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【摘要】由于长期以来农村宅基地管理不到位，以及农民对农村宅基地传统思想影响，农村宅基地存在浪费利用问题。本文分析了农村宅基地存在的“一户多宅”、闲置空置、超占多占等问题。并提出了合理限制第二宗宅基地登记，鼓励合理继承房产的农民有偿转让闲置宅基地等加强农村宅基地日常管理对策和建议。
【关键词】农村宅基地;利用费用;对策与建议
农村宅基地管理是基层土地管理工作中最为基础性的工作，它直接关系到土地特别是耕地资源的利用与保护，以及农民的生产和生活。长期以来农村居民点无效扩张导致农村建设用地使用效率低下，一户多宅、多占超占、违法建设的现象比较突出，大量的宅基地需求，导致大量耕地资源被占用，一方面造成耕地资源不断减少，另一方面也造成宅基地闲置浪费。因此，本文拟分析农村宅基地登记发证过程中遇到的相关问题，剖析其产生的原因并提出解决的办法，以期在农村集体建设用地挖潜、城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩等工作中促进农村土地集约与节约利用。
1．农村宅基地登记发证中常见问题分析
1.1 “一户多宅”的问题
由于农村宅基地缺乏有效的法律约束，加上申请宅基地成本较低等因素，导致农村一户多宅的现象比较普遍。主要表现为以下几种情况：一是新宅基地已建成未按期搬迁，依然居住在旧宅基地；二是新宅基地建成并居住，但旧宅基地依旧占用；三是新宅基地建成，旧宅基地废弃，旧房屋未拆除或部分拆除；四是继承或购买别人的宅基地；五是新宅基地已审批划拨，长期荒芜未建。
1．2存在没有经过审批就占用宅基地的问题
上世纪80年代至90年代，在当时土地管理还不严格的情况下，很多地区农村的宅基地都是由村干部分配的。只要哪家孩子成家，需要分户，就找村里要求分一处宅基地，而并无依法登记审批的概念。当时农村村民“宅基地私有化”观念根深蒂固，一经批准一处宅基地，就可以在此宅基地上建造房屋。有的虽然经村委会同意并盖章，并经当地政府确认和交纳了部分宅基地占用费，但均未经依法批准，没有相关审批手续。
1．3“少批多占宅基地“的问题
根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准”。但在很多农村，村民建房受传统观念的影响，多数贪大求洋，主房、晒场、厨房等一应俱全，户与户比房屋高低，比前后院落，节约用地意识非常淡薄。由于多数的宅基地周边为耕地，很多农户为了生产生活方便，将房前院后的耕地用砖头围起院墙，超面积占用。还有些村民利用有村干部或者县乡机关干部的”关系“背景，批少占多，批东占西，甚至抢占村内无公共通道，形成了很多“霸王地”，而这种情况在农村多有存在。
1.4农村房屋空置问题
很多地方城郊的农民迁入城镇定居较多，原有的住宅或转让给属于同一集体组织的农民，或是空置。由于现行法律、政策仍然限制农民住房的自由转让，农村不存在合法、公开的房地产市场，绝大多数迁入城镇定居的农民只能将宅基地闲置。这些闲置宅基地无法在城乡流转和循环利用，其中大部分只能任凭自然损毁，造成农村土地资源的巨大浪费。
2.农村宅基地常见问题产生原因分析
2.1 农民对宅基地现实需求和传统观念是造成宅基地超占、多占和“一户多宅”的根本原因
农民因为生活需求，需要占用一定面积饲养家禽、家畜，堆放柴草、粪堆，放置农机具，这有限面积的确很难容纳这些生产和生活资料。所以，这是超占、多占、一户多宅现象存在的根本原因。
部分农民对宅基地存在私有观念。长期以来，由于国土资源法律法规、政策宣传不到位，部分农民对居住多年的宅基地便产生了私有观念，认为宅基地是私有财产，自己的宅基地归自己所有，可以出租和买卖，其他任何人和农村集体经济组织不得收回。
2.2相关部门管理不到位或缺失也是造成农村宅基地无序使用的主要原因
长期以来，由于农村宅基地缺乏有效的法律约束，乡镇、村组干部依法管地用地意识淡薄，大部分农村缺少严密的村镇规划，村组干部对村内的空闲地和旧宅基地，未能及时进行开发整理，长时间由原户居住，一些村民因各种原因对农村自己的宅基地进行变卖，村干部不及时制止，也未向土地管理部门汇报，对个别地方存在未批先建宅基地非法行为，部分村组干部从中以各种名目收取费用后置若罔闻，导致形成既定事实。
个别国土资源管理部门在宅基地管理中，只注重宅基地的审批、划拨和面积核对，在批准后缺少严格的监督和约束制度，特别是在建成后没有定期深入现场督促拆除旧房屋，限期交出旧宅基地，这样在农村大面积形成了占新不腾旧现象。
3.农村宅基地日常管理对策与建议
3.1合理限制第二宗宅基地登记
（1）村民由于购买住宅造成的“一户多宅”，村民申请第二宗宅基地登记的，在国家规范宅基地流转的法律或政策出台之前，土地登记机构不得受理。
（2）已经发生转让且受让人在本村有户口的，依照一户只能拥有一处宅基地的法律规定，可以进行登记发证。
（3）已经发生转让但在本村无户口的，只统计备案，不予登记发证。
（4）村民接受赠与造成“一户多宅”，村民申请第二宗宅基地登记的，土地登记机构不得受理，否则将容易导致大量名为赠与，实为买卖的现象出现。
3.2鼓励合理继承房产的农民有偿转让闲置宅基地
（1）第一继承人不符合继承条件的由其他继承人继承。如果被继承人还有其他继承人且符合继承条件，应当由符合条件的继承人继承此宗宅基地使用权，然后给予不符合条件的继承人适当经济补偿。
（2）在本集体经济组织内流转。如果所有继承人都不符合继承条件，应当首先让此宗宅基地在本集体经济组织内流转，流转所得款由继承人继承，这样既能解决继承人无法继承的难题，又使宅基地得到有效利用。
（3）如果以上两种方案无法实现，这种情况可以按照如下方法处置：
①由继承人临时使用。如果无法通过上述两种方法实现合法流转，经本集体经济组织同意，可以将此宗宅基地使用权临时交给继承人使用，使用期限应以临时用地期限为准，以二年为宜。
②由本集体经济组织收回。如果两年的临时使用期内仍无法实现有效流转，这时集体经济组织应在给予继承人以适当补偿后将此宗宅基地使用权收回，待以后分配给本集体经济组织成员使用或进行复耕，实现土地的永续、集约利用。
3.3限期要求超占宅基地的农民逐步还耕
对于未办理建房用地手续已建房的农村村民，如果符合土地利用总体规划及其他农村宅基地许可条件的，经申请准予补办宅基地用地手续；对于违反土地利用总体规划擅自建住宅的，应当依法限期拆除，恢复土地原状；对于符合土地利用总体规划、但超过法定面积标准建住宅的，属于因住宅结构原因不宜拆除，或收回后又不易重新调整使用的超占部分，按照农村集体非农建设用地处理后补办用地手续；属于其他原因的超占部分，应当依法责令退还超占的土地，限期拆除在超占的土地上新建的房屋。在此基礎上，进一步完善农村宅基地登记发证和土地证书定期查验制度，实现以证管地、持证用地。
【关键词】农村宅基地;利用费用;对策与建议
农村宅基地管理是基层土地管理工作中最为基础性的工作，它直接关系到土地特别是耕地资源的利用与保护，以及农民的生产和生活。长期以来农村居民点无效扩张导致农村建设用地使用效率低下，一户多宅、多占超占、违法建设的现象比较突出，大量的宅基地需求，导致大量耕地资源被占用，一方面造成耕地资源不断减少，另一方面也造成宅基地闲置浪费。因此，本文拟分析农村宅基地登记发证过程中遇到的相关问题，剖析其产生的原因并提出解决的办法，以期在农村集体建设用地挖潜、城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩等工作中促进农村土地集约与节约利用。
1．农村宅基地登记发证中常见问题分析
1.1 “一户多宅”的问题
由于农村宅基地缺乏有效的法律约束，加上申请宅基地成本较低等因素，导致农村一户多宅的现象比较普遍。主要表现为以下几种情况：一是新宅基地已建成未按期搬迁，依然居住在旧宅基地；二是新宅基地建成并居住，但旧宅基地依旧占用；三是新宅基地建成，旧宅基地废弃，旧房屋未拆除或部分拆除；四是继承或购买别人的宅基地；五是新宅基地已审批划拨，长期荒芜未建。
1．2存在没有经过审批就占用宅基地的问题
上世纪80年代至90年代，在当时土地管理还不严格的情况下，很多地区农村的宅基地都是由村干部分配的。只要哪家孩子成家，需要分户，就找村里要求分一处宅基地，而并无依法登记审批的概念。当时农村村民“宅基地私有化”观念根深蒂固，一经批准一处宅基地，就可以在此宅基地上建造房屋。有的虽然经村委会同意并盖章，并经当地政府确认和交纳了部分宅基地占用费，但均未经依法批准，没有相关审批手续。
1．3“少批多占宅基地“的问题
根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准”。但在很多农村，村民建房受传统观念的影响，多数贪大求洋，主房、晒场、厨房等一应俱全，户与户比房屋高低，比前后院落，节约用地意识非常淡薄。由于多数的宅基地周边为耕地，很多农户为了生产生活方便，将房前院后的耕地用砖头围起院墙，超面积占用。还有些村民利用有村干部或者县乡机关干部的”关系“背景，批少占多，批东占西，甚至抢占村内无公共通道，形成了很多“霸王地”，而这种情况在农村多有存在。
1.4农村房屋空置问题
很多地方城郊的农民迁入城镇定居较多，原有的住宅或转让给属于同一集体组织的农民，或是空置。由于现行法律、政策仍然限制农民住房的自由转让，农村不存在合法、公开的房地产市场，绝大多数迁入城镇定居的农民只能将宅基地闲置。这些闲置宅基地无法在城乡流转和循环利用，其中大部分只能任凭自然损毁，造成农村土地资源的巨大浪费。
2.农村宅基地常见问题产生原因分析
2.1 农民对宅基地现实需求和传统观念是造成宅基地超占、多占和“一户多宅”的根本原因
农民因为生活需求，需要占用一定面积饲养家禽、家畜，堆放柴草、粪堆，放置农机具，这有限面积的确很难容纳这些生产和生活资料。所以，这是超占、多占、一户多宅现象存在的根本原因。
部分农民对宅基地存在私有观念。长期以来，由于国土资源法律法规、政策宣传不到位，部分农民对居住多年的宅基地便产生了私有观念，认为宅基地是私有财产，自己的宅基地归自己所有，可以出租和买卖，其他任何人和农村集体经济组织不得收回。
2.2相关部门管理不到位或缺失也是造成农村宅基地无序使用的主要原因
长期以来，由于农村宅基地缺乏有效的法律约束，乡镇、村组干部依法管地用地意识淡薄，大部分农村缺少严密的村镇规划，村组干部对村内的空闲地和旧宅基地，未能及时进行开发整理，长时间由原户居住，一些村民因各种原因对农村自己的宅基地进行变卖，村干部不及时制止，也未向土地管理部门汇报，对个别地方存在未批先建宅基地非法行为，部分村组干部从中以各种名目收取费用后置若罔闻，导致形成既定事实。
个别国土资源管理部门在宅基地管理中，只注重宅基地的审批、划拨和面积核对，在批准后缺少严格的监督和约束制度，特别是在建成后没有定期深入现场督促拆除旧房屋，限期交出旧宅基地，这样在农村大面积形成了占新不腾旧现象。
3.农村宅基地日常管理对策与建议
3.1合理限制第二宗宅基地登记
（1）村民由于购买住宅造成的“一户多宅”，村民申请第二宗宅基地登记的，在国家规范宅基地流转的法律或政策出台之前，土地登记机构不得受理。
（2）已经发生转让且受让人在本村有户口的，依照一户只能拥有一处宅基地的法律规定，可以进行登记发证。
（3）已经发生转让但在本村无户口的，只统计备案，不予登记发证。
（4）村民接受赠与造成“一户多宅”，村民申请第二宗宅基地登记的，土地登记机构不得受理，否则将容易导致大量名为赠与，实为买卖的现象出现。
3.2鼓励合理继承房产的农民有偿转让闲置宅基地
（1）第一继承人不符合继承条件的由其他继承人继承。如果被继承人还有其他继承人且符合继承条件，应当由符合条件的继承人继承此宗宅基地使用权，然后给予不符合条件的继承人适当经济补偿。
（2）在本集体经济组织内流转。如果所有继承人都不符合继承条件，应当首先让此宗宅基地在本集体经济组织内流转，流转所得款由继承人继承，这样既能解决继承人无法继承的难题，又使宅基地得到有效利用。
（3）如果以上两种方案无法实现，这种情况可以按照如下方法处置：
①由继承人临时使用。如果无法通过上述两种方法实现合法流转，经本集体经济组织同意，可以将此宗宅基地使用权临时交给继承人使用，使用期限应以临时用地期限为准，以二年为宜。
②由本集体经济组织收回。如果两年的临时使用期内仍无法实现有效流转，这时集体经济组织应在给予继承人以适当补偿后将此宗宅基地使用权收回，待以后分配给本集体经济组织成员使用或进行复耕，实现土地的永续、集约利用。
3.3限期要求超占宅基地的农民逐步还耕
对于未办理建房用地手续已建房的农村村民，如果符合土地利用总体规划及其他农村宅基地许可条件的，经申请准予补办宅基地用地手续；对于违反土地利用总体规划擅自建住宅的，应当依法限期拆除，恢复土地原状；对于符合土地利用总体规划、但超过法定面积标准建住宅的，属于因住宅结构原因不宜拆除，或收回后又不易重新调整使用的超占部分，按照农村集体非农建设用地处理后补办用地手续；属于其他原因的超占部分，应当依法责令退还超占的土地，限期拆除在超占的土地上新建的房屋。在此基礎上，进一步完善农村宅基地登记发证和土地证书定期查验制度，实现以证管地、持证用地。