should decrease as far as possible, if must make changes to design, should as far as possible in advance, change happen earlier losses of the smaller, and is greater, especially for large effect on the change of the design of the cost, but with first after the change with ways to solve the problems for many years in real estate development in the field of construction is no or very few don't happen design change phenomenon, the key is how to change the most reasonable and the most economic, and can meet the design function, so should focus on strengthening the management of the change of the design, makes a project cost control effectively. This paper expounds the construction stage engineering cost control and the importance of the management, and probes into the construction stage of real estate project cost management.
Keywords: real estate; Project; Construction stage; Cost management
中圖分类号：F293.33 文献标识码：A 文章编号
房地产建设工程造价控制要求采取一定的监控手段，使工程的实际投资合乎国家法规、 合乎业主需要、 合乎造价预算，促使设计施工单位加强管理，使物力、 财力、 人力等资源得到充分利用，取得理想的经济和社会效益 。建筑业在国计民生的事业中的地位越来越高，而控制建筑质量和成本控制的房地产建设工程造价的意义就特别重要 。
一、施工阶段工程造价控制和管理的重要性
工程造价控制与管理是集技术、 经济 、管理于一体的综合性的工作，虽然工程造价最有效的控制阶段是在设计阶段，因为设计阶段是对整体项目工程的规划和预计，所以尤为重要，现代工程造价体系和科学的工程造价管理，是促进工程施工技术进步、 保证工程质量、 确定合理工期 、降低工程造价，提高工程建设投资效益的重要保证 。施工阶段是一个关键的阶段，起到了牵一发而动全身的作用，但是这一阶段的造价管理难题也是最多的，项目工程造价编制、 施工阶段工程造价管理 、工程结算管理是项目工程造价管理的三个重要组成部分。 其中施工阶段工程造价管理作为具体实施的过程，其实施效果直接影响施工企业的经济效益 。在这个关乎大局的施工阶段中一旦出现造价控制管理不力，就会导致整个建筑行业造价工程居高不下的局面 。现代工程造价体系和科学的工程造价管理，是促进工程施工技术进步、 保证工程质量 、确定合理工期、 降低工程造价，提高工程建设投资效益的重要保证。
二、房地产项目施工阶段造价管理
1、控制设计变更和设计变更引发的工程量、 变更签证
（1）认真做好图纸的设计与审查工作
做好图纸设计与审查工作,可以减少图纸中的错漏现象,使设计阶段的施工图预算更为准确。各专业图纸本身不完善、专业之间配合不当或设计深度不够,将导致在施工阶段的设计变更增加,从而导致工程造价增加。设计单位要提高设计深度,完善图纸设计,在设计单位向业主提供非正式施工图前开发建设单位应组织相关部门的相关专业技术人员对设计图纸进行全面会审,对图纸技术上的合理性、施工上的可行性、工程造价上的最经济性进行审核,从各个不同角度对设计图纸进行全面的审核管理工作,以求得提高设计质量,避免因设计考虑不周或失误给施工带来变更,造成经济损失,各专业设计人员加以完善,确定最终施工图纸,避免或减少在施工阶段提出更改。通过招标选择合适的设计单位,合理的设计费用;在设计合同内对因设计单位的原因造成设计变更而产生的投资失控,明确其应承担给业主造成的经济损失和法律责任。
（2）运用价值工程优化设计方案
价值工程,是通过各相关领域的协作,对所研究对象的功能与费用进行系统分析,不断创新,使之以最低的总成本,可靠地实现产品的必要功能,从而提高产品价值的科学的技术经济方法。应用价值工程进行设计方案的优化是控制工程造价最有效的途径。设计师应通过与业主及各利益相关者充分的沟通,考虑建造成本与寿命周期内维修费用的合理分配,从研究对象的功能出发弄清哪些功能是必要的,哪些功能是辅助的,在改进方案设计中使项目的功能结构更加合理。最终,使工程项目的功能与工程项目的成本之比达到最优值。价值工程的主要特点是以功能需求为出发点,对所研究对象进行功能分析,使设计工作做到功能与造价统一,在满足功能要求的前提下,降低成本,所以房地产开发单位可以要求设计人员针对变更项的使用功能设计出几套变更方案并作出技术、经济分析,在科学分析的基础上,对变更方案实行科学决策,选择技术可行、施工方便、经济合理的变更方案。
（3）设计变更引发的工程量变更签证
控制签证的关键在于建立工程签证管理制度,明确甲方、监理、预算等代表人员的职权范围和分工责任,确保签证的质量,杜绝不实及虚假签证的发生。为了确保工程签证的客观、准确,我们首先强调办理工程签证的及时性。一道工序施工完,时间久了一些细节容易淡忘,如果第二道工序又将其覆盖,客观的数据资料就难以甚至无法证实。其次,对签证的描述要求客观、准确,要求隐蔽签证要以图纸为依据,标明被隐蔽部位、项目和工艺、质量完成情况,如果被隐蔽部位的工程量在图纸上不确定,还要求标明几何尺寸,并附上简图,施工图以外的现场签证，必须写明时间、地点、事由、几何尺寸、参加计量人员等的原始数据,不能笼统地签注工程量和工程造价。签证发生后应根据合同约定及时审核签认增减价值,开发建设单位造价管理人员要掌握建材行情,如果对材料市场价格不清楚,就无法进行工程造价管理。所有设计变更、工程洽商最好由设计师、开发建设单位和承包商双方主管技术工程师、造价工程师和监理单位的专业监理工程师在会商后集体签证,避免技术工程师不管或不懂经济,造价工程师不管或不懂技术,相互专业不精通,造成经济浪费现象。
2、施工阶段材料费用的控制
加强材料、设备的采购供应管理,控制材料价格。材料费用是构成工程造价的主要因素。一般建筑工程中土建材料费用约占造价约60-70%左右,安装工程的材料或设备费占造价约75%左右,且呈上升趋势。由此可见,选用材料或设备是否经济合理,对降低造价起着十分关键的作用。在施工前,对工程所需材料不仅要进行货源的调查研究,广泛收集供货信息,尽量寻找货和价的最佳结合点。在施工阶段开发建设单位应采用与国际接轨的市场价形式确定造价,直接按市场价进行工程组价。对于项目采用北京市建筑材料信息价格进行优化:在保证工程质量的前提下,全部材料价根据安装季度、时段采用市场询价,保证货比三家,质优价廉地购买材料,建设单位、监理单位、承包单位三方在事前签订认价单,作为结算依据,同时也充分体现材料价的真实性,做到减少工程成本,提高企业利润,该项管理与控制可节约开发项目资金达到工程总造价约15-20%。
3、施工阶段加强对承包商施工管理控制
加强对施工方案的技术经济比较,把好施工管理关,也是控制造价管理的有效办法。施工方案是施工组织设计中的一项重要工作内容,合理的施工方案,可以缩短工期,保证工程质量,提高经济效益。对施工方案从技术和经济上进行对比评价,通过定性和定量分析,通过对质量、工期、造价三项技术经济指标比较,选择合理的施工方案。所以对于承包商做的组织设计方案建设单位应组织相关专业人员对工序搭接、技术保证、经济分析、质量约束等进行有效论证与整合,使其具备工序合理、节约人力、物力、在合理的造价内通过技术手段制定详细的施工保障措施,建立健全質量管理体系,达到施工组织设计方案实施的最佳效果,从而降低工程成本,减少工程变更和现场签证,加强投资管理与控制。开发建设单位督促和协助承包商在保证安全和质量的前提下,利用成熟的技术手段控制或缩短工期,使得开发项目及早上市交易,回收资金,降低投资费用,使其产生更大经济效益和社会效益。
4、严格执行结算审计制度
结算分为项目进度款项的计算与支付、 竣工结算两类在项目进度款计算与支付方面，造价控制可以根据项目计划规划，恰当的安排支付计划，在保证项目进度的情况下尽量减少现金支付。 比如可以按照阶段付款，可以按照月度付款，极度付款等形式，具体要与项目周期相符合。
在竣工结算方面，要考虑严格按照结算程序来执行，比如严格执行项目结束审查验收程序，这样一者可以为下步质量纠纷争取谈判砝码，同时也可以为企业尽量的减少占用资源与资金量 。项目结束后，还要进行项目总结，作成本分析，找出成本控制风险的来源，找出对策，为下次工程积累经验。
综上所诉，房地产项目施工阶段的造价控制， 牵涉面广且琐碎， 通过控制措施的贯彻和落实， 确定施工过程中各项施工计划成本并使其满足责任目标成本的要求， 以实现造价控制的最重要的一步 同时更为重要的是在这一过程中， 企业通过其智力投入， 发挥企业技术和管理的综合优势， 使其智力增值， 为房地产项目造价控制打下坚实的基础， 实现企业预期的经济效益和社会效益
参考文献：
[1] 吴丽丹. 房地产公司在施工阶段的造价管理[J]. 河南建材, 2008,(04)
[2] 白虎伟. 工程造价管理中的问题及措施[J]. 四川建材, 2008,(06)
[3] 酒建军. 浅谈对工程造价全过程的管理[J]. 建材技术与应用, 2011,(05)
[4] 郭希生. 浅谈工程造价的控制[J]. 山西建筑, 2007,(01)